Uitspraak
20 december 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
ZEVENTIENDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[ APPELLANTE ],
wonende te [ S ],
APPELLANTE IN PRINCIPAAL BEROEP,
GEÏNTIMEERDE IN INCIDENTEEL BEROEP,
advocaat: mr. O.A.H. van Dalsum te Amsterdam,
t e g e n
[ GEÏNTIMEERDE ],
wonende te [ A ],
GEÏNTIMEERDE IN PRINCIPAAL BEROEP,
APPELLANT IN INCIDENTEEL BEROEP,
advocaat: mr. N.H.G. Beltman te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna respectievelijk [ Appellante ] en [ Geïntimeerde ] genoemd.
Bij dagvaarding van 10 februari 2010 is [ Appellante ] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 20 januari 2010 van de rechtbank Amsterdam, in deze zaak onder num¬mer 431131/HA ZA 09-2014 gewezen tussen [ Geïntimeerde ] als eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie en [ Appellante ] als gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie.
[ Appellante ] heeft bij memorie elf grieven aangevoerd, bewijs aangeboden, producties overgelegd en geconcludeerd – zakelijk - dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [ Geïntimeerde ] zal afwijzen en de vordering van [ Appellante ] zal toewijzen, met veroordeling van [ Geïntimeerde ] in de kosten van beide instanties.
Bij memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel en tevens houdende een vermeerdering van eis heeft [ Geïntimeerde ] de grieven bestreden, producties overgelegd, zijnerzijds vijf grieven in incidenteel beroep aangevoerd en zijn eis vermeerderd. Zijn conclusie strekt ertoe, naar het hof begrijpt, dat het bestreden vonnis wordt bekrachtigd en dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad, de door [ Geïntimeerde ] bij wege van vermeerdering van eis in hoger beroep ingestelde vordering tot betaling van € 999,60 zal toewijzen, met veroordeling van [ Appellante ] in de kosten van het hoger beroep.
Bij memorie van antwoord in incidenteel appel heeft [ Appellante ] de incidentele grieven bestreden en geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel beroep en afwijzing van de door [ Geïntimeerde ] in incidenteel beroep ingestelde vordering, met veroordeling van [ Geïntimeerde ], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het incidenteel beroep.
Ten slotte is het hof verzocht arrest te wijzen op de stukken van beide instanties.
2. Grieven
Voor de inhoud van de grieven wordt verwezen naar de desbetreffende memories.
3. Feiten
De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2 van het bestreden vonnis (2.1 t/m 2.18) een aantal feiten vermeld. In grief 3 klaagt [ Appellante ] dat de rechtbank “in een aantal opzichten niet juist of volledig (is) geweest dan wel (…) sommige feiten en omstandigheden in een onjuist perspectief (heeft) geplaatst of uit hun juiste perspectief (heeft) gehaald”, maar het hof leest in de toelichting hierop geen klacht tegen de vermelding van de feiten in rechtsoverweging 2. Het hof zal de door de rechtbank vermelde feiten in hoger beroep derhalve tot uitgangspunt kunnen nemen.
4. Beoordeling
4.1. Bij overeenkomst van 21 juni 2007 heeft [ Appellante ] aan [ Geïntimeerde ] verkocht het pand aan de [ adres ] te [ plaats ] voor de koopprijs van € 1.380.000,-. De levering heeft plaatsgehad op 1 augustus 2007.
4.2. Bij inleidende dagvaarding vorderde [ Geïntimeerde ] betaling van [ Appellante ]:
- van € 250.000,-,
- van € 5.923,76 wegens taxatiekosten,
- van € 1.500,- per maand wegens gederfde huurinkomsten vanaf 1 augustus 2007,
- van € 25.000,- wegens vervangende woonruimte,
een en ander vermeerderd met wettelijke rente en vergoeding wegens buitengerechtelijke kosten, beslagkosten en kosten van het voorlopig getuigenverhoor.
4.3. Aan deze vorderingen heeft [ Geïntimeerde ] ten grondslag gelegd dat na onderzoek gebleken is dat de fundering onder de woning geheel ontbreekt, dat het een fundering op staal betreft en dat deze als slecht bekend staat. Volgens [ Geïntimeerde ] bedraagt het verschil tussen de betaalde koopsom en het bedrag dat de woning destijds werkelijk waard was € 250.000,-. [ Geïntimeerde ] heeft gesteld dat [ Appellante ] haar mededelingsplicht, die op haar rustte op basis van de verkeersopvattingen maar ook op basis van artikel 3 van de koopovereenkomst, heeft geschonden. Daaronder valt zeker essentiële informatie over de staat van de fundering of, wanneer die staat niet ondubbelzinnig is onderzocht, een beknopte weergave van de adviezen en twijfels omtrent de fundering zoals deskundigen die aan [ Appellante ] hebben geuit. [ Appellante ] heeft aldus, zo heeft [ Geïntimeerde ] gesteld, wanprestatie gepleegd en/of onrechtmatig gehandeld dan wel heeft [ Geïntimeerde ] gedwaald bij de totstandkoming van de overeenkomst, terwijl ook sprake is van non-conformiteit aangezien de woning niet beschikte over de eigenschappen die [ Geïntimeerde ] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.
4.4. In reconventie heeft [ Appellante ], voor het geval de vorderingen in conventie worden afgewezen, gevorderd veroordeling tot betaling van de wettelijke rente over € 6.483,80 vanaf 28 februari 2008. Aan deze vordering heeft [ Appellante ] ten grondslag gelegd dat [ Geïntimeerde ] onrechtmatig beslag heeft laten leggen op haar bankrekeningen, waardoor zij rente heeft gederfd.
4.5. Hetgeen de rechtbank heeft overwogen, kan als volgt worden samengevat. [ Appellante ] moet op de hoogte zijn geweest van de dubieuze staat van de fundering, althans zij moet redelijkerwijs hebben verwacht dat een funderingsonderzoek zou uitwijzen dat funderingsherstel noodzakelijk was. Doordat [ Appellante ] deze informatie niet aan [ Geïntimeerde ] heeft verstrekt, heeft zij haar mededelingsplicht geschonden. Haar verweer dat [ Geïntimeerde ] geen beroep op non-conformiteit toekomt aangezien hij zelf een onderzoeksplicht heeft geschonden, gaat niet op aangezien onder de gegeven omstandigheden de mededelingsplicht van [ Appellante ] prevaleert. Er bestaat wel aanleiding de schade voor 25% voor rekening van [ Geïntimeerde ] te laten nu ook hij is tekortgeschoten in zijn onderzoeksplicht. De rechtbank heeft partijen in de gelegenheid gesteld een akte te nemen waarin zij berekenen en onderbouwen welke kosten gemoeid zullen zijn met het herstel van de fundering. De kosten voor het funderingsonderzoek heeft de rechtbank tot € 2.000,- (verminderd met 25%) toewijsbaar geacht. Zij heeft de vergoeding voor gederfde huurinkomsten en voor vervangende woonruimte niet toewijsbaar geoordeeld. De wettelijke rente vanaf 1 augustus 2007, beslagkosten en kosten voor het voorlopig getuigenverhoor heeft de rechtbank toewijsbaar geacht. Niet toewijsbaar is geacht een vergoeding wegens buitengerechtelijke kosten. Aan de (voorwaardelijke) reconventionele vordering is de rechtbank niet toegekomen. De rechtbank heeft tussentijds hoger beroep toegestaan.
4.6. Naar aanleiding van de grieven overweegt het hof als volgt.
4.7. [ Appellante ] heeft bij memorie van grieven naar voren gebracht dat [ Geïntimeerde ] tot dusver geen herstel- of vernieuwingswerkzaamheden aan de fundering heeft laten uitvoeren en dat zij zelfs betwijfelt of [ Geïntimeerde ] wel daadwerkelijk een funderingsonderzoek heeft laten uitvoeren. Duidelijk is volgens haar geworden dat [ Geïntimeerde ] niet van plan is funderingsherstel te laten uitvoeren. Gebleken is immers, aldus [ Appellante ], dat [ Geïntimeerde ] het pand (behoudens een korte onderbreking) sedert 1 april 2010 ten verkoop heeft aangeboden voor een koopprijs van € 1.645.000,- met een zogeheten funderingsclausule. [ Appellante ] heeft voorts naar voren gebracht: “Navraag bij de verkopend makelaar leert, dat er rekening mee moet worden gehouden dat de fundering op enig moment moet worden hersteld, doch dat niet duidelijk is wanneer dat zou moeten gebeuren; volgens de eigenaar zou ingrijpen op korte termijn niet noodzakelijk zijn.” Volgens [ Appellante ] rust in ieder geval geen aanschrijving van overheidswege op het perceel, ook nu niet. “De vraag of het pand zich “in de werkvoorraad” van de gemeente Amsterdam zou bevinden – wat dat verder ook zou betekenen – is evenmin bevestigend beantwoord. Gelet op het feit dat [ Geïntimeerde ] de woning te koop heeft staan en daarbij een zogenoemde “funderingsclausule” zal bedingen, verdraagt zich bovendien niet met de door [ Geïntimeerde ] gepretendeerde verwachting dat de gemeente op korte termijn tot aanschrijving zal overgaan en op korte termijn tot vervanging van de fundering zal aansporen. Volgens ingewonnen inlichtingen bij de verkopend makelaar is het de opvatting van [ Geïntimeerde ] dat ingrijpen op korte termijn helemaal niet aan de orde is. Daarnaast wijst [ Appellante ] erop dat weliswaar een inspectieput is geslagen in opdracht van [ Geïntimeerde ] en dat [ N ] de fundering visueel heeft beoordeeld, doch dat een eigenlijk funderingsonderzoek kennelijk niet voorhanden is en dat [ Geïntimeerde ] daartoe tot nog toe geen opdracht heeft gegeven. De verkopend makelaar kan een dergelijk funderingsonderzoek in ieder geval niet produceren en zegt dat er een dergelijk onderzoek niet is. Tegen die achtergrond kan hooguit worden volgehouden dat het pand mogelijk niet over een goede fundering beschikt, maar bij gebreke van justificatoire onderzoeken kan gelet op het vorenstaande geenszins worden staande gehouden dat de fundering “binnen afzienbare tijd moet worden hersteld”, zoals de rechtbank in rechtsoverweging 4.3 tot uitgangspunt heeft genomen.”, aldus [ Appellante ] bij haar memorie van grieven. Het hof constateert dat [ Geïntimeerde ] in zijn memorie van antwoord niet dan wel niet voldoende gemotiveerd heeft bestreden hetgeen het hof zojuist heeft vermeld en geciteerd uit de memorie van grieven van [ Appellante ], met dien verstande dat [ Geïntimeerde ] heeft verwezen naar de getuigenverklaring van de gemeenteambtenaar [ X ] waaruit volgens [ Geïntimeerde ] blijkt dat een ongelijkmatige zetting van meer dan 10 mm per meter is geconstateerd en dat een pand in dat geval wordt opgenomen in de werkvoorraad van de gemeente en dat de mogelijkheid bestaat dat [ Geïntimeerde ] wordt aangeschreven om het pand te herstellen. Deze tegenwerping van [ Geïntimeerde ] volstaat tegenover het verweer van [ Appellante ] evenwel niet. [ Geïntimeerde ] heeft de door [ Appellante ] gestelde mededelingen van zijn makelaar niet weersproken dan wel daarbij enige toelichting gegeven of kanttekening geplaatst. [ Geïntimeerde ] heeft ook niet een rapport van funderingsonderzoek overgelegd. Bij deze stand van zaken kan inderdaad niet als vaststaand worden aangenomen dat het noodzakelijk is dat spoedig tot funderingsherstel wordt overgegaan. In het voorlopig getuigenverhoor hebben [ G ] en [ N ] (directeur respectievelijk constructeur van Duyts Bouwconstructies B.V.) weliswaar verklaard dat de fundering slecht was, maar zij hebben niet verklaard dat spoedig herstel noodzakelijk was Het hof merkt ten overvloede op dat [ Appellante ] bij memorie van antwoord in incidenteel beroep – genomen op 5 april 2011 - het rapport van funderingsonderzoek in het geding heeft gebracht. Zij stelt het rapport eerst kort voor het nemen van deze memorie van [ Geïntimeerde ] te hebben ontvangen. Het gaat om een rapport van Duyts Bouwconstructies B.V. van 21 december 2007 in opdracht van [ Geïntimeerde ]. De conclusie van het rapport luidt: “Aan de hand van de resultaten van het funderingsonderzoek concluderen wij dat er ter plaatse van de onderzoekslocatie géén paalfundering is aangetroffen, en er sprake is van een “fundering op staal”.” Het advies luidt als volgt: “Wij adviseren de fundering van het pand te herstellen en hierbij rekening te houden met de reeds herstelde bouwmuur Herenmarkt 13-15. Indien het niet gewenst is de fundering te herstellen adviseren wij geen belasting aan het pand toe te voegen en de belastingafdracht naar de fundering niet te wijzigen. Tevens adviseren wij dan het zettingsgedrag van het pand te monitoren door middel van meetbouten.” Het hof overweegt te allen overvloede dat dit – bij het laatste processtuk overgelegde – rapport steun biedt aan zijn reeds getrokken conclusie dat niet als vaststaand kan worden aangenomen dat het noodzakelijk is dat spoedig tot funderingsherstel wordt overgegaan. Waar het rapport voorts afkomstig is van [ Geïntimeerde ] en deze klaarblijkelijk geen grond heeft gezien het rapport in het geding te brengen, bestaat geen aanleiding [ Geïntimeerde ] nog in de gelegenheid te stellen tot uitlating.
4.8. Bij de beoordeling van het hoger beroep neemt het hof op basis van het hiervoor overwogene tot uitgangspunt dat de fundering van het pand weliswaar slecht was, maar niet zodanig dat spoedig herstel ervan noodzakelijk was.
4.9. Het hof zal vervolgens ingaan op de door [ Geïntimeerde ] gestelde non-conformiteit. Van belang is dat het om een pand gaat uit 1610 in de binnenstad van Amsterdam. Voorafgaand aan de koop heeft [ Geïntimeerde ] een bouwkundige keuring laten uitvoeren. In het naar aanleiding daarvan opgestelde bouwkundig rapport van 21 juni 2007 is (op p. 5) ter zake van de fundering opgemerkt “Er is geen funderingsonderzoek uitgevoerd. Het pand is op palen gefundeerd. Visuele inspectie van de gevel en enkele indicatoren welke een aanleiding zouden kunnen zijn om op termijn gebreken en/of problemen te verwachten, hebben geen bijzonderheden opgeleverd. Indien hierover zekerheid gewenst is, wordt een nader onderzoek aanbevolen.” [ L ], eigenaar van het makelaarskantoor dat in opdracht van [ Appellante ] bemiddeld heeft bij de verkoop aan [ Geïntimeerde ], heeft als getuige verklaard dat een kantoorgenoot weliswaar “de verkoop van dat pand deed”, maar dat hij een kennis was van [ Geïntimeerde ] en als zodanig veel met [ Geïntimeerde ] over het pand heeft gesproken, in het bijzonder over de fundering. Hij heeft onder meer verklaard “Ik had mijn kanttekeningen bij de staat van het pand en met name wat betreft de fundering. Door de zettingen in de gevel kon je wel veronderstellen dat de fundering niet in orde was. (…) Ik heb met hem uitvoerig over de fundering gesproken en gezegd dat er altijd een risico is dat die vernieuwd zou moeten worden. (…) Achteraf, maanden later, heb ik van [ ] gehoord dat mevrouw [ Appellante ] opdracht had gegeven voor funderings¬onderzoek. Ik vond dat geen verrassing. Je kon namelijk wel zien dat de fundering niet in orde zou kunnen zijn.” De rechtbank heeft naar aanleiding van deze verklaring overwogen “dat Van de Linden slechts in algemene zin heeft gezegd dat er altijd een risico is dat de fundering vernieuwd zou moeten worden”. Vervolgens heeft [ Appellante ] een schriftelijke “aanvullende verklaring” van [ L ]overgelegd. Deze houdt het volgende in:
“Voorafgaand aan de procedure tussen de heer [ Geïntimeerde ] en mevrouw [ Appellante ] ben ik als getuige gehoord. Ik hecht eraan om in aanvulling en zo mogelijk ter verduidelijking van de verklaring die ik heb afgelegd, het volgende op te merken.
De verkoopbemiddeling werd vanuit mijn kantoor begeleid door mevrouw [ C ] [ C ] ten behoeve van verkoper, mevrouw [ Appellante ]. Omdat ik de heer [ Geïntimeerde ] zelf kende, nam hij over zijn interesse voor de aankoop van het pand aan de [ straatnaam ], niet alleen zeer frequent contact op met mevrouw [ C ], maar ook frequent met mijzelf. Zowel voorafgaand aan het onderhandelingsproces als tijdens het onderhandelingsproces heeft de heer [ Geïntimeerde ] mij bij herhaling over het pand gesproken, niet alleen “in het café aan de borrel”, maar hij belde mij met regelmaat op. Het kwam ook voor dat hij mij ’s avonds laat belde. Ik kan wel zeggen, dat de heer [ Geïntimeerde ] mij keer op keer over het pand benaderde met allerlei vragen, maar vooral ook waar het ging om de fundering. Hij bleef mij daarover vragen. Zoals in mijn eerdere verklaring reeds is weergegeven, heb ik er in mijn contacten met [ Geïntimeerde ] geen misverstand over laten bestaan dat hij naar mijn overtuiging niet mocht uitgaan van het bestaan van een goede fundering. Ik heb zelfs tegen hem gezegd dat hij zeker een keer aan de beurt komt voor het herstellen van de fundering. Ik weet ook zeker dat ik hem heb aangegeven met welk bedrag hij rekening moest houden, als hij de fundering zou gaan herstellen. Gelet op het oppervlak van het perceel moest hij rekening houden met een herstelbedrag tussen € 80.000,00 en € 100.000,00 (inclusief BTW).”
[ Geïntimeerde ] is in zijn memorie van antwoord ingegaan op deze schriftelijke aanvullende verklaring van [ L ]en heeft de inhoud daarvan niet bestreden. Volgens [ Geïntimeerde ] volgt uit deze verklaring niet dat hij door [ L ]ooit is gewaarschuwd voor het bestaan van een slechte fundering. “[ L ]geeft slechts aan dat hij heeft gesteld dat [ Geïntimeerde ] niet mocht uitgaan van het bestaan van een goede fundering. Daartussen zit een wereld van verschil”, aldus [ Geïntimeerde ]. Het hof volgt [ Geïntimeerde ] niet in deze lezing. Uit de aanvullende verklaring volgt immers dat [ L ][ Geïntimeerde ] óók heeft gewaarschuwd “dat hij zeker een keer aan de beurt komt voor het herstellen van de fundering”. Dat [ L ]zijn visie niet min of meer terloops maar met nadruk bij [ Geïntimeerde ] onder de aandacht heeft gebracht, leidt het hof af uit het feit dat het onderwerp van de fundering kennelijk bij herhaling onderwerp van gesprek is geweest tussen beiden (“Hij bleef mij daarover vragen”). Tegen deze achtergrond, in samenhang met het onder 4.7 en 4.8 overwogene, is het hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat het pand ten achter bleef bij de verwachtingen die [ Geïntimeerde ] redelijkerwijs mocht hebben omtrent de kwaliteit ervan, in het bijzonder van de fundering. Voor zover de vordering van [ Geïntimeerde ] is gegrond op het bepaalde in artikel 7:17 BW is deze grondslag daarom ondeugdelijk.
4.10. Het hof komt nu toe aan bespreking van de stelling van [ Geïntimeerde ] dat [ Appellante ] haar mededelingsplicht heeft geschonden. Het hof zal er hierna veronderstellenderwijs van uitgaan dat juist is de stelling van [ Geïntimeerde ] dat [ Appellante ] aanwijzingen had (onder andere op grond van uitlatingen van [ G ] en [ N ]) dat zich mogelijk problemen voordeden met de fundering en dat [ Appellante ] was geadviseerd daarnaar onderzoek te laten uitvoeren.
4.11. [ Geïntimeerde ] heeft gelijk waar hij betoogt dat [ Appellante ] hem omtrent die aanwijzingen en dat advies had behoren in te lichten en dat zij, door dat na te laten, niet heeft voldaan aan haar mededelingsplicht. De vraag is evenwel welke consequenties hieraan moeten worden verbonden. Hiervoor is reeds overwogen dat niet kan worden gezegd dat de fundering van het pand ten achter bleef bij de verwachtingen die [ Geïntimeerde ] redelijkerwijs mocht hebben omtrent de kwaliteit ervan en dat artikel 7:17 BW daarom niet een deugdelijke grondslag biedt voor (een van de onderdelen van) de vordering. Dit oordeel wordt niet anders door deze schending door [ Appellante ] van haar mededelingsplicht. Wel geldt dat [ Geïntimeerde ] geen nadeel mag lijden als gevolg van het niet meedelen door [ Appellante ] van datgene waaromtrent zij [ Geïntimeerde ] had behoren in te lichten. Met het oordeel dat de fundering niet ten achter bleef bij de gerechtvaardigde verwachtingen van [ Geïntimeerde ], is niet gegeven dat [ Geïntimeerde ] geen nadeel heeft geleden door de veronderstelde schending van de mededelingsplicht. [ Geïntimeerde ] heeft er dus aanspraak op in de situatie te worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien [ Appellante ] hem voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst naar behoren zou hebben ingelicht.
4.12. [ Geïntimeerde ] heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd gedateerd 19 mei 2009. Daarin is de waarde van het pand per 21 juni 2007 getaxeerd op € 1.350.000,-. Aan het slot van het taxatierapport is vermeld “Na de koop is gebleken dat de fundering in slechte staat zou zijn c.q. dat het pand niet gefundeerd is. De betonnen bak is in 1997 niet vernieuwd en vertoont optrekkend vocht. Herstelwerkzaamheden zijn, volgens informatie, begroot op tenminste circa € 250.000,- Indien bovenstaande bij de transactie bekend zou zijn taxeren wij de waarde op € 1.100.000,-”. Op deze uitlating baseert [ Geïntimeerde ] zijn stelling dat het verschil tussen de betaalde koopsom en het bedrag dat de woning destijds daadwerkelijk waard was € 250.000,- bedraagt.
4.13. Tegenover het verweer van [ Appellante ] rechtvaardigen de stellingen van [ Geïntimeerde ] niet de conclusie dat hij destijds € 250.000,- minder zou hebben betaald voor het pand indien [ Appellante ] zou hebben meegedeeld wat zij had moeten meedelen. Allereerst wordt overwogen dat in het zojuist genoemde taxatierapport kennelijk tot uitgangspunt is genomen dat onmiddellijk of spoedig herstel van de fundering noodzakelijk was. Dat uitgangspunt is op grond van het eerder overwogene niet juist. In het taxatierapport wordt ook gesproken over herstelwerkzaamheden aan een betonnen bak. Zodanig gebrek is aan de vordering van [ Geïntimeerde ] niet ten grondslag gelegd en is daarom in dit geding niet aan de orde. Van belang is voorts dat ook [ Appellante ] geen wetenschap had omtrent de kwaliteit van de fundering. Een funderingsonderzoek was immers niet ingesteld. Zij wist hoogstens dat er aanwijzingen waren dat zich mogelijk problemen voordeden met de fundering en dat haar was geadviseerd een onderzoek te laten instellen. [ Geïntimeerde ] zou, indien [ Appellante ] hem zou hebben ingelicht, over weinig meer of andere informatie hebben beschikt dan hij reeds wist op grond van de mededelingen van [ L ], terwijl [ Geïntimeerde ] in die mededelingen klaarblijkelijk geen aanleiding had gezien een funderingsonderzoek te laten instellen. Denkbaar is dat de informatie waarover [ Appellante ] – nog steeds: bij wijze van veronderstelling – beschikte voor [ Geïntimeerde ] munitie zou hebben opgeleverd een lagere koopprijs te bedingen. [ Geïntimeerde ] heeft zijn stellingen echter niet in die zin uitgewerkt en heeft een aantal stellingen van [ Appellante ] in het kader van haar betwisting dat [ Geïntimeerde ] schade heeft geleden onweersproken gelaten. Zo heeft [ Appellante ] naar voren gebracht dat de markt in 2007 ‘verkopersvriendelijk’ was. [ Appellante ] heeft ook naar voren gebracht dat [ Geïntimeerde ] geen funderingsherstel heeft laten uitvoeren, maar het pand ten verkoop heeft aangeboden voor € 1.645.000,- (met ‘funderingsclausule’). Zij heeft in dit verband ten slotte naar voren gebracht dat de huizenprijzen in het onderhavige segment sinds 2007 zijn gedaald en in elk geval niet of nauwelijks zijn gestegen.
4.14. De stelling van [ Geïntimeerde ] dat hij € 250.000,- minder zou hebben betaald voor het pand – althans minder zou hebben betaald dan de overeengekomen koopprijs – kan op grond van het hiervoor overwogene niet als juist worden aanvaard.
4.15. Uit het voorgaande vloeit voort dat ook de overige door [ Geïntimeerde ] ingestelde schadevorderingen niet voor toewijzing vatbaar zijn. Overigens zou voor toewijzing daarvan naast het gevorderde bedrag van € 250.000,- hoe dan ook geen grond bestaan.
4.16. Op de verschillende grondslagen waarop [ Geïntimeerde ] zijn vorderingen heeft gebaseerd, behoeft na het voorgaande niet meer afzonderlijk te worden ingegaan.
4.17. Het voorgaande betekent dat de grieven 2, 7 en 11 in principaal beroep slagen en dat de grieven in incidenteel beroep niet tot vernietiging kunnen leiden.
4.18. Voor terugwijzing van de zaak naar de rechtbank bestaat geen aanleiding. Het hof zal de zaak op de voet van artikel 356 Rv. aan zich houden en zelf afdoen.
4.19. Een en ander brengt mee dat het hof de vorderingen van [ Geïntimeerde ] zal afwijzen. Daarmee is de voorwaarde vervuld waaronder de reconventionele vordering van [ Appellante ] is ingesteld. Tegen deze vordering is geen afzonderlijk verweer gevoerd. Het hof zal de vordering toewijzen.
5. Slotsom en kosten
De grieven 2, 7 en 11 in principaal beroep treffen doel. De overige grieven in principaal beroep kunnen onbesproken blijven. De grieven in incidenteel beroep kunnen niet tot vernietiging leiden. Het hof zal de zaak zelf afdoen. De vorderingen van [ Geïntimeerde ] zullen worden afgewezen en de vordering van [ Appellante ] zal worden toegewezen. [ Geïntimeerde ] moet bij deze stand van zaken worden verwezen in de kosten van beide instanties (in eerste aanleg zowel in conventie als in reconventie, in hoger beroep zowel in principaal als in incidenteel beroep).
6. Beslissing
Het hof
vernietigt het bestreden vonnis;
opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [ Geïntimeerde ] af;
veroordeelt [ Geïntimeerde ] tot betaling van de wettelijke rente over € 6.483,80 vanaf 28 februari 2008 tot aan de dag der algehele voldoening;
verwijst [ Geïntimeerde ] in de proceskosten in eerste aanleg en begroot deze aan de zijde van [ Appellante ] tot de datum van het bestreden vonnis in conventie op € 1.185,- wegens verschotten en € 4.000,- wegens salaris en in reconventie op € 384,- wegens salaris;
verwijst [ Geïntimeerde ] in de kosten van het hoger beroep en begroot deze aan de zijde van [ Appellante ] tot aan deze uitspraak in principaal beroep op € 6.277,93 wegens verschotten en € 3.263,- wegens salaris en in incidenteel beroep op € 632,- wegens salaris;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.F. Thiessen, M.M.M. Tillema en J.E. Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 december 2011.