Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P10/00112
9 juni 2011
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn, de heffingsambtenaar,
en het incidenteel hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 09/3668 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2009 bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2008 en toestanddatum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 411.000, en een aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) opgelegd.
1.2. Belanghebbende heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak op bezwaar van 18 juni 2009 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Bij uitspraak van 5 februari 2010 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de woning vastgesteld op € 390.000 en de aanslag OZB verminderd tot één berekend naar die waarde.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 26 februari 2010. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.5. Op 8 april 2011 is een nader stuk ontvangen van belanghebbende. Dit is op die dag in afschrift verzonden aan de wederpartij.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Het Hof vindt aanleiding de feiten als volgt vast te stellen.
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een twee-onder-één-kapwoning, gebouwd circa 1933, en een vrijstaande werkplaats/loods gelegen op een perceel grond met een oppervlakte van 609 m².
2.2. De woning van belanghebbende heeft twee dakkapellen aan de achterzijde van de woning en een grote en een kleine dakkapel aan de voorzijde van de woning. De kleine dakkapel aan de voorzijde is verbonden met de dakkapel van de woning van de buren.
2.3. Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht taxatierapport van [Q], opgemaakt op 17 september 2009, waarin de waarde van de woning naar waardepeildatum 1 januari 2008 is bepaald op € 411.000. Hierin zijn, voor zover van belang, de volgende gegevens opgenomen:
“ 1. Object
Nadere omschrijving: 2/1 kapwoning met vier dakkapellen, een
berging/schuur, een aanbouw woonruimte, ondergrond, erf, tuin en water.
a) Bouwaard, materialen en constructie: traditioneel gebouwde woning met in gemetselde steen
opgetrokken gevels, welke voorzien zijn van houten kozijnen. Het schuine dak is met pannen gedekt.
b) Bouwjaar /ouderdom: circa. 1933.
c) Aanzienlijke verbouwingen: in 2002 is er een aanbouw woonruimte gerealiseerd van circa 51 m3. De berging/schuur (werkruimte) is gedeeltelijk vernieuwd. Op grond van de bouwvergunning en de door de gemeente aangegeven staat, is deze voor 65% meegenomen in de waardebepaling.
d) Bruto inhoud: circa 301 m3 (excl. uitbouw).
e) Kaveloppervlakte 609 m2, waarvan circa 30 m2 water.
f) Bijgebouwen: vier dakkapellen, berging/schuur en een aanbouw
woonruimte.
g) Uitstraling: gemiddeld.
2. Omgeving
(…)
b) Ligging: goed, bovengemiddeld.
D. ONDERHOUDSTOESTAND
Globale omschrijving van de onderhouds-en bouwkundige staat van het woonhuis:
-Binnenonderhoud: slecht, onder gemiddeld.
-Buitenonderhoud: slecht, onder gemiddeld.
-Kwaliteit/luxe m.b.t. de toegepaste materialen: slecht, onder gemiddeld.
E. NADERE MEDEDELINGEN
De woning is niet inpandig opgenomen. De heer [X] heeft tijdens het telefonisch gesprek op 16
september 2009 aangegeven dat hij hier niet aan mee wilde werken en dat ik absoluut niet op zijn erf
mocht komen.
De ligging van [a-straat 1] is, evenals de buurwoningen, goed / boven gemiddeld, echter in verband
met de aanwezigheid van een strook asfalt in de tuin en de aanwezigheid ven een grote berging/schuur
(werkruimte) in de tuin (die het uitzicht ontneemt), is voor de waardebepaling de ligging op gemiddeld
gezet."
Een bij het taxatierapport behorend "schema met de waardeonderbouwing" vermeldt de volgende vergelijkingsobjecten:
(….)
[a-straat 1] [a-straat] 40 [a-straat] 62 [a-straat] 53
Type object 2/1 kapwoning rijwoning 2/1 kapwoning 2/1 kapwoning
Bouwjaar 1933 1933 1974 1935
Bruto inhoud 301 m³ 263 m³ 425 m³ 365 m³
Kavel 609 m² 350 m² 996 m² 281 m²
Bijgebouwen berging/schuur berging/schuur Inpandige garage dakkapel
vier dakkapellen en een aanbouw woonruimte drie dakkapellen
Kwaliteit/luxe slecht, onder gemiddeld slecht, onder gemiddeld gemiddeld goed, boven gemiddeld
Onderhoud slecht, onder gemiddeld slecht, onder gemiddeld goed, boven gemiddeld goed, boven gemiddeld
Uitstraling gemiddeld gemiddeld gemiddeld gemiddeld
Ligging gemiddeld (…) zeer goed, ver boven gemiddeld geer goed, ver boven gemiddeld zeer goed, ver boven gemiddeld
Prijs per m³ € 479 € 535 € 627 € 799
Prijs per m² € 358 € 449 € 293 € 575
(…)
Waardeberekening
Opp/inhoud Prijs per Waarde onderdeel
Woning 301 m³ € 479 € 144.179
Aanbouw woonruimte 51 m³ € 479 € 24.429
Inpandige garage € - € -
Berging/schuur 118 m² € - € 23.400
Tuinhuis € - € -
Dakkapel 4 stuks € 3.000 € 12.000
Grond 579 m² € 358 € 207.240
Water 30 m² € - € -
Totaal € 411.248”
2.4. Tot de gedingstukken behoren een door belanghebbende bij zijn verweerschrift in hoger beroep overgelegde kopie van een ‘Rapport Aankoopkeuring’ van [B] van [C] Bouwkundig Advies B.V. waarin de bevindingen van een bouwkundige keuring op 29 juli 2009 van [a-straat] 2 zijn opgenomen, en een door belanghebbende in hoger beroep overgelegd nader stuk van [D] B.V. van 8 april 2011 betreffende een verslag van een bouwkundige inspectie van de woning.
3. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en in goede justitie de waarde bepaald op € 390.000 met verwijzing naar diverse de woning betreffende omstandigheden en de uitkomsten van een procedure bij het Hof voor een eerder jaar.
4. Geschil in hoger beroep en in het incidenteel hoger beroep
4.1. In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning juist heeft vastgesteld.
4.2. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld en verzocht om de waarde van zijn woning opnieuw vast te stellen. Ter zitting heeft belanghebbende verzocht om uit te gaan van een waarde tussen € 325.000 tot € 350.000.
4.3. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken en in het proces-verbaal van de zitting is vermeld.
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep en in incidenteel hoger beroep
5.1. Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het in 2.3 bedoelde taxatierapport en de daarbij vermelde gegevens van andere woningen die enige tijd vóór en na de waardepeildatum zijn verkocht, overgelegd. Het Hof is van oordeel dat de in het taxatierapport genoemde andere woningen en de woning van belanghebbende in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die woningen terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. In het bijzonder hecht het Hof hierbij betekenis aan de gegevens van [a-straat] 40, de woning die qua uitstraling, bouwaard en staat van onderhoud en kwaliteit het meest vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende. De in het taxatierapport vermelde bedragen per m3 en m2 die voor de woning aan de [a-straat] 40 zijn gehanteerd van respectievelijk € 535 en € 449 zijn, met inachtneming van de verschillen in grootte van inhoud en oppervlakte, goed vergelijkbaar met de bedragen die voor de woning van belanghebbende zijn gebruikt. Uit het taxatierapport en de door de heffingsambtenaar daarop gegeven toelichting leidt het Hof af dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de andere woningen qua type, ligging, inhoud, oppervlakte en staat van onderhoud.
5.2. Belanghebbende stelt dat zijn woning een waarde heeft van € 325.000 tot € 350.000 en dat de waarde dan ook lager is dan door de rechtbank is vastgesteld. Hiervoor doet belanghebbende onder meer een beroep op de bouwkundige inspectie van zijn woning door [D] BV van 8 april 2011. Dit rapport is echter geruime tijd na de waardepeildatum van 1 januari 2008 en de toestandsdatum van 1 januari 2009 opgemaakt, zodat niet duidelijk is of en in hoeverre de in dit rapport beschreven ouderdomsgebreken destijds aanwezig waren. Ook ontbreekt een kostenraming van het bedrag dat nodig zou zijn geweest om deze gebreken te herstellen, nog daargelaten de vraag of en in hoeverre de te maken kosten een directe relatie hebben met de waarde per 1 januari 2008. Op basis van dit rapport kan daarom niet worden geconcludeerd dat de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde niet juist is.
Het ‘Rapport Aankoopkeuring’ van [a-straat] 2, kan evenmin dienen ter ondersteuning van de stelling van belanghebbende dat de waarde voor zijn woning te hoog is vastgesteld. De gegevens die in dit rapport zijn vermeld hebben betrekking op een andere woning dan die van belanghebbende en niet kan worden aangenomen dat hetgeen voor [a-straat] 2 is beschreven, ook geldt voor de woning van belanghebbende. Om die reden kan ook de mondeling aan belanghebbende verstrekte informatie van een makelaar over de woning [a-straat] 27 niet dienen ter ondersteuning van de stelling dat de waarde van belanghebbendes woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.3. Belanghebbende stelt in hoger beroep dat tijdens eerdere procedures over de Woz-waarde van zijn woning de heffingsambtenaar is uitgegaan van twee dakkapellen en dat thans vier dakkapellen in de waarde zijn begrepen. Dit doet er echter niet aan af dat voor het in geschil zijnde jaar de waarde bepaald moet worden op de werkelijke situatie, bestaande uit een woning met vier dakkapellen waarvan er één gezamenlijk is met de buren. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het feit dat er sprake is van een gezamenlijke dakkapel met de buren, moet leiden tot een lagere waarde van zijn woning.
5.4. Verder acht het Hof het, gelet op de verklaring van belanghebbende dat de schuur in oktober 2008 voor 60% gereed was, aannemelijk dat de schuur in aanbouw op de toestandsdatum 1 januari 2009 voor 65% gereed was. De heffingsambtenaar heeft op basis hiervan aan de berging/schuur een waarde van € 23.400 toegekend. Dat sprake was van ruwbouw, zonder ramen, dakgoten enz. brengt, anders dan belanghebbende kennelijk veronderstelt, niet mee dat de aan de in aanbouw zijnde schuur/berging toegekende waarde onjuist zou zijn.
5.5. Belanghebbende heeft gewezen op de verharding van de achter de woning gelegen grond en de beperkte mogelijkheid voor potentiële kopers de daarop geplaatste opstal volledig naar eigen inzicht te gebruiken gelet op het geldende bestemmingsplan. De heffingsambtenaar heeft de juistheid van deze omstandigheden niet betwist en met de aanwezigheid van de verharding en de opstal rekening gehouden. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze omstandigheden onvoldoende bij de waardevaststelling tot uitdrukking zijn gekomen.
5.6. Anders dan de rechtbank is het Hof dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde op basis van het taxatierapport voldoende heeft onderbouwd en acht het hem geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het Hof is van oordeel dat de taxateur voldoende rekening heeft gehouden met de waardebepalende omstandigheden.
Het Hof acht zich op basis van de foto's en de beschreven omstandigheden voldoende geïnformeerd over de feitelijke situatie en ziet geen reden voor een onderzoek ter plaatse op basis van artikel 8:50 Algemene Pro wet bestuursrecht.
Slotsom
De slotsom is dat het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep gegrond is. Het door belanghebbende ingestelde incidenteel hoger beroep is ongegrond.
6. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank en
- verklaart het beroep van belanghebbende bij de rechtbank ongegrond.
De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter, A.P.M. van Rijn en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 9 juni 2011 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.