Uitspraak
14 juni 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
ZEVENTIENDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid WELGELEGEN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Abcoude,
APPELLANTE,
advocaat: mr. L.J.C. Punt te Amsterdam,
t e g e n
[ GEÏNTIMEERDE ],
wonende te [ A ],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. M.W.R. Hoogstraten te Den Haag.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna respectievelijk Welgelegen en [ Geïntimeerde ] genoemd.
Bij dagvaarding van 9 maart 2009 is Welgelegen in hoger beroep gekomen van het vonnis van 7 januari 2009 van de rechtbank Amsterdam, in deze zaak onder num¬mer 402114/HA ZA 08-1874 gewezen tussen Welgelegen als eiseres en [ Geïntimeerde ] als gedaagde.
Welgelegen heeft bij memorie zes grieven aangevoerd, haar eis gewijzigd, bewijs aangeboden, een productie overgelegd en geconcludeerd – zakelijk - dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, haar vordering zoals deze in hoger beroep is komen te luiden zal toewijzen, met veroordeling van [ Geïntimeerde ] in de kosten van beide instanties alsmede in de nakosten.
Bij memorie van antwoord, tevens antwoordakte wijziging van eis heeft [ Geïntimeerde ] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd – zakelijk - dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van Welgelegen in de kosten van (naar het hof begrijpt) het hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.
Partijen hebben de zaak op 12 april 2011 door hun advocaten doen bepleiten, beiden aan de hand van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd aan het hof.
Ten slotte is het hof verzocht arrest te wijzen op de stukken van beide instanties.
2. Grieven
Voor de inhoud van de grieven wordt verwezen naar de memorie van Welgelegen.
3. Feiten
De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2 van het bestreden vonnis (2.1 t/m 2.7) een aantal feiten vermeld. De juistheid van deze feiten is tussen partijen niet in geschil, zodat ook het hof deze feiten tot uitgangspunt zal nemen.
4. Beoordeling
4.1. Welgelegen heeft in 2007 een voormalig Chinees restaurant met bovengelegen woningen aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ] ontwikkeld, beneden tot een culinaire uitgaansgelegenheid en de bovengelegen woningen tot koopappartementen. Daartoe diende de onroerende zaak te worden gesplitst. Welgelegen is met de bouw en de verkoop begonnen reeds voor de afgifte van de splitsingsvergunning door de gemeente. Bij schriftelijk contract van 4 oktober 2007 heeft Welgelegen een appartement aan [ Geïntimeerde ] verkocht voor een koopprijs van € 605.000,-. De splitsingsvergunning was op dat moment nog niet afgegeven en daarom hebben partijen een ontbindende voorwaarde opgenomen in het koopcontract (artikel 9 lid c), die kort gezegd inhield dat de koop geschiedde onder de ontbindende voorwaarde dat Welgelegen niet uiterlijk op 1 december 2007 een onherroepelijke splitsingsvergunning had verkregen. In artikel 13 lid 1 is de bedenktijd overeenkomstig artikel 7:2 lid 2 in verbinding met lid 3 BW opgenomen. Op 1 december 2007 was de splitsingsvergunning voor de woning nog niet afgegeven. Op dat moment was de woning deels, in elk geval met betrekking tot de verlichting, naar de wens van [ Geïntimeerde ] ingericht. Partijen zijn opnieuw in overleg getreden. Over de uitkomst daarvan heeft de makelaar van Welgelegen aan de notaris bericht en partijen hebben vervolgens op 13 december 2007 ten overstaan van de notaris opnieuw een koopcontract getekend dat nagenoeg gelijkluidend is aan het eerste. Als datum voor de ontbindende voorwaarde die ziet op het verkrijgen van de splitsingsvergunning is thans opgenomen 31 december 2007, met de toevoeging dat indien de vergunning op die datum niet zou zijn verleend, de datum verlengd wordt tot 31 januari 2008. De in het eerste koopcontract in artikel 13 lid 1 opgenomen bepaling betreffende de bedenktijd is in het tweede koopcontract doorgehaald; vermeld is thans dat koper gezien het tot stand komen van onderhavige hernieuwde koopovereenkomst bij deze afstand doet van zijn recht op drie dagen bedenktijd. Verder is in het tweede contract een preambule opgenomen, onder meer, na verwijzing naar artikel 9 lid c van het eerste contract, inhoudende:
“Verkoper heeft eind november 2007 aan koper voorgesteld tot verlenging van de in dit artikel genoemde datum over te gaan, derhalve tot 1 januari 2008, doch koper heeft in eerste instantie aangegeven hiertoe niet bereid te zijn, in verband waarmee door het verstrijken van de datum van 1 december 2007 de betreffende koopovereenkomst van rechtswege is ontbonden.
Verkoper en koper zijn hierover echter wel in onderhandeling gebleven, op grond waarvan zij thans weer een overeenkomst hebben bereikt, onder de volgende aanvullende voorwaarde:
1. dat de ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van de splitsingsvergunning zal lopen tot en met 31 december 2007 en
2. dat voor nog voor rekening van verkoper zullen komen (…) (enkele bedragen wegens meerwerk, hof)”.
Op 17 december 2007 heeft [ Geïntimeerde ] met een beroep op de bedenktijd aan de notaris bericht dat hij afziet van de tweede koopovereenkomst. Welgelegen heeft [ Geïntimeerde ] bij exploot van 3 januari 2008 gesommeerd binnen acht dagen aan zijn verplichtingen te voldoen en heeft vervolgens, bij exploot van 18 januari 2008, de tweede koopovereenkomst ontbonden.
4.2. Welgelegen vordert in dit geding een verklaring voor recht dat [ Geïntimeerde ] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van 13 december 2007, althans onrechtmatig heeft gehandeld en dat [ Geïntimeerde ] op grond daarvan verplicht is aan Welgelegen de schade te vergoeden ten belope van de contractuele boete ad € 60.500,-, respectievelijk de werkelijk geleden schade ad € 50.656,52, althans een zodanig bedrag als de rechter in goede justitie vermeent te behoren, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 januari 2008, althans vanaf het moment van dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening. Welgelegen vordert (het hof begrijpt: meer subsidiair) bij wijze van eiswijziging in hoger beroep een verklaring voor recht dat er op [ Geïntimeerde ] een ongedaanmakingsverplichting rust tot het ongedaan maken van de door Welgelegen ten behoeve van [ Geïntimeerde ] verrichte werkzaamheden en dat [ Geïntimeerde ] op grond daarvan verplicht is aan Welgelegen de schade te vergoeden ad € 13.612,-, althans een zodanig bedrag als de rechter in goede justitie vermeent te behoren, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening.
4.3. Tegen de afwijzing van de vordering in eerste aanleg door de rechtbank komt Welgelegen op in hoger beroep.
4.4. In grief 2 (grief 1 heeft geen zelfstandige betekenis) keert Welgelegen zich tegen de verwerping door de rechtbank van haar betoog dat de eerste overeenkomst niet is ontbonden, maar in gewijzigde vorm met het aangaan van de tweede overeenkomst is voortgezet. De rechtbank heeft onder meer overwogen dat de ontbindende voorwaarde in de eerste koopovereenkomst was vervuld op 1 december 2007 (op welke datum immers geen splitsingsvergunning was afgegeven) en dat partijen in de tweede koopovereenkomst uitdrukkelijk hebben vastgelegd dat de eerste overeenkomst van rechtswege was ontbonden en dat door hen de keuze was gemaakt om een nieuwe koopovereenkomst aan te gaan. De grief faalt omdat het hof het oordeel van de rechtbank en de daartoe gebezigde gronden onderschrijft.
4.5. Hetgeen de rechtbank vervolgens heeft overwogen, kan als volgt worden samengevat. De wetgever heeft in artikel 7:2 lid 2 BW voorzien in de situatie dat tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak na ontbinding nogmaals een koopovereenkomst tot stand komt. Uit deze bepaling volgt dat een tweede bedenktijd niet ontstaat indien binnen zes maanden nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak opnieuw een koop tot stand komt. In de onderhavige zaak is de eerste koopovereenkomst niet ontbonden door [ Geïntimeerde ] en van het geval als in die bepaling genoemd is dus geen sprake. Daaruit volgt dat bij het aangaan van de tweede overeenkomst een nieuwe bedenktijd voor [ Geïntimeerde ] ontstond. De in de tweede overeenkomst opgenomen afstand door [ Geïntimeerde ] van zijn recht op de bedenktijd mist betekenis in de rechtsverhouding tussen partijen op grond van het bepaalde in artikel 7:2 lid 4 BW.
4.6. Tegen deze overweging komt Welgelegen op in het eerste deel van grief 3. Volgens Welgelegen moet artikel 7:2 lid 2 derde volzin BW aldus worden uitgelegd dat deze bepaling ziet op alle gronden van ontbinding voor gevallen dat eenzelfde woning in korte tijd tweemaal tussen dezelfde partijen wordt verkocht. Zij voert aan dat een andere uitleg niet strookt met de ratio van de bepaling en de beleidsdoelstellingen en zou betekenen dat [ Geïntimeerde ] tweemaal de gelegenheid krijgt om de bedenktijd te benutten. Welgelegen doet voorts een beroep op de rapportage van het onderzoeksteam van het Molengraaff Instituut voor Privaatrecht uit november 2009, welke rapportage een evaluatie inhoudt van de Wet koop onroerende zaken zoals in werking getreden op 1 september 2003.
4.7. Met de invoering van de bedenktijd met ontbindingsrecht achteraf in artikel 7:2 BW heeft de wetgever beoogd de consument-koper de gelegenheid te garanderen tot het aan de hand van de aan hem ter hand gestelde koopakte raadplegen van een of meer deskundigen en tot het herstellen van een, wellicht gedwongen, overhaaste koopbeslissing. Tegen deze achtergrond is het gerechtvaardigd dat Welgelegen de vraag aan de orde stelt of [ Geïntimeerde ], na de ontbinding van de eerste koopovereenkomst wegens het in vervulling gaan van de daarin opgenomen ontbindende voorwaarde dat Welgelegen niet uiterlijk op 1 december 2007 een onherroepelijke splitsingsvergunning had verkregen, na het sluiten van de tweede koopovereenkomst met Welgelegen nog het recht toekwam met een beroep op artikel 7:2 BW de koop te ontbinden. Aan te nemen valt immers dat zich hier niet een geval voordeed dat de wetgever voor ogen stond bij de invoering van de bedenktijd in artikel 7:2 BW. Daar staat het volgende tegenover. De wetgever was met het oog op de belangen van de verkoper weliswaar van oordeel dat de bedenktijd slechts eenmaal behoort te kunnen worden benut, maar die beperking heeft de wetgever in de laatste volzin van artikel 7:2 BW vorm gegeven in een nauwkeurig omschreven uitzondering op de aan de koper toekomende bedenktijd. Die uitzondering houdt in dat het recht voor de koper de koop te ontbinden niet opnieuw ontstaat indien binnen zes maanden nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand komt. Deze uitzondering doet zich in deze zaak niet voor. De controverse tussen partijen of deze zaak op één lijn gesteld moet worden met de in artikel 7:2 BW geregelde uitzondering (met als gevolg dat voor [ Geïntimeerde ] met het sluiten van de tweede koopovereenkomst niet opnieuw het recht zou zijn ontstaan de koop te ontbinden) beslist het hof uiteindelijk in het voordeel van [ Geïntimeerde ]. Voor het hof weegt het zwaarst dat de praktijk bij de toepassing van de wettelijke bedenktijd gediend is met een duidelijk hanteerbare regel en dat het toelaten van uitzonderingen op de in artikel 7:2 BW geformuleerde regels te zeer ten koste zou gaan van de rechtszekerheid. Naar aanleiding van het beroep van Welgelegen op de rapportage van het Molengraaff Instituut (in het bijzonder p. 69 en 70 daarvan) overweegt het hof nog het volgende. Op het punt dat hier aan de orde is, houdt de aanbeveling in (op p. 71) dat de wetgever nogmaals goed dient na te gaan of het wenselijk is dat een koper meermalen gebruik kan maken van de bedenktijd. Daaraan is toegevoegd dat het onderzoeksteam het goed verdedigbaar acht dat de bedenktijd slechts eenmaal wordt toegekend en dat de bescherming die door de bedenktijd aan de koper wordt gegeven bij een wijziging, aanvulling of geheel nieuwe overeenkomst tussen partijen reeds is gegeven. Deze opvatting van het Molengraaff Instituut over het wenselijke recht brengt geen verandering in ’s hofs opvatting zoals hiervoor uiteengezet.
4.8. Het hof bereikt derhalve dezelfde conclusie als de rechtbank aan het slot van rechtsoverweging 4.5, zodat het eerste deel van grief 3 vruchteloos is voorgesteld. Het hof onderschrijft voorts het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 4.6 dat de afstand door [ Geïntimeerde ] in artikel 13 lid 1 van de tweede koopovereenkomst niet van betekenis is omdat op grond van artikel 7:4 BW niet kan worden afgeweken van het bepaalde in de eerdere leden van deze bepaling. Terecht komt Welgelegen daartegen niet op.
4.9. In het tweede deel van grief 3 verdedigt Welgelegen dat misbruik van bevoegdheid en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid aan het ontstaan van een tweede bedenktijd voor [ Geïntimeerde ] in de weg staan.
4.10. Welgelegen heeft gesteld dat [ Geïntimeerde ] een oneigenlijk doel heeft nagestreefd met de ontbinding van de koop “zoals het na-onderhandelen over gunstiger voorwaarden en tijdwinst”. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat voor het aannemen van deze aan [ Geïntimeerde ] toegeschreven motieven onvoldoende grond bestaat. Wat het eerst gestelde motief betreft, acht ook het hof van belang dat [ Geïntimeerde ] in april 2008 heeft laten weten (wederom) tot koop te willen overgaan onder dezelfde condities als eerder tussen partijen overeengekomen. Of de door Welgelegen gestelde motieven de conclusie zouden kunnen rechtvaardigen dat sprake is van misbruik van bevoegdheid respectievelijk dat de ontbinding door [ Geïntimeerde ] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, kan bij deze stand van zaken in het midden blijven. De stelling van Welgelegen dat de ontbinding van de koop door [ Geïntimeerde ] niet strookt met de ratio en doelstellingen van de bedenktijd kan in het licht van het eerder overwogene evenmin de conclusie dragen dat het handelen van [ Geïntimeerde ] misbruik van bevoegdheid oplevert dan wel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook het tweede deel van grief 3 faalt.
4.11. In grief 4 stelt Welgelegen dat [ Geïntimeerde ] onrechtmatig heeft gehandeld “als gevolg van misbruik van recht, dan wel strijdigheid met de redelijkheid en billijkheid”. Aan deze klacht komt na de hiervoor besproken klacht geen zelfstandige betekenis toe. Ook grief 4 faalt.
4.12. Door middel van grief 5 stelt Welgelegen haar in hoger beroep nieuw geformuleerde vordering uit hoofde van de door haar gestelde ongedaanmakingsverplichting aan de orde. Deze grondslag is ondeugdelijk. [ Geïntimeerde ] heeft immers geen prestaties ontvangen, die als gevolg van de ontbinding van de koop ongedaan moeten worden gemaakt.
4.13. Door middel van grief 6 voert Welgelegen verweer tegen het subsidiaire beroep van [ Geïntimeerde ] op matiging van de boete. Van enige verplichting tot betaling van een boete is geen sprake, zodat deze grief verder onbesproken kan blijven.
5. Slotsom en kosten
De grieven kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Het vonnis zal worden bekrachtigd met verwijzing van Welgelegen in de kosten van het hoger beroep.
6. Beslissing
Het hof
bekrachtigt het bestreden vonnis en wijst de door Welgelegen in hoger beroep bij wege van eiswijziging ingestelde vordering af;
verwijst Welgelegen in de kosten van het hoger beroep en begroot deze kosten aan de zijde van [ Geïntimeerde ] tot aan deze uitspraak op € 1.185,- wegens verschotten en € 4.893,- wegens salaris;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.F. Thiessen, J.E. Molenaar en M.M.M. Tillema en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2011.