Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[J],
wonende te [X], gemeente [Y],
APPELLANTE,
advocaat: mr. J.S.P. Noordeloos, te Alkmaar,
t e g e n
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Z] BEHEER B.V.,
gevestigd te Akersloot, gemeente Castricum,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
OLGERS BEHEER B.V.,
gevestigd te Akersloot, gemeente Castricum,
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. J.M. Bakx–van den Anker, te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. De partijen worden hierna (ook) [B], respectievelijk [Z] genoemd. Voor zover in dit arrest wordt verwezen naar de directeur van geïntimeerden, [directeur], zal hij worden aangeduid als [directeur].
1.2. Bij dagvaarding van 29 april 2009 is [B] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank te Alkmaar van 18 februari 2009 onder zaak-/rolnummer 102899/HA ZA 08-480 gewezen tussen haar als gedaagde en [Z] als eiseressen.
1.3. [B] heeft bij memorie van grieven gediend, bescheiden in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd als in die memorie vermeld.
1.4. Daarop heeft [Z] bij memorie geantwoord, bescheiden in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd als in die memorie vermeld.
1.5. Partijen hebben de zaak vervolgens doen bepleiten, [B] door mr. J.S.P. Noordeloos voornoemd en [Z] door mr. J.Th. van Oostrum, advocaat te Alkmaar, beiden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.
1.6. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. Grieven
Bij memorie heeft [B] grieven voorgesteld waarvoor wordt verwezen naar de desbetreffende memorie.
3. Feiten
De rechtbank heeft onder 2 in het bestreden vonnis onder “vaststaande feiten” een aantal feiten vastgesteld. [B] stelt in haar eerste grief, onder 1.4, dat de rechtbank onder de vaststelling van feiten had moeten opnemen dat voorafgaande aan de beweerdelijke totstandkoming van de koopovereenkomst een telefoongesprek heeft plaatsgevonden tussen [directeur] en haar. Aangezien tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank verder geen grieven zijn gericht, zal het hof overigens van die feiten uitgaan.
4. Beoordeling
4.1. De zaak betreft het volgende.
[B] was eigenaar van het vastgoed, gebouwd op een perceel grond van 525 vierkante meter, aan de [weg] te [X], kadastraal bekend gemeente [X], sectie G, nr. 1987, gelegen naast [B]s woonhuis, hierna “de bollenschuur”.
Bij brief van donderdag 6 maart 2008 (productie 2 bij conclusie van antwoord) deelt [directeur] aan [B] en haar zoon, [zoon], onder meer mee:
“Wij zijn Solidhome, projectontwikkelaar met focus op de gemeenten Castricum en omstreken.
“Uit de registers van het Kadaster blijkt dat u de eigenaar/eigenaresse bent van [weg] te [X].
“Langs deze weg willen wij u onze interesse tonen in uw perceel en zouden graag contact met u krijgen om te vernemen of u mogelijk geïnteresseerd bent om het perceel aan ons te verkopen.”
Bij e-mail van zaterdag 8 maart 2008 (productie 4 bij conclusie van antwoord) reageert [B] hierop met onder meer de mededeling:
“De interesse voor de verkoop is er (…), maar nu komt monumenten zorg er aan? Ik heb geen idee wat zij willen maar ik wil het hoogste bod?”
In de eerste helft van maart 2008 - volgens [Z] op of omstreeks 12 maart 2008 - heeft er een telefoongesprek plaatsgehad tussen [B] en [directeur].
In dat gesprek heeft [B] een koopprijs genoemd van € 100.000,--. Met die prijs is [directeur] aanstonds akkoord gegaan (conclusie van antwoord pag. 3 onder 16).
Vervolgens neemt [B] contact op met makelaar [makelaar], hierna [makelaar].
Deze makelaar bespreekt diezelfde dag de kwestie met [Z]: zij komen een prijs overeen van € 110.000,--. [makelaar] deelt dit mede aan [B] en deze gaat daarmee akkoord.
Bij e-mail van 17 maart 2008 van 16.39 uur (productie 8 bij memorie van grieven) bericht [directeur] [makelaar], voor zover thans van belang:
“Onderwerp: [weg] [X]
“ Beste [A],
“Zojuist hebben we besproken dat wij graag bovengenoemde perceel aankopen.
“We bespraken het volgende:
- We kopen het object voor Euro 110.000,- K.K.
- Het voorbehoudt is dat de bestemming van het pand gewijzigd gaat worden in Kantoor; met toestemming van bijbehorende verbouwing en indelingswijziging aan de binnenzijde.
- Het perceel wordt huurvrij opgeleverd.
“Het pand wordt leeg opgeleverd.
“(…)”.
-
en bij bericht van diezelfde datum van 17.29 uur:
“ Zojuist bespraken we onze aankoop van [weg] te [X] en de ontwikkelingen.
“Het volgende is er afgesproken als vervolg op onze eerdere communicatie:
- In verband met de periode van ontwikkelen met de gemeente zullen wij uiterlijk op 15 april 2008 besluiten het pand af te nemen of af te zien van aankoop.
- Indien wij het pand aankopen zal het notarieel transport op 22 april 2008 plaatsvinden (of anders in overleg).
- Wanneer wij het pand afnemen hoeft het niet leeg opgeleverd te worden aan ons.
“(…)”.
4.2 In dit geding vordert [Z] - voor zover thans van belang – de veroordeling van [B] om aan [Z] te leveren de ten processe bedoelde onroerende zaak op de wijze als omschreven in het vonnis waarvan beroep onder rechtsoverweging 3.1, eerste bolletje.
4.3 Na verwerping van het door [B] gevoerde verweer heeft de rechtbank deze vordering van [Z] toegewezen.
4.4 Ter beantwoording ligt de vraag voor of op 14 maart 2008 dan wel 19 maart 2008 tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot eerdergenoemd onroerend goed.
[Z] beantwoordt deze vraag bevestigend, in die zin dat naar zijn mening – primair - op 14 maart 2008 een overeenkomst tot stand is gekomen en – subsidiair – op 19 maart 2008.
[B] is van mening dat noch op 14 maart noch op 19 maart 2008 een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.5 Het hof onderschrijft het standpunt van [B].
Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.5.1 Partijen verschillen van mening over de datum waarop [makelaar] door [B] telefonisch is benaderd: [B] meent dat dit 17 maart 2008 is geweest (conclusie van antwoord pag. 4 onder 22), [Z] houdt vol dat [B] en [makelaar] reeds op 14 maart 2008 telefonisch contact hebben gehad.
Het hof gaat er veronderstellenderwijs vanuit dat er reeds op 14 maart 2008 telefonisch contact is geweest tussen [B] en [makelaar] en dat er ook op die dag een telefoongesprek tussen [B] en [makelaar] heeft plaatsgehad in aanwezigheid van [directeur], in welk gesprek [B] en [Z] overeenstemming hebben bereikt over een koopprijs van € 110.000,-- voor het litigieuze onroerend goed.
4.5.2 Niet in geschil is dat [Z] op 17 maart 2008 de hiervoor weergegeven e-mails van 16.39 uur en 17.29 uur heeft gestuurd waarin [Z] [makelaar] bericht, zakelijk weergegeven, dat [Z] overweegt het ten processe bedoelde onroerend goed aan te kopen als het de bestemming kantoor krijgt (e-mail van 16.39 uur) en dat uiterlijk op 15 april 2008 zal worden beslist of tot aankoop door [Z] wordt overgegaan (e-mail van 17.29 uur).
4.5.3 Naar het oordeel van het hof kan op grond van deze e-mails niet anders worden geconcludeerd dan dat op 14 maart 2008 geen koopovereenkomst met betrekking tot eerdergenoemd onroerend goed is gesloten maar alleen dat partijen op 14 maart 2008 overeenstemming hebben bereikt over het voorwerp dat van eigenaar verandert en de daarvoor door koper te betalen koopprijs, nu [Z] zelf aangeeft “uiterlijk op 15 maart 2008 zullen we besluiten het pand aan te kopen”, alsmede “indien wij (hof: [Z]) het pand aankopen”. In dit verband wordt voorts nog overwogen dat [Z] weliswaar stelt dat hij aan [makelaar] tot uitdrukking heeft gebracht dat hij het voorgenomen gebruik van het onroerend goed als ontbindende voorwaarde opgenomen wenste te zien, maar gesteld noch gebleken is dat [Z] ervan uit is gegaan dat [B] op 14 maart 2008 daarmee heeft ingestemd.
4.6 Ter onderbouwing van zijn – subsidiaire - standpunt dat op 19 maart 2008 een koopovereenkomst tot stand is gekomen wijst [Z] erop dat [B] zelf heeft gesteld dat op 19 maart 2008 tussen partijen volledige wilsovereenstemming is bereikt.
4.6.1 Voor de beantwoording van de vraag of op 19 maart 2008 een koopovereenkomst tot stand is gekomen, is het volgende van belang.
4.6.2 [B] heeft gemotiveerd betwist dat [makelaar] bevoegd was om namens haar een koopovereenkomst aan te gaan. Er is geen bewijs bijgebracht en of aangeboden van de stelling dat [makelaar] die bevoegdheid wel had, zodat er in rechte van moet worden uitgegaan dat [makelaar] die bevoegdheid niet bezat.
4.6.3 Anders dan de rechtbank is het hof voorts van oordeel dat [Z] op grond van de door de rechtbank in rechtsoverweging 4.9 van het vonnis waarvan beroep genoemde omstandigheden – het telefoongesprek op 14 maart 2008 tussen [B] en [makelaar] in aanwezigheid van [Z] en het feit dat [makelaar] na de telefonische instemming van [B] met de koopprijs van € 110.000,-- direct tegen [directeur] heeft gezegd dat er een deal was – er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [makelaar] bevoegd was namens [B] een koopovereenkomst met [Z] te sluiten. Uit die feiten kan hoogstens worden afgeleid dat [makelaar] door [B] als makelaar was ingeschakeld, hetgeen niet meebrengt dat [makelaar] bevoegd was namens [B] een koopovereenkomst te sluiten.
4.6.3 Desgevraagd heeft [B] ter zitting in hoger beroep verklaard dat haar stelling dat er op 19 maart 2008 een overeenkomst tot stand is gekomen aldus moet worden begrepen, dat dit een overeenkomst is tussen [makelaar] en [Z]. Ook in de memorie van grieven (pag. 16 onder 20) en in haar pleitaantekeningen (onder 15) heeft [B] reeds aangegeven dat die stelling aldus moet worden gelezen.
4.6.5 [Z] heeft in het kader van dit subsidiaire standpunt nog verwezen naar de als productie 6 bij conclusie van antwoord overgelegde e-mail van [makelaar] aan [B] maar ook dat kan hem niet baten.
4.6.6 Dit bericht houdt immers niet meer in dan een advies van [makelaar] aan [B], welk advies mede gebaseerd is op de stelling van [makelaar] dat hij, [makelaar], in opdracht van [B] het ten processe bedoelde onroerend goed heeft verkocht, welke stelling, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [B] en het ontbreken van bewijs voor die stelling, in dit geding evenwel niet is komen vast te staan. Reeds daarom kan aan dit bericht in deze geen betekenis worden toegekend.
4.7 Nu in rechte moet worden aangenomen dat tussen [B] en [Z] ter zake van het ten processe bedoelde onroerend goed noch op 14 maart 2008 noch op 19 maart 2008 een koopovereenkomst is tot stand gekomen, moeten de vorderingen van [Z] alsnog integraal worden afgewezen. Daaruit vloeit voorts voort dat het door [B] in hoger beroep primair gevorderde dient te worden toegewezen.
4.8 Bij deze stand van zaken heeft [B] geen belang meer bij afzonderlijke bespreking van de door haar opgeworpen grieven zodat die bespreking achterwege kan blijven.
4.9 Het bewijsaanbod van [Z] wordt als onvoldoende gespecificeerd gepasseerd.
5. Slotsom
Uit het vorenstaande volgt dat het vonnis waarvan beroep moet worden vernietigd, de vorderingen van [Z] alsnog moeten worden afgewezen en het door [B] primair gevorderde moet worden toegewezen in de zin als hierna vermeld. [Z] dient als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het geding in beide instanties te dragen.
6. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
wijst het door [Z] gevorderde alsnog af;
veroordeelt [Z] tot levering aan [B] van de onroerende zaak, staande en gelegen aan [weg] te [X], kadastraal bekend gemeente [X], sectie G no. 1987, ter grootte van 5 are en 25 ca., binnen een termijn van veertien dagen na betekening van dit arrest, door het passeren van de akte van levering ten overstaan van een nader aan te wijzen notaris;
bepaalt dat bij gebreke van volledige en of tijdige medewerking van [Z] dit arrest in de plaats treedt van die medewerking;
bepaalt dat [B] de door haar ontvangen koopprijs van € 110.000,-- dient terug te betalen op de dag van levering;
veroordeelt [Z] in alle kosten verbonden aan de hiervoor bevolen levering;
veroordeelt [Z] in de kosten van het geding in beide instanties, tot aan dit arrest in eerste aanleg begroot op
€ 325,80 aan verschotten en € 904,-- aan salaris en in hoger beroep op € 313,-- aan verschotten en € 2.682,-- aan salaris;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.D.R.M. Boumans, S. Clement en H.J.M. Boukema en is in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 8 juni 2010.