Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
A,
wonende te Amsterdam,
APPELLANTE IN PRINCIPAAL BEROEP,
GEÏNTIMEERDE IN INCIDENTEEL BEROEP,
advocaat: mr. B. Wessel, te Wijk aan Zee,
t e g e n
B,
wonende te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE IN PRINCIPAAL BEROEP,
APPELLANT IN INCIDENTEEL BEROEP,
advocaat: mr. R.A.M. Schram, te Haarlem.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna A en B genoemd.
Bij dagvaarding van 22 juli 2009 is A in spoedappèl gekomen van het kort geding vonnis van de rechtbank te Amsterdam d.d. 25 juni 2009, in deze zaak onder zaak-/rolnummer 427416/KG ZA 09-1017 SR/MM gewezen tussen haar als gedaagde en B als eiser.
In de appeldagvaarding tevens houdende memorie van grieven heeft A tien grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en geconcludeerd zoals aldaar weergegeven.
Bij memorie van antwoord heeft B de grieven bestreden en zijnerzijds één incidentele grief tegen eerdergenoemd vonnis aangevoerd, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd zoals in die memorie weergegeven.
Vervolgens heeft A bij memorie in het incidenteel appèl geantwoord, bewijs aangeboden en geconcludeerd zoals in die memorie weergegeven.
Partijen hebben de zaak op 27 november 2009 doen bepleiten, A aan de hand van pleitnotities door mr. B. Wessel, advocaat te Wijk aan Zee, B zonder pleitnotities door mr. R.A.M. Schram, advocaat te Haarlem. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft A bij akte verdere producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties, waarvan de inhoud als hier ingevoegd wordt beschouwd.
2. Grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de onderscheiden memories.
3. De feiten
3.1 Het gaat in deze zaak, kort gezegd, om de volgende - blijkens het over en weer gestelde alsmede de inhoud van de producties en hetgeen ter gelegenheid van het pleidooi in appel aan de orde is gekomen, voorzover niet (deugdelijk) bestreden – tussen partijen vaststaande feiten.
3.2 B is sinds 1990 eigenaar van het pand, gelegen te (….) Amsterdam aan de (……) (hierna: het pand). Het pand bestaat uit een benedenwoning en uit een bovenwoning. De bovenwoning was toentertijd verhuurd aan de vader van B.
3.3 De benedenwoning bestaat uit een parterre (ook aangeduid als begane grond) en een bel-etage (ook aangeduid als eerste etage). De parterre wordt sinds 1983 door A gehuurd. Sinds 1994 huurt A, naast de parterre, ook de bel-etage.
3.4 In 2003 heeft B de bovenwoning laten renoveren. Hij heeft daarbij de tussenmuur weggebroken en de kamer en suite elementen weggehaald. In 2004 heeft A - zonder daaromtrent expliciete toestemming aan B te hebben gevraagd – op eigen kosten de bel-etage van de benedenwoning laten renoveren.
3.5 De door A in 2004 aan de bel-etage verrichte renovatiewerkzaamheden bestonden onder meer uit het wegbreken van de tussenmuur en het weghalen van de kamer en suite elementen, herstel van de (ornamenten aan de) plafonds, het aanleggen van een nieuwe vloer en vervanging van de elektrische bedrading.
3.6 Bij B die – volgens hetgeen hij dienaangaande bij pleidooi in hoger beroep heeft meegedeeld – één keer na de renovatie de benedenwoning heeft bezocht, heeft deze - zonder zijn expliciet gegeven toestemming - in 2004 plaatsgevonden renovatie niet tot aan A gemelde klachten geleid. Ook zijn door B bij A geen klachten te berde gebracht nadat zijn makelaar in 2008 voorafgaand aan een voorgenomen verkoop van het pand de benedenwoning heeft geïnspecteerd.
3.7 Op 15 december 2008 heeft B het pand aan de gebroeders D b.v. (hierna D) verkocht.
3.8 Voorafgaand aan de verkoop door B aan D heeft D, vergezeld van de makelaar van B, het pand, inclusief de benedenwoning bezichtigd (zie paragraaf 2 bij inleidende dagvaarding d.d. 19 mei 2009). Tegen de vaststelling in r.o. 2.4 van het vonnis d.d. 25 juni 2009 dat de makelaar van D voorafgaand aan het totstandkomen van de koopovereenkomst van 15 december 2008 het pand heeft bezichtigd, is door geen der partijen een grief gericht zodat het hof ervan uit zal gaan dat zowel de makelaar van de verkoper als de makelaar van koper het pand voorafgaand aan de verkoop per 15 december 2009 hebben bezichtigd.
3.9 In de koopovereenkomst d.d. 15 december 2008 is bepaald, voor zover voor de beoordeling van het onderhavig geschil relevant, dat de leveringakte verleden zal worden op 4 mei 2009; dat de feitelijke levering plaats zal vinden in de feitelijke staat waarin het verkochte zich dan bevindt met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van koper, niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte zich per datum van ondertekening van de koopovereenkomst bevindt behoudens normale slijtage en dat in geval van toerekenbare tekortkoming door een der partijen, haar wederpartij de al dan niet subsidiaire keuze heeft tussen uitvoering van de overeenkomst met een boete van drie pro mille van de koopprijs voor elke dag dat de wederpartij met de nakoming in verzuim is of ontbinding met een boete van tien procent van de koopprijs.
3.10 Blijkens een tweetal door A aangevraagde offertes d.d. 2 april 2009 en 8 april 2009 voor verbouwingen ten bedrage van respectievelijk € 39.706 en € 33.742 (productie 3 bij pleidooi A in eerste aanleg) bestond rond die tijd bij A het voornemen tot het slopen en afvoeren van diverse materialen, het leveren en aanbrengen van een geïsoleerde vloer, doorbraak en opvang van een draagmuur, aanhelen van plafonds, nieuwe plafonds in de gang, leveren en aanbrengen van 4 nieuwe binnendeuren, leveren en aanbrengen van diverse elektrische voorzieningen, plaatsen van een eenvoudige keuken, repareren en sausklaar maken van wanden en plafonds op de begane grond, aansluiting van elektriciteit, sausklare oplevering van stucwerk (eerste offerte) alsmede de aanleg van een volledige cv installatie inclusief hoge rendementsketel, vloerverwarming in de badkamer en een designradiator, afvoeren en renoveren van 2 volledige plafonds, creëren van een was- en drooghok inclusief de bijbehorende aansluitingen voor afvoer en aansluiting, volledig gebruiksklaar maken van een badkamer en deze voorzien van mechanische ventilatie, creëren van een nieuwe toiletruimte die voldoet aan het bouwbesluit op de begane grond en sausklare oplevering van stucwerk (tweede offerte).
3.11 Met de aanvang van deze werkzaamheden heeft A in de eerste helft van april 2009 een aanvang gemaakt zonder dienaangaande de toestemming van B te hebben gevraagd of verkregen.
3.12 Op 14 april 2009 heeft de makelaar van D B ervan op de hoogte gesteld dat er ingrijpende werkzaamheden aan de benedenwoning plaatsvonden waarna B diezelfde dag A gesommeerd heeft om onmiddellijk die werkzaamheden stop te zetten.
3.13 D heeft bij brief van 21 april 2009 B in gebreke gesteld voor het geval hij niet tijdig in de overeengekomen staat zou kunnen opleveren en reeds voor alsdan aanspraak op schadevergoeding gemaakt (zie productie 2 bij inleidende dagvaarding).
3.14 Bij brief van 22 april 2009 heeft (de advocaat van) B aan A aangezegd dat hij voornemens is een procedure te entameren waarbij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden gevorderd en dat op A de kosten zullen worden verhaald die moeten worden gemaakt om het gehuurde in de oude toestand terug te brengen (zie productie 3c bij inleidende dagvaarding).
3.15 Bij brief van 24 april 2009 heeft (de advocaat van) B de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en A aansprakelijk gehouden voor alle door B gemaakte en nog te maken kosten en geleden schade, waaronder de boete die B aan D verschuldigd zal zijn (zie productie 3a bij inleidende dagvaarding).
3.16 Bij kort geding dagvaarding van 19 mei 2009 heeft B gevorderd om A te veroordelen, kort samengevat, tot (i) primair betaling van een voorschot ad € 50.000,- op de kosten die moeten worden gemaakt om de verbouwingen ongedaan te maken en subsidiair ongedaanmaking van de aangebrachte wijzigingen, (ii) betaling van de door B aan D verbeurde contractuele boete en (iii) ontruiming van het gehuurde.
3.17 De voorzieningenrechter heeft, kort samengevat, A veroordeeld tot betaling van een voorschot van € 35.000,- op de kosten die zullen moeten worden gemaakt om het pand te herstellen in de oude staat en het anders of meer gevorderde afgewezen. De overige vorderingen van B heeft de voorzieningenrechter afgewezen.
4. De beoordeling in het principaal en in het incidenteel appel
4.1 Grief 7 in principaal appel richt zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat voorshands voldoende aannemelijk is dat terzake hetgeen volgens B moet worden "teruggedraaid" en de daaraan voor B verbonden kosten aan B in een bodemprocedure een schadevergoeding van in ieder geval € 35.000 zal worden toegekend en dat in de gegeven omstandigheden een voorschot van € 35.000 dan ook redelijk voorkomt.
4.2 Met A (zie haar toelichting bij grief 3) is het hof voorshands van oordeel dat de verbouwingen die in 2004 hebben plaatsgevonden op de bel-etage geen grond opleveren om thans in kort geding een voorschot op een schadevergoeding toe te kennen nu B korte tijd na uitvoering van die verbouwingen, daarvan kennis heeft genomen en daartegen toen geen bezwaar heeft aangetekend en zulks ook niet heeft gedaan na de bezichtiging van het pand door zijn makelaar in 2008. Herstel in de oude toestand van hetgeen in 2004 is gerenoveerd is derhalve thans niet aan de orde. In ieder geval kan D daarop jegens B geen aanspraak maken, aangezien zij de bel-etage heeft gekocht in de verbouwde staat waarin deze zich in 2008 bevond.
4.3 Voor wat betreft de verbouwingen die A na totstandkoming van de koopovereenkomst van 15 december 2008 heeft aangebracht, luidt het voorlopig oordeel van het hof als volgt.
4.4 Volgens de stellingen van B heeft A in 2009 op de begane grond de in de woning aanwezige en suite kasten met deuren gesloopt. Voorts zouden de ornamenten plafonds gesloopt zijn en de keukenvloer verwijderd (inclusief de draagconstructie en het plafond van de onder de keuken gelegen kelder met verlaging van de keukenvloer). Op de eerste verdieping zou een muur van de badkamer gesloopt zijn en werd de gang verbouwd tot (uitbreiding van) de badkamer (zie inleidende dagvaarding in eerste aanleg onder paragraaf 4 en 5).
4.5 Volgens A evenwel is tot dusverre alleen het merendeel der sloopwerkzaamheden conform de in voornoemde productie 3 bedoelde twee offertes uitgevoerd; werd de keukenvloer geëgaliseerd en is een aanvang gemaakt met de badkamer op de eerste verdieping. Betwist wordt door A dat kostbare gestuukte plafonds uit 1910 alsmede andere authentieke details zijn gesloopt. De ene en-suite kast zonder deuren op de begane grond bevond zich – aldus A - in een deplorabele staat; van één van de twee plafonds was het stucwerk al verwijderd toen A het ging huren en van het nog wel aanwezige gestuukte plafond vielen regelmatig stukken stuc naar beneden; de verlaging van de vloer van de keuken is niet van negatieve invloed op de bruikbaarheid van de ondergelegen kelder en de badkamer op de eerste verdieping is niet verplaatst maar vergroot doordat de naastgelegen onbruikbare ruimte daarbij was betrokken waardoor het mogelijk werd een wc, een wasbak en een bad te installeren (paragraaf 9 van pleitnota in eerste aanleg in combinatie met de toelichting op grief 1 bij memorie van grieven).
4.6 Voorts betwist A dat met het terugdraaien van de werkzaamheden die in 2009 hebben plaatsgevonden een bedrag van € 35.000,-- is gemoeid. Volgens A kan van haar niet worden gevergd dat zij kosten voor haar rekening neemt die zien op het aanbrengen van een trapleuning die er nooit is geweest en op het aanbrengen van een ornamentenplafond aan de achterzijde van de verdieping dat er eveneens nooit is geweest (toelichting op grief 3 bij memorie van grieven).
4.7 Tenslotte is A van mening dat de wijzigingen die zij in 2009 aan de parterre en de bel-etage heeft aangebracht althans voornemens was aan te brengen in een aanzienlijke verbetering en dus waardevermeerdering van het pand resulteren en dat zij geen beroep van D op non-conformiteit rechtvaardigen, mede gelet op het feit dat uit een door A als productie D bij pleidooi in hoger beroep overgelegde bouwaanvraag van D d.d. 27 juli 2009 zou blijken dat D de stijlelementen, de kamer-en-suite voorzieningen niet wenst.
4.8 Aangaande de beweerdelijke waardevermeerdering die tengevolge van de door A in 2004 en 2009 aangebrachte wijzigingen is teweeggebracht heeft B als productie 7 bij inleidende dagvaarding in eerste aanleg een verklaring van de makelaar van D d.d. 13 mei 2009 overgelegd waaruit zou blijken dat de wijzigingen niet in een waardevermeerdering maar in een waardevermindering resulteren. Door A is bij pleidooi in hoger beroep als (onderdeel van) productie F een verklaring van haar makelaar d.d. 18 november 2009 overgelegd waarin wordt verklaard dat de door A aangebrachte veranderingen objectieve verbeteringen betreffen die zowel de waarde van het object/pand als de economische huurwaarde na afronding van de renovatie doen stijgen. Voorts is door A bij pleidooi in hoger beroep als productie 4 bij productie A een taxatierapport van Meerstad Makelaardij Kennemerland d.d. 24 september 2009 overgelegd waaruit zou blijken dat de zelfwerkzaamheid van A tot een waardestijging ter grootte van € 50.000 heeft geleid.
4.9 Gelet op hetgeen hiervoor door partijen over en weer is aangevoerd, is het hof voorshands van oordeel dat thans niet voldoende aannemelijk is dat A ná de bezichtiging van het pand door D op 15 december 2008, dusdanige verbouwingen aan het pand heeft gepleegd, dat D op grond van de met B gesloten koopovereenkomst gerechtigd is zich op het standpunt te stellen dat het pand zich niet in de staat bevindt waarin hij het gekocht heeft. Dat laatste is immers de grondslag van de vordering van B: omdat D weigert het pand af te nemen en aanspraak zou maken op een contractuele boete, heeft B spoedeisend belang bij herstel in de oude situatie door A respectievelijk recht op schadevergoeding.
Voor de beantwoording van bovenbedoelde vraag, of en zo ja, welke, verbouwingen A aan het pand heeft verricht na bezichtiging van het pand door D dan wel diens makelaar, zou nadere bewijsvoering noodzakelijk zijn, waarvoor de onderhavige procedure zich echter niet leent. Bij het voorlopig oordeel van het hof weegt voorts mee dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat B (of D, die al een bouwaanvraag voor het pand blijkt te hebben ingediend in verband met de aanleg van een dakterras) inderdaad voornemens is ten behoeve van D enige door A verrichte renovatie en/of verbouwingswerkzaamheid ongedaan te maken.
4.10 Voor zover B ook los van zijn rechtsverhouding met D zou willen betogen dat A onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld, overweegt het hof dat zulks eveneens onvoldoende aannemelijk is geworden. Aangaande de in 2004 uitgevoerde verbouwingen verwijst het hof naar hetgeen daarover hiervoor reeds is overwogen. Met betrekking tot de in 2009 aangevangen – en niet voltooide werkzaamheden – heeft A gesteld dat zij aan B in 2004 – toen zij hem de toen uitgevoerde verbouwing liet zien - heeft laten weten van plan te zijn ook de begane grond nog te zullen aanpakken en dat B daar toen niet afkeurend op reageerde, zodat zij ervan uitging dat hij daarmee instemde. Ook aangaande dit betoog is nadere bewijsvoering noodzakelijk, waarvoor de onderhavige kort geding procedure zich niet leent.
4.11 Voorts is onduidelijk welke kosten gemoeid zijn met een eventuele ongedaanmaking van de door A uitgevoerde renovatie en/of verbouwingswerkzaamheden. Ook om die reden is er onvoldoende grondslag voor toewijzing in de onderhavige kort geding procedure van het door B gevorderde geldbedrag.
4.12 De conclusie uit het voorgaande is dat de vorderingen van B alsnog dienen te worden afgewezen. Daarmee slagen de grieven van A; bij een verdere, afzonderlijke behandeling van de grieven heeft A geen belang meer.
4.13 Uit het voorgaande volgt tevens dat niet voldoende aannemelijk is geworden dat A dusdanig in de nakoming van haar verplichtingen jegens B is tekort geschoten dat zulks toewijzing van de incidentele vordering tot ontruiming van de benedenwoning rechtvaardigt. De incidentele vordering van B wordt dan ook afgewezen. Als in het ongelijk gestelde partij wordt B in de kosten van het geding in beide instanties, die van het incident daaronder begrepen, veroordeeld.
5. Slotsom
Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd en de vorderingen van B – inclusief de incidentele – zullen worden afgewezen. B zal als in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding in beide instanties, die van het incident daaronder begrepen, worden veroordeeld.
6. Beslissing
Het hof:
In het principaal appel:
vernietigt het bestreden vonnis;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van B af;
In het incidenteel appel:
wijst de incidentele vordering van B af;
In het principaal appel en in het incidenteel appel:
veroordeelt B in de kosten van beide instanties, die van het incident daaronder begrepen en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van A gevallen in eerste aanleg op € 1.535,00 aan verschotten en op € 816,00 aan salaris voor de advocaat, in principaal hoger beroep op € 1.135,98 aan verschotten en € 2.682,00 aan salaris voor de advocaat en in incidenteel appel op € 1.341,00 aan salaris voor de advocaat;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.D.R.M. Boumans, R.H. de Bock en M.J.J. de Bontridder en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2010 door de rolraadsheer.