Uitspraak
11 maart 2008
tweede civiele kamer
zaaknummer 104.002.737
rolnummer (oud) 2006/1047
G E R E C H T S H O F T E A M S T E R D A M
nevenzittingsplaats Arnhem
Arrest
in de zaak van:
de stichting Stichting Milli Görüs Utrecht,
gevestigd te Utrecht,
appellante,
procureur: mr. H.C.M.J. Karskens,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr. F.B. Falkena.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 10 november 2004, 9 maart 2005, 1 februari 2006 en 5 juli 2006 die de rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, tussen appellante (hierna ook te noemen: Milli Görüs) als eiseres in conventie en verweerster in reconventie en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie heeft gewezen; van die vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Milli Görüs heeft bij exploot van 29 september 2006 [geïntimeerde] aangezegd van de onder 1 genoemde vonnissen voor zover in reconventie gewezen in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft Milli Görüs vijf grieven tegen het bestreden vonnis van 10 november 2004 en drie grieven tegen het bestreden vonnis van 5 juli 2006 aangevoerd en toegelicht, heeft zij bewijs aangeboden en een productie in het geding gebracht. Zij heeft gevorderd dat het hof de vonnissen van 10 november 2004, 9 maart 2005, 1 februari 2006 en 5 juli 2006, voor zover in reconventie gewezen, zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, zonodig met verbetering van de gronden [geïntimeerde] alsnog in haar vordering (in reconventie) niet-ontvankelijk zal verklaren, althans deze aan haar zal ontzeggen, en [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van de procedure in reconventie in eerste aanleg en de kosten van het hoger beroep, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest en, voor het geval voldoening binnen deze termijn niet plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening, alsmede in de nakosten met een bedrag van € 131 / 205, dan wel indien betekening van het (het hof begrijpt:) arrest plaatsvindt, met een bedrag van
€ 199 / 273.
2.3 Bij akte heeft Milli Görüs nog een productie in het geding gebracht.
2.4 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, heeft zij bewijs aangeboden en een productie in het geding gebracht. Zij heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van Milli Görüs in hoger beroep zal afwijzen en de vonnissen waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van Milli Görüs in de kosten van (het hof begrijpt:) het hoger beroep.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De vaststaande feiten
Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties de navolgende feiten vast.
3.1 [geïntimeerde] heeft blijkens een schriftelijke huurovereenkomst met ingang van 1 april 1989 van de Vereniging Islamitische Jongeren (hierna te noemen: de Vereniging) (onder meer) de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te Utrecht (hierna te noemen: de bedrijfsruimte) gehuurd voor de duur van vijf jaren met een optietermijn van nog eens vijf jaren en met een eerste recht tot koop van het gehuurde. De bedrijfsruimte was voorheen in gebruik als moskee. In de huurovereenkomst (productie 1 bij inleidende dagvaarding) zijn onder andere de volgende bijzondere bedingen opgenomen:
“Hoofdstuk III
Het gehuurde winkelpand wordt verbouwd tot praktijk fysiotherapie en preventieve gezondheidszorg”.
(…)
“Hoofdstuk X
De verbouwingen en verbeteringen aan de binnenzijde van het pand komen op kosten van de huurder.
(…)”
De op de overeenkomst toepasselijke “Algemene bepalingen huurovereenkomst” (volgens model van de Raad voor Onroerende Zaken, vastgesteld in 1977 en gewijzigd in 1980, hierna te noemen: AB 1977) bevatten voor zover relevant de volgende bedingen.
Hoofdstuk II onder 5:
“Mocht de huurder tijdens de huurtijd speciaal aan zijn persoonlijke inzichten aangepaste voorzieningen – die niet vallen onder het begrip ‘verbetering’ – hebben getroffen, dan zal hij die bij het einde van de huur en/of het gebruik op zijn kosten ongedaan doen maken. (…)”
Hoofdstuk IV onder 1:
“De huurder mag (…) het gehuurde desgewenst voor zijn rekening verbeteren en/of wijzigen, mits na schriftelijke goedkeuring van de verhuurder.
(…)”
Hoofdstuk XVIII onder 3:
“Alle goederen die door de huurder na het einde van de huur in het gehuurde zijn achtergelaten, kunnen door de verhuurder zonder enige aansprakelijkheid zijnerzijds op kosten van de huurder worden verwijderd (…).”
3.2 Met toestemming van de Vereniging heeft [geïntimeerde] in 1989 en 1990 een omvangrijke verbouwing van de bedrijfsruimte doen uitvoeren waarbij deze tot op het casco is gestript, opnieuw is ingedeeld, en aldaar onder meer vloeren, plafonds, wanden, elektriciteit, centrale verwarming, sanitair, water, riolering, brandslanghaspels, hang- en sluitwerk zijn aangebracht. Een door [geïntimeerde] voor akkoord ondertekende offerte van Gebro aannemingsbedrijf B.V., gedateerd 2 november 1989 (productie 12 bij de conclusie na gehouden deskundigenonderzoek in reconventie), bevat als aanneemsom voor dit werk een bedrag van ƒ 166.388,-- exclusief 18,5% BTW.
3.3 Blijkens een schriftelijke huurovereenkomst (productie 1 bij inleidende dagvaarding) heeft [geïntimeerde] met ingang van 26 april 1999 de bedrijfsruimte voor een termijn van vijf jaren gehuurd van (de Stichting Mescidi-i aksa, thans genaamd) Milli Görüs. De op de overeenkomst toepasselijke “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW” (volgens model van de Raad voor Onroerende Zaken en daterend uit 1996, hierna te noemen: AB 1996, productie 1 bij memorie van grieven) bevatten voor zover relevant het volgende beding:
“Einde huurovereenkomst of gebruik
5.1 Behoudens eventuele wettelijke rechten is huurder verplicht bij het einde van de huurovereenkomst, of bij het beëindigen van het gebruik, het gehuurde ten genoegen van verhuurder in (…) goede staat, geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten en behoorlijk schoongemaakt aan verhuurder op te leveren en alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder te overhandigen. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht (…) op eigen kosten te verwijderen. Voor niet verwijderde zaken is verhuurder geen enkele vergoeding verschuldigd.”
3.4 [geïntimeerde] heeft haar fysiotherapiepraktijk in de tweede helft van 2003 nagenoeg gestaakt.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Milli Görüs heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg gedagvaard en gevorderd (verkort weergegeven):
A. ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte;
B. [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van de bedrijfsruimte;
C. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan Milli Görüs van een bedrag van € 5.521,08 vermeerderd met wettelijke rente;
D. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan Milli Görüs van een bedrag van € 1.380,27 per maand voor gebruik van het gehuurde na 1 april 2004 tot de dag der ontruiming;
alsmede veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan haar van buitengerechtelijke kosten (E) en de proceskosten (F).
[geïntimeerde] heeft in reconventie na vermeerdering en vermindering van eis gevorderd Milli Görüs te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van (primair) € 84.140,-- of (subsidiair) € 33.895,49, vermeerderd met wettelijke rente en met de proceskosten.
De rechtbank heeft bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 5 juli 2006:
- in conventie de vorderingen onder A en B afgewezen omdat partijen de huurovereenkomst in onderling overleg hadden beëindigd met ingang van 1 januari 2005 met ontruiming door [geïntimeerde] met ingang van die datum, en niet was gesteld of gebleken dat partijen aan deze regeling geen uitvoering hebben gegeven. De vorderingen in conventie onder C, D, E en F zijn door de rechtbank in genoemd vonnis toegewezen;
- in reconventie na gehouden comparitie van partijen en na deskundigenbericht en nader deskundigenbericht Milli Görüs veroordeeld tot betaling van een bedrag van
€ 30.090,26, vermeerderd met wettelijke rente en met de proceskosten.
Milli Görüs is van de onder 1 genoemde vonnissen, voor zover in reconventie gewezen, in hoger beroep gekomen. Milli Görüs heeft, ter vermijding van executoriale verkoop van de haar in eigendom toebehorende bedrijfsruimte, waarop [geïntimeerde] eerder beslag had gelegd, geheel voldaan aan de veroordeling in het vonnis van 5 juli 2006 en een bedrag van € 17.500,-- betaald op de derdenrekening van de advocaat van [geïntimeerde]. Milli Görüs heeft in kort geding na wijziging van eis gevorderd de veroordeling van [geïntimeerde] tot het stellen van zekerheid voor de terugbetaling van de reeds aan haar betaalde gelden voor het geval het vonnis van 5 juli 2006 in hoger beroep wordt vernietigd, alsmede opheffing van het beslag, althans veroordeling van [geïntimeerde] tot het (doen) opheffen van dat beslag. Dit hof heeft bij arrest van 16 oktober 2007 (rolnummer 2007/580 U KG) het vonnis van de rechtbank Utrecht van 23 maart 2007 waarbij de rechtbank de vorderingen van Milli Görüs tot schorsing van de executie van het vonnis van 5 juli 2006 dan wel zekerheidstelling heeft afgewezen (productie 1 bij de memorie van antwoord), bekrachtigd en het beslag op de bedrijfsruimte opgeheven.
4.2 Op 1 augustus 2003 is met de artikelen 7:201 e.v. BW een nieuwe wettelijke regeling van de huur in werking getreden en zijn (onder meer) de artikelen 7A:1584 e.v. BW vervallen. Aan de orde is de vraag of het geschil tussen partijen naar oud dan wel naar nieuw recht dient te worden beslist. Op grond van artikel 68a lid 1 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek (Ow) wordt dit geschil beheerst door nieuw recht. Artikel 205 Ow Pro maakt dit niet anders, nu de inleidende dagvaarding dateert van 4 maart 2004.
4.3 In dit hoger beroep is aan de orde de reconventionele vordering van [geïntimeerde] tot vergoeding door Milli Görüs van de door [geïntimeerde] in de bedrijfsruimte aangebrachte, en door [geïntimeerde] bij het einde van de huurovereenkomst niet verwijderde, veranderingen en toevoegingen.
4.4 De grieven I tot en met V zijn gericht tegen de in het tussenvonnis van 10 november 2004 onder 7 en 9 opgenomen oordelen van de rechtbank dat:
- Milli Görüs geen ongedaanmakingsvordering heeft ingesteld en dat haar verweer dan ook wordt gepasseerd voor zover dit ertoe strekt dat [geïntimeerde] gehouden is de aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken (grief I);
- bij gebreke van een contractueel beding omtrent vergoeding door de verhuurder voor door de huurder niet (bij het einde van de huur) weggenomen veranderingen en toevoegingen artikel 7:216 lid 3 BW Pro van toepassing is (grief II);
- aan die toepasselijkheid niet in de weg staat dat die veranderingen en toevoegingen conform de afspraak tussen partijen door [geïntimeerde] zelf voor haar rekening zijn aangebracht (grief II);
- sprake is van een rigoureuze verbouwing die in elk geval voor een deel betrekking had op het aanbrengen van voorzieningen die voor een normaal gebruik van het gehuurde noodzakelijk zijn (grief III);
- van belang is dat in de huurovereenkomst een recht van eerste koop voor [geïntimeerde] was opgenomen, zodat mag worden aangenomen dat zij de investeringen mede heeft gepleegd in het licht van een toekomstig eigenaarschap van de bedrijfsruimte (grief IV);
- voorshands ervan wordt uitgegaan dat sprake is geweest van een naar aard en omvang zodanig ingrijpende verbouwing dat Milli Görüs daardoor bij het einde van de huur wordt verrijkt en dat anderzijds [geïntimeerde] door die investering wordt verarmd nu zij de voorzieningen niet zelf kan meenemen (grief V).
4.5 Het hof stelt voorop, evenals de rechtbank (vonnis van 10 november 2004 onder 8) onbestreden heeft gedaan, dat de huurder slechts aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven, waarbij onder meer van belang kan zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte verandering. Voorts heeft te gelden dat de omstandigheid dat een verandering op grond van een daarvoor gegeven toestemming geoorloofd is, niet zonder meer meebrengt dat een huurder die de verandering niet wegneemt, aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking (artikelen 7:215 en 7:216 lid 3 BW; zie HR 25 juni 2004, NJ 2005, 338).
4.6 Het hof zal eerst onderzoeken wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde. Daarbij zal het onderscheid maken tussen de huurovereenkomst uit 1989 en die uit 1999. In de huurovereenkomst uit 1989 zijn een huurtermijn van vijf jaren, een optie voor nog eens vijf jaren, een eerste recht tot koop en het bijzondere beding dat de bedrijfsruimte op kosten van de huurder zal worden verbouwd tot praktijk voor fysiotherapie en praktijk voor preventieve gezondheidszorg overeengekomen (zie hiervoor onder 3.1). Tussen partijen staat derhalve vast dat [geïntimeerde] met (schriftelijke) toestemming van Milli Görüs de onderhavige veranderingen en toevoegingen op haar eigen kosten heeft aangebracht. De huurovereenkomst uit 1999 is aangegaan voor een termijn van vijf jaren. In de op die overeenkomst toepasselijke algemene voorwaarden (artikel 5.1 AB 1996, hierboven geciteerd onder 3.3) is bepaald dat de huurder verplicht is alle zaken die door hem in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht, op eigen kosten te verwijderen, en (in de slotzin van artikel 5.1) dat de verhuurder voor niet verwijderde zaken geen enkele vergoeding verschuldigd is.
4.7 Milli Görüs beroept zich in de toelichting op grief II beroepen op de zojuist bedoelde slotzin van artikel 5.1 AB 1996. Zij voegt hieraan toe dat artikel 5.1 geheel in overeenstemming is met wat partijen bij aanvang van de huur hebben afgesproken met betrekking tot de door [geïntimeerde] gewenste verbouwing ten behoeve van haar fysiotherapiepraktijk. Ook voert Milli Görüs aan dat zij er, gelet op (de bedoeling van) hetgeen partijen op de huurovereenkomst van 1989 hebben bijgeschreven omtrent de kosten van de door [geïntimeerde] te verrichten investeringen (namelijk dat deze kosten voor rekening van de huurder, derhalve [geïntimeerde], zouden komen) en rekening houdende met de wettelijke en contractuele bepalingen van toen (1989), van kon en mocht uitgaan dat de met [geïntimeerde] gemaakte afspraak over de door deze gewenste verbeteringen niet zou leiden tot enige financiële verplichting van de Stichting ten opzichte van [geïntimeerde]. Voorts wijst Milli Görüs erop dat artikel 7:216 lid 3 BW Pro voor de huur van bedrijfsruimte regelend recht bevat.
[geïntimeerde] stelt zich hiertegenover op het standpunt dat de omstandigheid dat zij en Milli Görüs zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] de verbouwing zou betalen, niet meebrengt dat [geïntimeerde] daarmee een beroep op ongerechtvaardigde verrijking of op artikel 7:216 lid 3 BW Pro heeft prijsgegeven. Ten aanzien van artikel 5.1 AB 1996 beroept [geïntimeerde] zich op de aanhef van die bepaling, luidende “Behoudens eventuele wettelijke rechten (…)”. Volgens [geïntimeerde] heeft zij op grond van de artikelen 7:216 en 6:212 BW recht op vergoeding van de door haar gedane investeringen en is er dan ook sprake van “wettelijke rechten” die bepalen dat zij vergoeding kan vorderen voor de aanpassingen zodat de slotzin van artikel 5.1 AB 1996 niet van toepassing is. Tegenover de stelling van Milli Görüs dat artikel 5.1 in overeenstemming is met de bij het aangaan van de eerste huurovereenkomst gemaakte afspraken over de kosten van de door [geïntimeerde] voorgenomen verbouwing en het beroep van Milli Görüs op hoofdstuk IV AB 1977 verwijst [geïntimeerde] naar haar stelling dat het voor eigen rekening nemen van de kosten van de verbouwing niet in de weg staat aan het na afloop van de huur vorderen van een vergoeding op grond van de artikelen 7:216 jo. 212 BW.
4.8 Het hof overweegt als volgt. Milli Görüs heeft onbetwist gesteld dat [geïntimeerde] bij het aangaan van de huurovereenkomst uit 1999 niet heeft geprotesteerd tegen artikel 5.1 AB 1996, en ook dat [geïntimeerde] niet enig voorbehoud heeft gemaakt ter zake van terugbetaling van haar investering in een pand dat niet haar eigendom was. Het hof zal hier dan ook van uitgaan. [geïntimeerde] heeft zich voorts niet verzet tegen de kennelijke uitleg door Milli Görüs van artikel 5.1 AB 1996, welke uitleg meebrengt dat deze bepaling (die spreekt over “alle zaken die door hem (hof: de huurder) in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht”) mede van toepassing is op de door [geïntimeerde] in de bedrijfsruimte aangebrachte veranderingen en toevoegingen. Het hof zal mitsdien ook van deze uitleg uitgaan. Het beroep van [geïntimeerde] op de aanhef van artikel 5.1 AB 1996 (“Behoudens eventuele wettelijke rechten (…)”) gaat naar het oordeel van het hof niet op. Deze aanhef maakt geen onderdeel uit van de slotzin van artikel 5.1 AB 1996 (die, als gezegd, inhoudt dat de verhuurder voor niet verwijderde zaken geen enkele vergoeding verschuldigd is). Maar ook als zou moeten worden geoordeeld dat bedoelde aanhef desondanks tevens betrekking heeft op de slotzin van artikel 5.1 AB 1996, zou dit [geïntimeerde] niet baten. Milli Görüs heeft er terecht op gewezen dat van artikel 7:216 lid 3 BW Pro bij de huur van bedrijfsruimte, anders dan bij de huur van woonruimte (artikel 7:242 lid 2 BW Pro) wel ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Het ligt voor de hand dat met “wettelijke rechten” is gedoeld op rechten die voortvloeien uit een dwingendrechtelijke wettelijke regeling. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet aannemelijk dat het in artikel 5.1 AB 1996 bepaalde ook zou moeten wijken voor aanvullend recht zoals artikel 7:216 lid 3 BW Pro. Het voorgaande brengt mee dat te dezen de slotzin van artikel 5.1 AB 1996 sinds het aangaan van de tweede huurovereenkomst (waarop partijen de AB 1996 toepasselijk hebben verklaard) in 1999 de contractuele verhouding tussen partijen beheerst.
4.9 De in 1989 tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de daarop toepasselijk verklaarde AB 1977 bevatten geen bepaling als de slotzin van artikel 5.1 AB 1996. [geïntimeerde] stelt dat de afspraak van partijen dat zij de kosten van de verbouwing voor haar rekening zou nemen niet in de weg staat aan het na afloop van de huur vorderen van een vergoeding voor de bij die verbouwing aangebrachte veranderingen en toevoegingen. Naar het oordeel van het hof mocht Milli Görüs echter ten tijde van het aangaan van de eerste huurovereenkomst (1989), gelet op de uitdrukkelijke afspraak dat [geïntimeerde] de door haar voorgenomen veranderingen en toevoegingen op haar eigen kosten zou aanbrengen, en gelet op de door Milli Görüs aangevoerde - door [geïntimeerde] niet weersproken - omstandigheid dat noch het destijds geldende recht (het hof verwijst naar HR 17 september 1993, NJ 1993, 740), noch de schriftelijke overeenkomst tussen partijen d.d. 24 april 1989, noch de daarop door partijen toepasselijk verklaarde algemene voorwaarden (de AB 1977) voorzagen in een recht op vergoeding achteraf als thans door [geïntimeerde] wordt bepleit, redelijkerwijs verwachten dat ([geïntimeerde] begreep dat) de met [geïntimeerde] gemaakte afspraak over de door haar gewenste verbeteringen niet zou leiden tot enige financiële verplichting van de Stichting ten opzichte van [geïntimeerde], ook niet bij het einde van de huurovereenkomst. Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat ook uit de eerste huurovereenkomst reeds voortvloeide dat [geïntimeerde] bij het einde van de huur jegens Milli Görüs geen aanspraak kon doen gelden op vergoeding van de door haar aangebrachte veranderingen en toevoegingen, en dat het in 1999 op de tweede huurovereenkomst toepasselijk verklaarde artikel 5.1 (slotzin) AB 1996 op dit punt geen wijziging bracht in hetgeen tussen partijen gold. Op grond van het hiervoor overwogene slaagt grief II.
4.10 Uit de overwegingen 4.5-4.9 vloeit voort dat de vordering van [geïntimeerde] tot vergoeding van de door haar bekostigde veranderingen en toevoegingen niet voor toewijzing vatbaar is: voor zover sprake is van verrijking van Milli Görüs, vindt deze immers haar grondslag in de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten, zodat (anders dan [geïntimeerde] betoogt bij conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie onder 3.3 en 3.4 sub d en bij memorie van antwoord onder 26) niet van een ongerechtvaardigde verrijking in de zin van artikel 6:212 BW Pro kan worden gesproken. Op grond hiervan kan niet worden toegekomen aan het door [geïntimeerde] aangeboden bewijs.
4.11 Niettemin ziet het hof aanleiding ten overvloede in te gaan op grief IV. Met deze grief komt Milli Görüs op tegen rov. 9 van het vonnis van 10 november 2004 voor zover daarin wordt overwogen dat het tussen partijen overeengekomen recht van eerste koop van belang is omdat mag worden aangenomen dat [geïntimeerde] de investeringen mede heeft gepleegd in het licht van een toekomstig eigenaarschap van het gehuurde. Volgens Milli Görüs bestond geen enkele garantie voor toekomstig eigenaarschap van [geïntimeerde], omdat het recht van eerste koop geen verkoopplicht na verloop van vijf jaren na het aangaan van de huurovereenkomst inhield maar slechts de verplichting aan [geïntimeerde] een aanbod tot koop te doen indien tot verkoop van de bedrijfsruimte zou worden besloten. Milli Görüs beroept zich daartoe op het tussen partijen gewezen arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 14 april 2005 (prod. 14 bij conclusie na deskundigenbericht, tevens akte vermeerdering van eis in reconventie). [geïntimeerde] (memorie van antwoord onder 21) meent dat op basis van de overeengekomen koopoptie mag worden aangenomen dat [geïntimeerde] de investeringen pleegde vanuit de gedachte dat de bedrijfsruimte haar op enig moment in eigendom zou toebehoren.
4.12 Nu van beroep in cassatie tegen het in 4.10 genoemde arrest van het gerechtshof te Amsterdam niet is gebleken, gaat het hof ervan uit dat dit arrest thans tussen partijen gezag van gewijsde heeft. Op grond hiervan heeft tussen partijen te gelden dat niet is komen vast te staan dat tussen partijen ook is afgesproken dat Milli Görüs binnen vijf jaren na het aangaan van de eerste huurovereenkomst de bedrijfsruimte aan [geïntimeerde] zou verkopen. Wel staat tussen partijen vast dat de (eerste) huurovereenkomst een recht van eerste koop bevat. Dit recht geeft de gerechtigde echter niet de bevoegdheid het sluiten van een overeenkomst te eisen, maar verplicht de wederpartij voor het geval dat hij tot verkoop wil overgaan de gerechtigde in de gelegenheid te zullen stellen als koper op te treden. Milli Görüs heeft (dan ook) te kennen gegeven dat zij best aan [geïntimeerde] een eerste aanbieding wilde doen mocht Milli Görüs op enig moment besluiten tot verkoop van de bedrijfsruimte (memorie van grieven, p. 9). Het in 4.11, laatste zin, weergegeven betoog van [geïntimeerde] kan haar gelet op het voorgaande niet baten, nu zij verzuimt aan te geven waarop de gedachte dat de bedrijfsruimte haar op enig moment in eigendom zou toebehoren precies was gebaseerd. Het hof wijst er naar aanleiding van hetgeen [geïntimeerde] in de memorie van antwoord onder 21 opmerkt (aangehaald in de laatste zin van 4.11) op dat een koopoptie niet hetzelfde is als een recht van eerste koop: een koopoptie geeft anders dan een recht van eerste koop de gerechtigde de bevoegdheid door een enkele tijdige wilsverklaring de door hem beoogde overeenkomst tot stand te brengen. Grief IV is gegrond.
4.13 Gelet op de overwegingen 4.5-4.12 had [geïntimeerde] een eventuele verarming als gevolg van het op haar kosten laten aanbrengen van veranderingen in en toevoegingen aan de bedrijfsruimte kunnen voorkomen door met Milli Görüs overeen te komen hetzij dat zij de bedrijfsruimte na een bepaalde termijn zou mogen kopen, hetzij dat Milli Görüs aan [geïntimeerde] een vergoeding zou voldoen bij het einde van de huurovereenkomst voor de door [geïntimeerde] alsdan achter te laten veranderingen en toevoegingen, zo mogelijk aangevuld met een omschrijving van de wijze waarop deze vergoeding zou moeten worden vastgesteld, of anders door geen investeringen te doen waarvan de afschrijvingstermijn langer zou zijn dan de periode dat zij nog het gebruik van de bedrijfsruimte zou hebben.
4.14 Milli Görüs heeft geen belang meer bij behandeling van de grieven I (gericht tegen de onder 4.4, eerste gedachtenstreepje, weergegeven overweging van de rechtbank), III (gericht tegen de onder 4.4, vierde gedachtenstreepje, weergegeven overweging van de rechtbank) en V (gericht tegen de onder 4.4, laatste gedachtenstreepje, weergegeven overweging van de rechtbank), zodat het hof op die grieven niet zal ingaan.
4.15 Het vonnis van 10 november 2004, voor zover in reconventie gewezen, zal worden vernietigd. Nu de vonnissen van 9 maart 2005, 1 februari 2006 en 5 juli 2006 berusten op het - blijkens het hiervoor overwogene – onjuiste uitgangspunt dat Milli Görüs gehouden is tot het voldoen van een vergoeding aan [geïntimeerde] ter zake van de door deze bekostigde veranderingen in en toevoegingen aan de bedrijfsruimte (hetgeen Milli Görüs ook betoogt in de memorie van grieven, p. 3), zullen ook die vonnissen, voor zover in reconventie gewezen, worden vernietigd en behoeven de tegen het vonnis van 5 juli 2006 gerichte grieven VI, VII en (voor zover gericht tegen de toewijzing door de rechtbank van de vordering van [geïntimeerde] tot betaling van wettelijke rente) VIII geen behandeling meer. Voor zover grief VIII is gericht tegen de veroordeling van Milli Görüs tot voldoening aan [geïntimeerde] van de proceskosten in reconventie met inbegrip van de kosten van het deskundigenonderzoek, is deze grief gegrond. [geïntimeerde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot voldoening aan Milli Görüs van de proceskosten van de eerste aanleg voor zover betreffend de vordering in reconventie, en de proceskosten van het hoger beroep. De door Milli Görüs gevorderde nakosten zijn niet toewijsbaar nu daarvoor de in artikel 237 lid 4 Rv Pro neergelegde afzonderlijke procedure in het leven is geroepen.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt de vonnissen van de rechtbank Utrecht van 10 november 2004, 9 maart 2005, 1 februari 2006 en 5 juli 2006, behoudens voor zover deze vonnissen in conventie zijn gewezen, deze vonnissen in zoverre bekrachtigend en doet voor het overige opnieuw recht:
wijst af de vordering in reconventie van [geïntimeerde];
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Milli Görüs voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 2.000,-- voor salaris van de procureur en op € 3.427,20 voor de kosten van het deskundigenbericht, en voor wat betreft het hoger beroep begroot op € 1.158,-- voor salaris van de procureur, op € 248,-- voor griffierecht en op € 84,87 voor explootkosten;
bepaalt dat [geïntimeerde] de proceskosten dient te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest en, voor het geval voldoening binnen deze termijn niet plaatsvindt, dat [geïntimeerde] over de proceskosten wettelijke rente verschuldigd is over de periode die verstrijkt vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit arrest tot aan de voldoening;
wijst af het meer of anders gevorderde;
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Valk, Van der Beek en Wattendorff en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 maart 2008.