Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van de Dienst Domeinen van het Ministerie van Financiën, Regionale directie Domeinen West te Leiden, namens de Staat der Nederlanden (het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport), belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de directeur van de Dienst Gemeentebelastingen van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 27 september 2001, ingediend door mrs. G en H, als gemachtigden van belanghebbende.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 22 augustus 2001, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Amsterdam, naar de waardepeildatum 1 januari 1999 en voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004, is vastgesteld op ? 23.297.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak verminderd tot ? 19.826.000.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot maximaal ? 12.879.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Met toestemming van het Hof heeft belanghebbende een conclusie van repliek ingediend en heeft verweerder een conclusie van dupliek ingediend.
Ter zitting van 27 september 2002 zijn verschenen namens belanghebbende mrs. G en H voornoemd, tot bijstand vergezeld door taxateur I en J, en namens verweerder K, tot bijstand vergezeld door taxateur L en M. Beide partijen hebben het woord gevoerd aan de hand van tevoren aan het Hof en aan de wederpartij toegezonden pleitaantekeningen. Van de zijde van belanghebbende is daarbij een taxatierapport in het geding gebracht, waarvan verweerder kennis heeft kunnen nemen en waarop hij heeft kunnen reageren.
Het onderzoek ter zitting is toen geschorst tot een nader te bepalen datum. Ook is een schriftelijke behandeling gelast teneinde belanghebbende in de gelegenheid te stellen nadere gegevens in het geding te brengen ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde en te reageren op een door verweerder aangevoerde stelling, alsmede om partijen in de gelegenheid te stellen te verwoorden op welke deelgeschillen het geding (nog) betrekking heeft.
Belanghebbende heeft hierop een schrijven, met bijlagen, van 29 november 2002 ingebracht, waarvan een afschrift aan de wederpartij is verzonden.
Verweerder heeft hierop een schrijven, met een bijlage, van 21 februari 2003, ingebracht, waarvan een afschrift aan de wederpartij is verzonden.
Ter zitting van 21 november 2003 is het onderzoek ter zitting hervat, waarbij aan de zijde van belanghebbende dezelfde personen zijn verschenen als ter zitting van 27 september 2002. Aan de zijde van verweerder is daarbij verschenen K voornoemd, tot bijstand vergezeld door taxateur L voornoemd en N. Partijen hebben opnieuw het woord gevoerd, belanghebbende aan de hand van tevoren aan het Hof en aan verweerder toegezonden pleitaantekeningen.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is krachtens rechten van erfpacht en opstal gerechtigd tot de onroerende zaak a-straat 1 te Amsterdam (hierna: de zaak). De zaak bestaat uit een perceel grond groot 37 are en 61 centiare, met daarop een in 1982 gebouwd, uit vier bouwlagen bestaand, bedrijfsgebouw (hierna: het gebouw). Het gebouw is gebouwd in opdracht van de gemeente Amsterdam, ten behoeve van de (toen nog: gemeentelijke) dienst O als gebruiker van het gebouw. Het voldoet aan de uit dat gebruik voortvloeiende gebruikseisen. Het omvat laboratoria, voorbereidingsruimten, kantoor- en sanitaire ruimten, een keuken/kantine en repro- en computerruimten en beslaat in totaal 4780 m2 bruto vloeroppervlak (hierna: bvo). Het gebouw is in 1998 gerenoveerd voor circa 8,2 miljoen gulden, waarvan volgens belanghebbende ƒ 6.208.888 is toe te rekenen aan het bouwkundige gedeelte. Op het zaaksperceel bevinden zich tevens een separate opslagruimte voor gassen en chemicaliën (115 m2 bvo) en 32 parkeerplaatsen. Van het onbebouwde perceelsgedeelte is (ten minste) een gedeelte van 800 m2 verhard.
2.2. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de zaak dient te worden vastgesteld op basis van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde, aangezien die berekeningswijze een hogere uitkomst geeft dan een berekening op basis van de waarde in het economische verkeer (gekapitaliseerde huurwaarde van de zaak). Naar voorts niet (langer) tussen partijen in geschil is, dient de volledige te hanteren vervangingswaarde met 10% te worden gecorrigeerd in verband met functionele veroudering (behalve de deelwaarden van de grond en van ‘verharding/infrastructuur’, die niet aan functionele afschrijving onderhevig zijn) en bedraagt de grondwaarde (inclusief BTW) ƒ 1.762.200.
2.3. Verweerder heeft de bij de bestreden uitspraak verlaagde waarde gebaseerd op een taxatierapport van gemeentelijk taxateur L van 27 november 2001, waarin de waarde op basis van de gecorrigeerde vervangingskosten, exclusief BTW, op ƒ 19.826.000 is becijferd. Verweerder heeft een gecorrigeerde versie van L’s taxatierapport overgelegd van 19 september 2002, waarin die waarde op basis van de gecorrigeerde vervangingskosten, inclusief BTW, is berekend op ƒ 23.234.000. Het verschil tussen beide bedragen berust geheel op het aanvankelijk niet, doch later wel verdisconteren van BTW.
2.4. Belanghebbende baseert de door hem bepleite waarde op een taxatierapport van I van 23 maart 2001, waarin die waarde op basis van de gecorrigeerde vervangingskosten, exclusief BTW, op ƒ 12.879.000 is becijferd.
2.5. Taxateur L heeft in zijn rapporten de mate van technische afschrijving op de vervangingskosten berekend door, wat de technische staat van de zaak direct na de renovatie aangaat, uit te gaan van 80% van de vervangingskosten. Op de daarmee corresponderende waarde heeft hij een verdere technische afschrijving van 1,2 % toegepast door vanaf 1998 een levensduur te hanteren van 40 jaar met een restwaarde van 30%. De waarde van de parkeerplaatsen heeft hij gesteld op (32 maal ƒ 12.500=) ƒ 400.000, welk bedrag is gebaseerd op de beweerdelijk voor de parkeerplaatsen geldende, gekapitaliseerde, huurwaarde.
2.6. Taxateur I heeft in zijn rapport de technische afschrijving berekend door vanaf 1982 een levensduur van 40 jaar (gebouw) dan wel 30 jaar (opslagruimte) in acht te nemen en een restwaarde van 30% (gebouw) dan wel 20% (opslagruimte). Naar zijn stelling is in die berekeningswijze verdisconteerd dat het gebouw in 1998 is gerenoveerd. Aan de parkeerplaatsen heeft hij geen afzonderlijke waarde toegekend.
2.7. De door de taxateurs wederzijds gehanteerde herbouwkosten in guldens per m2 bvo luiden als volgt.
bouw-laag bvo herbouw-
waarde L,
incl. BTW herbouw-
waarde
L, excl. BTW herbouw-
waarde
I, excl. BTW
kantoorruimte 0 328 4.935 4.200 2.750
lab.ruimte 0 982 6.873 5.850 4.100
kantine/keuken 1 186 4.935 4.200 2.950
kantoorruimte 1 242 4.935 4.200 2.750
lab.ruimte 1 757 6.873 5.850 4.100
kantoorruimte 2 215 4.935 4.200 2.750
lab.ruimte 2 800 6.873 5.850 4.100
kantoorruimte 3 187 4.935 4.200 2.750
techn. ruimte 3 127 4.935 4.200 2.300
lab.ruimte 3 701 6.873 5.850 4.100
techn. ruimte 4 255 2.526 2.150 2.050
opslag 0 115 1.468 1.250 1.700
2.8. Verweerder heeft in geding gebracht afschriften van pagina’s uit het zogenaamde DACE-prijzenboekje van de Dutch Association of Cost Engineers, editie 1999, waarin de nieuwbouwprijzen per 1 januari 1999 zijn vermeld van diverse gebouwen. Deze gegevens houden onder meer de navolgende gegevens in, waarbij prijsbedragen in guldens zijn uitgedrukt:
“Gebouwen compleet
Laboratoriumgebouwen, 3-5 verdiepingen
Beton- of staalskelet:
Niet ingericht:
Inclusief:
-paalfundering;
-lift;
-radiatorverwarming;
-afzuiging;
-verlichting;
Exclusief:
-inrichting
Ingericht:
Inclusief:
-paalfundering;
-lift;
-radiatorverwarming;
-afzuiging;
-verlichting;
-inrichting
Exclusief:
-wetenschappelijke apparatuur
Uitvoering Kosten per m2
van tot
Niet ingericht 2.200,-- 3.500,--
Ingericht 2.500,-- 4.500,--”.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil de waarde van de zaak. Zij verschillen van mening op het punt van de ongecorrigeerde vervangingswaarden van het gebouw en van de separate opslagruimte, zulks met inbegrip van de vraag of de daarbij in acht te nemen herbouwkosten inclusief of exclusief BTW moeten worden berekend, op het punt van de hoogte van de ten aanzien van die kosten in acht te nemen technische afschrijving en op het punt van de wijze en de uitkomst van de waardering van de parkeerplaatsen. Voor het geval het Hof beslist dat de in acht te nemen herbouwkosten inclusief BTW moeten worden vastgesteld is in geschil of het verweerder vrijstond, zonder het vertrouwensbeginsel te schenden, om ter zitting van 27 september 2002 terug te komen op zijn tot dan toe gevolgde handelwijze om ten aanzien van die kosten geen BTW in aanmerking te nemen.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Partijen hebben ter zitting daaraan nog het volgende toegevoegd.
Ter zitting van 27 september 2002:
Gemachtigden van belanghebbende:
Het staat verweerder niet vrij om thans terug te komen op zijn eerdere bewuste standpuntbepaling dat de vervangingskosten genomen moeten worden exclusief BTW. Hij is aan dat eerdere standpunt gebonden op grond van bij belanghebbende gewekt gerechtvaardigd vertrouwen. Bovendien zijn wij thans onvoldoende in staat op dat gewijzigde standpunt te reageren. Belanghebbende is door die wijziging dan ook in zijn processuele belang geschaad. Hij heeft er ten minste recht op zich schriftelijk nader omtrent deze kwestie uit te kunnen laten. De renovatie van het gebouw was nodig om het in overeenstemming te brengen met de eisen van de tijd, daar de werkwijze van de dienst O in de loop der tijd is gewijzigd: er is sprake van zich vernieuwende technologie en modernere apparatuur, er zijn meer kantoorruimtes en minder laboratoriumruimtes nodig en de laboratoria worden minder bemenst, door toenemende automatisering. Die ontwikkeling gaat nog steeds door. De vaste inrichting hoort niet bij het gebouw en moet bij de waardering buiten beschouwing blijven. De stichtingskosten van 40 miljoen gulden komen niet overeen met de hier in acht te nemen herbouwkosten. Wij bestrijden dat het gebouw als een ‘maatkostuum’ voor dienst O is gerealiseerd: de indeling ervan is niet specifieker dan die van andere laboratoria. Wij gaan ermee accoord dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het onderdeel ‘verharding’ op ƒ 85.000 wordt gesteld.
Belanghebbendes taxateur I:
Meer dan voorheen wordt er thans literatuuronderzoek gedaan, waardoor er meer bureauwerk verricht wordt. Ook was reden voor de renovatie de installatie van een topkoeling, die de beste wijze van klimaatbeheersing vormt. De stichtingskosten van het gebouw ad 40 miljoen gulden waren inclusief BTW, inrichting en inventaris. Ook alle wetenschappelijke apparatuur was daarbij inbegrepen. De herbouwkosten die in de 1999-editie van het DACE-boekje op pagina 155 zijn vermeld tonen al een verschil tussen maximumkosten inclusief vaste inrichting en maximumkosten exclusief vaste inrichting, van 29%. Met inbegrip van wetenschappelijke apparatuur neemt het aandeel van de inrichting in de maximumkosten inclusief inrichting exponentieel toe. Het verschil loopt dan op tot wel 45%.
De inspecteur:
In mijn taxatierapport is voldoende onderscheid gemaakt naar de diverse gebruiksruimten in het gebouw. Bij de waardering zijn de stichtingskosten uit 1982 als uitgangspunt genomen. Die zijn weliswaar vrij hoog, maar dat komt omdat het gebouw destijds als ‘maatkostuum’ is gerealiseerd ten behoeve van de dienst O. Het gebruik door die dienst stelde specifieke eisen aan het gebouw. Direct na de renovatie moet met een technische afschrijving van 20% gerekend worden, omdat het gebouw ook ondanks die renovatie een zekere ouderdom had. Het is wel gerechtvaardigd om na de renovatie een nieuwe levensduur te hanteren. Dat leidt hier tot een verdere technische afschrijving van 1,25%. De renovatie was omvangrijk. Het gebouw is daarbij aangepast aan de actuele gebruikseisen, voortvloeiend uit reorganisatie en centralisatie van de dienst O. Ik bestrijd dat tot de stichtingskosten van ƒ 40 miljoen de kosten van wetenschappelijke apparatuur behoorden. Mogelijk behoorden tot de stichtingskosten wel de kosten van de vaste inrichting, maar die vaste inrichting behoort bij het gebouw en moet daarom in de waardering worden begrepen. Ik ga ermee accoord dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het onderdeel ‘verharding’ op ƒ 85.000 wordt gesteld.
Ter zitting van 21 november 2003:
Belanghebbendes gemachtigden:
Wij kunnen ons niets voorstellen bij een waardering van wegverharding die buiten de parkeerplaatsen is aangebracht. Buiten die parkeerplaatsen is namelijk hooguit een vijf centimeter brede asfaltstrook gelegen, aangezien vrijwel het gehele onbebouwde perceelsgedeelte als parkeerterrein in gebruik is. De door I aan de post ‘verharding/infrastructuur’ toegekende waarde moet daarom worden geacht de hekwerken plus alle verharding (ook die van de parkeerplaatsen) te omvatten. Volgens het DACE-prijzenboekje bedroegen de aanlegkosten van parkeerplaatsen (inclusief kolken) op de waardepeildatum ƒ 150/ m2. De inspecteur voert nu voor het eerst aan dat de vermindering van de waarde bij de bestreden uitspraak niet het gevolg is van het schrappen van de BTW-component, maar van andere waardecorrecties. Wij houden het er op dat het wel met BTW te maken heeft, ook omdat de vermindering circa 17,5% bedroeg. Wij bestrijden het beroep dat de inspecteur in dit verband doet op interne compensatie, nu hij geen inzicht geeft in de cijfermatige onderbouwing van de vermindering van de waarde. In L’s eerste rapport is de grondwaarde gesteld op ƒ 305/m2; in zijn latere, gecorrigeerde, rapport is die waarde gesteld op ƒ 360/m2. Het verschil tussen beide bedragen verklaren wij uit het wel en niet berekenen van BTW. I heeft als grondwaarde ƒ 360/m2 gehanteerd. Tussen partijen is daarom niet in geschil dat de grondwaarde (op basis van ƒ 360/m2) inclusief BTW op ƒ 1.762.200 kan worden gesteld.
Taxateur I:
Ik bestrijd dat de gebouwelijke eisen die met het gebruik door de dienst O samenhangen, specifieker zijn dan de eisen die gemiddeld ten aanzien van een laboratorium gelden. Op 1 januari 1999 voldeed het gebouw zelfs aan minder specifieke eisen dan het gemiddelde laboratorium, omdat het in belangrijke mate voor ‘deskresearch’ geschikt was gemaakt. Het is bovendien ook geen representatief gebouw. Het gevelaanzicht is minder fraai dan van bijvoorbeeld het S-gebouw. Ik heb mijn taxatie niet gebaseerd op de gegevens uit het DACE-boekje, doch deze gegevens achteraf gebruikt ter controle van de door mij gevonden waarde. L heeft de parkeerplaatsen ten onrechte tweemaal in zijn taxatie betrokken: eenmaal door de aanlegkosten ervan in de post ‘verharding/infrastructuur’ te verdisconteren en eenmaal door de waarde ervan in het economische verkeer als aparte post ‘parkeerplaatsen’ op te nemen. Bij mijn taxatie ben ik uitgegaan van een grondwaarde van ƒ 360 exclusief BTW, omdat die waarde volgens informatie van het gemeentelijk Grondbedrijf door de gemeente wordt gehanteerd bij de uitgifte van grond.
De inspecteur:
De bouwkosten uit het DACE-prijzenboekje vormen een algemene richtlijn, waarvan in casu moet worden afgeweken, omdat het gebouw aan de specifieke gebruikseisen van de dienst O voldoet (de dienst heeft een aantal bijzondere taken en bezit in verband daarmee een aantal dure want zeer geavanceerde installaties, waarvan de kosten relatief hoog zijn ten opzichte van de bouwkosten) en omdat bouwen in Amsterdam kostbaarder is dan bouwen elders in het land. Ik ga ermee accoord om de functionele afschrijving van alle gebouwonderdelen op 10% te stellen. Dat betekent dat de door L gehanteerde gecorrigeerde vervangingswaarde van het onderdeel ‘opslag’ met ƒ 7.000 (inclusief BTW) omlaag kan en die van het onderdeel ‘technische ruimte dakopbouw’ met ƒ 45.000 (inclusief BTW). Bij de waardering van de parkeerplaatsen is niet beoordeeld wat de aanlegkosten van die parkeerplaatsen zijn. Het zou mij niet verbazen als die kosten ook circa ƒ 12.500 per parkeerplaats zouden blijken te bedragen. De huurwaarde van vergelijkbare parkeerplaatsen in de gemeente bedraagt € 600 à € 650 per jaar. Ik ben van een lager bedrag uitgegaan. De vermindering van de waarde bij de bestreden uitspraak hangt niet samen met het al of niet berekenen van BTW. Dat het om een vermindering van circa 17,5% gaat is louter toeval. Het staat mij vrij om die verminderde waarde aannemelijk te maken met een gecorrigeerde vervangingswaarde waarbij de BTW is inbegrepen. Ik heb belang bij beoordeling van die kwestie omdat ik mij beroep op interne compensatie.
Taxateur L:
De post ‘verharding’ is exclusief de 32 parkeerplaatsen; de post ziet op de hekwerken die op het onbebouwde perceelsgedeelte zijn geplaatst en op de wegverharding buiten de parkeerplaatsen. Ik ben in de gecorrigeerde versie van mijn taxatierapport uitgegaan van een grondwaarde ad ƒ 360/m2 inclusief BTW, omdat dat correspondeert met het gemeentelijke prijsbeleid per 1 januari 1999.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Tussen partijen staat vast dat verweerder daarbij terecht is uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij het antwoord op de vraag of verweerder aan zijn bewijsplicht heeft voldaan, komt het derhalve aan op de beoordeling van de kritiekpunten die belanghebbende heeft aangevoerd omtrent de wijze waarop verweerder die waarderingsmethodiek heeft gehanteerd.
5.2. Ten aanzien van de herbouwkosten van het gebouw zoekt verweerder aansluiting bij de stichtingskosten ervan uit 1982, die naar hij stelt circa 40 miljoen gulden zouden hebben bedragen. Hij heeft zijn desbetreffende stelling echter onvoldoende aannemelijk gemaakt, aangezien geen nadere gegevens zijn gesteld of gebleken waaruit kan worden afgeleid uit welke deelbedragen dat kostenbedrag destijds bestond. Aldus is niet duidelijk in hoeverre dat bedrag samenhing met de kosten die de oprichting van een dergelijk laboratoriumgebouw in het algemeen meebrengt, met de (al dan niet bovengemiddelde) eisen die voortvloeiden uit het gebruik ervan door de dienst O, met de in verband daarmee gerealiseerde inrichting van het gebouw en met de aanschaf van de voor de dienst O benodigde gespecialiseerde apparatuur. Ten aanzien van die inrichting is bovendien niet aannemelijk geworden in hoeverre die als roerend dient te worden aangemerkt en op die voet of op de voet van de werktuigenvrijstelling, buiten de waardering dient te blijven. De stichtingskosten uit 1982 leveren derhalve onvoldoende aanknopingspunten om als onderbouwing van de door verweerder gestelde vervangingskosten van het gebouw te kunnen functioneren.
5.3. Overigens heeft verweerder de door hem voorgestane herbouwkosten van het gebouw onderbouwd met de rapporten van taxateur L, die heeft gesteld dat die kosten gerechtvaardigd zijn in verband met de specifieke eisen die met het gebruik van het gebouw door de dienst O samenhangen. Deze stelling is echter niet verder onderbouwd. Belanghebbende heeft daar tegenin gebracht dat die eisen niet zodanig hoge herbouwkosten rechtvaardigen, omdat het gebouw sedert de renovatie meer dan gemiddeld het geval is bij een laboratoriumgebouw uit kantoorruimte bestaat, welke stelling verweerder niet heeft weersproken. Gelet op een en ander, gelet voorts op het door belanghebbende overgelegde rapport van taxateur I, die aanzienlijk lagere waarden hanteert dan taxateur L, gelet bovendien op de omstandigheid dat niet is gebleken in hoeverre de inrichting als onroerend in de waardering betrokken dient te worden en gelet tenslotte op het feit dat de door belanghebbende bepleite herbouwwaarden voor de laboratoriumruimten (ad ƒ 4.100 per m2 exclusief BTW) in substantiële mate uitstijgen boven de onder 2.8. vermelde waarden uit het DACE-boekje in de categorie ‘laboratoriumgebouwen, niet-ingericht’ (tot ƒ 3.500 per m2) moet naar het oordeel van het Hof worden geoordeeld dat verweerder de door hem voorgestane herbouwkosten van de laboratoriumruimten niet aannemelijk heeft gemaakt en dat daarentegen ter zake van die waarden mag worden uitgegaan van het door belanghebbende bepleite bedrag.
5.4. Daar de door verweerder gestelde herbouwkosten voor de kantoorruimten uitstijgen boven de -ingevolge het vorenoverwogene- te hanteren herbouwkosten voor de laboratoriumruimten en tussen partijen vast staat dat laatstgenoemde kosten uit hun aard hoger zijn dan de eerstgenoemde, moet eveneens worden geoordeeld dat verweerder die eerstgenoemde kosten niet aannemelijk heeft gemaakt. Zulks volgt temeer uit het feit dat taxateur I van lagere kosten uitgaat en uit het feit dat de hoogte van de door verweerder gestelde kosten niet door verweerder of diens taxateur nader inhoudelijk is toegelicht. Ook wat die herbouwkosten betreft mag worden aangeknoopt bij de door belanghebbende gestelde bedragen.
5.5. Vervolgens dient het geschil omtrent de BTW te worden beoordeeld. Eerst is daarbij van belang of het verweerder in het licht van het vertrouwensbeginsel (processueel en materieel) vrijstond om terug te komen op zijn eerder ten aanzien van de BTW-kwestie ingenomen standpunt. Belanghebbende heeft in dit verband aangevoerd dat verweerder de waarde van de zaak die gold ten aanzien van het vorige woz-tijdvak (1997 tot 2001) heeft vastgesteld op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde zonder met BTW rekening te houden, alsmede dat het thans bij het verweerschrift overgelegde eerste rapport van taxateur L van vervangingskosten exclusief BTW rept, welk rapport is overgelegd nadat belanghebbende de BTW-kwestie in zijn beroepschrift aan de orde had gesteld. Deze omstandigheden zijn echter van onvoldoende gewicht om de slotsom te rechtvaardigen dat hier van een toezegging of een bindende uitdrukkelijke standpuntbepaling van de zijde van verweerder sprake is. Alsdan staat het, overeenkomstig het bepaalde in het arrest van de Hoge Raad van 24 mei 2002 (BNB 2002/320), in beginsel vrij aan verweerder om, ter onderbouwing van de bij de bestreden uitspraak verlaagde waarde, een ander standpunt in te nemen dan hij voorheen deed, mits hij daarbij de procespositie van belanghebbende niet schaadt. Dat laatste doet zich hier niet voor, nu belanghebbende de gelegenheid heeft gehad zich in het kader van een schriftelijke behandeling omtrent deze standpuntwijziging uit te laten. Bedoelde vrijheid strekt zich, voor verweerder niet minder dan voor belanghebbende, ook uit tot het -binnen de grenzen van de rechtsstrijd- aanvoeren van argumenten die in een eerdere fase van de rechtsstrijd onder ogen zijn gezien en toen bewust uiteindelijk niet zijn gebezigd, hetgeen niet anders is indien zulks voor de wederpartij kenbaar was. Feiten of omstandigheden die tot de slotsom nopen dat genoemd beginsel hier uitzondering lijdt, zijn gesteld noch gebleken. Het beroep op het vertrouwensbeginsel faalt.
5.6. Wat betreft de inhoudelijke kant van het geschil omtrent de BTW overweegt het Hof als volgt. Bij de bepaling van de herbouwkosten van een zaak in het kader van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden gerekend met de door de rechthebbende op die zaak bij vervanging ervan te maken kosten, waartoe ook kosten behoren die ontstaan in verband met de verschuldigdheid van BTW. Dat die kosten reeds buiten beschouwing moeten blijven omdat, zoals belanghebbende stelt, de vervreemding ervan, bij een ouderdom van de zaak van meer dan twee jaar, is vrijgesteld van BTW (hetgeen de waarde in het economische verkeer dienovereenkomstig verlaagt), is onjuist, reeds omdat die stelling miskent dat de fiscale implicaties van een dergelijke transactie geacht mogen worden van invloed te zijn op de omvang van de daarbij overeen te komen wederprestatie. Van in verband met BTW te maken (vervangings)kosten is geen sprake indien degene die de vervangingskosten maakt, krachtens de toepasselijke wettelijke bepalingen in de Wet op de omzetbelasting 1968 als ondernemer geldt en uit dien hoofde recht heeft op verrekening van BTW, hetgeen -naar tussen partijen niet in geschil is- ten aanzien van rechthebbende, als orgaan van de Staat, hier niet het geval is. Derhalve resteert hier de vraag of, zoals belanghebbende bepleit en verweerder bestrijdt, het feit dat de Staat de uiteindelijke rechthebbende is op BTW-betalingen, aan de verdiscontering van BTW bij de vervangingskosten in de weg staat. Het Hof beantwoordt die vraag ontkennend, reeds op de grond dat er daartoe onvoldoende verband bestaat tussen door de Staat enerzijds betaalde en anderzijds ontvangen BTW-gelden. Het staat de Staat immers niet vrij om die ontvangsten zonder meer als dekking van de vervangingskosten aan te merken, aangezien de Staat, wat de aanwending van de inkomsten aangaat, aan (nationale en Europese) politieke besluitvorming is gebonden.
5.7. Wat betreft de hoogte van de in aanmerking te nemen technische afschrijving op de vervangingskosten (exclusief die van infrastructuur/verharding) volgt het Hof de door belanghebbende bepleite en door taxateur I gehanteerde uitgangspunten. Aan de aannemelijkheid van de geringere mate van technische afschrijving die verweerder voorstaat en door taxateur L wordt gehanteerd, doet het rapport van I te zeer afbreuk om verweerder in deze kwestie te kunnen volgen. Bovendien heeft verweerder de door hem voorgestane mate van technische afschrijving overigens niet met feiten of omstandigheden onderbouwd.
5.8. Wat de deelwaarde aangaat die moet worden toegekend aan de verharding van de onbebouwde grond en aan de 32 parkeerplaatsen, overweegt het Hof als volgt. Tijdens de eerste zitting hebben partijen eensluidend verklaard dat de ongecorrigeerde vervangingswaarde van de verharding/infrastructuur op ƒ 85.000 bepaald kan worden. Tijdens de tweede zitting evenwel bleken zij van mening te verschillen over de vraag wat in dit verband onder het begrip verharding/infrastructuur moet worden verstaan: belanghebbende stelt dat de parkeerplaatsen er deel van uitmaken, verweerder bestrijdt dat. Het deelcompromis is in het licht van deze tegengestelde standpunten derhalve onbruikbaar. Ook hier komt het daarom aan op de vraag of verweerder zijn standpunt aannemelijk heeft gemaakt dat de verharding/infrastructuur enerzijds bestaat uit 800 m2 grond en anderzijds uit de (grond van de ) parkeerplaatsen. Ter onderbouwing van zijn standpunt dienaangaande verwijst verweerder slechts naar de ter zitting afgelegde verklaring van L. Deze wordt echter weersproken door hetgeen I over deze kwestie ter zitting heeft verklaard. Andere feiten of omstandigheden waaruit op dit punt het gelijk van verweerder voortvloeit zijn niet gesteld of gebleken. Verweerder is daarom niet in genoemd bewijs geslaagd. Het Hof gaat er daarom met belanghebbende vanuit dat de verharding/infrastructuur met inbegrip van de parkeerplaatsen, in totaal 800 m2 beslaat. De daaromtrent in acht te nemen vervangingswaarde bedraagt, overeenkomstig het taxatierapport van I, ƒ 175/ m2, welk bedrag ingevolge het onder 5.5. en 5.6. overwogene met BTW dient te worden vermeerderd. Anders dan verweerder heeft bepleit bestaat er geen aanleiding om ten aanzien van de parkeerplaatsen, naast de reeds te hanteren waarde van de desbetreffende verharding en van de, op basis van de uitgifteprijs, berekende waarde van de desbetreffende grond, een extra waarde in acht te nemen die is ontleend aan de gekapitaliseerde huurwaarde van de parkeerplaatsen. Dat belanghebbende een deel van zijn perceel ten behoeve van parkeerdoeleinden benut levert daartoe onvoldoende grond op. Zulks geldt temeer nu de parkeerplaatsen niet een zodanig zelfstandig onderdeel van de zaak dat zij om die reden aan een van de hier toepasselijke wijze van waardering afwijkende waarderingsmethode moeten worden onderworpen.
5.9. De slotsom van al het vorenoverwogene is dat verweerder de door hem gestelde waarde van de zaak niet aannemelijk heeft gemaakt en dat die waarde in beginsel kan worden bepaald op de voet van het taxatierapport van I. Laatstgenoemde heeft echter in zijn berekening de op de vervangingskosten betrekking hebbende BTW ten onrechte buiten beschouwing gelaten. Op dit punt moet zijn rapport dus nog worden gecorrigeerd. Hiervan uitgaande berekent het Hof de waarde van de zaak als volgt:
- waarde van de zaak exclusief de grond
(12.879.304 minus 1.762.200) ƒ 11.117.104
- bij: 17,5% BTW over ƒ 11.117.104 ƒ 1.945.493
- bij: waarde van de grond (ƒ 360/ m2 inclusief BTW) ƒ 1.762.200
___________ +
ƒ 14.824.797,
welk totaalbedrag het Hof afrondt op ƒ 14.825.000 (€ 6.727.000).
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in overwegende mate in het gelijk is gesteld, acht het Hof termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt het bedrag van de proceskosten gesteld op € 1.690,50 (beroepschrift 1 punt, repliek 0,5 punt, verschijnen zitting 1 punt, nadere schriftuur 0,5 punt, verschijnen nadere zitting 0,5 punt, totaal 3,5 punten; wegingsfactor 1,5; € 322 per punt).
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van verweerder;
- wijzigt de beschikking tot een waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Amsterdam wordt vastgesteld op ƒ 14.825.000 (€ 6.727.000);
- veroordeelt verweerder tot vergoeding aan belanghebbende van € 1.690,50 aan proceskosten en wijst de gemeente Amsterdam aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
- gelast de gemeente Amsterdam het betaalde griffierecht ad € 204,20 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 24 september 2004 door mrs. Onnes, Schaap en Steenbergen, in tegenwoordigheid van mr. Van der Voort Maarschalk-Vencken als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.