Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 24 oktober 2024
Dossiernummer: GP 11.857
Beschikking
in de zaak van:
LuniAtra B.V.,
gevestigd in Zeewolde,
als rechtsopvolgster van GSB Vastgoedbeheer B.V., gevestigd in Kampen,
hierna te noemen: verpachtster,
gemachtigde: mr. M.J.G. Peters, advocaat bij Benthem Gratama Advocaten in Zwolle,
-tegen-
VOF [naam VOF/pachtster],
gevestigd in [vestigingsplaats],
hierna te noemen: pachtster,
gemachtigde: mr. B. Nijman, advocaat bij A&S Advocaten in Veenendaal.
De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort
Pachtster heeft bij de grondkamer om goedkeuring van de tussen partijen gesloten (huur)overeenkomst gevraagd. De grondkamer heeft de overeenkomst aangemerkt als een pachtovereenkomst en daarbij bepaald dat de pachtovereenkomst geldt voor de duur van twaalf jaren tegen een pachtprijs van € 18.339,- per jaar. Verpachtster is het niet eens met i) de kwalificatie van de overeenkomst als pacht, ii) de duur van de overeenkomst en iii) de hoogte van de pachtprijs.
De Centrale Grondkamer:
- bepaalt dat de overeenkomst moet worden aangemerkt als een pachtovereenkomst;
- is van oordeel dat de wettelijke termijn van twaalf jaren van toepassing is;
- draagt haar deskundigen op nader onderzoek te doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs.
Hierna legt de Centrale Grondkamer de beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1 en 2 wat er in de procedure bij de grondkamer en in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 3 staan de redenen voor de beslissing. Onder 4 staat de beslissing in juridische woorden.
1.De procedure bij de grondkamer
1.1.
GSB Vastgoedbeheer B.V. (hierna: GSB) en VOF [naam VOF/pachtster] zijn op 9 september 2022 een “huurovereenkomst bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” overeengekomen. In die overeenkomst verhuurt GSB aan VOF [naam VOF/pachtster] de agrarische bedrijfsopstallen (inclusief bedrijfswoning) met erf en ondergrond en verdere aanhorigheden, gelegen aan de [adres] in [vestigingsplaats], kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Gelderland], [kadastrale gegevens]. Het gehuurde zal door [naam pachtster] uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt voor het opfokken en/of houden van leghennen. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van zes maanden met ingang van 1 oktober 2022 en eindigend op 31 maart 2023 met telkens een automatische verlenging van zes maanden behoudens opzegging, en een jaarlijkse totale huurprijs van € 47.880,- per jaar.
1.2.
Pachtster heeft de overeenkomst ter goedkeuring bij de grondkamer Oost (hierna: de grondkamer) ingediend. Dit verzoek is bij de grondkamer op 14 juli 2023 geregistreerd.
1.3.
De grondkamer heeft in de beschikking van 23 februari 2024 (bij wijze van voorvraag) geoordeeld dat de overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een pachtovereenkomst en dus aan de pachtregelgeving moet worden getoetst. De grondkamer heeft de overeenkomst tussen GSB en VOF [naam VOF/pachtster] gewijzigd in die zin dat:
- de daarin vermelde aanduidingen “huurovereenkomst”, “verhuurder” en “huurder” worden vervangen door de aanduidingen “pachtovereenkomst”, “verpachter” en “pachter”;
- aan artikel 2, Voorwaarden, wordt toegevoegd:
“De “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” gelden niet voor zover deze in strijd zijn met dwingend recht.”;
- artikel 3, Duur, verlenging en opzegging, als volgt komt te luiden:
“3.1 Deze pachtovereenkomst gaat in op 1 oktober 2022 en is aangegaan voor een periode van twaalf jaren en loopt tot en met 30 september 2034.
3.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze pachtovereenkomst telkens van rechtswege met zes jaren verlengd.
3.3
Beëindiging van deze pachtovereenkomst vindt plaats door opzegging door de pachter aan de verpachter of door de verpachter aan de pachter tegen het einde van iedere hiervoor in artikel 3.1 en 3.2 bedoelde termijn met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:367 e.v. BW.”
- in artikel 4 de titel van het artikel wordt aangepast naar “Pachtprijs” en artikel 4.1 als volgt komt te luiden:
“De pachtprijs van het verpachte bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis € 18.339,-.”
1.4.
Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 6 maart 2024 en is in kopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procedure bij de grondkamer en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
2.De procedure bij de Centrale Grondkamer
2.1.
Door LuniAtra B.V. is hoger beroep ingesteld. In alle stukken wordt LuniAtra als verpachtster genoemd. In de pachtovereenkomst staat echter GSB als verpachtster genoemd en niet LuniAtra. Partijen zijn het erover eens dat LuniAtra de rechtsopvolgster is van GSB en als verpachtster moet worden aangemerkt, zodat ook de Centrale Grondkamer hiervan uitgaat.
2.2.
Verpachtster is met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 5 april 2024 heeft ontvangen in beroep gegaan van de beschikking van de grondkamer. Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en:
primairte bepalen dat de overeenkomst niet als een pachtovereenkomst moet worden gekwalificeerd en dat de bepalingen van de overeenkomst ongewijzigd blijven;
subsidiair
I. te bepalen dat de overeenkomst is aangegaan voor de duur van zes maanden met telkens een verlenging van zes maanden totdat deze is opgezegd, althans een door de Centrale Grondkamer te bepalen kortere duur;
II. te bepalen dat de pachtprijs, zoals genoemd in artikel 4 van de overeenkomst, wordt bijgesteld naar het oorspronkelijke bedrag, althans naar een bedrag als de Centrale Grondkamer juist acht.
2.3.
Het beroepschrift is aangevuld met een aanvullend beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 15 april 2024 heeft ontvangen.
2.4.
Pachtster heeft verweer gevoerd met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 14 mei 2024 heeft ontvangen. Pachtster vraagt het beroep van verpachtster te verwerpen.
2.5.
Verpachtster heeft een nadere productie ingediend bij haar e-mail van 28 juni 2024.
2.6.
De mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer heeft plaatsgevonden op 4 juli 2024. Daarbij waren aanwezig:
- de heer [naam vennoot A] en mevrouw [naam vennoot B] namens pachtster bijgestaan door de gemachtigde van pachtster;
- de heer [naam directeur van verpachtster] namens verpachtster, vergezeld van zijn partner mevrouw [naam partner] en bijgestaan door de gemachtigde van verpachtster.
3.De redenen voor de beslissing
Is sprake van pacht?
3.1.
LuniAtra stelt als eerste aan de orde dat volgens haar, ook al is aan alle elementen van de definitie van pacht voldaan, toch geen sprake is van pacht, omdat de voorganger van LuniAtra de onroerende zaken heeft gekocht van pachtster en partijen vervolgens een overeenkomst zijn aangegaan met de bedoeling om pachtster in de gelegenheid te stellen de lopende legronde af te maken en dan haar agrarische bedrijf te beëindigen.
3.2.
De Centrale Grondkamer overweegt als volgt. Artikel 7:311 BW definieert pacht als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. De vraag of partijen wilsovereenstemming hebben over de elementen van pacht, moet worden behandeld aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Daarbij komt het aan op de zin die partijen bij de overeenkomst in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeenkomst mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en kan niet alleen worden gelet op de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst, maar ook op de wijze waarop partijen de overeenkomst zijn gaan uitvoeren.
3.3.
Uit de overeenkomst volgt dat de agrarische bedrijfsopstallen (inclusief bedrijfswoning) met erf en ondergrond en verdere aanhorigheden in gebruik zijn gegeven. Partijen zijn daarbij overeengekomen dat deze onroerende zaken uitsluitend zullen worden gebruikt voor het opfokken en/of houden van leghennen. Pachtster is het gepachte feitelijk ook met dat doel gaan gebruiken. VOF [naam VOF/pachtster] streeft een bedrijfsmatige exploitatie van het opfokken en/of houden van leghennen na en betaalt voor het gebruik van de agrarische bedrijfsopstallen met erf en ondergronden een gebruiksvergoeding. Daarmee is naar het oordeel van de Centrale Grondkamer voldaan aan de definitie van artikel 7:311 BW. Ook in de lezing van verpachtster dat het gepachte in gebruik is gegeven enkel met als doel de lopende legronde af te maken, is sprake van pacht.
3.4.Ook al is aan alle elementen van een pachtovereenkomst voldaan, dan is dat toch niet steeds beslissend, omdat het uiteindelijk erop aankomt of in de gegeven omstandigheden, gelet op wat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als een pachtovereenkomst kan worden aangemerkt (de zogenaamde ‘alsgeheeltoets’). [1]
3.5.
De Centrale Grondkamer is van oordeel dat in dit geval sprake is van een pachtovereenkomst. Ook als de (door pachtster betwiste) stelling van verpachtster wordt gevolgd dat het de bedoeling van partijen is geweest om, na de verkoop, de lopende legronde af te maken om daarna het bedrijf te beëindigen, zijn inhoud en strekking van deze overeenkomst nog steeds dat de onroerende zaken ter uitoefening van de landbouw ter beschikking zijn gesteld tegen betaling. Dat dit volgens verpachtster tijdelijk was, verandert deze inhoud en strekking niet. De verwijzing van verpachtster naar de hierboven aangehaalde beschikking van 9 april 2015 baat haar niet. De strekking van de afspraken in dat geval was van wezenlijk andere aard, omdat daar een volledig bedrijf (inclusief veestapel, voorraden en milieuvergunning) werd verkocht met een recht van terugkoop en aanverwante afspraken. De Centrale Grondkamer heeft op grond daarvan geconcludeerd dat sprake was van een herfinancieringsarrangement. Vergelijkbare afspraken zijn in dit geval niet gesteld. Ook de Centrale Grondkamer beantwoordt de voorvraag of in dit geval sprake is van een pachtovereenkomst dus bevestigend.
3.6.
Tijdens de zitting in hoger beroep is door verpachtster aangevoerd dat de pacht niet kan worden aangemerkt als hoevepacht, omdat de grond op het moment van ingebruikgeving niet voor de bedrijfsvoering werd gebruikt. Er liepen immers geen kippen op de grond. Wat er ook zij van het moment waarop deze stelling is ingenomen (voor het eerst tijdens de zitting in beroep), is de Centrale Grondkamer van oordeel dat wel degelijk sprake is van hoevepacht. De grond maakt deel uit van het bedrijf en wordt daar ook voor gebruikt. Zo heeft pachtster ter zitting in hoger beroep onweersproken gesteld dat zij al tien jaar lang biologische en uitloopkippen heeft die over het algemeen buiten lopen. Pachtster heeft onweersproken verklaard dat de kippen op het moment van ingaan van de pacht niet buiten liepen wegens de op dat moment geldende ophokplicht in verband met de vogelgriep. Ook is de grond gebruikt om gedeeltelijk mest op uit te rijden. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer is sprake van een complex, waarbij de gebouwen en het land als één geheel zijn geëxploiteerd en als zodanig aan pachtster ter beschikking zijn gesteld.
De (kortere) duur
3.7.
Over de duur zijn partijen in hun overeenkomst het volgende overeengekomen:
“3.1 Deze huurovereenkomst gaat in op1 oktober 2022(hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan vooreen periode van 6 maanden en loopt tot en met 31 maart 2023.
3.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging doorHuurder of Verhuurderin overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 voortgezet vooreen aansluitende periode van 6 maanden, derhalve tot en met 30 september 2023.
Deze huurovereenkomst wordt vervolgens voortgezet vooreen steeds aansluitende periode van 6 maanden.”
3.8.
De grondkamer heeft geoordeeld dat bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 7:325 lid 4 BW niet zijn aangevoerd, zodat de wettelijke duur van twaalf jaren heeft te gelden. Verpachtster komt daartegen op, omdat volgens haar wel sprake is van bijzondere omstandigheden die de overeengekomen korte duur rechtvaardigen. Daartoe stelt verpachtster dat partijen hebben afgesproken dat pachtster de lopende legronde zou afronden, waarna het bedrijf zou worden beëindigd. Het is voor pachtster steeds duidelijk geweest dat verpachtster het object had gekocht als herontwikkelingslocatie voor woningbouw. Dat blijkt ook uit de overgelegde verklaringen van de heer [naam directeur] (directeur GSB) en de heer [naam financieel adviseur] (financieel adviseur van pachtster). Een eventuele terugkoop van (alleen) de woning behoorde daarbij tot de mogelijkheden.
3.9.
Pachtster voert hiertegen verweer en wijst erop dat partijen geen einddatum zijn overeengekomen in hun overeenkomst. Daarnaast meent pachtster dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden die een kortere duur rechtvaardigen. Volgens pachtster is het altijd de bedoeling geweest om pachtster de tijd te gunnen om de onderneming weer winstgevend te maken en uiteindelijk weer terug te kopen. Er is geen sprake van dat pachtster alleen de legronde wilde afmaken. Dit blijkt ook niet uit de overeenkomst. Pachtster is van mening dat aan de verklaring van de heer [naam financieel adviseur] geen waarde kan worden gehecht, omdat hij op enig moment adviseur van verpachtster is geworden en de verklaring vanuit die positie heeft geschreven.
3.10.
De Centrale Grondkamer overweegt als volgt. Op grond van artikel 7:325 lid 1 BW geldt de pachtovereenkomst in geval van een hoeve voor een termijn van twaalf jaren. Lid 3 van dit artikel bepaalt dat een pachtovereenkomst voor een kortere duur kan worden aangegaan, mits een bepaalde datum van beëindiging is vastgesteld. De kortere duur behoeft de goedkeuring van de grondkamer. Op grond van artikel 7:325 lid 4 BW verleent de grondkamer haar goedkeuring aan de kortere duur alleen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval en indien de algemene belangen van de landbouw daardoor niet worden geschaad. Daarvoor zijn de omstandigheden ten tijde van het ingaan van de overeengekomen kortere duur bepalend.
3.11.
De Centrale Grondkamer is van oordeel dat onvoldoende is gebleken van bijzondere omstandigheden die de overeengekomen korte duur van zes maanden rechtvaardigen. Verpachtster stelt dat de bedoeling was om het gepachte te herontwikkelen tot woningen op grond van de rood voor rood-regeling. Tot die tijd was klaarblijkelijk de bedoeling van verpachtster om pachtster het gepachte te laten uitbaten. Dat blijkt niet alleen uit de tekst van de “huurovereenkomst”, maar blijkt er ook uit dat verpachtster kippenrechten voor pachtster heeft geregeld, zoals tijden de mondelinge behandeling is gebleken. Van concrete plannen voor de herontwikkeling en een bestemmingswijziging of een tijdsplanning daarvoor is niet gebleken. Verpachtster heeft tijdens de mondelinge behandeling ook aangegeven dat hij gebruik wilde maken van de LBV+ uitkoopregeling. Het hof leidt daaruit af dat verpachtster weliswaar wilde herontwikkelen maar dat niet vast lag wat dat precies zou inhouden, welke regelingen gebruikt zouden worden en wat dat dan voor pachtster zou betekenen. Er is in dit geval ook geen sprake van onzekerheid die louter afhangt van wat een derde zal besluiten, zoals bijvoorbeeld de overheid ten aanzien van de ontwikkeling van een bepaald gebied of het besluit van een koper om bijvoorbeeld landbouwgrond te kopen. De Centrale Grondkamer is daarnaast van oordeel dat gezien het bovenstaande van aanvang af duidelijk is geweest dat de zesmaandstermijn die is opgenomen in de “huurovereenkomst” te kort was en dat de huurovereenkomst ten minste één keer maar met grote waarschijnlijkheid meerdere keren verlengd zou worden. Bij die stand van zaken is de Centrale Grondkamer van oordeel dat er onvoldoende sprake is van bijzondere omstandigheden om de oorspronkelijk overeengekomen termijn van zes maanden te rechtvaardigen. Dat een stilzwijgend verlengingsbeding niet in de weg hoeft te staan aan de mogelijkheid van goedkeuring van de kortere duur, ook als de overeenkomst al stilzwijgend is voortgezet, maakt dat gezien de specifieke omstandigheden van dit geval niet anders. De vraag of de algemene belangen van de landbouw worden geschaad, behoeft geen beantwoording meer.
De pachtprijs
3.12.
De bezwaren van verpachtster tegen de pachtprijs die de grondkamer heeft bepaald geven aanleiding te bepalen dat de deskundigen, op een nog vast te stellen datum en tijdstip, onderzoek moeten doen naar de pachtwaarde van het verpachte. De deskundigen moeten van hun onderzoek een concept-rapport aan partijen sturen waarop partijen mogen reageren. Daarna moeten de deskundigen een definitief rapport naar de Centrale Grondkamer sturen.
3.13.
De Centrale Grondkamer vraagt de deskundigen bij hun onderzoek:
a. a) een berekening van de pachtwaarde te maken, aan de hand van artikel 7:327 lid 1 BW gelezen in
verbinding met artikel 19 van het Pachtprijzenbesluit 2007 voor de bedrijfsgebouwen respectievelijk
artikel 14 van het Pachtprijzenbesluit 2007 voor de woning;
b) rekening te houden met de normen zoals die golden op de datum van het aangaan van de
pachtovereenkomst (1 oktober 2022).
3.14.
Met het oog op dat onderzoek zal de Centrale Grondkamer nog het volgende bepalen.
Verpachtster dient tenminste 14 dagen vóór de bezichtiging van het verpachte door de deskundigen een kadastrale kaart (eventueel een nauwkeurige situatieschets) van het verpachte, alsmede – indien aanwezig – een tekening van de tot het verpachte behorende gebouwen op A-3 formaat ten behoeve van de deskundigen aan de Centrale Grondkamer toe te zenden.
Bij de taxatie van de pachtprijs kan mede van belang zijn de vrije verkeerswaarde van het land in geschil. De deskundigen zullen beschikken over informatie betreffende grondtransacties in de omgeving van het land in geschil. Indien verpachtster of pachter echter bepaalde grondtransacties in het bijzonder onder hun aandacht willen brengen, dienen zij deze met bijbehorende akten tenminste 14 dagen vóór de bezichtiging van het verpachte ten behoeve van de deskundigen aan de Centrale Grondkamer toe te zenden.
Bij de taxatie van de pachtprijs van de woning en bedrijfsgebouwen moeten de daaraan door de pachter voor zijn rekening na de ingangsdatum van de pachtovereenkomst (1 oktober 2022) aangebrachte veranderingen en/of verbeteringen buiten beschouwing blijven. Daarom is het voor de deskundigen praktisch om tijdens de taxatie te beschikken over een overzicht van wijzigingen door de pachter en over foto’s van de situatie voor en na de wijzigingen. De pachter en/of verpachtster kunnen deze informatie, met vermelding van het tijdstip waarop bedoelde veranderingen en/of verbeteringen door pachter aan het pachtobject zijn aangebracht en met vermelding van de in dat verband door hem gedragen kosten uiterlijk 14 dagen voor de bezichtiging van het gepachte ten behoeve van de deskundigen aan de Centrale Grondkamer toezenden.
3.15.
Verder zal de Centrale Grondkamer iedere beslissing aanhouden.
4.De beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
bepaalt dat deskundigen, op een nog vast te stellen datum en tijdstip, onderzoek moeten doen naar de pachtwaarde van het verpachte, met inachtneming van het vorenstaande;
houdt verder iedere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven op 24 oktober 2024 door mrs. M.S.A. van Dam, H.L. Wattel en
R.W.E. van Leuken en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Knipping-Verbeek als griffier.
R.W.E. van Leuken en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Knipping-Verbeek als griffier.