Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 22 november 2017
Dossiernummer: GP 11.778
Beschikking
in de zaak van:
Landbank B.V.,
gevestigd te 3371 EE Hardinxveld-Giessendam, Rivierdijk 636,
-hierna te noemen: verpachtster-
gemachtigde: B.A. de Ruijter, werkzaam bij verpachtster,
-tegen-
[naam BV] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats], [adres],
-hierna te noemen: pachtster-.
Het geding in eerste aanleg
De grondkamer Zuid heeft bij beschikking van 17 maart 2017, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 24 maart 2017, met betrekking tot de op 7 juni 2016 bij haar ter goedkeuring ingezonden pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:397, lid 1 BW tussen partijen met betrekking tot het perceel grasland, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Noord-Brabant], [kadastrale aanduiding], groot 1.00.15 ha, zulks voor de duur van 5 jaar en 11 maanden, ingaande 1 januari 2016 en eindigende 30 november 2021, als volgt beslist:
“De overeenkomst wordt gewijzigd in die zin dat de bijzondere voorwaarde, luidende: “Als de bestemming van het gepachte wijzigt of het gepachte wordt verkocht, wordt de pachtovereenkomst beëindigd.” wordt geschrapt.
De aldus gewijzigde overeenkomst wordt goedgekeurd.”
Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de bij de beschikking gegeven motivering.
Het geding in hoger beroep
Verpachtster is bij een op 19 april 2017 per gewone post ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking, met verzoek de ingezonden pachtovereenkomst alsnog ongewijzigd goed te keuren. Voorts heeft verpachtster bezwaar tegen het griffierecht dat in verband met de behandeling van het beroepschrift door de Centrale Grondkamer wordt geheven.
Pachtster heeft hiertegen geen verweer gevoerd.
De grieven
Verpachtster heeft aangevoerd dat pachtster heeft ingestemd met de bijzondere voorwaarde dat bij wijziging van de bestemming de pachtovereenkomst voortijdig zal worden beëindigd. Het gepachte betreft een ontwikkellocatie en de instemming van pachtster blijkt onder meer uit diens ondertekening van de overeenkomst. Voorts wenst verpachtster geen factuur te ontvangen voor de griffierechten. Zij maakt nu voor de tweede keer bezwaar voor hetzelfde punt en vindt het niet redelijk dat zij daarvoor nu griffierecht moet betalen.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
1. Uit de stukken, waaronder die in eerste aanleg, blijkt dat punt 5 van de door partijen gesloten pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:397, lid 1 BW als volgt luidt:
“
5. Bijzondere voorwaarden
5. Bijzondere voorwaarden
- Als de bestemming van het gepachte wijzigt of het gepachte wordt verkocht, wordt de pachtovereenkomst beëindigd.”
2. Blijkens de stukken, waaronder die in eerste aanleg, heeft de secretaris van de grondkamer Zuid bij brief van 9 december 2016 partijen het volgende meegedeeld:
“De grondkamer is voorlopig van oordeel dat de overeenkomst niet ongewijzigd kan worden
goedgekeurd. Zij stelt u voor de bijzondere voorwaarde, luidende (…), te schrappen, omdat ook voor een geliberaliseerde pachtovereenkomst geldt, dat deze een bepaalde duur dient te hebben en niet tussentijds éénzijdig - zonder tussenkomst van de pachtrechter- kan worden beëindigd in afwijking van de overeengekomen pachtduur als bedoeld in artikel 7:397, lid 1, van het Burgerlijk Wetboek.”
Vervolgens heeft de grondkamer blijkens zijn bestreden beschikking overwogen dat hij van oordeel is dat een dergelijk beding niet past in het wettelijk systeem dat geldt voor een geliberaliseerde pachtovereenkomst en dienovereenkomstig beslist.
3. De Centrale Grondkamer overweegt als volgt. Partijen hebben in de tussen hen gesloten geliberaliseerde pachtovereenkomst een tussentijds beëindigingsbeding opgenomen. In zijn beschikking van 16 januari 2012 GP 11.685 ([C/D], Agrarisch Recht 2012, 5682) en in zijn beschikking van 11 maart 2009, GP 11.594 [E/F] (Agrarisch Recht 2010, 5561) heeft de Centrale Grondkamer eerder beslist dat, gelet op het bepaalde in artikel 7:397, lid 1 juncto artikel 7:319, lid 1 sub f BW, de grondkamer terecht en op juiste gronden een tussentijds beëindigingsbeding als het onderhavige heeft geschrapt. De dragende overweging destijds was dat, omdat geliberaliseerde pacht een uitzondering vormt op een stelsel dat in sterke mate de bescherming van de belangen van de bedrijfsvoering door de pachter beoogt, het niet voor de hand ligt om de regeling van de geliberaliseerde pacht extensief te interpreteren, in die zin dat niet alleen geen verlenging van rechtswege plaatsvindt, maar het bovendien aan verpachter vrij zou staan om de mogelijkheid van tussentijdse opzegging te bedingen.
4. De Centrale Grondkamer heeft redenen om afstand te nemen van deze rechtspraak en in zoverre terug te komen van voormelde beslissingen. Daartoe overweegt de Centrale Grondkamer het volgende. Het gevolg van het verbod op een tussentijdse beëindigingsbeding in geliberaliseerde pachtovereenkomsten is dat de praktijk zich reeds lange tijd behelpt met het sluiten van geliberaliseerde overeenkomsten voor de duur van één jaar in het geval een toekomstige gebeurtenis verwacht wordt, die tot het einde van de pacht zou moeten leiden, maar de termijn waarop onbekend is. De Centrale Grondkamer doelt hier bij wijze van voorbeeld op verpachting door projectontwikkelaars (verpachting in afwachting van bestemmingswijziging), erven in een nalatenschap (verpachting in afwachting van verdeling) of verpachting aan een pachter met een onzeker toekomstperspectief (de mogelijkheid van surseance van betaling).
5. Indien het pachters en verpachter toegestaan zou zijn om tussentijdse beëindiging af te spreken, zou vaker gebruik gemaakt worden van een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor de duur van zes jaar of korter. De Centrale Grondkamer acht het in het belang van zowel de verpachter als de pachter dat de mogelijkheid van een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor een duur korter dan zes jaar met een tussentijdse beëindigingsbeding mogelijk wordt. Daardoor heeft de pachters in beginsel een langer perspectief dan een jaar waarbij geldt dat de pachters het risico dat de omstandigheid waardoor tussentijds kan worden beëindigd zich voordoet, vaak zelf kan inschatten. Voor de verpachter is het niet alleen administratief en financieel aantrekkelijker om een geliberaliseerde overeenkomst voor langer dan een jaar aan te gaan maar is doorgaans ook een duurzame relatie met de pachters een voordeel.
6. Daarnaast overweegt de Centrale Grondkamer dat het voorschrift van artikel 7:319 sub f BW Pro de bepalingen te schrappen die in strijd zijn met titel 7.5 naar zijn aard beperkt lijkt tot bepalingen die in strijd zijn met dwingend recht. Voor de reguliere overeenkomst geldt duurbescherming en vloeit uit artikel 7:367 BW Pro voort dat tussentijdse opzegging niet mogelijk is. Voor geliberaliseerde pachtovereenkomsten geldt dat niet. De Centrale Grondkamer verwijst naar artikel 7:397, lid 1 BW, waarin onder meer de artikelen 7:325 en 7:367 BW zijn uitgesloten. Nu de bepalingen over duurbescherming en opzegging - waarmee een beëindigingsbeding in strijd zou zijn - niet van toepassing, kan een beding dat inbreuk maakt op de tussen partijen afgesproken duur niet worden aangemerkt als een beding dat strijdig is met titel 7.5. Hierbij merkt de Centrale Grondkamer nog op dat in de totstandkomingsgeschiedenis van de geliberaliseerde pachtovereenkomst de wetgever ruim baan heeft gegeven aan partijen om vrijelijk opzeggingsgronden overeen te komen (MvT, Kamerstukken Tweede Kamer, vergaderjaar 2005/2006, 30 448, nr. 3: “
De regeling[van de geliberaliseerde overeenkomst, CGK]
brengt mee dat het regime voor de overeenkomst van lid 1 en 2 in belangrijke mate is overgelaten aan de contractsvrijheid. Zo kan worden overeengekomen dat de overeenkomst, al dan niet op bepaalde gronden, opgezegd kan worden (…)”).
De regeling[van de geliberaliseerde overeenkomst, CGK]
brengt mee dat het regime voor de overeenkomst van lid 1 en 2 in belangrijke mate is overgelaten aan de contractsvrijheid. Zo kan worden overeengekomen dat de overeenkomst, al dan niet op bepaalde gronden, opgezegd kan worden (…)”).
7. De Centrale Grondkamer is bij dit alles van oordeel dat bedingen tot tussentijdse beëindiging slechts toelaatbaar zijn indien de beëindigingsgrond voor partijen objectiveerbaar is. De wet veronderstelt immers dat een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor een bepaalde duur wordt aangegaan (zo wordt in artikel 7:397 leden Pro 1 en 2 BW gesproken over de duur van korter of langer dan 6 jaar waarvoor partijen de overeenkomst zijn aangegaan en gaat de wetgever ervan uit dat de overeenkomst voor langer dan zes jaar dat ook deze wel voor bepaalde tijd dient te worden aangegaan). De bedoeling daarvan zal zijn dat voor partijen – in het bijzonder voor de pachter - voorzienbaar is hoe lang de grond in gebruik kan blijven. Dat is een belang dat ook in een geliberaliseerde verhouding bescherming verdient. Daaraan is nog wel voldaan bij een overeenkomst die is gesloten voor een bepaalde tijdsduur, met een beding dat de overeenkomst eerder eindigt in geval van een objectief bepaalbare gebeurtenis, maar niet meer bij een overeenkomst die de verpachter de mogelijkheid geeft om de overeenkomst op elk gewenst moment eerder eenzijdig te laten eindigen.
8. Van een toelaatbaar tussentijds beëindigingsbeding zal dus alleen sprake kunnen zijn indien de gebeurtenis waarvan partijen het einde van de overeenkomst laten afhangen, objectief bepaalbaar is. De beëindiging mag niet afhangen van de vaststelling van één van de partijen dat de gebeurtenis is ingetreden.
9. In het onderhavige geval houdt de bijzondere voorwaarde in dat de pachtovereenkomst wordt beëindigd als de bestemming wordt gewijzigd of het gepachte wordt verkocht. Het eindigen van de pachtovereenkomst is daarmee afhankelijk gesteld van gebeurtenissen die objectief bepaalbaar zijn, en hangt niet slechts af van de wil van verpachtster, zodat het beding toelaatbaar is en de overeenkomst ongewijzigd kan worden goedgekeurd.
10. Ten aanzien van het bezwaar van verpachtster tegen de heffing van het recht voor het in behandeling nemen van een beroepschrift overweegt de Centrale Grondkamer dat ingevolge artikel 20 van Pro het Uitvoeringsbesluit pacht (01-10-2007, Stb. 394) voor het instellen van beroep bij de Centrale Grondkamer een recht wordt geheven, waarvan geen ontheffing kan worden verleend. Bij Kennisgeving van de Staatssecretaris van Economische Zaken van 8 november 2016, nr. WJZ /16160086 is het hiervoor in artikel 20 bedoelde Pro recht per 1 januari 2017 bepaald op € 115,00. Tegen de heffing daarvan staat geen rechtsmiddel open.
Slotsom
De beschikking waarvan beroep moet worden vernietigd en de pachtovereenkomst dient alsnog ongewijzigd te worden goedgekeurd.
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
vernietigt de beschikking, waarvan beroep;
keurt de pachtovereenkomst ongewijzigd goed.
Deze beschikking is gegeven op 22 november 2017 door mrs. Th.C.M. Willemse, F.J.P. Lock en H.L. Wattel en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. ing. H. Revoort als griffier.