ECLI:NL:CG:2017:2

Uitspraak

CENTRALE GRONDKAMER

Datum: 7 september 2017

Dossiernummer: GP 11.770

Beschikking

in de zaak van:

1.
Kondor Wessels Projecten B.V.,

gevestigd: Reggesingel 4, 7461 BA Rijssen,

2.
Comox Beheer B.V.,

gevestigd: Parc Imstenrade 260, 6418 PP Heerlen,

3.
[naam B.V.] B.V.,

gevestigd: [adres], [vestigingsplaats],

-hierna gezamenlijk te noemen: verpachtster-,

gemachtigde: mr. C.M.M. van Mil, van Kienhuis-Hoving Advocaten en Notarissen, Postbus 109, 7500 AC Enschede,

-tegen-

[pachter],

wonende [adres], [woonplaats],

-hierna te noemen: pachter-,

gemachtigde: mr. W.M. Bijloo, van Den Hollander Advocaten, Postbus 50, 3240 AB Middelharnis.

Het geding in eerste aanleg

De grondkamer Noordwest heeft bij beschikking van 20 oktober 2016, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 28 oktober 2016, een op 16 april 2016 ter toetsing ingezonden overeenkomst goedgekeurd en het verzoek als bedoeld in artikel 7:322 lid 2 van het Burgerlijke Wetboek, afgewezen.

Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de bij de beschikking gegeven motivering.

Het geding in hoger beroep

Verpachtster is bij een op 25 november 2016 per e-mailbericht en per aangetekende post op 28 november 2016 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking, met verzoek het beroepschrift gegrond te verklaren, de beschikking waarvan beroep, te heroverwegen en te oordelen dat de ter goedkeuring ingezonden overeenkomst geen pachtovereenkomst is en subsidiair, dat als de Centrale Grondkamer van oordeel is dat wel sprake is van pacht, de overeenkomst als eenmalige pachtovereenkomst moet worden aangemerkt welke is gesloten voor een periode van 73 maanden, ingaande op 15 juli 1999 en mitsdien inmiddels is geëindigd.

Pachter heeft hiertegen verweer gevoerd bij een op 28 december 2016 per e-mailbericht en op 29 december 2016 per post ter griffie ingekomen verweerschrift, tevens houdende incidenteel beroep, met conclusie de beschikking waarvan beroep, te bevestigen, het incidentele beroep gegrond te verklaren en de pachtovereenkomst alsnog (gewijzigd als reguliere pachtovereenkomst) goed te keuren.

Verpachtster heeft bij een ter griffie op 6 februari 2017 per e-mailbericht en op 7 februari 2017 per post ingekomen brief geantwoord op het incidentele beroep.

De grieven

Verpachtster heeft aangevoerd dat partijen in de leveringsovereenkomst van 15 juli 1999 hebben beoogd de gronden slechts voor een tijdelijke periode in gebruik te geven. Van pacht is geen sprake want er is tot 15 augustus 2005 slechts een zeer beperkte tegenprestatie voldaan en sinds die datum wordt voor de gronden in het geheel geen tegenprestatie meer voldaan. [pachter] en [zoon pachter] gebruiken de onderhavige gronden inmiddels al 17 jaar. Als de Centrale Grondkamer van oordeel is dat sprake is van een pachtovereenkomst, dan doet toepassing van artikel 7:322, lid 1, Burgerlijk Wetboek (ingaan van de pachtovereenkomst in het pachtjaar volgend op dat waarop de overeenkomst is ingezonden) geen recht aan de afspraken die partijen hebben gemaakt.

Het incidentele beroep van pachter betreft het oordeel van de grondkamer Noordwest dat de overeenkomst als eenmalige pachtovereenkomst is aangemerkt. Pachter is van oordeel dat de overeenkomst een reguliere pachtovereenkomst is.

Behandeling van het geschil in hoger beroep

1. Op 15 juli 1999 heeft [pachter] (pachter) aan MBC Ontwikkeling B.V. en Comox Leekerlanden B.V., drie percelen landbouwgrond, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Noord-Holland], [kadastrale aanduiding], met een totale grootte van 14.88.60 ha, overgedragen tegen een bij de levering te betalen onvoorwaardelijke koopprijs van
€ 1.488.600 en een voorwaardelijke koopprijs van € 1.488.600. De voorwaardelijke koopprijs zou mogelijk in de toekomst betaald worden volgens nader in de akte opgenomen bepalingen afhankelijk van gebeurtenissen die op het moment van levering van de gronden voor verkoper en koper nog ongewis waren. De voorwaardelijke koopprijs is tot op heden niet betaald. In de betreffende akte van levering is, voor zover voor dit geschil van belang, in artikel 7 bepaald:

“PACHTOVEREENKOMST

ARTIKEL 7

1.
Per heden wordt tussen verkoper, diens zoon de heer [zoon pachter], veehouder, wonend te [woonplaats], [adres], (…) en koper een pachtovereenkomst gesloten voor een eenmalige periode van drieënzeventig (73) maanden, tegen een pachtprijs van een gulden ( f.1,-) per jaar, met de vermelding dat de lusten en de lasten van het verkochte zonder uitzondering voor verkoper blijven.

2.
Na expiratie van de hiervoor genoemde termijn van drieënzeventig (73) maanden zal aan verkoper en diens zoon worden toegestaan – echter uitdrukkelijk – zonder titel van pacht of huur het verkochte om niet feitelijk in gebruik te houden tot het moment dat koper het verkochte daadwerkelijk in gebruik zal nemen. Het vorenstaande geldt slechts indien bij het einde van de pachttermijn van drieënzeventig (73) maanden het verkochte nog niet daadwerkelijk in gebruik zal zijn genomen door koper.

3.
Zowel in het geval van de pachtovereenkomst als in het geval van het voortgezet gebruik, waarbij de lusten en lasten van het verkochte zonder uitzondering voor verkoper blijven, zal verkoper na het einde van pacht of gebruik het verkochte afleveren, schoon en vrij van hout- en andere opstanden, bij gebreke waarvan verkoper een dadelijk opeisbare boete zal verbeuren van een duizend gulden (f. 1000,-) per dag of elk dagdeel dat de overtreding voortduurt.”

2. De grondkamer heeft de in artikel 7 bedoelde overeenkomst gekwalificeerd als eenmalige pachtovereenkomst voor de duur van 73 maanden en deze ongewijzigd goedgekeurd. Van een ongewijzigde goedgekeurde pachtovereenkomst staat op de voet van artikel 36 Uitvoeringswet Grondkamers geen hoger beroep open. Er doen zich voorts geen doorbrekingsgronden voor. In zoverre zijn verpachtster en pachter niet-ontvankelijk in hun hoger beroep. Ter voorlichting van partijen overweegt de Centrale Grondkamer dat de grondkamer Noordwest de vragen of sprake is van een pachtovereenkomst en hoe deze kwalificeert, heeft beantwoord bij wijze van voorvraag. Partijen dienen zich tot de pachtrechter te wenden voor een definitieve beantwoording van die vragen alsmede andere vragen met betrekking tot hun rechtsverhouding.

3. Verpachtster heeft daarnaast aangevoerd dat artikel 7:322 Burgerlijk Wetboek in dit geval toepassing moet vinden omdat anders geen recht aan de afspraken van partijen wordt gedaan. De afwijzing van het verzoek als bedoeld in artikel 7:322 lid 2 Burgerlijk Wetboek door de grondkamer acht de Centrale Grondkamer wel voor hoger beroep vatbaar.

4. De grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, is ingevolge artikel 7:322 lid 2 Burgerlijk Wetboek bevoegd op verzoek van een partij in bijzondere gevallen bij de goedkeuring te bepalen, dat de in artikel 7:325 Burgerlijk Wetboek bedoelde duur op een eerder tijdstip ingaat. Verpachtster heeft aangevoerd dat het rechtsgevolg van artikel 7:325 Burgerlijk Wetboek, dat de pachtovereenkomst pas ingaat het pachtjaar volgend op dat waarin de overeenkomst is ingezonden, in onderhavig geval geen recht doet aan de bedoeling van partijen. Zij heeft de feiten en omstandigheden die naar haar mening als bijzonder geval kwalificeren, uitgewerkt op pagina 5 van het beroepschrift.

5. De door verpachtster aangevoerde feiten en omstandigheden worden door de Centrale Grondkamer niet als bijzonder geval als vorenbedoeld aangemerkt (vgl. ook CGK 13 juni 1997, Agr.r. Pr november 1997/9). Bij een bijzonder geval als bedoeld kan gedacht worden aan een apparaatsfout van de grondkamer of externe omstandigheden waardoor de pachtovereenkomst niet zoals voorgeschreven binnen twee maanden, maar kort daarna bij de grondkamer is binnengekomen. Het gaat dus om feiten en omstandigheden waardoor de termijn van twee maanden verschoonbaar niet is gehaald. Deze overeenkomst is echter reeds in 1999 tussen partijen aangegaan en pas in 2016 door de pachter ter goedkeuring voorgelegd, van bijzondere verschoonbare omstandigheden die er toe hebben geleid dat voormelde termijn met een dergelijke lange duur is overschreden is onvoldoende gebleken. Dit brengt mee dat ook deze grief geen doel treft.

Slotsom

Verpachtster en pachter zijn grotendeels niet-ontvankelijk in hun hoger beroepen. Ten aanzien van het verzoek op de voet van artikel 7:322 lid 2 Burgerlijk Wetboek is het beroep ongegrond. De Centrale Grondkamer zal de beschikking in zoverre bekrachtigen.

Beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:

bekrachtigt de beschikking van grondkamer Noordwest op het verzoek als bedoeld in artikel 7:322 lid 2 Burgerlijk Wetboek,

in het principaal beroep:

verklaart verpachtster niet-ontvankelijk in haar hoger beroep met uitzondering van het verzoek ex artikel 7:322 lid 2 Burgerlijk Wetboek,

in het incidenteel beroep:

verklaart pachter niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep.

Deze beschikking is gegeven op 7 september 2017 door mrs. Th.C.M. Willemse , F.J.P. Lock en H.L. Wattel en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van

mr. ing. H. Revoort als griffier.