Uitspraak
202502232/1/A2.
Datum uitspraak: 1 april 2026
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd in [plaats],
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 7 maart 2025 in zaak nr. 23/3259 in het geding tussen:
[appellante]
en
de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.
Procesverloop
Bij besluiten van 8 september 2022 heeft de minister een aanvraag van [appellante] ([appellante]) om een definitieve investeringsverklaring voor haar investering in 30 woningen in een (zorg)complex in Heemstede afgewezen.
Bij besluit van 30 maart 2023 heeft de minister de door [appellante] daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 7 maart 2025 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
De minister heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellante] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 23 januari 2026, waar [appellante], vertegenwoordigd door mr. R.J.C. Segers, rechtsbijstandverlener in Den Haag, mr. J.A. Huijgen, advocaat in Den Haag en D. Kerbert, en de minister, vertegenwoordigd door mr. C.J.M. Daniels en mr. C. Burger, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellante] is een toegelaten instelling, zoals bedoeld in artikel 19 van Pro de Woningwet. In het kader van haar takenpakket heeft zij opdracht gegeven tot realisatie van het project Slottuin. Binnen dit project zijn, onder meer, 30 woningen gerealiseerd die worden verhuurd aan Stichting Zorgbalans (Zorgbalans), die op haar beurt de woningen ter beschikking stelt aan haar cliënten die zijn geïndiceerd op grond van de Wet langdurige zorg (de Wlz).
2. Op 1 januari 2014 is de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (de Wmw) in werking getreden. Op grond van de Wmw wordt jaarlijks aan verhuurders van sociale huurwoningen een heffing opgelegd. [appellante] heeft de verhuurderheffing over de 30 woningen betaald. Verhuurders kunnen een vermindering van de verhuurderheffing krijgen voor onder meer investeringen in de nieuwbouw van huurwoningen die aan bepaalde eisen voldoen. Daartoe kan een verhuurder een voorgenomen investering aanmelden bij de minister, die daarvoor een voorlopige investeringsverklaring kan afgeven.
3. [appellante] heeft voor de 30 zorgwoningen bij de minister een aanvraag voor definitieve investeringsverklaringen ingediend, zoals bedoeld in artikel 1.2, tweede lid, aanhef en onder e, van de Wmw.
4. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage. De bijlage maakt deel uit van de uitspraak.
Besluitvorming
5. De minister heeft de aanvraag van [appellante] afgewezen, omdat hij de gerealiseerde zorgwoningen niet kwalificeert als voor verhuur bestemde woningen. Voor de inhoudelijke toelichting op de afwijzing heeft de minister verwezen naar het e-mailbericht van de Belastingdienst aan R.J.C. Segers van 3 augustus 2022.
6. In het besluit op bezwaar heeft de minister zich op het standpunt gesteld dat voor de toepassing van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing 2014 (de Regeling) de uitleg die de Belastingdienst aan het begrip voor ‘verhuur bestemde woning’ geeft leidend is. De Belastingdienst geeft aan dat de zorgwoningen niet kunnen worden aangemerkt als voor verhuur bestemde woningen. Volgens de Belastingdienst is er geen huurovereenkomst die voldoet aan artikel 7:201 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Bepalend voor de vraag of sprake is van voor verhuur bestemde woningen is de rechtsverhouding tussen de bewoner(s) van de zorgwoningen en Zorgbalans, de aanbieder van die zorgwoningen. De huurovereenkomst van 16 juli 2018 tussen [appellante] en Zorgbalans is daarom niet relevant. Voor de vraag of woning voor verhuur bestemd is, moet worden gekeken naar de feitelijke bestemming van de woning. De bestemming van de 30 woningen is ‘zorg met verblijf’. De bewoners hiervan zijn zorgbehoevenden met een indicatie op grond van de Wlz die 24 uur per dag zorg nodig hebben en daarvoor in een wooneenheid van Zorgbalans verblijven. Omdat Zorgbalans een Wlz-dagvergoeding ontvangt voor wonen, voeding en verzorging van de zorgbehoevenden en zij de woonlasten niet zelf hoeven te betalen, is er geen sprake van huur. De eigen bijdrage van de zorgbehoevende kan niet worden aangemerkt als de tegenprestatie uit artikel 7:201 van Pro het BW, omdat de eigen bijdrage wordt betaald voor het recht op zorg en niet ziet op de huur van de woning. Ook de intentie van [appellante] is niet van invloed op de beantwoording van de vraag of de woningen voor verhuur zijn bestemd, aldus de minister.
Uitspraak van de rechtbank
7. De rechtbank is van oordeel dat de minister de investeringsverklaring terecht heeft geweigerd. [appellante] heeft geen aanspraak op vermindering van de verhuurderheffing voor haar investering in het wooncomplex, omdat geen sprake is van voor verhuur bestemde woonruimten. De woningen zijn bestemd om in gebruik te geven aan zorgbehoevenden die daarvoor zijn geïndiceerd in het kader van de uitvoering van de Wlz. Tussen de bewoners en Zorgbalans worden geen huurovereenkomsten gesloten, maar zorgovereenkomsten. De bewoners betalen dus niet zelf aan Zorgbalans een vergoeding voor wonen, maar alleen een eigen bijdrage aan CAK voor intramuraal verleende zorg. Er is daarom geen sprake van huur in de zin van artikel 7:201 van Pro het BW of van een gemengde overeenkomst in de zin van artikel 6:215 van Pro het BW. De eigen bijdrage van de bewoners is geen tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 van Pro het BW, omdat dit de tegenprestatie is die bewoners met een indicatie op grond van de Wlz betalen voor het ontvangen voor zorg. Zij betalen dat bedrag ook niet aan Zorgbalans, maar aan het CAK. De huurovereenkomst tussen [appellante] en Zorgbalans ziet niet op de huur van woningen, maar op de huur van het wooncomplex als bedrijfsruimte, zo blijkt uit de tussen [appellante] en Zorgbalans gesloten huurovereenkomst. Gelet hierop heeft [appellante] geen aanspraak op vermindering van de verhuurderheffing vanwege de investering in het wooncomplex, aldus de rechtbank.
Hoger beroep
8. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de zorgwoningen niet kunnen worden aangemerkt als voor verhuur bestemde woonruimten. De 30 woningen zijn zelfstandige wooneenheden. [appellante] verhuurt de woningen aan Zorgbalans, in de zin van artikel 7:201 van Pro het BW. Alleen al deze omstandigheid maakt dat de woningen voor verhuur zijn bestemd. De rechtbank heeft over de huurovereenkomst tussen haar en Zorgbalans ten onrechte overwogen dat deze niet ziet op de huur van woningen, maar op de huur van een complex als bedrijfsruimte, aldus [appellante].
8.1. Niet in geschil is dat de 30 woningen zelfstandige woningen zijn. In geschil is slechts of de woningen voor verhuur zijn bestemd. Voor de uitleg van het begrip ‘voor verhuur bestemd’ zoekt de Afdeling aansluiting bij de rechtspraak van de Hoge Raad. Zoals de Hoge Raad in het arrest van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1313, onder 2.4.3, heeft overwogen, is het begrip ‘voor verhuur bestemd’ in de geschiedenis van de totstandkoming van de Wmw niet nader omschreven. Wel blijkt uit de systematiek en de geschiedenis van de totstandkoming van de Wmw dat eenvoud en uitvoerbaarheid bij de vormgeving van de verhuurderheffing een grote rol hebben gespeeld en dat is beoogd in elk geval bij de bepaling van de belastinggrondslag zoveel mogelijk te abstraheren van het gedrag en de keuzes van de belastingplichtige (vgl. Kamerstukken II 2012/13, 33 407, nr. 3, blz. 2 en blz. 5, en Kamerstukken I 2012/13, 32 847, E, blz. 5). Mede met het oog op een gelijke behandeling van verhuurders ligt het daarom in de rede tot uitgangspunt te nemen dat de omstandigheid dat een woning op de peildatum daadwerkelijk wordt verhuurd in de zin van artikel 7:201 van Pro het BW, meebrengt dat die woning op dat moment voor verhuur is bestemd, aldus de Hoge Raad.
8.2. Gelet op dit uitgangspunt, komt de Afdeling, anders dan de rechtbank, tot het oordeel dat de 30 woningen die [appellante] heeft gerealiseerd voor het project Slottuin moeten worden aangemerkt als voor verhuur bestemde woningen in de zin van artikel 1.2, eerste lid, aanhef en onder e, van de Wmw. [appellante] heeft namelijk met de huurovereenkomst van 6 november 2018 tussen haar en Zorgbalans aangetoond dat de woningen op de peildatum daadwerkelijk worden verhuurd in de zin van artikel 7:201 van Pro het BW. Er is geen aanknopingspunt in de Wmw of in de geschiedenis van de totstandkoming van de Wmw voor het oordeel dat, voor de beoordeling van de vraag of de 30 woningen kunnen worden aangemerkt als voor verhuur bestemde woningen in voormelde zin, alleen moet worden gekeken naar de laatste schakel in een keten van overeenkomsten of de feitelijke bestemming van de woningen. Dat standpunt verdraagt zich niet met het uitgangspunt van eenvoud en uitvoerbaarheid bij de vormgeving van de verhuurderheffing.
8.3. Het betoog slaagt.
9. Wat [appellante] verder heeft aangevoerd hoeft daarom niet besproken te worden.
Conclusie
10. Het hoger beroep is gegrond. De Afdeling vernietigt de uitspraak van de rechtbank. Doende wat de rechtbank zou moeten doen, verklaart zij het beroep tegen het besluit van 30 maart 2023 gegrond en vernietigt zij dat besluit. Dit betekent dat de minister, met inachtneming van de overwegingen van deze uitspraak, opnieuw op het door [appellante] gemaakte bezwaar moet beslissen.
11. Met het oog op een efficiënte afdoening van het geschil bepaalt de Afdeling dat tegen het nieuwe besluit op bezwaar slechts bij haar beroep kan worden ingesteld (artikel 8:113, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht).
Proceskosten
12. De minister moet de proceskosten vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 7 maart 2025 in zaak nr. 23/3259;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van 30 maart 2023, kenmerk RVR2257629;
V. draagt de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening op om binnen zes weken na verzending van deze uitspraak met inachtneming van wat daarin is overwogen een nieuw besluit op bezwaar te nemen en dit besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken;
VI. bepaalt dat tegen dat besluit slechts bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld;
VII. veroordeelt de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening tot vergoeding van bij [appellante] in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 3.736,00, volledig toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VIII. gelast dat de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening aan [appellante] het door hem voor de behandeling van het beroep en hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 944,00 vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. W. den Ouden, voorzitter, en mr. C.M. Wissels en mr. C.C.W. Lange, leden, in tegenwoordigheid van mr. S. Yildiz, griffier.
w.g. Den Ouden
voorzitter
w.g. Yildiz
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 1 april 2026
594-1067
BIJLAGE
WETTELIJK KADER
Wet maatregelen woningmarkt 2014 II
Artikel 1.2
1. In dit hoofdstuk en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder:
[…]
e. huurwoning: in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning die ingevolge artikel 16 van Pro de Wet waardering onroerende zaken als één onroerende zaak wordt aangemerkt en waarvan de huurprijs niet hoger is dan het bedrag, genoemd in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag, met uitzondering van een woning die wordt verhuurd in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die in die woning voor een korte periode verblijf houden en van een woning die krachtens artikel 3.1 van de Erfgoedwet als rijksmonument is aangewezen;
[…]
2. In dit hoofdstuk en de daarop berustende bepalingen wordt voorts verstaan onder:
[…]
e. definitieve investeringsverklaring: schriftelijke kennisgeving van Onze Minister aan de belastingplichtige met gegevens over:
1° de gerealiseerde investering en
2° het bedrag aan heffingsvermindering met een berekening van dat bedrag.
[…]
Burgerlijk Wetboek
Artikel 7:201
1. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
[…].