Uitspraak
202402190/1/A2.
Datum uitspraak: 5 november 2025
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend in [woonplaats],
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 27 december 2023 in zaak nr. 21/3854 in het geding tussen:
[belanghebbende]
en
het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam (hierna: het college).
Procesverloop
Bij besluit van 5 november 2020 heeft het college de aanvraag van [belanghebbende] om een vergunning voor kamerbewoning voor maximaal elf personen op het adres [locatie A] in Rotterdam afgewezen.
Bij besluit van 31 mei 2021 heeft het college het door [belanghebbende] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 27 december 2023 heeft de rechtbank het door [belanghebbende] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 31 mei 2021 vernietigd, het besluit van 5 november 2022 herroepen, de vergunningaanvraag ingewilligd en bepaald dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college en [belanghebbende] hebben een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 4 juni 2025, waar [appellante] en het college, vertegenwoordigd door mr. E. van Lunteren, mr. V.C.M. Feber-van den Berg en R. Keereweer, zijn verschenen. Voorts is ter zitting [belanghebbende], vertegenwoordigd door mr. R. van Nooijen, advocaat te Rotterdam, vergezeld door [gemachtigde], als partij gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. [belanghebbende] is de eigenaar van de woning aan de [locatie A] en heeft op 26 juli 2020 een vergunning aangevraagd voor kamerbewoning voor maximaal elf personen. Het college heeft de vergunningaanvraag afgewezen omdat niet wordt voldaan aan de vereisten voor vergunningverlening als neergelegd in artikel 3.2.5 van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019 (hierna: de Verordening 2019). [belanghebbende] heeft in bezwaar aangevoerd dat het college ten onrechte haar aanvraag heeft afgewezen.
Besluitvorming
2. Het college heeft de afwijzing van de vergunningaanvraag bij besluit van 31 mei 2021 gehandhaafd. Het college heeft hieraan ten grondslag gelegd dat de kamerbewoning geen positieve invloed heeft op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt als neergelegd in artikel 3.2.5, aanhef en onder b, van de Verordening 2019. In de nabije omgeving van de woning zijn namelijk al twee studentenhuizen met beide zes bewoners aanwezig. Dat de bewoners vrijwilligerswerk verrichten en zich inzetten voor de buurt door onder andere de stoep onkruidvrij te houden en zwerfafval op te ruimen, legt onvoldoende gewicht in de schaal. Het college heeft het belang van het voorkomen van een concentratie studentenhuizen op één plek en daarmee het voorkomen van mogelijke (extra) overlast voor omwonenden door kamerbewoning zwaarder laten wegen. Het college heeft hierbij ook in aanmerking genomen dat het verlenen van de vergunning zal resulteren in een toename in kamerbewoning. De woning is niet bekend als woongroep bij de gemeente Rotterdam en uit de Basisregistratie Personen volgt ook niet dat [belanghebbende] al sinds 2017 met meer dan drie studenten in de woning woonachtig was, zoals zij heeft aangevoerd.
Uitspraak van de rechtbank
3. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college de vergunning ten onrechte heeft geweigerd. De rechtbank heeft hiertoe overwogen dat het college in het verweerschrift en tijdens de zitting zijn standpunt heeft gewijzigd in de zin dat de vergunning alsnog verleend moet worden. Het college heeft daaraan ten grondslag gelegd dat naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling van 8 februari 2023, ECLI:NL:RVS:2023:484, de vaste gedragslijn dat een vergunning wordt geweigerd bij clustering is verlaten. De rechtbank heeft verder overwogen dat het college zich aanvullend op het standpunt heeft gesteld dat geen overlastmeldingen op het adres bekend zijn en dat het vrijwilligerswerk in de huurovereenkomst voldoende is geborgd.
Beoordeling van het hoger beroep
4. [appellante] woont op het adres [locatie B] en is het niet eens met de verleende vergunning. Zij betoogt dat de kamerbewoning geen positieve invloed heeft op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt en daarmee niet voldoet aan de vereisten voor vergunningverlening uit de Verordening 2019. Zij voert aan dat het college ten onrechte stelt dat geen overlastmeldingen zijn gedaan over de woning. Zij heeft meerdere meldingen gedaan, over zowel overlast als overbewoning, maar het college weigert te handhaven. Verder voert zij aan dat het feit dat de bewoners op grond van hun huurovereenkomst vrijwilligerswerk moeten verrichten onvoldoende is om een positieve invloed aan te nemen. [appellante] wijst op het grote aantal studentenhuizen in haar omgeving en het gebrek aan sociale cohesie.
4.1. Het college heeft op de zitting toegelicht hoe het sinds 2017 op verschillende momenten aanleiding heeft gezien om de regelgeving voor kamerbewoning door studenten te wijzigen. Deze wijzigingen zijn bepalend geweest voor hoe het college de elementen ‘bestaande situatie’ en ‘de aanwezigheid van andere studentenhuizen in de nabije omgeving’ meeweegt in zijn beoordeling of de kamerbewoning een positieve invloed zal hebben.
4.2. Vóór de Verordening 2019 konden studentenhuizen als woongroep worden aangemerkt. Voor een woongroep is geen vergunning voor kamerverhuur vereist en geldt ook geen registratieplicht. Kenmerkend voor een woongroep is dat de bewoners een duurzaam gemeenschappelijk huishouden voeren. Gelet op onder meer de uitspraak van de Afdeling van 12 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:917, rechtsoverweging 2.2 is de definitie van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden in de Verordening 2019 gewijzigd en is daarin bepaald dat in het geval van een studentenhuis geen sprake kan zijn van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden, omdat studenten slechts voor de duur van hun studie in de woning verblijven. Door deze wijziging konden studentenhuizen niet langer als woongroep worden aangemerkt en moest voor kamerbewoning door vier of meer studenten een vergunning worden aangevraagd. Om te voorkomen dat studenten die voorheen een woongroep vormden hun woning moesten verlaten, heeft het college een overgangsregeling getroffen op basis waarvan voor 1 september 2022 een vergunning ter legalisering van een bestaande situatie kon worden aangevraagd.
4.3. Het college heeft verder op de zitting toegelicht dat het in de uitspraak van de Afdeling van 8 februari 2023, ECLI:NL:RVS:2023:484, aanleiding heeft gezien om het zogeheten clustercriterium niet langer toe te passen in zaken waarop de Verordening 2019 toepassing is. Het clustercriterium houdt in dat geen vergunning voor kamerbewoning wordt verleend, indien zich in een straal van 50 meter rondom de woning waarop de vergunningaanvraag ziet andere woningen bevinden waarvoor reeds een vergunning voor kamerbewoning voor vier of meer kamerbewoners is afgegeven. Door de uitspraken van de Afdeling van 14 mei 2025, ECLI:NL:RVS:2025:2200 en ECLI:NL:RVS:2025:2177, is het voor het college echter duidelijk geworden dat het college bij zijn beoordeling of de kamerbewoning een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt zal hebben alle relevante omstandigheden van het geval dient te betrekken, waaronder ook het aantal reeds vergunde studentenwoningen in de nabije omgeving, en deugdelijk dient te motiveren hoe het deze omstandigheden tegen elkaar heeft afgewogen.
4.4. Met betrekking tot de [locatie A] heeft het college op de zitting nader toegelicht dat zich ten tijde van de vergunningverlening één ander vergund studentenhuis in de nabije omgeving bevond. Daarnaast heeft het college de bewoning door studenten op dit adres vanaf 2017 en de uitbreiding daarvan vanaf 2020 toch beschouwd als een bestaande situatie en is het vrijwilligerswerk in de huurovereenkomst voldoende geborgd. Ten aanzien van de door [appellante] gestelde overlastmelding heeft het college toegelicht dat slechts één melding van 30 januari 2023 een overlastmelding betreft en dat de andere meldingen van [appellante] zien op (mogelijke) illegale bewoning. Omdat de melding van 30 januari 2023 van na de beslissing op bezwaar dateert, is volgens het college van overlast vanuit het pand ten tijde van de beslissing op bezwaar niet gebleken. Gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden heeft het college een groter belang toegekend aan het kunnen blijven voorbestaan van de bestaande situatie dan aan de omstandigheid dat zich andere vergunde studentenhuizen in de nabije omgeving bevinden.
4.5. De Afdeling overweegt dat het college, gelet op hetgeen het met het treffen van de overgangsregeling heeft beoogd, veel gewicht heeft mogen toekennen aan de rechtszekerheid van de eigenaar en de bewoners van de [locatie A]. Daarnaast heeft het college met de op de zitting verschafte toelichting deugdelijk gemotiveerd hoe het college de aanwezigheid van andere vergunde studentenhuizen in de nabije omgeving heeft afgewogen tegen de andere omstandigheden die relevant zijn voor de beoordeling of de kamerbewoning in het geval van de [locatie A] een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt zal hebben.
Het betoog slaagt niet.
5. [appellante] betoogt dat [belanghebbende] in strijd met de zelfbewoningsplicht van het klushuiscontract heeft gehandeld. Zij voert verder aan dat de woning pas in september 2017 in gebruik is genomen, waardoor de vergunningaanvraag pas drie jaar daarna, vanaf september 2020, ingediend had mogen worden. Volgens [appellante] had het college aan deze omstandigheden consequenties moeten verbinden.
5.1. Deze gronden vallen buiten de omvang van dit geding. Dit geding ziet namelijk alleen op de vraag of aan [belanghebbende] terecht een vergunning voor kamerbewoning is verleend. De eventuele schending van het klushuiscontract valt buiten het toetsingskader van deze vergunningverlening.
Conclusie
6. Het hoger beroep is ongegrond.
7. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart het hoger beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. N.H. van den Biggelaar, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. M. Rijsdijk, griffier.
w.g. Van den Biggelaar
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Rijsdijk
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 5 november 2025
705-1090