Uitspraak
202304592/1/A2.
Datum uitspraak: 29 januari 2025
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
Aleto Beheer BV (hierna: Aleto), gevestigd in Venlo,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg van 8 juni 2023 in zaak nr. 20/694 in het geding tussen:
Aleto
en
het college van burgemeester en wethouders van Venlo.
Procesverloop
Bij besluit van 25 juni 2019 heeft het college aan Aleto een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 25.000,00.
Bij besluit van 30 januari 2020, als vervangen bij besluit van 17 november 2020, heeft het college het door Aleto daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 8 juni 2023 heeft de rechtbank het door Aleto ingestelde beroep niet-ontvankelijk verklaard voor zover het tegen het besluit van 30 januari 2020 is gericht en ongegrond voor zover het tegen het besluit van 17 november 2020 is gericht.
Tegen deze uitspraak heeft Aleto hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Aleto heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 11 december 2024, waar Aleto, vertegenwoordigd door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door mr. C.H.J.M. Michels, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Aleto is eigenares van het perceel aan de Bevrijdingsweg 98-102 te Venlo (hierna: het perceel). Op 12 april 2018 heeft het college van Aleto een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ontvangen. Zij heeft in die aanvraag gesteld dat zij een bedrag van € 340.624,00 aan schade in de vorm van waardevermindering van het perceel heeft geleden als gevolg van het vervallen van de gebruiksmogelijkheden van het perceel door het op 24 september 2014 vastgestelde bestemmingsplan Keulse Barrière (hierna: het nieuwe bestemmingsplan).
Besluit van 17 november 2020
2. Aan het besluit van 17 november 2020 heeft het college een advies van adviesbureau Kraan & De Jong van 5 november 2020 ten grondslag gelegd. In het advies is uiteengezet dat het perceel in de oude planologische situatie op de peildatum een hoogste waarde van € 350.000,00 ontleende aan een gebruik voor woondoeleinden. In de oude planologische situatie was het, op grond van de aanvullende werking van de bouwverordening, toegestaan om vijf eengezinswoningen met een bebouwde oppervlakte van 90 m2 op een kavel van 300 m2 te realiseren, gecombineerd met gebruik ten behoeve van bedrijfsdoeleinden in de vorm van opslag en/of parkeerterrein. In de nieuwe planologische situatie ontleende het perceel op de peildatum een hoogste waarde van € 315.000,00 aan de bestemming bedrijfsbebouwing met een oppervlakte van ongeveer 3.000 m2. Dat betekent dat Aleto als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op de peildatum een vermogensschade van € 35.000,00 heeft geleden. Daartegenover staat dat op 19 juli 2016 aan Aleto een omgevingsvergunning is verleend om, in afwijking van het nieuwe bestemmingsplan, op het perceel een bedrijfswoning grotendeels buiten het bouwvlak te realiseren. Daardoor is de waarde van het perceel gestegen met € 39.000,00. Indien de gemeente de met Aleto gesloten planschadeverhaalsovereenkomst zou ontbinden en de voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning in rekening gebrachte kosten van € 26.861,13 zou verrekenen met die waardestijging, is de vermogensschade voor een bedrag ter hoogte van € 12.138,87 anderszins verzekerd. De resterende vergoedbare schade is dan € 22.861,13.
3. Bij brief van 17 november 2020 heeft het college de planschadeverhaalsovereenkomst ingetrokken.
Verslag van de STAB
4. De rechtbank heeft met toepassing van artikel 8:47, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de STAB) tot deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek.
5. In een verslag van 27 oktober 2022 heeft de STAB uiteengezet dat het nieuwe bestemmingsplan tot een forse beperking van de gebruiksmogelijkheden van het perceel heeft geleid en dat de op 19 juli 2016 verleende omgevingsvergunning voor Aleto tot een planologische verbetering heeft geleid. Op grond van de planvergelijking van de STAB heeft Aelmans Rentmeesters en Makelaarskantoor B.V. (hierna: Aelmans) in een taxatierapport van 27 oktober 2022 de waardevermindering van het perceel als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan getaxeerd op € 32.000,00 en de waardevermeerdering als gevolg van het besluit van 19 juli 2016 getaxeerd op € 36.000,00.
Uitspraak van de rechtbank
6. De rechtbank heeft vooropgesteld dat, volgens vaste rechtspraak van de Afdeling, de bestuursrechter in beginsel mag afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders, indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
7. De rechtbank heeft de schadetaxatie van de STAB overgenomen. Wel heeft zij, anders dan de STAB, aanleiding gezien om de kosten voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning (ter hoogte van ongeveer € 27.000,00) af te trekken van de waardevermeerdering als gevolg van de omgevingsvergunning. Daarmee is de waarde van de compensatie in natura gelijk aan € 9.000,00. Dat betekent dat Aleto een tegemoetkoming in planschade toekomt van € 23.000,00 (€ 32.000,00 minus € 9.000,00). Het college heeft Aleto een tegemoetkoming in planschade van € 25.000,00 toegekend. Daarmee is Aleto niet benadeeld, aldus de rechtbank.
Oordeel van de Afdeling over het hoger beroep
8. Op de zitting van de Afdeling heeft Aleto de omvang van het geschil in hoger beroep beperkt tot twee onderdelen van het taxatierapport van Aelmans. Hierna zal de Afdeling het betoog van Aleto over die onderdelen bespreken.
9. Aleto betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de vergoedbare schade in het kader van een tegemoetkoming in de planschade hoger is dan € 25.000,00. Volgens Aleto heeft Aelmans, bij de schadetaxatie, ten onrechte gebruik gemaakt van vergelijkingsobjecten in milieucategorie 3.2 en hoger. Op het perceel is immers enkel bedrijvigheid in milieucategorie 2 toegestaan. Verder heeft Aelmans de verplichte sanering en de kosten daarvan ter hoogte van € 109.000,00 wel betrokken bij het bepalen van de waarde van het perceel in de oude planologische situatie, maar, ten onrechte, genegeerd bij het bepalen van die waarde in de nieuwe planologische situatie.
9.1. Zoals de Afdeling onder meer onder 8.11 van de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, heeft overwogen, spelen bij de waardering van onroerende zaken niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een rol.
Wanneer een betoog ziet op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur, kan de juistheid van dat (aspect van het) taxatierapport in beginsel slechts met vrucht worden bestreden met een onderbouwd tegenrapport van een onafhankelijke taxateur, waaruit blijkt dat het taxatierapport onjuist is. Voorbeelden van betogen die zien op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur, zijn betogen die ertoe strekken dat in aanmerking genomen vergelijkingstransacties niet representatief zijn, dat andere vergelijkingstransacties ten onrechte buiten beschouwing zijn gelaten of dat ten onrechte al dan niet is gecorrigeerd vanwege gewijzigde economische omstandigheden. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 2 oktober 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3940, onder 6.3.
9.2. Aleto heeft kort voor de zitting een nader stuk overgelegd waarmee zij een toelichting wil geven over de invloed van een toegestane milieucategorie op de waarde van bedrijventerreinen in Noord-Limburg. Op de zitting heeft Aleto toegelicht dat zij deze informatie via ChatGPT heeft verkregen. Aleto heeft de vraagstelling niet overgelegd. Verder is in de via ChatGPT gegenereerde informatie geen bronvermelding gegeven voor het antwoord op de opgegeven vraagstelling. In de informatie staat ook dat het voor een nauwkeurige analyse raadzaam is om contact op te nemen met een taxateur met kennis van bedrijventerreinen in Noord-Limburg.
9.3. Het betoog van Aleto dat Aelmans onjuiste vergelijkingsobjecten heeft gebruikt, raakt aan een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur, als bedoeld onder rechtsoverweging 9.1. Aleto heeft, ter onderbouwing van dit betoog, geen tegenrapport van een andere onafhankelijke deskundige overgelegd. Dat betekent dat dit betoog in beginsel niet kan afdoen aan de taxatie van Aelmans. De Afdeling ziet geen aanleiding om in dit geval voor de door Aleto ingediende toelichting een uitzondering op dit uitgangspunt te maken.
9.4. Aleto betoogt verder dat bij de taxatie van het perceel op de peildatum onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan ten onrechte geen rekening is gehouden met de saneringskosten van € 109.000,00 als gevolg waarvan de schade hoger is dan € 25.000,00. Ook dit betoog raakt aan een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur, als bedoeld onder rechtsoverweging 9.1. Aleto heeft, ter onderbouwing van dit betoog, geen tegenrapport van een andere onafhankelijke deskundige overgelegd. Dat betekent dat dit betoog in beginsel niet kan afdoen aan de taxatie van Aelmans.
9.5. De Afdeling voegt hieraan toe dat, voor zover Aleto betoogt dat Aelmans in het geheel niet met de saneringskosten onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan rekening heeft gehouden, waar Aelmans onder het regime van het oude bestemmingsplan ter zake een bedrag van € 109.000,00 heeft verdisconteerd, dit betoog uitgaat van een onjuiste lezing van het taxatierapport van Aelmans. De Afdeling heeft op de zitting met partijen besproken dat Aelmans bij de taxatie van het perceel op de peildatum onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan rekening heeft gehouden met kosten van sanering en afvoer van grond over circa 25% van het maximale bebouwingsvlak van 2.960 m2 grond tot een bedrag van € 55.000,00 (taxatierapport Aelmans, onderdeel F.2.3). Het verschil met het bedrag van € 109.000,00 is verklaard door de bedrijfsmatige aanwending, waarvan Aelmans bij de taxatie van het perceel onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan is uitgegaan, in plaats van de aanwending voor woningbouw bij de taxatie onder het regime van het oude bestemmingsplan. Ten overvloede merkt de Afdeling nog op dat op de zitting is gebleken dat tussen partijen niet in geschil is dat de door Aleto bedoelde saneringsplicht vóór de verlening van de omgevingsvergunning van 19 juli 2016 is komen te vervallen, als gevolg waarvan zij geen saneringskosten heeft hoeven maken
9.6. Het betoog slaagt niet.
Conclusie
10. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen, wordt bevestigd.
11. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. G.T.J.M. Jurgens, voorzitter, en mr. G.O. van Veldhuizen en mr. J.F. de Groot, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Jurgens
voorzitter
w.g. Hazen
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 29 januari 2025
452-1120