Uitspraak
201907327/1/A2.
Datum uitspraak: 12 mei 2021
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Gorssel, gemeente Lochem,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 21 augustus 2019 in zaak nr. 18/5912 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Lochem.
Procesverloop
Bij besluit van 27 februari 2018 heeft het college [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 6.200,00 toegekend.
Bij besluit van 25 september 2018 heeft het college, voor zover hier van belang, het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 21 augustus 2019 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 25 september 2018 vernietigd voor zover daarbij geen vergoeding voor kosten van deskundige bijstand is toegekend, bepaald dat het college voor deze kosten een vergoeding van € 1.573,00 aan [appellant] betaalt, het besluit van 27 februari 2018 in zoverre herroepen en bepaald dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het besluit van 25 september 2018. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 april 2021, waar [appellant], bijgestaan door mr. A.A. Robbers, en het college, vertegenwoordigd door J.A. Mook, zijn verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is de taxatie van de door [appellant] geleden planschade.
achtergrond
2. [appellant] is eigenaar van de vrijstaande recreatiewoning met bijbehorende gronden op het perceel aan de [locatie A] te Gorssel (hierna: de woning). Bij aanvraagformulier van 14 augustus 2017 heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade, bestaande uit een waardevermindering van de woning, die hij heeft geleden als gevolg van het bij raadsbesluit van 7 december 2010 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied 2010 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). In het nieuwe bestemmingsplan is een ten zuiden van de woning gelegen gebied (hierna: het plangebied) aangewezen voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf, met daarbij behorende agrarische bedrijfsgronden, en voor een zorgtuin. Onder het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime van het bij raadsbesluit van 27 augustus 1987 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied 1987 (hierna: het oude bestemmingsplan) had het plangebied alleen een agrarische bestemming.
standpunt van het college
3. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). In een advies van 1 februari 2018 heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de onder het oude en het nieuwe bestemmingsplan bestaande planologische mogelijkheden in het plangebied en onderzoek gedaan naar de gevolgen daarvan voor de waarde van de woning. In het advies is uiteengezet dat de planologische verandering heeft geleid tot een beperking van het uitzicht vanuit de woning en de tuin, een grotere schaduwwerking in de tuin, een aantasting van de privacy, een toename van de hinder en een verslechtering van de situeringswaarde van de woning. Hieruit is de conclusie getrokken dat voor [appellant] een betrekkelijk zwaar nadeel is ontstaan en dat daaruit ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 24 juni 2011 (hierna: de peildatum) voor vergoeding vatbare schade is voortgevloeid in de vorm van een vermindering van de waarde van de woning van € 140.000,00 naar € 131.000,00. Voorts is in het advies vermeld dat de omvang van het normale maatschappelijke risico, als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro), niet groter is dan het wettelijk forfait van 2 procent van de waarde van woning, onmiddellijk voorafgaand aan de peildatum. Deze drempel is gelijk aan € 2.800,00. Voor [appellant] resteert een tegemoetkoming in planschade van € 6.200,00, exclusief wettelijke rente, aldus de SAOZ.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 27 februari 2018 ten grondslag gelegd.
4. [appellant] heeft bij brief van 24 mei 2018 een taxatierapport van A.J.M. Essenstam RT (hierna: Essenstam) van 26 april 2018 overgelegd. In dat rapport is vermeld dat de woning op de peildatum onder het oude planologische regime een waarde van € 165.000,00 had.
5. In het besluit van 25 september 2018, gelezen in samenhang met het daarin ingelaste advies van de commissie bezwaarschriften van 23 augustus 2008, heeft het college zich op het standpunt gesteld dat uit het taxatierapport van Essenstam niet blijkt dat rekening is gehouden met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime. Volgens het college heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt dat het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven.
uitspraak van de rechtbank
6. Volgens de rechtbank valt uit het door [appellant] overgelegde taxatierapport niet eenduidig af te leiden dat bij de opstelling daarvan van de maximale planologische mogelijkheden van het plangebied onder het oude bestemmingsplan is uitgegaan. [appellant] heeft met dit taxatierapport geen concreet aanknopingspunt voor twijfel aan de conclusies van SAOZ aangedragen. Daarom is er geen grond voor het oordeel dat het college het advies van 1 februari 2018 niet had mogen volgen, of dat het college ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om de SAOZ om een reactie te vragen of om een onafhankelijke derde deskundige in te schakelen, aldus de rechtbank.
hoger beroep
7. [appellant] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het taxatierapport van Essenstam is gebaseerd op de door de SAOZ gehanteerde criteria en dat het college, gezien het grote verschil met de taxatie van de SAOZ, zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat het niet nodig is om de SAOZ om een reactie te vragen of om een andere taxateur in te schakelen.
7.1. Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van Pro de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd.
7.2. Bij de waardering van onroerende zaken spelen niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een rol. De bestuursrechter beoordeelt daarom slechts of het bestuursorgaan de taxatie in redelijkheid aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Verder moet de besluitvorming voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en moet de rechter toetsen of de besluitvorming aan die eisen voldoet.
7.3. Volgens de SAOZ had de woning, gelet op de maximale mogelijkheden in het plangebied onder het oude planologische regime, op de peildatum een waarde van € 140.000,00. Voor de onderbouwing hiervan is in het advies van 1 februari 2018 verwezen naar een taxatierapport van G.J. Magermans (hierna: Magermans) van 28 november 2017. Bij de taxatie is, anders dan bijvoorbeeld het geval is bij het vaststellen van de waarde in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime, aldus de SAOZ in dat advies.
7.4. In het taxatierapport van Essenstam van 26 april 2018 is een omschrijving van de woning gegeven. Verder is onder meer vermeld dat het bij de woning behorende perceel onder het oude bestemmingsplan een bestemming voor zomerhuizen had en dat de woning in het buitengebied van Gorssel is gelegen, op een steenworp afstand van de IJssel, nabij winkelvoorzieningen (dorpskern Gorssel op ongeveer 10 minuten lopen afstand) en openbaar vervoer. Volgens Essenstam had de woning op de peildatum onder het oude planologische regime een waarde van € 165.000,00. Ter toelichting hiervan is in het rapport vermeld dat de waarde is vastgesteld door onder andere het maken van een vergelijking met referentiepanden op basis van de verschillen in ligging, maatvoering en uitvoering.
In het rapport is geen omschrijving gegeven van de maximale planologische mogelijkheden van het plangebied onder het oude bestemmingsplan. Uit het rapport valt niet af te leiden dat bij de taxatie rekening is gehouden met die mogelijkheden. Indien de woning op de peildatum onder het oude planologische regime een waarde van € 165.000,00 zou hebben gehad, zou dat bovendien betekenen, gelet op de door [appellant] niet weersproken waarde van € 131.000,00 onder het nieuwe planologische regime, dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan tot een waardevermindering van de woning met ruim 20 procent heeft geleid. Dat strookt niet met de door de SAOZ getrokken conclusie uit de vergelijking tussen de planologische mogelijkheden in het plangebied onder het oude en nieuwe bestemmingsplan.
7.5. Aan het verschil tussen de door Magermans en Essenstam getaxeerde waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime komt, gelet op het voorgaande, niet de betekenis toe die [appellant] daaraan hecht. Uit het rapport van 26 april 2018 blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de taxatie van Magermans. Het college was daarom niet gehouden om de SAOZ om een reactie te vragen of om een andere taxateur in te schakelen. De rechtbank is terecht tot hetzelfde oordeel gekomen.
Het betoog faalt.
conclusie
8. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen, wordt bevestigd.
proceskosten
9. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. B.P.M. van Ravels, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
Het lid van de enkelvoudige kamer is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 12 mei 2021
452.