Uitspraak
201907485/1/A2.
Datum uitspraak: 17 november 2021
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd te [plaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 30 augustus 2019 in zaak nrs. 18/1350, 18/1351, 18/1352 en 18/1353 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Aa en Hunze.
Procesverloop
Bij verschillende besluiten van 2 mei 2017 onderscheidenlijk 12 juni 2017 heeft het college een tegemoetkoming in planschade toegekend aan [partij A] van € 12.950,00, [partij B] van € 15.020,00, [partij C] van 15.850,00G en [partij D] van € 16.950,00.
Bij verschillende besluiten van 27 maart 2018 heeft het college de door [appellante] daartegen gemaakte bezwaren gegrond verklaard en de besluiten van 2 mei 2017 en 12 juni 2017 in stand gelaten met aanvulling van de motivering.
Bij uitspraak van 30 augustus 2019 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, de besluiten van 28 maart 2018 vernietigd, de besluiten van 2 mei 2017 en 12 juni 2017 herroepen voor zover het college daarbij de hiervoor vermelde tegemoetkomingen in planschade heeft toegekend, de tegemoetkomingen in planschade toegekend van € 6.250,00 aan [partij A], € 7.700,00 aan [partij B], € 7.750,00 aan [partij C] en € 8.250,00 aan [partij D], vermeerderd met de wettelijke rente, en bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde gedeelten van de besluiten van 2 mei 2017 en 12 juni 2017. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 november 2021, waar [appellante], vertegenwoordigd door [gemachtigde A] en mr. T.A.P. Langhout, en het college, vertegenwoordigd door ing. G.A. Ebels, vergezeld van mr. J. Marskamp, zijn verschenen. Voorts zijn ter zitting [partij B], [partij D], [partij C] en [partij A] gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. [partij A] is eigenaar van het perceel met woning [locatie 1], [partij B] van het perceel met woning [locatie 2], [partij C] van het perceel met woning [locatie 3] en [partij D] van het perceel met woning [locatie 4], alle te Annen (hierna gezamenlijk ook: de aanvragers). Zij hebben verzocht om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het op 23 juni 2016 in werking getreden bestemmingsplan "Annen Dorp, woningbouwproject ’t Veld" (hierna ook: het nieuwe bestemmingsplan), omdat dit bestemmingsplan op een perceel (hierna ook: de bouwlocatie) tegenover hun woningen nieuwe woningbouw mogelijk maakt. Hierdoor zijn hun percelen met woningen, naar zij stellen, in waarde gedaald, waardoor zij schade lijden.
2. Het college heeft met [appellante] een planschadeovereenkomst gesloten als bedoeld in artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro).
De besluiten van het college
3. Het college heeft aan de besluiten van 2 mei 2017 en 12 juni 2017 drie adviezen van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) van april 2017 over de aanvragen van [partij A], [partij B] en [partij D] en een advies van mei 2017 over de aanvraag van [partij C] ten grondslag gelegd. Volgens de SAOZ-adviezen is de bouwlocatie in het nieuwe bestemmingsplan hoofdzakelijk bestemd als "Wonen - 1" en verder als "Verkeer - verblijf" en "Groen" en had de bouwlocatie in het voorheen geldende bestemmingsplan "Annen Dorp" (hierna ook: het oude bestemmingsplan) de bestemming "Agrarische Cultuurgrond". Op basis van een vergelijking van de maximale planologische mogelijkheden van de nieuwe bestemmingen met de oude bestemming is de SAOZ tot de conclusie gekomen dat de aanvragers ten gevolge van de planologische verandering planologisch nadeel ondervinden. Volgens de SAOZ-adviezen bestaat het planologisch nadeel voor alle aanvragers uit kwalitatief verminderd uitzicht, verminderde situeringswaarde, verminderde privacy en toename van hinder, waaronder verkeershinder. De SAOZ heeft voor iedere aanvrager het planologisch nadeel op geld bepaald. Volgens de SAOZ-adviezen geldt voor de aanvragers in deze zaak een normaal maatschappelijk risico van 3% van de waarde van hun percelen voor het ontstaan van de schade. Het college heeft aan [partij A], [partij B], [partij D] en [partij C] de in de SAOZ-adviezen vermelde tegemoetkomingen in planschade toegekend.
Het college heeft aan de besluiten van 27 maart 2018 nadere adviezen van de SAOZ van 1 augustus 2017 en 3 januari 2018 en adviezen van de commissie voor advies voor de bezwaarschriften (hierna: de bezwaarcommissie) ten grondslag gelegd. Op grond van deze adviezen heeft het college zijn motivering aangevuld.
De uitspraak van de rechtbank
4. De rechtbank heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de STAB) als deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek. De STAB heeft aan de rechtbank een verslag van 26 oktober 2018 en een nader verslag van 8 januari 2019 uitgebracht. De rechtbank heeft overwogen dat volgens de STAB het nieuwe bestemmingsplan niet tot een beperktere planologische verslechtering heeft geleid dan de SAOZ heeft vastgesteld. Ook de uitgangspunten die de SAOZ en de STAB hebben gehanteerd verschillen niet wezenlijk. De STAB hoefde daarom het planologisch nadeel niet op basis van nieuwe taxaties te bepalen. De rechtbank heeft verder overwogen dat onder het oude planologische regime sleufsilo’s alleen worden gebruikt voor de opslag van los veevoer. Sleufsilo’s worden niet gebruikt voor de opslag van in plastic verpakte veevoederbalen, omdat zij daarvoor niet nodig zijn. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat artikel 3:46, zesde lid, van het Activiteitenbesluit Milieubeheer eraan in de weg staat dat onder het regime van het oude bestemmingsplan tot op de perceelgrens van de percelen van aanvragers sleufsilo’s voor los veervoer konden worden gerealiseerd. De rechtbank heeft verder overwogen dat het oude bestemmingsplan op de bouwlocatie tot op de perceelgrens van aanvragers de opslag van gestapelde in plastic verpakte veevoederbalen toestond. De rechtbank heeft verder geoordeeld dat de STAB-verslagen niet zodanige gebreken bevatten dat de rechtbank deze niet aan haar oordeelsvorming ten grondslag mag leggen. De rechtbank heeft voorts overwogen dat tussen partijen niet meer in geschil is dat voor de aanvragers in deze zaak een normaal maatschappelijk risico van 5% geldt. De rechtbank heeft daarom de tegemoetkomingen in planschade voor [partij A], [partij B], [partij D] en [partij C] op lagere bedragen vastgesteld.
Maatstaf
5. Wanneer op basis van de door een partij aangevoerde concrete aanknopingspunten twijfel bestaat over de juistheid van het advies dat het bestuursorgaan aan zijn besluit ten grondslag heeft gelegd, mag de rechter met toepassing van artikel 8:47 van Pro de Awb een deskundige benoemen voor het instellen van een onderzoek. Een bestuursrechter mag in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van Pro de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
Het hoger beroep
6. [appellante] betoogt dat de rechtbank haar oordeel over de opslag van in plastic verpakte veevoederbalen ten onrechte in de plaats heeft gesteld van de opvatting van deskundigen. Zij voert verder gronden aan over de maximale invulling van het oude bestemmingsplan en de waardering van de schadefactoren uitzicht, privacy, hinder en situeringswaarde. [appellante] voert voorts aan dat de planvergelijking en planologische invulling van de STAB dusdanig verschillen van die van de SAOZ, dat de STAB ten onrechte niet opnieuw de hoogte van het planologisch nadeel heeft bepaald. Volgens [appellante] had de rechtbank bij haar oordeelsvorming dan ook niet op de STAB-verslagen mogen afgaan.
De Afdeling zal hierna op deze gronden ingaan.
Behandeling van de hogerberoepsgronden
Oordeel rechtbank en opvatting deskundigen
7. De rechtbank heeft op pagina 5 van de uitspraak overwogen:
"In relatie tot de maximale invulling onder het oude planologische regime acht de rechtbank, anders dan eiseres en de StAB, het gebruik van sleufsilo’s alleen realistisch voor de opslag van stortgoed en niet voor de opslag van balen omdat sleufsilo’s daarvoor niet nodig zijn. Uit de uitspraak van de Afdeling van 17 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2239) volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de Afdeling is uitgegaan van de gedachte dat de balen in een sleufsilo worden opgeslagen."
In het STAB-verslag van 26 oktober 2018 is op pagina 18-19 vermeld:
"Met de SAOZ ben ik van mening dat sleufsilo’s niet worden gebruikt voor de opslag van in plastic folie verpakte veevoederbalen, omdat een dergelijke voorziening daarbij onnodig is. Bovendien wordt in de praktijk alleen hooi als veevoederbalen in plastic folie verpakt en geen gras- of maiskuil. Tevens ben ik met de SAOZ van opvatting dat de mogelijkheid van sleufsilo’s met kuilvoeropslag in de praktijk geen realistische invulling is van de maximale planologische situatie, gezien het beperkte oppervlak en de ligging van het plangebied tussen woningen en de bereikbaarheid via een woonwijk. Dat alles neemt echter niet weg dat de Afdeling bij uitspraak van 17 augustus 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2239 in een soortgelijke situatie heeft bepaald dat als maximale planologische mogelijkheid kan worden uitgegaan van het gebruik van sleufsilo’s. Tevens is daarbij uitdrukkelijk in de uitspraak vermeld dat de afstand van 25 meter niet geldt voor in plastic folie verpakte veevoederbalen. Gelet op deze uitspraak van de Afdeling moet - zoals terecht door Langhout-Wiarda is gesteld - bij de maximale invulling worden uitgegaan van de planologische mogelijkheid van de bouw van sleufsilo’s met (verpakte) kuilvoeropslag tot op de erfscheiding."
Anders dan [appellante] heeft aangevoerd, heeft de rechtbank met de hiervoor weergegeven overweging haar oordeel niet in de plaats van deskundigen gesteld. Zoals hiervoor is weergegeven, was de STAB met de SAOZ van opvatting dat in plastic folie verpakte veevoederbalen in de praktijk niet worden opgeslagen in sleufsilo’s. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat uit de hiervoor aangehaalde uitspraak van de Afdeling van 17 augustus 2016 niet volgt dat bij de maximale invulling van de agrarische bestemming in het oude bestemmingsplan ervan moet worden uitgegaan dat in plastic verpakte veevoederbalen worden opgeslagen in sleufsilo’s. Dat staat namelijk niet in die uitspraak.
Het oude planologische regime
8. [appellante] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat de SAOZ en de STAB bij de planvergelijking ten onrechte niet zijn uitgegaan van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime. Hij voert aan dat onder het regime van het oude bestemmingsplan op de bouwlocatie twee aanzienlijke sleufsilo’s konden worden gerealiseerd met een bouwhoogte van 5 m en een hoogte van het daarin opgeslagen veevoer van 6 m. De SAOZ heeft volgens [appellante] ten onrechte aangenomen dat de realisering van dergelijke sleufsilo’s met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten. De STAB heeft volgens [appellante] ten onrechte aangenomen dat de realisering van dergelijke silo’s op praktische belemmeringen stuitte. [appellante] voert verder aan dat de SAOZ en de STAB bij de planvergelijking ten onrechte niet in aanmerking hebben genomen dat onder het regime van het oude bestemmingsplan op de bouwlocatie tot op de perceelgrens in plastic verpakte veevoederbalen konden worden opgeslagen en dat op de bouwlocatie teeltondersteunende voorzieningen, waaronder regenkappen, mochten worden gerealiseerd.
8.1. In het SAOZ-advies van april 2017 is op pagina’s 9-10 de oude bestemming "(Agrarische) Cultuurgrond" voor de bouwlocatie beschreven. Op pagina 10 van het advies is vermeld dat ter plaatse voorheen bouwwerken geen gebouwen met een hoogte van maximaal 5 meter, behoudens terreinafscheidingen met een hoogte van maximaal 2 m, waren toegestaan. In de paragraaf over de planologische vergelijking is, op pagina 15 van dat advies, vermeld dat in de oude situatie op de bouwlocatie erfafscheidingen van 2 m hoog mochten worden opgericht en dat de bouwlocatie geheel als bos kon worden ingericht.
In het nader SAOZ-advies van 1 augustus 2017 merkt de SAOZ op dat de bouwlocatie voorheen een relatief klein agrarisch perceel was in een woonwijk. Volgens het nader SAOZ-advies bestaat een sleufsilo doorgaans uit een betonnen vloer met betonnen zijwanden. Een sleufsilo wordt gebruikt om in het groei- en oogstseizoen gras en snijmais in te kuilen. Het kuilvoer wordt buiten het groeiseizoen gebruikt om te voorzien in de voerbehoefte van veehouderijen. Volle sleufsilo’s worden aan de bovenkant luchtdicht afgedekt met plastic folie. De plastic folie wordt meestal verzwaard met grond of met autobanden. Deze afdekking is nodig om het kuilvoer te beschermen tegen weersinvloeden en om geuroverlast te beperken. Het leeghalen van een sleufsilo gebeurd doorgaans met een op een tractor gemonteerde kuilvoersnijder. Volgens het nader SAOZ-advies is de kans dat een redelijk denkend en handelend agrariër deze activiteiten uitvoert in het midden van een woonwijk op zichzelf al met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten. In het nader SAOZ-advies is hierover verder vermeld dat kuilvoer zeer sterk ruikt en dat daarom op grond van de milieuwetgeving een minimale afstand van 25 m tussen de opslag van kuilvoer en een geurgevoelige object, zoals een woning, geldt. Aangezien onder het regime van het oude bestemmingsplan op minder dan 25 m van de bouwlocatie al woningen stonden, acht de SAOZ een maximale invulling van de agrarische bestemming in het oude bestemmingsplan met sleufsilo’s met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten.
In het nader SAOZ-advies van 2 januari 2018 heeft de SAOZ vermeld dat voorheen op de bouwlocatie bouwwerken geen gebouwen zijnde van maximaal 5 m hoog waren toegestaan. Daarbij kan volgens de SAOZ gedacht worden aan teeltondersteunende voorzieningen, zoals regenkappen en schaduwschermen. Dergelijke bouwwerken zijn in de eerdere SAOZ-adviezen niet expliciet vermeld, terwijl het beter was geweest dat wel te doen. Volgens de SAOZ heeft dit echter geen gevolg voor de uitgevoerde planologische beoordeling in de eerdere adviezen. In die adviezen heeft de SAOZ rekening gehouden met erfafscheidingen van 2 m hoog en de inrichting van de bouwlocatie als bos met een hoogte van 10 m of meer. Volgens de SAOZ is zij daarom uitgegaan van de maximale mogelijkheden van de oude bestemming "(Agrarische) Cultuurgrond". Daarbij merkt de SAOZ op dat teeltondersteunende voorzieningen een maximale hoogte mochten hebben van 5 m, terwijl zij is uitgegaan van een bos van 10 m of hoger. Volgens de SAOZ heeft zij met de invulling als bos bij de planvergelijking de voor aanvragers meest ongunstige invulling van de oude agrarische bestemming gehanteerd.
8.2. In het STAB-verslag van 26 oktober 2018 is op pagina 10-11 het oude planologische regime beschreven. Op pagina 10 is vermeld dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, maximaal 5 m mocht bedragen, met dien verstande dat erf- en terreinafscheidingen maximaal 2 m hoog mochten zijn. Op pagina 18 is de STAB ingegaan op sleufsilo’s en teeltondersteunende voorzieningen. Volgens het STAB-verslag is een sleufsilo een voorziening met keerwanden die wordt gebruikt voor de opslag van los kuilvoer (gras- en maiskuil). Op grond van artikel 3:46 van Pro het Activiteitenbesluit moet bij de opslag van kuilvoer een afstand van ten minste 25 m tot geurgevoelige objecten in acht worden genomen, tenzij het in plastic folie verpakte veevoederbalen betreft. Indien een afstand van 25 m moet worden aangehouden, is door de beperkte oppervlakte van de bouwlocatie de mogelijkheid voor het realiseren van sleufsilo’s onder het regime van het oude bestemmingsplan uitgesloten. Volgens het verslag is de STAB met de SAOZ van opvatting dat de realisering van sleufsilo’s in de praktijk geen realistische invulling is van de maximale planologische mogelijkheden van de oude agrarische bestemming, omdat de bouwlocatie tussen woningen ligt en alleen via een woonwijk bereikbaar is. Gelet op de hiervoor aangehaalde uitspraak van de Afdeling van 17 augustus 2016 moet bij de planvergelijking echter worden uitgegaan van de mogelijkheid onder het oude planologische regime om op de bouwlocatie tot op de perceelgrens sleufsilo’s met kuilvoeropslag te realiseren. In het verslag van 26 oktober 2018 heeft de STAB verder vermeld de voorheen toegestane teeltondersteunende voorzieningen, zoals regenkappen, een vorm van bebouwing is, waarbij het uitzicht niet geheel verloren gaat.
De STAB komt in het verslag op pagina 20 tot de conclusie dat de SAOZ bij de maximale invulling van de agrarische bestemming in het oude bestemmingsplan ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de mogelijkheid om op de bouwlocatie sleufsilo’s op te richten met een hoogte van maximaal 5 m. Onder het regime van het oude bestemmingsplan kon de bouwlocatie worden ingericht als bos, waarvan de SAOZ is uitgegaan, of met teeltondersteunende voorzieningen, waarvan [appellante] is uitgegaan. Volgens de STAB zijn de verschillende planologische mogelijkheden even ongunstig.
8.3. Volgens artikel 17, lid 17.2, van de regels van het bestemmingsplan "Annen Dorp", voor zover hier van belang, zijn de voor "(Agrarische) cultuurgrond" aangewezen gronden bestemd voor cultuurgrond, bos en bebossing, paden, groenvoorzieningen en sloten, bermen en beplanting, met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Volgens lid 17.2, onder 1, mogen op deze gronden geen gebouwen worden gebouwd. Volgens lid 17.2, onder 2, mag de hoogte van erf- en terreinafscheidingen ten hoogste 2 m en de hoogte van overige bouwwerken ten hoogste 5 m bedragen. Lid 17.4 bevat regels over met de bestemming strijdig gebruik. Daarin is niet bepaald dat de opslag van in plastic verpakte veevoederbalen geldt als met de bestemming strijdig gebruik.
8.4. Gelet op deze bepalingen kon de bouwlocatie voorheen planologisch worden ingericht als bosgebied of als cultuurgrond met teeltondersteunende voorzieningen en sleufsilo’s. De opslag van in plastic verpakte veevoederbalen op het maaiveld van de bouwlocatie was tot op de perceelgrens toegestaan.
De SAOZ en de STAB hebben terecht in aanmerking genomen dat op grond van artikel 3:46 van Pro het Activiteitenbesluit Milieubeheer het opslaan van kuilvoer plaatsvindt op ten minste 25 m van een geurgevoelig object. Volgens de SAOZ en de STAB stonden in de oude situatie nabij de bouwlocatie op minder dan 25 m woningen. Woningen zijn geurgevoelige objecten, zodat de opslag van los kuilvoer in sleufsilo’s op de bouwlocatie voorheen op grond van het Activiteitenbesluit Milieubeheer niet was toegestaan. De mogelijkheid in het oude bestemmingsplan om op de bouwlocatie sleufsilo’s voor los kuilvoer te realiseren was dan ook louter een theoretische planologisch mogelijkheid, waarvan de realisering met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten.
Zoals ook de rechtbank heeft overwogen, was de opslag van in plastic verpakte veevoederbalen op de bouwlocatie tot op de perceelgrens toegestaan. Volgens de STAB-verslagen heeft de STAB bij de planvergelijking betrokken dat op de bouwlocatie tot op de erfgrens de opslag van in plastic verpakte veevoederbalen tot een hoogte van 5 m planologisch was toegestaan, terwijl de SAOZ is uitgegaan van een bos van ongeveer 10 m hoog. Dat de STAB daarbij heeft aangenomen dat de in plastic verpakte veevoederbalen zouden zijn opgeslagen in sleufsilo’s, maakt voor de planvergelijking niet uit. Het gaat bij dit punt immers om de hoogte. Volgens de STAB-verslagen was de opslag van in plastic verpakte veevoederbalen niet op het gehele terrein mogelijk, omdat voor het halen en brengen daarvan manoeuvreerruimte nodig is. Ook [appellante] gaat er in hoger beroep vanuit dat voorheen dergelijke opslag op de bouwlocatie op slechts twee plekken mogelijk was.
De STAB heeft zich als deskundige op het standpunt gesteld dat de verschillende planologische mogelijkheden van de voormalige agrarische bestemming voor de bouwlocatie voor de aanvragers al met al even ongunstig zijn. De enkele stelling van [appellante] dat inrichting van de bouwlocatie als cultuurgrond met teeltondersteunende voorzieningen, waaronder de opslag van in plastic verpakte veevoederbalen van ongeveer 5 m hoog, voor de aanvragers ongunstiger was dan inrichting van de bouwlocatie als bos met een hoogte van ongeveer 10 m, is onvoldoende om op dit punt aan het STAB-verslag te twijfelen.
Hetgeen [appellante] op dit punt heeft aangevoerd leidt niet tot twijfel aan de juistheid en volledigheid van de STAB-verslagen. De rechtbank mocht in zoverre op de verslagen van de STAB afgaan.
Uitzicht
9. [appellante] betoogt dat de rechtbank voor de schadefactor uitzicht niet op de verslagen van de STAB had mogen afgaan. [appellante] voert aan dat de STAB ten onrechte tot de conclusie is gekomen dat het nieuwe bestemmingsplan tot licht nadeel door verminderd uitzicht leidt. Volgens [appellante] is het uitzicht voor aanvragers juist verbeterd. Hij voert aan dat voorheen tot op de perceelgrens sleufsilo’s met een bouwhoogte van 5 m waren toegestaan, terwijl nu op grotere afstand woningen en tot op de perceelgrens bijgebouwen zijn toegestaan. De planologische verandering heeft volgens [appellante] geleid tot kwalitatief beter uitzicht.
9.1. De SAOZ heeft in haar advies van 14 april 2017 vermeld dat onder het regime van het oude bestemmingsplan het uitzicht vanaf de percelen van aanvragers kon worden beperkt door de teelt van gewassen, de realisering van een erfafscheiding van 2 m hoog en door de bouwlocatie in te richten als bos. Volgens de SAOZ hadden aanvragers voorheen dus geen geheel vrij uitzicht over het terrein van de bouwlocatie, maar was het uitzicht wel overwegend groen van karakter. Onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan mogen op de bouwlocatie, op een afstand van ongeveer 9 m van de percelen van aanvragers, zeven woningen met een goothoogte van 3 m en een bouwhoogte van 8 m worden gebouwd. Deze woningen beperken het zicht niet in meerdere mate dan het voorheen toegestane bos, maar leiden wel tot vermindering van de kwaliteit van uitzicht, omdat zicht op groen doorgaans positiever wordt gewaardeerd dan zicht op woningen.
In het nader advies van 2 januari 2018 heeft de SAOZ over dit punt het volgende vermeld. De SAOZ is in de oude planologische situatie voor het uitzicht uitgegaan van erfafscheidingen van 2 m hoog, zodat vanaf de begane grond van de woningen van aanvragers en vanuit hun tuinen voorheen al geen vrij uitzicht bestond. Verder is de SAOZ uitgegaan van een bos met bomen van 10 m hoog of hoger. De SAOZ merkt op dat sleufsilo’s een maximale hoogte hebben van 5 m. De SAOZ heeft zich in het nader advies op het standpunt gesteld dat zij met de invulling van de bouwlocatie onder het regime van het oude bestemmingsplan als bos is uitgegaan van de voor aanvragers meest nadelige invulling van de oude agrarische bestemming.
9.2. De STAB heeft voor de schadefactor uitzicht drie planvergelijkingen gemaakt. De STAB heeft de nieuwe woningbouw vergeleken met de invulling van de bouwlocatie onder het oude planologische regime als bos, door teeltondersteunende voorzieningen zoals regenkappen en door sleufsilo’s met kuilvoeropslag.
Indien de bouwlocatie voorheen zou zijn ingericht als bos van 10 m hoog, dan bestond er toen vanaf de percelen van de aanvragers geen vrij uitzicht, hetgeen ook de SAOZ heeft onderkend. De STAB is met de SAOZ van opvatting dat een redelijk denkend en handelend koper het uitzicht op een bos over het algemeen veel positiever zal waarderen dan het uitzicht op woningbouw met een hoogte van maximaal 8 m, omdat uitzicht op groen heel anders wordt ervaren dan uitzicht op stenen. In deze situatie is volgens de STAB sprake van middelzware schade.
Bij inrichting van de bouwlocatie met teeltondersteunende voorzieningen, zoals regenkappen, zou het uitzicht van de percelen van de aanvragers op de omgeving niet geheel verloren gaan, omdat regenkappen doorzichtig zijn. Deze bebouwing mocht bovendien een hoogte hebben van maximaal 5 m, zodat aanvragers nog steeds enig uitzicht op de omgeving, met name de bosrand achter het plangebied, zouden hebben vanaf de verdieping van hun woningen. Ook in deze variant zou een redelijk denkend en handelend koper uitzicht op gronden met teelt en regenkappen positiever waarderen dan uitzicht op stenen woningen van 8 m hoog. In deze situatie is volgens de STAB eveneens sprake van middelzware schade.
Volgens de STAB wordt uitzicht op sleufsilo’s in het algemeen minder gewaardeerd dan uitzicht op teeltondersteunende voorzieningen. De STAB wijst erop dat bij een inrichting met sleufsilo’s rekening moet worden gehouden met de bereikbaarheid daarvan voor zwaar materieel, zoals tractoren. Een tractor die een sleufsilo vult of leeghaalt zal ruimte nodig hebben om te manoeuvreren. Bij een inrichting met sleufsilo’s zou op de bouwlocatie bebouwing met een hoogte van maximaal 5 m zijn gerealiseerd, zodat vanuit de woningen van aanvragers nog enig uitzicht blijft op de omgeving, terwijl de nieuwe woningen 8 m hoog mogen zijn. Indien op de bouwlocatie voorheen in plastic verpakte veevoederbalen waren opgeslagen was de hoogte van die opslag in het oude bestemmingsplan niet beperkt. De STAB wijst er echter op dat bij een hoogte van meer dan 5 m de inzet van groter en zwaarder materieel dan een tractor nodig is, zoals een mobiele kraan. Bij de inzet van dergelijk zwaar materieel is manoeuvreerruimte nodig, die niet voor opslag kan worden gebruikt. Naarmate de manoeuvreerruimte toeneemt, neemt ook het vrije uitzicht uit de woningen van aanvragers toe. Volgens de STAB tasten sleufsilo’s het uitzicht het meest aan, maar door de noodzaak van manoeuvreerruimte wordt het uitzicht niet geheel weggenomen. In deze situatie is er volgens de STAB lichte schade.
De STAB komt tot de conclusie dat door aantasting van het uitzicht de aanvragers lichte schade lijden.
9.3. De SAOZ en de STAB zijn beide terecht uitgegaan van erfafscheidingen van 2 m onder het oude planologische regime, zodat aanvragers voorheen vanaf de begane grond geen vrij uitzicht hadden. De STAB heeft terecht de mogelijkheid van 5 m hoge andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder sleufsilo’s en teeltondersteunende voorzieningen bij de planvergelijking betrokken. Daarbij heeft de STAB terecht in aanmerking genomen dat dergelijke andere bouwwerken het uitzicht vanuit de woningen van aanvragers niet geheel wegnamen. De SAOZ heeft, gelet op de in het advies van 14 april 2017 opgenomen beschrijving van het oude planologische regime, bij de planvergelijking ook de hoogte van 5 m van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, betrokken, maar aan inrichting van de bouwlocatie als bos meer gewicht gehecht dan de STAB.
De STAB heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat het nieuwe bestemmingsplan een planologisch nadeel betekent voor de aanvragers, omdat op grond van de nieuwe woonbestemming het uitzicht van aanvragers meer kon worden aangetast dan onder het oude planologische regime mogelijk was. Daarbij is van belang dat het nieuwe bestemmingsplan op de bouwlocatie woongebouwen met een grotere hoogte toestaat dan de andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die op grond van het oude bestemmingsplan op de bouwlocatie waren toegestaan. In het STAB-verslag is ook terecht vermeld dat door het nieuwe bestemmingsplan de verstening van de bouwlocatie toeneemt.
[appellante] heeft voor de schadefactor uitzicht niet aannemelijk gemaakt dat de STAB-verslagen onzorgvuldig tot stand zijn gekomen of zodanige gebreken bevatten dat de rechtbank daar niet op af mocht gaan.
9.4. Het betoog faalt.
Privacy
10. [appellante] betoogt dat de rechtbank voor de schadefactor privacy niet op de verslagen van de STAB had mogen afgaan. [appellante] voert aan dat de bouwlocatie onder het oude planologische regime intensief gebruikt zou worden bij een invulling met sleufsilo’s. [appellante] voert verder aan dat vanuit de bijgebouwen die onder het nieuwe bestemmingsplan tot op de perceelgrens mogen worden opgericht geen uitzicht op de percelen van aanvragers kan bestaan, omdat volgens het burenrecht geen ramen mogen worden geplaatst in gebouwen die binnen 2 m van de perceelgrens staan.
10.1. Volgens het SAOZ-advies van 14 april 2017 ging van de voormalige agrarische bestemming een beperkt nadelige invloed uit op de privacy aan de achterzijde van de percelen van de aanvragers. De agrarische bestemming maakte het bijvoorbeeld mogelijk een wandelpad aan te leggen dicht langs de perceelgrens. In de nieuwe planologische situatie grenzen de achtertuinen van aanvragers nagenoeg direct aan de achtertuinen van de nieuwe woningen. Door de korte afstand kunnen gesprekken over en weer worden opgevangen. Bovendien bestaat er vanuit de nieuwe woningen zicht op de achtertuinen en achterzijde van de woningen van aanvragers. Volgens de SAOZ wordt onder het nieuwe planologische regime de privacy van aanvragers aanzienlijk meer aangetast dan mogelijk was onder het oude planologische regime.
10.2. Volgens het verslag van de STAB van 26 oktober 2018 zouden in de oude planologische situatie met de oude agrarische bestemming slechts in beperkte mate mensen op de bouwlocatie aanwezig zijn, terwijl in de nieuwe planologische situatie door de nieuwe woonfunctie permanent mensen op de bouwlocatie aanwezig kunnen zijn. Bij de beoordeling is niet alleen de onderlinge afstand tussen de nieuwe woningen en de woningen van aanvragers van belang, maar ook de afstand van de nieuwe bijgebouwen tot de percelen van aanvragers. De percelen grenzen nagenoeg aan elkaar en bijgebouwen mogen tot op de perceelgrens worden gebouwd. In vergelijking met de oude situatie is de privacy door de planologische verandering in behoorlijke mate afgenomen. Volgens de STAB leidt dit tot een zwaar planologisch nadeel.
10.3. De STAB is er terecht vanuit gegaan dat agrarisch bestemde gronden doorgaans minder intensief worden gebruikt dan gronden met een woonbestemming. Bij het gebruik van agrarische gronden zijn doorgans minder mensen aanwezig dan in een woning en de daarbij horende tuin. Agrarische gronden worden verder vooral overdag bewerkt, terwijl in en rondom woningen ook ’s-avonds en in het weekend vaak mensen aanwezig zijn. Tevens is aannemelijk dat bijgebouwen bij woningen intensiever gebruikt worden dan bouwwerken geen gebouwen zijnde voor agrarische gebruik. Aangezien de tuinen van de nieuwe woningen vrijwel grenzen aan de achtertuinen van aanvragers en de afstand tussen de nieuwe woningen en de woningen van aanvragers met ongeveer 9 m niet groot is, heeft de STAB zich terecht op het standpunt gesteld dat het nieuwe bestemmingsplan tot een aanzienlijke aantasting van de privacy van aanvragers heeft geleid.
[appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de verslagen van de STAB op dit punt onzorgvuldig tot stand zijn gekomen of zodanige gebreken bevatten dat de rechtbank daar niet op af mocht gaan.
10.4. Het betoog faalt.
Hinder
11. [appellante] betoogt dat de rechtbank voor de schadefactor hinder niet op de verslagen van de STAB had mogen afgaan. Zij voert aan dat intensief gebruik van de oude agrarische bestemming voor de bouwlocatie planologisch niet was uitgesloten. Zij stelt dat sleufsilo’s door agrariërs intensief worden gebruikt. Van ’s morgens vroeg tot ’s avonds laat worden balen veevoer gehaald om vee te voeren, hetgeen leidt tot geluid- en trillinghinder en stofoverlast. De STAB heeft deze aspecten ten onrechte niet bij de planvergelijking betrokken en is daarom van een onjuist uitgangspunt uitgegaan.
11.1. In het SAOZ-advies van 14 april 2017 is vermeld dat gebruik van de bouwlocatie als agrarische cultuurgrond tot beperkte hinder kon leiden op de percelen van aanvragers. De mogelijke hinder bestond volgens de SAOZ uit het bewerken van grond met landbouwmachines of geluiden van passerende wandelaars en fietsers. Eveneens was enige lichthinder mogelijk van de openbare verlichting langs een wandel- en fietspad. Volgens het SAOZ-advies is van de nieuwe woonbestemming toegenomen hinder te verwachten. De aanvragers kunnen geconfronteerd worden met de hinder die gepaard gaat met bewoning, zoals onder meer geluiden, geuren, verlichting. Daarbij is van belang dat de nieuwe woningbouw op korte afstand van de percelen van aanvragers kan worden gerealiseerd. Verder is in het nieuwe bestemmingsplan voorzien in een ontsluitingsweg door het plangebied, waarvan aanvragers beperkte verkeershinder kunnen ondervinden. Gezien het beperkte aantal nieuwe woningen dat planologisch mogelijk is gemaakt, zal deze hinder niet wezenlijke van invloed zijn op de hoeveelheid verkeer in de woonwijk.
11.2. Volgens het STAB-verslag van 26 oktober 2018 was onder het regime van het oude bestemmingsplan intensief gebruik van de bouwlocatie met de agrarische bestemming vrijwel uitgesloten, gezien de beperkte oppervlakte van het agrarische bestemmingsgebied en de ligging ervan in een woonwijk. Op de bouwlocatie konden gewassen worden geteeld, waarbij enkele malen per jaar geuroverlast van het bemesten van de grond met dierlijke meststoffen kon worden ondervonden. Ten opzichte van de te verwachten geuroverlast van woningbouw is geen sprake van een planologisch nadeel. Ook valt in de nieuwe situatie niet meer licht- en stofhinder te verwachten, aangezien bij de teelt van gewassen ook verlichting wordt gebruikt. Volgens het STAB-verslag leidt de planologische verandering evenmin tot meer verkeersoverlast.
Volgens het STAB-verslag valt van de planologische verandering wel meer geluidhinder te verwachten. Van de voormalige agrarische bestemming viel slechts incidenteel geluidhinder te verwachten bij de inzet van landbouwwerktuigen, zoals tractoren. In de nieuwe situatie valt structurele geluidhinder te verwachten van onder meer stemgeluid en hobby’s, zonder dat daarbij sprake hoeft te zijn van misdragingen. Verder zijn op grond van het nieuwe bestemmingsplan op een kortere afstand dan 50 m van de percelen van aanvragers speelvoorzieningen toegestaan op gronden met de bestemmingen "Groen (G)" en "Verkeers- en verblijfsgebied (VBB)". Op grond hiervan kunnen ter plaatse een skatebaan of voetbalkooi worden gerealiseerd, waarvan tot op ongeveer 50 m afstand geluidhinder kan worden ondervonden. Gezien het voorgaande leidt de schadefactor Hinder volgens de STAB tot middelzwaar planologisch nadeel.
11.3. Anders dan [appellante] betoogt, acht de Afdeling niet aannemelijk dat agrariërs voorheen gedurende de gehele dag veevoederbalen naar en van de bouwlocatie zouden brengen en halen. Het is immers efficiënter om zoveel mogelijk in plastic verpakte veevoederbalen in één keer naar een dergelijke locatie te transporteren en het veevoer per dag in één keer op te halen. De STAB heeft verder terecht in haar verslagen vermeld dat intensief agrarisch gebruik van de bouwlocatie voorheen ook vrijwel was uitgesloten, wegens de beperkte oppervlakte van de bouwlocatie en de nabijheid van woningen. In de STAB-verslagen is verder vermeld dat onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan een toename van geluidhinder valt te verwachten, onder meer omdat binnen een afstand van 50 m van de percelen van aanvragers speelvoorzieningen, zoals een skatebaan of voetbalkooi, zijn toegestaan. [appellante] heeft dit niet bestreden.
[appellante] heeft voor de schadefactor hinder niet aannemelijk gemaakt dat de STAB-verslagen onzorgvuldig tot stand zijn gekomen of zodanige gebreken bevatten dat de rechtbank daar niet op af mocht gaan.
11.4. Het betoog faalt.
Situeringswaarde
12. [appellante] betoogt dat de rechtbank voor de schadefactor situeringswaarde niet op de verslagen van de STAB had mogen afgaan. Zij voert aan dat de STAB er ten onrechte vanuit is gegaan dat het nieuwe bestemmingsplan tot verdere verstening van de bouwlocatie leidt. Volgens [appellante] stond het oude bestemmingsplan meer verstening toe. Het nieuwe bestemmingsplan zorgt volgens haar niet voor een toename aan bebouwing, maar juist voor een transparantere omgeving. Het karakter van de bouwlocatie is door de planologische verandering wel veranderd. Ten opzichte van ontsierende sleufsilo’s met opgeslagen veevoer met geur-, stof- en geluidhinder is de nieuwe woningbouw een voordeel.
12.1. Volgens het SAOZ-advies van 14 april 2017 vormde de bouwlocatie voorheen een groene enclave in een woonwijk. In de nieuwe situatie staan daar zeven woningen, waardoor de vrije ligging aan de achterzijde van de woningen van aanvragers verloren is gegaan en er een verdichting in de woonwijk is opgetreden. In de nieuwe situatie is de situeringswaarde van de percelen van aanvragers verslechterd. In het nader SAOZ-advies van 1 augustus 2018 heeft de SAOZ hieraan toegevoegd dat een vrije ligging bij gronden met een agrarische bestemming aanzienlijk positiever wordt gewaardeerd dan woningen met tuinen die vrijwel direct grenzen aan de tuinen van achterliggende woningen, zoals in de nieuwe planologische situatie het geval is. Daarbij heeft de SAOZ vermeld dat de gemeente destijds bij de verkoop van de kavels aan aanvragers een meerprijs heeft gerekend voor de vrije ligging aan de achterzijde.
12.2. In het STAB-verslag van 26 oktober 2018 is terecht vermeld dat het nieuwe bestemmingsplan leidt tot verstening van de bouwlocatie, verdichting van de bebouwing in de woonwijk en daarom tot een wijziging van het karakter van de bouwlocatie. Volgens de STAB heeft de SAOZ zich terecht op het standpunt gesteld dat een woning met vrije ligging bij gronden met een agrarische bestemming aanzienlijk positiever wordt gewaardeerd dan een woning met direct aan de achterzijde tuinen van andere woningen. Volgens de STAB leidt het nieuwe bestemmingsplan voor de schadefactor situeringswaarde tot een middelzware tot zware schade.
12.3. [appellante] heeft weliswaar gesteld dat het nieuwe bestemmingsplan niet leidt tot verdere verstening en verdichting van de bouwlocatie, maar zij heeft die stellingen niet gemotiveerd. [appellante] heeft dan ook voor de schadefactor situeringswaarde niet aannemelijk gemaakt dat de STAB-verslagen onzorgvuldig tot stand zijn gekomen of zodanige gebreken bevatten dat de rechtbank daarop niet mocht afgaan.
12.4. Het betoog faalt.
Had de STAB opnieuw de schade moeten bepalen?
13. [appellante] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat de planologische vergelijking van de STAB wezenlijk afwijkt van de planvergelijking in de adviezen van de SAOZ. Volgens [appellante] had de STAB daarom opnieuw het planologisch nadeel op basis van nieuwe taxaties moeten vaststellen.
13.1. De planologische vergelijking in de STAB-verslagen wijkt op onderdelen enigszins af van de planologische vergelijking in de SAOZ-adviezen, met name bij de schadefactor uitzicht. De planologische vergelijking in de STAB-verslagen is over het algemeen ook gedetailleerder dan in de SAOZ-adviezen. De STAB heeft verder, anders dan de SAOZ, per schadefactor de mate van planologisch nadeel vermeld.
In het STAB-verslag van 26 oktober 2018 heeft de STAB zich terecht op het standpunt gesteld dat de SAOZ al met al de invloed van het oude planologische regime op de waarde van de percelen van aanvragers voor de planologische verandering niet heeft onderschat. De STAB is met de SAOZ van opvatting dat de aanvragers van het nieuwe bestemmingsplan per saldo middelzwaar planologisch nadeel ondervinden. Volgens de STAB is de waardevermindering van ongeveer 7% die de SAOZ heeft vastgesteld in lijn met deze kwalificatie van het planologisch nadeel.
[appellante] heeft wel gesteld, maar niet toereikend gemotiveerd op welke onderdelen de planologische vergelijking van de STAB zodanig afwijkt van die van de SAOZ, dat sprake is van een wezenlijk verschil. [appellante] heeft niet deugdelijk gemotiveerd waarom de conclusie van de STAB, dat haar eindoordeel over het planologisch nadeel van aanvragers vergelijkbaar is met het planologisch nadeel dat de SAOZ heeft vastgesteld, onjuist is.
Gezien het voorgaande heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat er geen noodzaak bestond voor de STAB om de hoogte van de planschade van de aanvragers op basis van nieuwe taxaties opnieuw vast te stellen.
Slotsom
14. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
15. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.J. Borman, voorzitter, en mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen en mr. E.A. Minderhoud , leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier.
w.g. Borman
voorzitter
w.g. Oranje
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 17 november 2021