Uitspraak
201905274/1/A2.
Datum uitspraak: 4 maart 2020
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
Delta Onroerend Goed B.V., gevestigd te Beverwijk,
appellant,
en
het college van burgemeester en wethouders van Beverwijk,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 30 juni 2015 heeft het college een aanvraag van Delta om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 25 juni 2019 heeft het college het besluit van 30 juni 2015 voor zover daarin het verzoek om planschade voor perceel III is afgewezen herroepen en Delta een tegemoetkoming in planschade van € 730.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 mei 2014 toegekend.
Tegen dit besluit heeft Delta beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft het college om nadere inlichtingen gevraagd. Het college heeft als reactie een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 28 januari 2020, waar Delta, vertegenwoordigd door haar [directeur], bijgestaan door mr. R.A.M. Schram, advocaat te Haarlem, en het college, vertegenwoordigd door mr. J.C. Binnerts, advocaat te Haarlem, vergezeld van S. Heidinga, deskundige, zijn verschenen.
Overwegingen
Voorgeschiedenis
1. Delta is eigenaar van twee percelen ten noorden van de provinciale weg N246, aan het Schieland, (de percelen I en II) en een perceel ten zuidwesten van die provinciale weg, nabij de Kanaalweg, (perceel III). Zij heeft gevraagd om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het bestemmingsplan "Kagerweg" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), dat de gemeenteraad van Beverwijk op 14 november 2013 heeft vastgesteld en dat op 21 februari 2014 in werking is getreden. Volgens Delta zijn in het nieuwe bestemmingsplan ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan "Beverwijk Oost 1985" (hierna: het oude bestemmingsplan) de bouw- en gebruiksmogelijkheden op de percelen beperkt, waardoor zij schade lijdt.
2. De Afdeling heeft in de uitspraak van 13 februari 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:421) beslist op de hoger beroepen van Delta en het college tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 21 april 2017 op het beroep van Delta tegen het besluit van het college van 30 maart 2016, waarbij het bezwaar tegen het besluit van 30 juni 2015 ongegrond is verklaard.
De Afdeling heeft in de uitspraak van 13 februari 2019 geoordeeld dat de rechtbank met juistheid en op goede gronden tot de conclusie is gekomen dat de uit te werken bestemming in het nieuwe bestemmingsplan voor perceel I geen grond kan zijn voor de vaststelling van planschade.
De Afdeling heeft verder geoordeeld dat Delta ten gevolge van de bestemmingswijziging op perceel II geen te vergoeden planschade lijdt, omdat het planologisch nadeel op perceel II geheel wordt gecompenseerd door planologisch voordeel op een ander perceel van Delta binnen het plangebied van het nieuwe bestemmingsplan (perceel IV).
De Afdeling heeft voorts geoordeeld dat Delta op grond van de op 4 februari 2010 door de raad van Beverwijk vaststelde Structuurvisie Beverwijk 2015+ (hierna: de structuurvisie) en de door provinciale staten van Noord-Holland op 21 juni 2010 vaststelde provinciale ruimtelijke verordening geen rekening hoefde te houden met de kans dat de planologische situatie op perceel III voor haar in nadelige zin zou gaan veranderen.
De Afdeling is in de uitspraak van 13 februari 2019 tot de slotsom gekomen dat de hoger beroepen van Delta en van het college ongegrond zijn en dat de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
3. Het college heeft naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland op 20 september 2017 een nieuw besluit op het door Delta gemaakte bezwaar genomen. Aan dat besluit heeft het college een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) van 11 augustus 2017 ten grondslag gelegd. Daarin was vermeld dat perceel III onder het regime van het oude bestemmingsplan "Beverwijk Oost 1985" een waarde had van € 430.000,00 en onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan "Kagerweg" een waarde had van € 5.000,00. Het college heeft in het besluit van 20 september 2017 beslist de aldus vastgestelde planschade van € 425.000,00 in natura te zullen compenseren.
De Afdeling heeft in de hiervoor vermelde uitspraak van 13 februari 2019 geoordeeld dat de waarde van perceel III van € 430.000,00 onder het regime van het oude bestemmingsplan in het SAOZ-advies van 11 augustus 2017 niet toereikend was gemotiveerd. De Afdeling heeft in die uitspraak verder geoordeeld dat op de peildatum 21 februari 2014 en ten tijde van het besluit van 20 september 2017 geen concreet zicht bestond op herbestemming van perceel III voor bedrijfsdoeleinden. De door het college voorgestane compensatie in natura was daarmee ten tijde van het besluit van 20 september 2017 afhankelijk van een toekomstige, onzekere gebeurtenis en de planschade van Delta was daarom toentertijd niet anderszins verzekerd. Het college had daarom bij dat besluit aan Delta een tegemoetkoming in geld voor de geleden planschade moeten toekennen.
De Afdeling heeft bij de uitspraak van 13 februari 2019 het college de volgende opdracht gegeven voor een nieuw besluit op het door Delta gemaakte bezwaar. Ter voorbereiding van het nieuwe besluit moet het college een nieuw advies vragen aan een ter zake deskundige, waarbij mede in aanmerking wordt genomen hetgeen de Afdeling in die uitspraak over de ontsluiting van perceel III heeft overwogen. Gezien het verloop van de procedure tot dan toe ligt het voor de hand dat het college dat advies aan een andere deskundige dan de SAOZ vraagt. Bij het nieuwe besluit kent het college aan Delta een tegemoetkoming toe in geld, vermeerderd met de wettelijke rente, voor planschade die Delta lijdt ten gevolge van de inwerkingtreding van bestemmingsplan "Kagerweg" voor perceel III.
De Afdeling heeft bij de uitspraak van 13 februari 2019 bepaald dat tegen het nieuwe besluit slechts bij haar beroep kan worden ingesteld.
Het besluit van 25 juni 2019
4. Het college heeft aan het besluit van 25 juni 2019 een door mr. T. ten Have opgesteld advies van 11 juni 2019 (hierna: het deskundigenadvies) en een door taxateur mr. S. Heidinga opgesteld taxatierapport van 7 juni 2019 (hierna: het taxatierapport) ten grondslag gelegd. Volgens het deskundigenadvies betreft perceel III een buitendijks perceel met een oppervlakte van ongeveer 5.060 m2, waarop bomen en struiken staan. Behalve een leiding van Telecom, bevinden zich in en op het perceel geen kabels en leidingen en geen aansluiting op de riolering. Perceel III ligt niet direct aan het Noordzeekanaal en kan daarop niet worden ontsloten. Tussen perceel III en het Noordzeekanaal liggen gronden van derden, die ingevolge het oude bestemmingsplan voor groendoeleinden konden worden gebruikt. Perceel III was daarom onder het oude planologische regime geen zichtlocatie vanaf het Noordzeekanaal.
Perceel III had in het oude bestemmingsplan de uit te werken bestemming "Bedrijfsdoeleinden I" met voor een smalle rand aan de noordzijde van het perceel de aanduiding ‘Groenvoorzieningen (GR)’. In het nieuwe bestemmingsplan is aan perceel III de bestemming "Groen" en de dubbelbestemming "Waarde-Archeologie" toegekend. De provincie Noord-Holland heeft een smalle rand aan de westzijde van perceel III en het gebied globaal ten westen van dat perceel aangewezen als ‘Stelling van Amsterdam’. Dit is van belang voor de ontsluiting van perceel III. Redelijkerwijs valt niet te verwachten dat een ontsluitingsweg van perceel III zal worden aangelegd op gronden die zijn aangewezen als ‘Stelling van Amsterdam’.
Op basis van een door Ten Have gemaakte vergelijking tussen de maximale planologische mogelijkheden van het oude en van het nieuwe bestemmingsplan voor perceel III heeft taxateur Heidinga de waarde van dat perceel op de peildatum 21 februari 2014 bepaald. Volgens de taxateur had het perceel onder het regime van het oude bestemmingsplan "Beverwijk Oost 1985" een waarde van € 750.000,00 en onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan "Kagerweg" een waarde van € 5.000,00. Op grond hiervan heeft Ten Have de planschade ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan bepaald op € 745.000,00.
Ten Have komt in het deskundigenadvies tot de conclusie dat voor Delta in dit geval een normaal maatschappelijk risico geldt van 2% van de waarde van perceel III voor het ontstaan van de schade, zijnde een bedrag van € 15.000,00. Ten Have heeft geadviseerd aan Delta een tegemoetkoming voor planschade ten gevolge van het bestemmingplan "Kagerweg", bestaande uit waardedaling van perceel III, van € 730.000,00 toe te kennen.
Het beroep van Delta
5. Delta is het niet eens met het besluit van het college. Zij voert gronden aan over de totstandkoming van het deskundigenadvies en het taxatierapport, de onpartijdigheid van taxateur Heidinga, de waarde van perceel III onder het oude bestemmingsplan, de waarde van dat perceel onder het nieuwe bestemmingsplan en het normaal maatschappelijk risico.
Het verweer van het college
6. Het college heeft bij zijn verweerschrift van 17 september 2019 een door Ten Have opgestelde reactie van 16 september 2019 op het beroep van Delta ingediend. In deze reactie is bij een aantal punten een reactie dan wel nadere motivering van Heidinga opgenomen.
Behandeling van de beroepsgronden
De totstandkoming van het deskundigenadvies en het taxatierapport
7. Delta betoogt dat het deskundigenadvies en het taxatierapport niet op zorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen. Het college heeft ten onrechte zonder overleg met haar de deskundigen Ten Have en Heidinga benoemd. De deskundigen hebben Delta tijdens hun onderzoeken ten onrechte niet gehoord, maar alleen overleg gevoerd met het college. Delta heeft schriftelijk kunnen reageren op de concept-rapporten, maar toen lagen de conclusies van de deskundigen in feite al vast. De deskundigen hebben door deze werkwijze bij het formuleren van hun conclusies geen rekening kunnen houden met de opvattingen en gezichtspunten van Delta. Zij hebben volgens Delta alleen rekening gehouden met de opdracht van het college. In dit verband voert Delta aan dat Ten Have niet een juiste opdracht van het college heeft gekregen over het normaal maatschappelijk risico. Volgens Delta zijn het deskundigenadvies en het taxatierapport niet onpartijdig opgesteld.
Delta betoogt verder dat taxateur Heidinga een eigen belang had bij de keuze van enkele referentietransacties die hij heeft gebruikt om de waarde van perceel III onder het regime van het oude bestemmingsplan te taxeren. Deze referentietransacties betreffen percelen op bedrijventerrein De Grote Hout in Velsen-Noord, die Heidinga in opdracht van de gemeente Velsen verkoopt. Delta voert aan dat Heidinga een eigenbelang heeft om in het taxatierapport te stellen dat de percelen vergelijkbaar zijn met perceel III, terwijl deze referentiepercelen volgens haar niet vergelijkbaar zijn met perceel III.
7.1. Op 18 december 2008 heeft de gemeenteraad van Beverwijk de ‘Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade 2008’ vastgesteld. De procedureverordening is op 15 januari 2009 in werking getreden. Artikel 4 en Pro 5, derde, vierde en vijfde lid, van de procedureverordening luiden:
"Artikel 4. Betrokkenheid aanvrager en andere belanghebbenden bij aanwijzing adviseur of adviescommissie
1. Voordat het college een of meerdere adviseurs zoals bedoeld in artikel 2, eerste en tweede lid, aanwijst, stelt het college de aanvrager, eventuele andere betrokken bestuursorganen, alsmede de belanghebbenden als bedoeld in artikel 6.4a, tweede en derde lid, van de wet schriftelijk op de hoogte van deze aanwijzing.
2. De aanvrager, eventuele andere betrokken bestuursorganen, alsmede de belanghebbenden als bedoeld in artikel 6.4a, tweede en derde lid, van de wet kunnen binnen twee weken na de mededeling als bedoeld in het eerste lid schriftelijk en voldoende gemotiveerd een verzoek tot wraking van één of meerdere adviseurs bij het college indienen.
3. Het college beslist binnen twee weken na het verstrijken van de in het tweede lid bedoelde termijn over een ingediend verzoek tot wraking van één of meerdere adviseurs."
"Artikel 5. Werkwijze adviseur of adviescommissie
3. De adviseur of de voorzitter van de adviescommissie organiseert één of meerdere hoorzittingen, waar de aanvrager en de in het tweede lid bedoeld ambtelijke vertegenwoordiger(s) in de gelegenheid worden gesteld de aanvraag toe te lichten, onderscheidenlijk de voor de advisering over de aanvraag relevante informatie te verschaffen, dan wel een standpunt van de gemeente over de aanvraag aan de adviseur of de adviescommissie kenbaar te maken. Eventuele andere betrokken bestuursorganen, alsmede de belanghebbenden als bedoeld in artikel 6.4a, tweede en derde lid, van de wet worden eveneens in de gelegenheid gesteld hun standpunt kenbaar te maken.
4. De adviseur of de voorzitter van de adviescommissie bepaalt het tijdstip waarop de adviseur of de adviescommissie de situatie ter plaatse zal bezichtigen en nodigt de aanvrager voor de plaatsopneming uit.
5. Van de in het derde lid bedoelde hoorzitting en van de in het vierde lid bedoelde bezichtiging wordt door, dan wel onder verantwoordelijkheid van, de adviseur of de voorzitter van de adviescommissie een verslag gemaakt, dat onderdeel vormt van het uit te brengen advies."
7.2. Bij brief van 13 maart 2019 heeft het college Ten Have verzocht als deskundige advies uit te brengen over het bezwaar van Delta, met inachtneming van de uitspraak van de Afdeling van 13 februari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:421. Volgens de brief zal het college een tweede adviseur aanzoeken die deskundig is op het gebied van de waardering van onroerende zaken. Ten Have zal met de tweede deskundige een commissie vormen, waarvan Ten Have de voorzitter is. In de brief verzoekt het college Ten Have om in haar advies in te gaan op de vraag in hoeverre er grond is om een deel van de schade ten gevolge van de planologische verandering op grond van artikel 6.2 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) voor rekening van Delta te laten. Tevens verzoekt het college Ten Have om te zijner tijd een concept van haar advies aan het college en Delta te zenden en naar aanleiding daarvan gemaakte opmerkingen in het definitieve advies te bespreken.
7.3. Vast staat dat het college Delta niet vooraf op de hoogte heeft gesteld van de voorgenomen aanwijzingen van Ten Have en Heidinga als deskundigen. Anders dan het college in de brief van 24 december 2019 betoogt, heeft het college hierdoor artikel 4 van Pro de procedureverordening geschonden. Delta heeft hierdoor haar standpunt over de voorgenomen aanwijzingen niet aan het college kenbaar kunnen maken. De Afdeling ziet aanleiding deze schending met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) te passeren en overweegt daartoe het volgende.
7.4. Ter zitting heeft Delta toegelicht dat zij, indien het college toepassing had gegeven aan artikel 4 van Pro de procedureverordening, geen bezwaar had gemaakt tegen de aanwijzing van Ten Have als adviseur, maar wel bezwaar had gemaakt tegen de aanwijzing van Heidinga als taxateur.
Ter zitting heeft Heidinga toegelicht dat hij tijdens zijn onderzoek in deze zaak geen contact heeft gehad met het college of ambtenaren van de gemeente Beverwijk. Hij heeft zes of zeven jaar geleden als onafhankelijk taxateur op verzoek van het college in de gemeente Beverwijk taxaties uitgevoerd, maar hij heeft niet de belangen van de gemeente Beverwijk of het college in de afgelopen jaren behartigd. Heidinga bevestigde dat hij als makelaar van de gemeente Velzen een verkoopopdracht heeft voor de verkoop van bedrijfspercelen op bedrijventerrein Grote Hout in die gemeente.
7.5. Anders dan Delta betoogt, mocht het college Heidinga aanwijzen als onafhankelijk en onpartijdig taxateur om de waarde van perceel III onder het oude en het nieuwe bestemmingsplan te taxeren. Dat Heidinga als makelaar voor een naburige gemeente bedrijfspercelen verkoopt, maakt niet dat hij in Beverwijk geen werkzaamheden als onafhankelijk en onpartijdig taxateur kan verrichten en stond daarom niet in de weg aan die aanwijzing. Dat Heidinga verkochte percelen op bedrijventerrein Grote Hout mede heeft gebruikt als referentietransacties bij de taxatie van de waarde van perceel III onder het oude planologische regime maakt niet dat hij die taxatie niet als onafhankelijk en onpartijdig taxateur heeft verricht. In hetgeen Delta heeft aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor twijfel aan de onpartijdigheid van Heidinga als taxateur in deze zaak.
7.6. Het college heeft ter zitting toegelicht dat het in de opdrachtbrief van 13 maart 2019 slechts aan Ten Have heeft gevraagd om in het deskundigenadvies in te gaan op de vraag in hoeverre er grond is een deel van de schade vanwege het normaal maatschappelijk risico voor rekening van Delta te laten. Anders dan Delta betoogt, impliceert die vraag niet dat er op voorhand vanuit gegaan diende te worden dat er grond was voor een dergelijke aftrek. Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normaal maatschappelijk risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Het college moet aan deze bepaling toepassing geven indien is vastgesteld dat een aanvrager planschade lijdt. Het staat het college vrij over de toepassing van deze bepaling advies te vragen aan de deskundige die over het planschadeverzoek advies zal uitbrengen.
7.7. De Afdeling acht niet aannemelijk dat het college de adviesopdracht aan andere adviseurs zou hebben verstrekt, indien het college Delta overeenkomstig artikel 4 van Pro de procedureverordening had geïnformeerd en gelegenheid had geboden een reactie over de voorgenomen aanwijzing in te dienen. Delta kon in reactie op het conceptadvies en concepttaxatierapport en in beroep de onpartijdigheid van Ten Have en Heidinga aan de orde stellen en zij heeft dat in beroep ook gedaan. De Afdeling acht aannemelijk dat Delta door de schending van artikel 4 van Pro de procedureverordening niet is benadeeld. De Afdeling ziet aanleiding het college wegens deze schending te veroordelen tot vergoeding van bij Delta in beroep opgekomen proceskosten.
7.8. Voor zover artikel 5 van Pro de procedureverordening van toepassing is op deze procedure, overweegt de Afdeling het volgende. Het had de voorkeur verdiend indien Delta in deze procedure opnieuw door de adviseurs was gehoord en was uitgenodigd om de bezichtiging van perceel III bij te wonen. Delta is echter in de eerste procedure gehoord door de SAOZ en heeft toen al haar standpunten kunnen inbrengen. Ter zitting heeft het college toegelicht dat Ten Have en Heidinga van het horen door de SAOZ op de hoogte zijn gesteld. Zoals blijkt uit het advies, zijn de adviezen van de SAOZ ook geraadpleegd. Delta heeft voorts kunnen reageren op het conceptdeskundigenadvies en het concepttaxatierapport en heeft dat ook gedaan. Als gevolg van de reactie van Delta zijn het deskundigenadvies en het taxatierapport aangepast. Gezien het voorgaande gaat de Afdeling er van uit dat Ten Have en Heidinga bij de vaststelling van hun definitieve deskundigenadvies dan wel taxatierapport volledig op de hoogte waren van de standpunten van Delta en de beschikking hadden over alle relevante stukken. Onder deze omstandigheden is er geen reden om de totstandkoming van het deskundigenadvies en het taxatierapport onzorgvuldig te achten.
Waarde perceel III onder het bestemmingsplan "Beverwijk Oost 1985"
8. Delta betoogt dat het college op basis van de adviezen van Ten Have en Heidinga van een te lage waarde van perceel III onder het regime van het oude bestemmingsplan is uitgegaan.
Delta voert aan dat Heidinga bij zijn taxatie gebruik heeft gemaakt van referentietransacties van percelen die onvergelijkbaar zijn met perceel III en dat Heidinga daarom bij de taxatie van een te lage uitgangswaarde van € 220,00/m2 is uitgegaan. Volgens Delta gold voor perceel III onder het oude bestemmingsplan een prijs van € 300,00/m2. Daarbij is Heidinga ten onrechte uitgegaan van slechte marktomstandigheden voor de verkoop van perceel III op de peildatum 21 februari 2014.
Delta voert verder aan dat Heidinga de voorheen op perceel III bestaande bebouwingsmogelijkheden te laag heeft gewaardeerd. Dat perceel III voor maximaal 50% met gebouwen mag worden bebouwd heeft Heidinga ten onrechte aangemerkt als nadeel. Heidinga heeft verder onvoldoende gewicht gehecht aan de planologische mogelijkheid om op perceel III een bedrijfswoning te realiseren.
Delta voert ook aan dat Heidinga er ten onrechte vanuit is gegaan dat perceel III geen zichtlocatie is vanaf het Noordzeekanaal, dat vanaf het perceel geen vrij uitzicht op het Noordzeekanaal bestaat en dat vanaf de provinciale weg N246 geen zicht op perceel III bestaat. Heidinga heeft ook ten onrechte de vaststaande grootte van perceel III als nadeel aangemerkt.
Delta voert tot slot aan dat Heidinga van veel te hoge kosten is uitgegaan voor de aanleg van een ontsluitingsweg en het bouwrijp maken van perceel III. Heidinga heeft verder voor de met deze werkzaamheden gepaard gaande risico’s een veel te grote afslag gehanteerd.
Het taxatierapport
8.1. Volgens het taxatierapport heeft perceel III een grootte van 5.060 m2. Het perceel mocht voorheen voor maximaal 50% worden bebouwd. Op het perceel waren bedrijven tot en met milieucategorie 4 van de staat van inrichtingen toegestaan. Het perceel ligt op ongeveer 63 m van het Noordzeekanaal en op ongeveer 22 m vanaf de N246 Kanaalweg.
Heidinga heeft volgens het taxatierapport gebruik gemaakt van drie referentietransacties op bedrijventerrein Wijkermeer in Beverwijk, waarvan perceel III voorheen deel uitmaakte, met prijzen van € 172,50/m2, € 275,00/m2 en € 295,59/m2. Gezien dit volgens Heidinga beperkte aantal transacties heeft hij tevens gebruik gemaakt van de transactie van een perceel aan de basisweg in Velsen-Noord met een prijs van € 300,00/m2 en vijf transacties van percelen op bedrijventerrein Grote Hout in Velzen-Noord met prijzen voor drie percelen, na correctie voor een specifieke omstandigheid, van € 170,00/m2 en één perceel van € 180,00/m2. Verder heeft Heidinga gebruik gemaakt van drie transacties in Zaandam, met prijzen van € 200,00/m2, € 177,00m2 en € 166,00/m2, en twee transacties in Westzaan, met prijzen van € 184,50/m2 onderscheidenlijk € 137,70/m2. Deze referentietransacties komen uit op een gemiddelde prijs van afgerond € 200,00/2. Heidinga heeft tevens marktontwikkelingen en de ontwikkeling van marktprijzen bij zijn taxatie betrokken. Op grond van de referentiepercelen en de marktinformatie komt hij tot een gemiddelde prijs voor percelen op bedrijventerrein Wijkermeer in bouwrijpe staat van € 220,00/m2. Deze waarde hanteert Heidinga als uitgangswaarde voor de berekening van de waarde van perceel III. Op grond van de specifieke eigenschappen van perceel III waardeert Heidinga het perceel in bouwrijpe staat op € 195,00/m2. Heidinga heeft als specifieke eigenschappen van het perceel de ligging, bebouwingsmogelijkheden en onzekerheden over kosten in aanmerking genomen.
De ligging van perceel III heeft geen invloed op de uitgangswaarde van € 220/m2. Het maximaal toegestane bebouwingspercentage van 50% is lager dan gebruikelijk en volgens Heidinga een licht nadeel. Een voordeel is dat op perceel III een bedrijfswoning is toegestaan. De realisatie daarvan beperkt echter wel de beschikbare oppervlakte voor bedrijfsbebouwing. Voor de waarde van perceel III heeft de mogelijke bedrijfswoning slechts een beperkt effect, omdat tegenwoordig niet veel ondernemers bij hun werk willen wonen. Op grond van een berekening van de kosten en opbrengsten van een bedrijfswoning komt Heidinga tot de conclusie dat het voordeel van een bedrijfswoning beperkt is, maar wel opweegt tegen het lichte nadeel van het beperkte bebouwingspercentage van 50%. Al met al hebben de bouwmogelijkheden op perceel III geen invloed op de uitgangswaarde van € 220,00/m2.
Perceel III was op de peildatum niet bouwrijp gemaakt. Daarop waren geen voorzieningen voor gas, water, elektra, data en riool aanwezig en het perceel was niet ontsloten. Volgens Heidinga betekent dit dat bij een potentiële koper van perceel III onzekerheden zullen bestaan over de kosten voor het realiseren van deze voorzieningen en over de tijd die daarmee zal zijn gemoeid. Een koper zal die onzekerheden verdisconteren in de koopprijs. Op basis van eigen ervaring schat Heidinga dat deze onzekerheden de koopprijs verlagen met € 25,00/m2, hetgeen neerkomt op een verlaging van de waarde van perceel III in bouwrijpe staat met (€ 25,00 x 5.060 m2 =) € 126.500,00. Heidinga komt aldus tot een waarde van (€ 220,00/m2 - € 25,00/m2 =) € 195,00/m2, hetgeen neerkomt op een waarde van perceel III in bouwrijpe staat van (€ 195,00 x 5.060 m2 =) € 986.700,00.
De kosten van het bouwrijp maken van perceel III, bestaande uit het verwijderen van obstakels, opbrengen van grond en aanleggen van drainage, schat Heidinga op een bedrag van € 125.000,00. De kosten voor het aanleggen van riolering, gas- en waterleidingen en elektra schat Heidinga op een bedrag van € 50.000,00. De kosten van de aanleg van een ontsluitingsweg van perceel III op de nabije N246 schat Heidinga op een bedrag van € 50.000,00. Daarbij komen nog kosten voor bebording en verlichting van € 10.000,00, zodat de totale kosten voor de ontsluiting € 60.000,00 zullen bedragen. Het totaal van deze kosten bedraagt dus (€ 125.000,00 + € 50.000,00 + € 60.000,00 =) € 235.000,00.
Op grond van het voorgaande taxeert Heidinga de waarde van perceel III in bouwrijpe staat op de peildatum onder het regime van het oude bestemmingsplan op een bedrag van (€ 986.700,00 - € 235.000,00 =) € 751.100,00 (lees: € 751.700,00), afgerond € 750.000,00.
Referentietransacties en marktomstandigheden
8.2. Heidinga mocht zijn taxatie baseren op de gebruikte referentietransacties. De percelen liggen allemaal in de regio IJmond. Dat, zoals Delta betoogt, de percelen onderling verschillen ten aanzien van onder meer ligging, grootte, bebouwingsmogelijkheden, gebruiksmogelijkheden, of courantheid, waaronder de mate van beschikbaarheid van percelen en de uitstraling ervan, betekent niet dat de referentietransacties voor de taxatie niet bruikbaar zijn. Uit het taxatierapport volgt dat Heidinga bij het bepalen van de waarde van perceel III in voldoende mate met deze verschillen rekening heeft gehouden. Anders dan Delta betoogt, heeft Heidinga in het taxatierapport verder toereikend gemotiveerd dat er in 2014 in Beverwijk geen schaarste bestond aan beschikbare bedrijfspercelen.
8.3. Heidinga heeft de in het taxatierapport in aanmerking genomen marktomstandigheden ten tijde van de peildatum 21 februari 2014 gemotiveerd met eigen onderzoek naar de ontwikkeling van de koop- en huurprijzen per vierkante meter van bedrijfsruimte in de periode 2006-2015. Hij heeft daarvoor gebruik gemaakt van gegevens van het kadaster en marktonderzoek van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) naar gemiddelde huurprijzen van bedrijfsruimte en de ontwikkeling van koop- en huurprijzen van bedrijfsruimte in de periode 2008-2016. Volgens deze gegevens waren huurprijzen van bedrijfspanden in 2014 relatief laag, zodat het in 2014 niet aantrekkelijk was om bedrijfsgronden te ontwikkelen. De onderzoeken ondersteunen het uitgangspunt van Heidinga dat er relatief weinig bedrijfsmatige kopers en gebruikers waren rond 2014. Heidinga heeft op de hiervoor aangegeven wijze de bij de taxatie in aanmerking genomen marktomstandigheden in 2014 toereikend gemotiveerd. Hetgeen Delta op dit punt heeft aangevoerd geeft geen aanleiding om aan de juistheid van het taxatierapport te twijfelen.
Bebouwingspercentage en bedrijfswoning
8.4. Delta heeft ter zitting terecht gesteld dat perceel III onder het regime van het oude bestemmingsplan deel uitmaakte van een groter gebied met de uit te werken bestemming "Bedrijfsdoeleinden I". Anders dan Delta ter zitting heeft betoogd, betekent dit echter niet dat bij de planvergelijking en de taxatie van de waarde van perceel III als uitgangspunt moet gelden dat perceel III voorheen volledig met bedrijfsbebouwing mocht worden bebouwd. Uitgaande van een redelijke verwachting van de invulling van de uit te werken bestemming "Bedrijfsdoeleinden I" hebben Ten Have en Heidinga als uitgangspunt kunnen hanteren dat perceel III onder het regime van het oude bestemmingsplan voor 50% met bedrijfsbebouwing mocht worden bebouwd. Daarbij is mede van belang dat dit percentage volgens de uitwerkingsregels het maximale bebouwingspercentage was voor gronden met de uit te werken bestemming "Bedrijfsdoeleinden I". Heidinga heeft in het taxatierapport gemotiveerd dat een bebouwingspercentage van 70% gebruikelijk is en daarom het bebouwingspercentage van 50% als licht nadeel aangemerkt. Delta heeft gesteld dat dit onjuist is, maar zij heeft die stelling niet toereikend gemotiveerd.
Heidinga heeft bij zijn taxatie betrokken dat op perceel III voorheen een bedrijfswoning was toegestaan. Ter zitting heeft hij toegelicht dat een appartement bovenop bedrijfsbebouwing, zoals Delta heeft gesuggereerd, een lagere waarde heeft dan de bedrijfswoning waarvan hij bij de taxatie is uitgegaan. Heidinga heeft de waarde van deze bouwmogelijkheid in het taxatierapport toereikend gemotiveerd. Dat Delta de waarde van deze bouwmogelijkheid anders waardeert dan Heidinga heeft gedaan, betekent niet dat de taxatie van Heidinga onjuist is. Daarbij is mede van belang dat Delta de gestelde hogere waarde van de bedrijfswoning niet toereikend heeft gemotiveerd.
Hetgeen Delta over het bebouwingspercentage en de bedrijfswoning heeft aangevoerd leidt niet tot twijfel aan de juistheid van het taxatierapport.
Locatie en omvang van perceel III
8.5. In de reactie van Ten Have van 16 september 2019 is vermeld dat tussen perceel III en het Noordzeekanaal en tussen perceel III en de provinciale weg N246 stroken grond van derden liggen. Ter zitting heeft het college toegelicht dat deze gronden eigendom zijn van de Staat (Rijkswaterstaat).
De strook grond tussen perceel III en het Noordzeekanaal was in het oude bestemmingsplan eveneens bestemd voor de uit te werken bestemming "Bedrijfsdoeleinden I". Volgens deze bestemming mocht de strook grond worden gebruikt voor groendoeleinden. De strook grond tussen perceel III en de N246 was voorheen planologisch ook voor groendoeleinden bestemd en daarop was voorheen feitelijk opgaande begroeiing aanwezig. Ten Have heeft in de reactie deugdelijk gemotiveerd dat op deze stroken grond bomen konden worden geplant die konden uitgroeien tot een grotere maximale hoogte dan de voorheen op perceel III toegestane maximale hoogte voor bebouwing.
Uit het voorgaande volgt dat perceel III uit planologisch oogpunt onder het regime van het oude bestemmingplan niet kan worden beschouwd als een zogenoemde ‘zichtlocatie’. Op de stroken grond langs het Noordzeekanaal en de N246 was immers hoge beplanting planologisch toegestaan. Daarom mocht bij de planvergelijking en de taxatie niet worden uitgegaan van vrij uitzicht vanaf perceel III en vrij zicht op dat perceel vanaf het Noordzeekanaal en de N246. Heidinga heeft deze planologische situatie terecht bij zijn taxatie betrokken.
8.6. Heidinga heeft in het taxatierapport vermeld dat perceel III een vaste maat heeft. Volgens Heidinga kunnen ondernemers bij uitgifte van grond op een bedrijventerrein vaak in zekere mate de perceelgrootte kiezen. In het taxatierapport is dit als één van de zwakten van perceel III vermeld. In de reactie van Ten Have van 16 september 2019 is als nadere motivering van Heidinga vermeld dat perceel III met een grootte van ruim 5.000 m2 een vrij groot bedrijfsperceel was en dat in 2014 meer transacties plaatsvonden van kleinere percelen. Uit het taxatierapport volgt echter niet dat Heidinga bij de taxatie de vaste grootte als nadelig voor de waarde van perceel III in aanmerking heeft genomen. Dat de vaste grootte van perceel III in het taxatierapport als een zwakte van het perceel is vermeld, heeft niet geleid tot een aftrek op de uitgangswaarde van € 220,00/m2.
Aftrek wegens onzekerheden
8.7. Volgens het taxatierapport zou een potentiële koper van perceel III onder het regime van het oude bestemmingsplan op de peildatum bij de koop onzekerheden over de ontsluiting van het perceel, de realisering van nutsvoorzieningen op het perceel en het bouwrijp maken van het perceel verdisconteren in de koopprijs. Hoewel Heidinga er bij zijn taxatie vanuit is gegaan dat deze voorzieningen kunnen worden gerealiseerd, heeft hij er rekening mee gehouden dat een potentiële koper bij de koop onzeker zal zijn over de snelheid waarmee deze voorzieningen kunnen worden gerealiseerd en of de kosten ervan niet hoger zullen uitvallen dan verwacht. Heidinga heeft volgens het taxatierapport op basis van zijn ervaring aangenomen dat deze onzekerheden een nadelige invloed hebben op de koopprijs van € 25/m2. Ter zitting heeft Heidinga aangegeven dat dit bedrag een schatting is.
Delta heeft terecht aangevoerd dat Heidinga met het voorgaande het bedrag van € 25/m2 niet toereikend heeft gemotiveerd. In zoverre leidt hetgeen Delta over dit punt heeft aangevoerd tot twijfel aan de juistheid van de taxatie van perceel III onder het regime van het oude bestemmingsplan in het taxatierapport.
Kosten bouwrijp maken, nutsvoorzieningen en toegangsweg
8.8. Heidinga heeft de kosten voor het bouwrijp maken van perceel III, uitgaande een bedrag van € 20/m2, begroot op € 125.000,00. Zoals op pagina 25 van het taxatierapport is vermeld, heeft Heidinga, anders dan Delta heeft aangevoerd, bij het bepalen van de kosten van het aanleggen van nutsvoorzieningen op perceel III de kosten van leidingwerk niet dubbel opgevoerd. De Afdeling ziet in hetgeen Delta hierover heeft aangevoerd geen aanleiding om aan de juistheid van deze kosten te twijfelen.
8.9. Heidinga is in het taxatierapport uitgegaan van ontsluiting van perceel III op de provinciale weg N246. In het concepttaxatierapport is op pagina 21 vermeld dat Heidinga bij de waardering is uitgegaan van € 30.000,00 voor de aanleg van die weg. Daarbij heeft Heidinga vermeld dat dit een ruwe schatting is, die slechts is gebaseerd op zijn jarenlange ervaring.
Het college heeft in zijn reactie van 13 mei 2019 op het concepttaxatierapport aangegeven dit bedrag te laag te vinden. Heidinga heeft mede hierom in het definitieve taxatierapport een uitgebreide beschrijving van een geprojecteerde ontsluitingsweg van perceel III op de N246 opgenomen. Daarbij heeft hij als referentie de ontsluitingsweg op de N246 van een nabij perceel III gelegen bedrijf gebruikt. De ontsluitingsweg van 12,5 m breed van dat bedrijf is ter hoogte van de aansluiting op de N246 verbreed tot een breedte van 40 m. Voor de ontsluitingsweg van perceel III is Heidinga uitgegaan van een weg van 8 m breed met ter hoogte van de N246 een verbreding naar een breedte van 40 m. Ter zitting heeft Heidinga toegelicht dat deze laatste breedte nodig is omdat de N246 een drukke provinciale weg is waarop hard wordt gereden. Daaraan heeft hij toegevoegd dat hij ervanuit is gegaan dat de geprojecteerde ontsluitingsweg ook door vrachtverkeer zal worden gebruikt. Volgens het taxatierapport heeft Heidinga geschat dat voor de aanleg van de geprojecteerde ontsluitingsweg ongeveer 700 m3 zand nodig is en een oppervlakte van ongeveer 500 m2 zal moeten worden voorzien van beton- of asfalt, waaronder een fundering nodig is. Heidinga heeft de kosten van de ontsluitingsweg getaxeerd op € 50.000,00. Daarbij heeft hij een bedrag van € 10.000,00 gerekend voor bebording en verlichting, zodat de totale kosten van de geprojecteerde ontsluiting van perceel III op € 60.000,00 uitkomen.
8.10. Anders dan Delta betoogt, lag het niet voor de hand om bij de taxatie aan te nemen dat perceel III bij gebruik voor bedrijfsdoeleinden voorheen zou worden ontsloten via de bestaande weg die nabij dat perceel ligt, alleen al omdat deze weg geen eigendom is van Delta maar van de Staat (Rijkswaterstaat). Volgens foto’s van deze weg, die als bijlage bij het taxatierapport zijn gevoegd, is de weg vrij smal en nauwelijks verhard. Niet aannemelijk is dat een dergelijke weg kan dienen om perceel III bij bedrijfsmatige gebruik te ontsluiten.
Heidinga heeft in het taxatierapport, zoals nader toegelicht ter zitting, de kosten van een ontsluitingsweg voor perceel III toereikend gemotiveerd. Dat in het definitieve taxatierapport van hogere kosten voor een uitsluiting is uitgegaan dan in het concepttaxatierapport valt te verklaren uit de nadere uitwerking van de ontsluiting in het definitieve taxatierapport. Heidinga mocht daarbij op grond van zijn intuïtie en ervaring een inschatting maken van de benodigde kosten voor bebording en verlichting, zoals hij heeft gedaan. De enkele stelling van Delta dat een ontsluitingsweg zoals Heidinga die heeft geprojecteerd niet nodig is om perceel III bij bedrijfsmatig gebruik te ontsluiten en dat Heidinga de kosten voor bebording en verlichting te hoog heeft geschat, is onvoldoende om op dit punt aan de juistheid van het taxatierapport te twijfelen.
Waarde perceel III onder het bestemmingsplan "Kagerweg"
9. Delta betoogt dat het college op basis van de adviezen van Ten Have en Heidinga van een te hoge waarde van perceel III onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan is uitgegaan. Volgens Delta is de waarde van perceel III onder het nieuwe bestemmingsplan nihil.
Delta voert aan dat Heidinga in het taxatierapport ten onrechte heeft vermeld dat voor grond met een groenbestemming geen referentietransacties zouden bestaan. Groengebieden worden door ontwikkelaars vaak voor in totaal € 1,00 overgedragen aan een gemeente. Een groenbestemming levert niets op, maar kost wel geld omdat het groengebied moet worden onderhouden.
Delta voert aan dat Heidinga het door hem gehanteerde bedrag van € 1,00/m2 in het geheel niet heeft gemotiveerd. Volgens Delta is er geen markt voor het door Heidinga gesuggereerde mogelijke gebruik van perceel III voor begrazing of compensatie voor aanplant van bomen. Voor dergelijk gebruik wordt volgens Delta ook niet betaald.
Delta voert tot slot aan dat Heidinga er ten onrechte vanuit is gegaan dat perceel III bij gebruik voor groendoeleinden via de bestaande weg kan worden ontsloten. Die weg kon volgens Heidinga immers niet worden gebruikt voor de ontsluiting van perceel III bij gebruik voor bedrijfsdoeleinden.
9.1. Volgens het deskundigenadvies van 11 juni 2019 en de reactie van 16 september 2019 is Ten Have op basis van het taxatierapport ervan uitgegaan dat perceel III onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan € 5.000,00 waard is. Op pagina 15 van het taxatierapport is over de taxatie van perceel III onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan het volgende vermeld. Voor percelen met een groenbestemming zijn geen referentietransacties in databanken te vinden. De waarde van dergelijke percelen kan niet worden vergeleken met de levering van groenstroken en wegen bij projectontwikkeling, waarbij doorgaans voor € 1,00 of € 0,00 grond wordt geleverd aan de gemeente. Evenmin kan de waarde van perceel III worden getaxeerd aan de hand van transacties van agrarische percelen, omdat perceel III geen agrarische bestemming heeft. Volgens taxateur Heidinga heeft perceel III wel een positieve economische waarde, omdat het perceel kan worden gebruikt voor begrazing, ander particulier gebruik dat past binnen de bestemming of voor compensatie door de aanplant van bomen. Heidinga taxeert de waarde van perceel III op een bedrag van € 1,00/m2, hetgeen volgens hem een laag totaal bedrag oplevert. De potentiële groep kopers is hierdoor groot, hoewel de eigendom van het perceel ook kosten meebrengt, zoals voor een hek, egaliseren, herhaalde snoeiwerkzaamheden en een ontsluiting.
9.2. Volgens Heidinga kan de waarde van perceel III onder het regime van nieuwe bestemmingsplan niet worden bepaald door een vergelijking van het perceel met groenstroken die geheel voor € 1,00 of minder aan gemeenten worden overgedragen. De enkele stelling van Delta dat een dergelijke vergelijking wel mogelijk is, is onvoldoende om aan de juistheid van dit standpunt van de deskundige te twijfelen.
Anders dan Delta aanvoert, heeft Heidinga in het taxatierapport niet vermeld dat bij gebruik van perceel III volgens de nieuwe groenbestemming de bestaande weg van Rijkswaterstaat kan worden gebruikt voor de ontsluiting van het perceel. In het taxatierapport is vermeld dat perceel III nu in de praktijk via die weg wordt ontsloten en dat bij actief gebruik van de groenbestemming in een ontsluiting van perceel III moet worden voorzien.
Aangezien volgens het taxatierapport een cijfermatige onderbouwing van de waarde van perceel III met groenbestemming niet mogelijk is, mocht Heidinga die waarde in dit geval op basis van zijn intuïtie en ervaring taxeren, zoals hij heeft gedaan.
Het betoog faalt.
Normaal maatschappelijk risico
10. Delta betoogt dat het college ten onrechte een normaal maatschappelijk risico van 2% van de waarde van perceel III voor het ontstaan van de schade heeft gehanteerd. Volgens Delta geldt voor haar in dit geval geen normaal maatschappelijk risico.
Delta voert aan dat het college in de eerdere procedure een normaal maatschappelijk risico van nihil heeft aangenomen. Het college mag dan niet in deze procedure van een hoger percentage uitgaan.
Delta voert aan dat de planologische verandering geen normale maatschappelijke ontwikkeling is en niet in de lijn der verwachtingen lag. Bovendien is het hanteren van een normaal maatschappelijk risico gezien de omvang van de schade in dit geval niet redelijk, aangezien perceel III ten gevolge van de planologische verandering met meer dan negentig procent in waarde is gedaald.
10.1. Anders dan Delta betoogt, betekent de omstandigheid dat het college zich in de eerdere procedure niet op het standpunt heeft gesteld dat het planologisch nadeel dat Delta lijdt voor een deel onder haar normaal maatschappelijk risico valt, niet dat het college nu niet mag aannemen dat dit wel het geval is. Het college is in de eerdere procedure niet op het normaal maatschappelijk risico ingegaan, omdat het niet aan de orde was. Het college heeft immers bij besluit van 30 maart 2016 de afwijzing van het verzoek van Delta om een tegemoetkoming in planschade in stand gelaten en bij besluit van 20 september 2017 beslist de vastgestelde planschade in natura te zullen compenseren.
10.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:530) is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normaal maatschappelijk risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
10.3. De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 5.9 en 5.10, ECLI:NL:RVS:2016:2582.
10.4. Volgens het deskundigenadvies van Ten Have van 11 juni 2019 was het oude bestemmingsplan "Beverwijk Oost 1985" op de peildatum 21 februari 2014 25 jaar oud. Verwacht kon daarom worden dat voor het plangebied van het oude bestemmingsplan een nieuw bestemmingsplan zou worden vastgesteld, dat zou zijn gebaseerd op nieuwe ruimtelijke inzichten. Dat geldt temeer omdat de uit te werken bestemming "Bedrijfsdoeleinden I" voor perceel III ook gold voor omliggende gronden die op de peildatum grotendeels waren aangewezen voor de gronden van de ‘Stelling van Amsterdam’, die in 1996 op de UNESCO Werelderfgoedlijst is geplaatst. Verder neemt Ten Have in aanmerking dat perceel III geen deel uitmaakt van het gebied dat in de op 4 februari 2010 vastgestelde gemeentelijke structuurvisie "Verleiden tot Verblijven, Structuurvisie Beverwijk 2015+" is aangeduid voor bedrijfsdoeleinden.
Volgens de reactie van Ten Have van 16 september 2019 op het beroep van Delta geeft de leeftijd van het oude bestemmingsplan in samenhang met de aanwijzing van de ‘Stelling van Amsterdam’ en de gemeentelijke structuurvisie aanleiding om een normaal maatschappelijk risico van 2% van de waarde van perceel III voor het ontstaan van de schade aan te nemen.
10.5. Perceel III ligt ten zuiden van de N246, terwijl het bedrijventerrein Wijkermeer voor het overige geheel ten noorden van deze weg ligt. Perceel III ligt ruimtelijk gezien dan ook afgescheiden van het bedrijventerrein Wijkermeer. Perceel III ligt verder in de nabijheid van het Fort bij Velzen, een onderdeel van de ‘Stelling van Amsterdam’, en is al geruime tijd feitelijk in gebruik als groengebied. Gezien deze ligging past de nieuwe bestemming "Groen" gedeeltelijk binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Verder is, anders dan Delta betoogt, het meerjarig provinciale beschermingsbeleid voor de ‘Stelling van Amsterdam’ en het gemeentelijke beleid voor bedrijventerreinen niet geheel zonder betekenis voor het bepalen van de hoogte van het normaal maatschappelijk risico in deze zaak. Uit het voorgaande volgt dat de planologische verandering voor perceel III enigszins in de lijn der verwachtingen lag. Dat de planschade van Delta meer dan 90% bedraagt van de waarde van perceel III voor het ontstaan van de schade betekent in dit geval niet dat een gedeelte van de schade niet onder het normaal maatschappelijk risico van Delta valt.
10.6. De conclusie is dat het college in deze zaak terecht, zij het gedeeltelijk op andere gronden, voor Delta een normaal maatschappelijk risico van 2% heeft gehanteerd.
Het betoog faalt.
Slotsom
11. Gezien hetgeen hiervoor onder 8.7 is overwogen, is het beroep gegrond. Het besluit van het college van 25 juni 2019 moet worden vernietigd voor zover daarbij aan Delta een tegemoetkoming in planschade van € 730.000,00 is toegekend, omdat dat besluit in zoverre in strijd met artikel 7:12 van Pro de Awb en artikel 6:1 van Pro de Wro is genomen.
Definitieve geschilbeslechting
12. In artikel 8:41a van de Awb is bepaald dat de bestuursrechter het hem voorgelegde geschil zoveel mogelijk definitief beslecht. De Afdeling acht definitieve geschilbeslechting in deze zaak mogelijk. De Afdeling zal de tegemoetkoming in planschade van Delta zelf vaststellen. Dit betekent dat het college geen nieuw besluit op het door Delta gemaakte bezwaar hoeft te nemen. De Afdeling overweegt hierover verder het volgende.
13. Het college heeft op advies van Heidinga aangenomen dat bij het bepalen van de waarde van perceel III onder het regime van het oude bestemmingsplan een afslag van € 25,00/m2 op de uitgangswaarde van € 220,00/m2 in aanmerking moet worden genomen wegens onzekerheden over het bouwrijp maken van dat perceel. Delta heeft betoogt dat voor een dergelijke afslag geen reden is, omdat die onzekerheden volgens haar niet bestaan. De Afdeling heeft hiervoor onder 8.7 geoordeeld dat Heidinga in het taxatierapport het bedrag van € 25,00/m2 niet toereikend heeft gemotiveerd.
Ter zitting heeft het college terecht naar voren gebracht dat voorheen voor perceel III een uit te werken bestemming gold en dat daarom voor een potentiële koper van het niet bouwrijpe perceel III op de peildatum de juridische onzekerheid bestond of en zo ja op welke termijn en met welke planologische mogelijkheden voor dat perceel een uitwerkingsplan zou worden vastgesteld. Aannemelijk is dat deze juridische onzekerheid een nadelige invloed zou hebben op de hoogte van de verkoopprijs van perceel III op de peildatum en daarom zou leiden tot een afslag op de uitgangswaarde van € 220,00/m2. Gelet op het belang van een spoedige beslechting van het geschil bepaalt de Afdeling deze afslag ex aequo et bono op de helft van deze afslag, dus op een bedrag van € 12,50/m2.
Heidinga is op grond van de gebruikte referentietransacties voor het bepalen van de waarde van perceel III in bouwrijpe staat onder het oude planologische regime uitgegaan van een uitgangswaarde van € 220/m2. Verrekening van de afslag van € 12,50/m2 leidt tot een waarde van (€ 220/m2 - € 12,50/m2 =) 207,50/m2. Dit komt neer op een waarde van (€ 207,50 x 5.060 m2 =) € 1.049.950,00. Van dit bedrag moeten de in het taxatierapport vermelde kosten voor bouwrijp maken, realiseren van nutsvoorzieningen en aanleg van een ontsluitingsweg, in totaal en bedrag van € 235.000,00, worden afgetrokken. Het voorgaande leidt tot een waarde van perceel III in bouwrijpe staat onder het oude planologische regime van (€ 1.049.950,00 - € 235.000 =) € 814.950,00.
De waarde van perceel III onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan bedraagt € 5.000,00. De planschade van Delta bedraagt dus (€ 814.950,00 - € 5.000,00 =) € 809.950,00. Voor de berekening van de tegemoetkoming moet op dit bedrag het voor Delta in deze zaak geldende normaal maatschappelijk risico van 2% van de waarde van perceel III voor het ontstaan van de schade in mindering worden gebracht. Dit is een bedrag van (2% x € 814.950,00 =) € 16.299,00. De tegemoetkoming in planschade van Delta bedraagt dus (€ 809.950,00 - € 16.299,00 =) € 793.651,00. De Afdeling zal bepalen dat het college dit bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 mei 2014, aan Delta moet betalen.
Proceskosten
14. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het beroep gegrond;
II. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Beverwijk van 25 juni 2019, kenmerk Z-14-17606, voor zover daarbij aan Delta een tegemoetkoming in planschade van € 730.000,00 is toegekend;
III. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Beverwijk aan Delta Onroerend Goed B.V. moet betalen een tegemoetkoming in planschade van € 793.651,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 12 mei 2014 tot aan de dag van algehele voldoening, met dien verstande dat een al aan Delta betaalde tegemoetkoming in planschade in deze procedure hierop in mindering mag worden gebracht;
IV. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Beverwijk tot vergoeding van bij Delta Onroerend Goed B.V. in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.050,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
V. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Beverwijk aan Delta Onroerend Goed B.V. het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 345,00 voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. G.M.H. Hoogvliet en mr. B.P.M. van Ravels, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier.
w.g. Polak w.g. Oranje
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 4 maart 2020
507.