Uitspraak
201805620/1/A2.
Datum uitspraak: 18 december 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1A], wonend te Borger,
[appellant sub 1B], wonend te Bersenbrück (Duitsland) en
[appellant sub 1C], wonend te Bergen (NH),
(hierna: tezamen en in enkelvoud: [appellant sub 1]),
2. het college van burgemeester en wethouders van Bergen (NH),
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 1 juni 2018 in zaak nr. 16/85 in het geding tussen:
[appellant sub 1]
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 23 juli 2015 heeft het college een verzoek van [appellant sub 1] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 13 augustus 2015 heeft het college vastgesteld dat € 490,00 aan dwangsommen zijn verbeurd wegens het niet tijdig nemen van een besluit op het verzoek.
Bij een eerste besluit van 23 december 2015 heeft het college het door [appellant sub 1] tegen het besluit van 23 juli 2015 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij een tweede besluit van 23 december 2015 heeft het college het door [appellant sub 1] tegen het besluit van 13 augustus 2015 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 1 juni 2018 heeft de rechtbank, voor zover hier van belang, het beroep van [appellant sub 1], voor zover ingesteld tegen het eerste besluit van 23 december 2015 gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en het college opgedragen om na het onherroepelijk worden van deze uitspraak een nieuw besluit op bezwaar te nemen met inachtneming van deze uitspraak. Tevens heeft de rechtbank het beroep, voor zover ingesteld tegen het tweede besluit van 23 december 2015, ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant sub 1] en het college hoger beroep ingesteld.
[appellant sub 1] en het college hebben een schriftelijke uiteenzetting gegeven en nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) als deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek.
De StAB heeft bij brief van 20 mei 2019 verslag van het onderzoek uitgebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van de gelegenheid om op dat verslag te reageren.
[appellant sub 1] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting, gevoegd met met zaken nrs. 201805428/1/A2, 201805656/1/A2, 201805447/1/A2, 201805427/1/A2, 201805618/1/A2, 201805723/1/A2, 201805416/1/A2, 201805442/1/A2, 201805422/1/A2, 201805423/1/A2, 201805437/1/A2, 201805740/1/A2, 201805443/1/A2, 201805439/1/A2, 201805657/1/A2, 201805670/1/A2, 201805671/1/A2, 201805623/1/A2, 201805414/1/A2, 201805707/1/A2 en 201805645/1/A2, behandeld op 4, 5 en 8 juli 2019, waar [appellant sub 1], vertegenwoordigd door [gemachtigde], vergezeld van [gemachtigden], en het college, vertegenwoordigd door mr. W. de Vis, advocaat te Alkmaar, en mr. P.J.M. Hink, vergezeld van mr. T. ten Have, zijn verschenen. Ook is verschenen de StAB, vertegenwoordigd door P.A.H.M. Willems, dr. J.F. Voerman en mr. R. Veenhof, vergezeld van taxateur T. de Boer.
Overwegingen
1. [appellant sub 1] was ten tijde van de peildatum (zie hierna in 2) eigenaar van het perceel met woning, berging en recreatiewoning aan het [locatie] in Bergen (hierna ook: het object).
2. Hij heeft bij brief van 28 mei 2014 een verzoek om een tegemoetkoming in planschade ingediend bij het college. [appellant sub 1] heeft gesteld planschade te lijden als gevolg van het op 12 juni 2009 (de peildatum) in werking getreden bestemmingsplan "Bergen, Dorpskern Zuid" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Volgens hem bedraagt de planschade € 447.780,00.
3. In het nieuwe bestemmingsplan zijn aan de gronden onder meer de bestemming "Wonen-Van Reenenpark (W-RP)" met onder meer de aanduidingen "natuur- en landschapswaarden (nlw)" en "recreatiewoning (rw)" toegekend. Deze gronden zijn bestemd voor onder meer wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan huis gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Hoofdgebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak. Er mag één woning worden gebouwd per bouwvlak. Dit hoofdgebouw mag een maximale oppervlakte hebben van 120 m2 (na het verlenen van een binnenplanse ontheffing 132 m2) en een bouwhoogte van maximaal 10 m (na het verlenen van een binnenplanse ontheffing een bouwhoogte van maximaal 11 m). Verder mag een recreatiewoning worden gebouwd, met een oppervlakte van maximaal 50 m². In totaal mag niet meer dan 35% van het bouwperceel worden bebouwd met gebouwen en overkappingen. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, waaronder ook de recreatiewoning wordt begrepen, mag ten hoogste 75 m² bedragen.
4. Voorheen gold het bestemmingsplan "Bebouwde Kom", in werking getreden op 21 november 1974 (hierna ook: het oude bestemmingsplan), op grond waarvan aan het perceel onder meer de bestemmingen "Eengezinshuizen (E)", met de categorie "in open bebouwing EO", "Tuin" en "Erf", met de nadere aanduiding "z", waren toegekend. Op de gronden met de bestemming "Eengezinshuizen (E)", mocht, binnen het bouwvlak, een eengezinswoning worden gebouwd, met een voorgevelbreedte van ten minste 5 m. Dit bouwvlak had een oppervlakte van 103,25 m² en mocht geheel worden bebouwd met een hoofdgebouw en met aan- en uitbouwen en bijgebouwen. In het oude bestemmingsplan waren geen voorschriften over de maximale bouwhoogte van bouwwerken opgenomen. De gemeentelijke bouwverordening, die op de peildatum gold, had op dit punt aanvullende werking. Op grond van artikel 2.5.24 van de bouwverordening gold een bouwhoogte van maximaal 15 m. Op gronden met de nadere aanduiding "z" mocht één zomerwoning worden gebouwd met een oppervlakte van 45 m². In de begripsomschrijvingen is een zomerwoning omschreven als een permanent op het erf van een woning aanwezig gebouw, bestemd om uitsluitend door de bewoners van de woning, waarbij dat erf behoort, gedurende het zomerseizoen te worden bewoond.
5. Het college heeft het verzoek van [appellant sub 1] ter advisering voorgelegd aan Ten Have Advies v.o.f.
6. [appellant sub 1] heeft college in gebreke gesteld wegens het niet tijdig nemen van een besluit op het verzoek om een tegemoetkoming in planschade.
7. Ten Have heeft in een advies van 10 juli 2015 het college geadviseerd om het verzoek af te wijzen. Volgens Ten Have leidt het nieuwe bestemmingsplan tot beperking van de gebruiks- en bouwmogelijkheden op het eigen perceel. Die beperking komt met name tot uitdrukking in een begrenzing van de maximale bouwhoogte, een beperking van de bouwmogelijkheden op de gronden met de bestemmingen "Erf" en "Tuin" en de totale oppervlakte van de bijgebouwen. Echter, door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan is ook de oppervlakte van het hoofdgebouw verruimd. Verder zijn de gebruiksmogelijkheden van de zomerwoning verruimd. Gelet hierop is, volgens Ten Have, geen waardedaling ontstaan door de wijziging van de mogelijkheden op het eigen perceel. Daarnaast heeft Ten Have vermeld dat in het nieuwe bestemmingsplan de gebruiks- en bouwmogelijkheden op de omliggende percelen zijn beperkt. Deze beperking komt met name tot uitdrukking in een begrenzing van de maximale goot- en bouwhoogte. Ten Have heeft dit indirecte voordeel bepaald op € 50.000,00. Volgens Ten Have is de waarde van de woning daarom op de peildatum per saldo (geen waardedaling door wijzigingen op perceel aanvragers maar wel waardestijging door indirect voordeel) met € 50.000,00 gestegen van € 650.000,00 naar € 700.000,00.
Ten Have heeft, in reactie op hetgeen [appellant sub 1] naar voren heeft gebracht over de directe schade, in haar advies vermeld dat bij het realiseren van een hoofdgebouw met een bouwvolume dat groter is dan de thans op het perceel [locatie] maximaal mogelijke bouwvolume van 1.016 m3 (gebaseerd op onder meer de maximaal toegestane bebouwingsoppervlakte van 132 m2), al sprake is van een zodanige investeringslast, dat de bouwkosten groter zijn dan de opbrengst (het zogenoemde omslagpunt) en deze investering geen doorvertaling meer heeft in een hogere verkoopwaarde. Een redelijk denkend en handelend koper zal daarom geen aanleiding zien om een hogere koopprijs te betalen voor de woning van [appellant sub 1], aldus het advies van Ten Have.
8. Bij het besluit van 23 juli 2015 heeft het college op basis van dit advies het verzoek afgewezen.
9. Bij het besluit van 13 augustus 2015 heeft het college vastgesteld dat € 490,00 aan dwangsommen zijn verbeurd wegens het niet tijdig nemen van een besluit op het verzoek.
10. In bezwaar heeft [appellant sub 1] een contra-expertise van Langhout & Wiarda van 18 september 2015 en een contra-expertise van Leenstra Taxaties van 17 september 2015 overgelegd. Leenstra heeft de planschade getaxeerd op € 400.000,00.
11. Bij het eerste besluit van 23 december 2015 heeft het college het besluit van 23 juli 2015 gehandhaafd. Bij het tweede besluit van 23 december 2015 heeft het college het besluit van 13 augustus 2015 gehandhaafd.
Uitspraak van de rechtbank
12. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college bij het besluit van 13 augustus 2015 met juistheid heeft vastgesteld dat € 490,00 aan dwangsommen is verbeurd wegens het niet tijdig nemen van een besluit op het verzoek om een tegemoetkoming in planschade. Zij heeft daarom het beroep tegen het tweede besluit van 23 december 2015 ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft voorts geoordeeld dat het college het advies van Ten Have niet aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen. Zij heeft daarom het beroep, voor zover gericht tegen het eerste besluit van 23 december 2015, gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en het college opgedragen om een nieuw besluit te nemen op het bezwaar van [appellant sub 1] tegen het besluit van 23 juli 2015 met inachtneming van de uitspraak. De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om de hoogte van de tegemoetkoming zelf vast te stellen op basis van de door [appellant sub 1] overgelegde contra-expertise van Leenstra, omdat deze geen rekening heeft gehouden met de maximale invulling van het oude bestemmingsplan, waarbij moet worden uitgegaan van forse bebouwing op de naburige percelen.
De hoger beroepen
13. Het hoger beroep van het college is gericht tegen de vernietiging van het besluit op bezwaar door de rechtbank. Volgens het college heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat niet mocht worden afgegaan op het advies van Ten Have.
14. Het hoger beroep van [appellant sub 1] is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat € 490,00 aan dwangsommen zijn verbeurd wegens het niet tijdig nemen van een besluit op het verzoek om een tegemoetkoming in planschade. Daarnaast is het hoger beroep gericht tegen de overweging van de rechtbank dat Ten Have kan worden aangemerkt als een deskundige. Ook is het hoger beroep van [appellant sub 1] gericht tegen het oordeel van de rechtbank om niet zelf in de zaak te voorzien op basis van de door [appellant sub 1] ingebrachte contra-expertise van Leenstra. Tot slot is zijn hoger beroep gericht tegen de hoogte van de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling.
Het verslag van de StAB
15. De Afdeling heeft geconstateerd dat er tussen het advies van Ten Have en de rapporten van Langhout & Wiarda en Leenstra grote verschillen bestaan in waardering van de mogelijkheden onder het oude en nieuwe planologische regime. Met het oog op een spoedige en definitieve geschilbeslechting heeft de Afdeling voorafgaand aan de behandeling ter zitting aanleiding gezien om de StAB als deskundige te benoemen. Zij heeft de StAB verzocht om te onderzoeken of [appellant sub 1] ten gevolge van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger positie is komen te verkeren en zo ja, of hij planschade heeft geleden en wat de hoogte daarvan is. Op 20 mei 2019 heeft de StAB verslag uitgebracht.
Beoordeling hoger beroepen
Het hoger beroep van het college
16. Het college betoogt allereerst dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college de door [appellant sub 1] in bezwaar overgelegde contra-expertises van Langhout & Wiarda en Leenstra had moeten voorleggen aan Ten Have. Volgens het college bestond daartoe geen aanleiding, omdat in de contra-expertises niet is uitgegaan van planmaximalisatie.
16.1. Het college heeft in het eerste besluit van 23 december 2015 niet toegelicht waarom de door [appellant sub 1] in bezwaar overgelegde contra-expertises niet zijn voorgelegd aan Ten Have. Ook heeft het college in dit besluit geen reden gegeven waarom de contra-expertises van Langhout & Wiarda en Leenstra niet kunnen worden gevolgd. In het advies van de commissie van advies voor de bezwaarschriften is daarvoor evenmin een reden gegeven. Nu in de contra-expertises van Langhout & Wiarda en Leenstra punten over de planvergelijking naar voren zijn gebracht die aanknopingspunten bieden voor twijfel aan de juistheid van de door Ten Have gemaakte planvergelijking had het college in zijn besluitvorming, zo nodig na raadpleging van Ten Have, op deze punten moeten ingaan. Het enkele feit dat Langhout & Wiarda en Leenstra niet zouden zijn uitgegaan van de planmaximalisatie maakt dit niet anders. Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat geen volledige heroverweging van het besluit van 23 juli 2015 heeft plaatsgevonden.
Het betoog faalt.
17. Het college betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden door [appellant sub 1] niet in de gelegenheid te stellen te reageren op de reactie van Ten Have op de door de StAB in eerdere vergelijkbare planschadezaken uitgebrachte adviezen.
17.1. Uit het eerste besluit van 23 december 2015 noch uit het daaraan ten grondslag liggende advies van de commissie van advies voor de bezwaarschriften kan worden afgeleid dat het college de reactie van Ten Have op de eerdere StAB-adviezen bij zijn besluitvorming heeft betrokken. Hiermee ontbreekt de feitelijke grondslag voor voormeld oordeel van de rechtbank. Hoewel het betoog dus terecht is voorgedragen, volgt uit het oordeel in 16.1 dat het niet kan leiden tot het oordeel dat de rechtbank het eerste besluit van 23 december 2015 ten onrechte heeft vernietigd.
18. Het college betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college niet mocht afgaan op het advies van Ten Have, omdat zij niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom zij aan het wegvallen van de bouwmogelijkheden op de buurpercelen een voordeel heeft toegekend en waarom zij het omslagpunt heeft bepaald bij een bouwvolume van 1.016 m³.
18.1. Ook dit betoog faalt. Ten Have heeft aan het wegvallen van de bebouwingsmogelijkheden op de buurpercelen een voordeel toegekend van € 50.000,00. De rechtbank heeft terecht overwogen dat, gelet op de hoogte van deze waardering, een duidelijke en controleerbare toelichting mag worden verwacht. Deze ontbreekt geheel. Ten Have heeft niet inzichtelijk gemaakt waarom het voordeel op dit bedrag moet worden gewaardeerd.
Daarnaast heeft de rechtbank terecht overwogen dat Ten Have niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij het realiseren van 1.016 m³ al sprake is van een zodanige investeringslast, dat deze investering geen doorvertaling meer heeft in een hogere verkoopwaarde. Anders dan het college betoogt, lag het op de weg van Ten Have om dit punt nader toe te lichten, omdat het van wezenlijk belang is voor het vaststellen van de hoogte van het directe nadeel. De gegevens waarnaar Ten Have verwijst zijn een onvoldoende toelichting, omdat daaruit onvoldoende blijkt waarom het omslagpunt gelijk is aan hetgeen maximaal mag worden gebouwd onder het nieuwe planologische regime.
19. Het college betoogt tot slot evenzeer tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien voor het inschakelen van de StAB. De beslissing om al dan niet met toepassing van artikel 8:47, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) een deskundige te benoemen, is een bevoegdheid van de rechtbank. Het is aan de rechtbank om te bepalen of zij van deze bevoegdheid gebruik maakt en op welke wijze zij dat doet. De omstandigheid dat de rechtbank in de eerdere vergelijkbare planschadezaken uit Bergen (vergelijk de uitspraken van de Afdeling van heden in zaken nrs. 201703495/1/A2, 201703542/1/A2, 201703658/1/A2, 201703674/1/A2 201703750/1/A2, 201703758/1/A2 en 2017038O7/1/A2) wel de StAB heeft ingeschakeld, betekent niet zonder meer dat de rechtbank in deze zaak daartoe ook had moeten beslissen.
20. Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college niet mocht afgaan op het advies van Ten Have.
21. Het hoger beroep van het college is ongegrond.
Het hoger beroep van [appellant sub 1]
-dwangsommen wegens niet tijdig nemen van een besluit op het verzoek
22. [appellant sub 1] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college met juistheid heeft vastgesteld dat er in de periode van 3 juli 2015 tot en met 23 juli 2015 dwangsommen zijn verbeurd tot een bedrag van € 490,00. Hij voert aan dat de rechtbank er ten onrechte vanuit is gegaan dat het college pas op 22 december 2014 opdracht tot advisering aan Ten Have heeft verleend. Deze opdracht is al op 18 november 2014 verstrekt. Gelet hierop is het advies van Ten Have niet tijdig uitgebracht en is de beslistermijn pas verdaagd toen die al was verstreken. Daarnaast voert [appellant sub 1] aan dat de wraking van Ten Have de beslistermijn niet opschort met twee weken. De hoogte van de verbeurde dwangsommen is dan ook te laag vastgesteld, aldus [appellant sub 1].
22.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 20 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3108), bedraagt op grond van het Besluit ruimtelijke ordening en de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Bergen 2008, in zaken als deze de beslistermijn 48 weken, welke termijn met 2 weken wordt verlengd in geval van wraking van de adviseur. Deze termijn kan vervolgens nog met 4 weken worden verdaagd.
22.2. De rechtbank is er terecht vanuit gegaan dat het college pas op 22 december 2014 opdracht tot advisering heeft verleend aan Ten Have, zoals dat is vermeld in het advies van Ten Have. [appellant sub 1] heeft niet aannemelijk gemaakt dat die opdracht al op 18 november 2014 is verstrekt. Gelet hierop is de termijn voor het uitbrengen van advies pas op 22 december 2014 aangevangen. Voorts is van belang dat [appellant sub 1] Ten Have heeft gewraakt en dat Ten Have op grond van artikel 6, zevende lid, van de Procedureverordening de termijn tijdig heeft verlengd en daarvan mededeling heeft gedaan. Gelet hierop heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat er aanleiding is om in dit geval uit te gaan van een totale termijn van 54 weken (48+2+4) waarbinnen op de aanvraag moet worden beslist.
22.3. Het verzoek van [appellant sub 1] is op 27 mei 2014 door het college ontvangen. Uitgaande van voormelde beslistermijn van 54 weken, had het college uiterlijk op 9 juni 2015 een besluit op het verzoek moeten nemen. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de brieven van [appellant sub 1] die dateren van voor die datum, niet als ingebrekestellingen in de zin van artikel 4:17 van Pro de Awb kunnen worden aangemerkt, omdat het college toen nog niet in gebreke was om een besluit te nemen. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de brief van [appellant sub 1] van 18 juni 2015 als een ingebrekestelling kan worden aangemerkt. Ingevolge artikel 4:17 van Pro de Awb is de eerste dag waarover de dwangsom is verschuldigd, de dag waarop twee weken zijn verstreken na de dag waarop de termijn voor het geven van een beschikking is verstreken en het bestuursorgaan van de aanvrager een schriftelijke ingebrekestelling heeft ontvangen. Dit betekent dat in dit geval het college in de periode van 3 juli 2015 tot en met
23 juli 2015 dwangsommen heeft verbeurd tot een bedrag van totaal
€ 490,00 (€ 20,00 per dag). Gelet hierop heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college de verbeurde dwangsommen juist heeft vastgesteld.
Het betoog faalt.
-formele aspecten besluitvorming
23. [appellant sub 1] betoogt tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien voor het oordeel dat Ten Have niet deskundig is en dat het college reeds daarom niet op haar adviezen heeft mogen afgaan. De rechtbank heeft terecht overwogen dat Ten Have als deskundige kan worden beschouwd. De rechtbank heeft vastgesteld dat Ten Have is geregistreerd bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs als Register Taxateur in de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed en in de kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed. Zij heeft voorts terecht overwogen dat het enkele feit dat Ten Have niet is ingeschreven in de kamer Wonen niet betekent dat zij op dat punt niet deskundig is. Vergelijk ook de uitspraak van de Afdeling van 22 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1642. Dat [appellant sub 1] het inhoudelijk niet eens is met de taxatie van Ten Have en dat Ten Have niet altijd wordt gevolgd in haar advisering, rechtvaardigt niet de conclusie dat zij niet als deskundige kan worden aangemerkt.
24. [appellant sub 1] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om de hoogte van de tegemoetkoming zelf vast te stellen op basis van de door [appellant sub 1] overgelegde contra-expertise van Leenstra. Volgens hem kon de rechtbank zonder meer afgaan op de taxatie van Leenstra en moet, nu de taxatie van Leenstra niet wordt betwist, daarop worden afgegaan.
24.1. Ook dit betoog faalt. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de taxatie van Leenstra niet uitgaat van een juiste maximale invulling van de mogelijkheden van de planologische regimes. Dat betekent dat niet kan worden uitgegaan van de uitkomst van de door Leenstra verrichte taxatie, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen.
25. Gelet op het oordeel in 20, behoeft hetgeen [appellant sub 1] heeft aangevoerd tegen het oordeel van de rechtbank over de inhoud van het verslag van Ten Have geen bespreking meer.
-de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling
26. [appellant sub 1] betoogt tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om de door hem gemaakte deskundigenkosten in bezwaar te vergoeden. De rechtbank heeft terecht overwogen dat hij niet in aanmerking komt voor een vergoeding van de deskundigenkosten in bezwaar, omdat het besluit op de aanvraag niet is herroepen.
27. De rechtbank heeft de reiskosten van Wiarda en van Leenstra vergoed, gelijk aan de reiskosten per openbaar vervoer, laagste klasse. Zij heeft daarnaast een vergoeding toegekend voor het bijwonen van de zitting door Wiarda en Leenstra. Niet is gebleken dat deze vergoeding te laag is. [appellant sub 1] heeft geen rapporten van deskundigen in beroep bij de rechtbank ingediend. De Afdeling laat daarom de door de rechtbank uitgesproken vergoeding van de deskundigenkosten in stand.
28. Uit de aangevallen uitspraak blijkt dat de rechtbank de onderhavige zaak tegelijkertijd heeft behandeld met vier andere zaken. Zij heeft één van deze zaken, 17/474, aangemerkt als met de onderhavige zaak samenhangende zaak in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb). Zij heeft 2 punten x € 501,00 per punt toegekend en een factor 1 toegepast en het totaalbedrag (€ 1.002,00) gedeeld door twee zaken, hetgeen neerkomt op € 501,00 per zaak voor de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant sub 1] terecht naar voren gebracht dat de rechtbank zijn zaak en de zaak 17/474 ten onrechte heeft aangemerkt als samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van Pro het Bpb. De zaken zijn weliswaar tegelijkertijd behandeld en de rechtsbijstand is verleend door dezelfde persoon, maar gelet op de significante inhoudelijke onderlinge verschillen zijn de door de gemachtigde verrichte werkzaamheden in de twee zaken niet nagenoeg identiek geweest.
29. Gelet op hetgeen hiervoor in 28 is overwogen, is het hoger beroep van [appellant sub 1] gegrond. Uit het eindoordeel in 47 volgt waartoe dit leidt.
Bespreking van het advies van de StAB
30. Uit het hiervoor overwogene volgt dat de rechtbank het eerste besluit van 23 december 2015 terecht heeft vernietigd. Met het oog op de definitieve geschilbeslechting zal de Afdeling hierna, aan de hand van de door partijen ingebrachte zienswijzen, beoordelen of het verslag van de StAB basis biedt voor een definitieve beslechting van het geschil.
31. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie onder meer de uitspraak van 23 augustus 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2265) is de StAB te beschouwen als een deskundige op het gebied van planschade en mag de rechter dan ook in beginsel op het uitgebrachte verslag afgaan. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
Inhoud advies StAB met taxatie De Boer
32. De StAB heeft een vergelijking gemaakt tussen de mogelijkheden van het oude bestemmingsplan en die van het nieuwe bestemmingsplan. Zij heeft geconcludeerd dat er planologische voor- en nadelen zijn en dat niet op voorhand met zekerheid te stellen is of en in welke mate per saldo een planologische verslechtering is opgetreden, zodat een taxatie nodig is. De StAB heeft vervolgens T. de Boer van Tiede de Boer randstedelijk rentmeester & taxateur verzocht om de waarde van de onroerende zaak van [appellant sub 1] te taxeren.
33. Uit het taxatieverslag blijkt dat De Boer het object [locatie] op 5 april 2019 ter plaatse heeft opgenomen.
34. De Boer heeft in het taxatieverslag toegelicht dat de woning rond de peildatum te koop stond en dat de woning zich in een matige staat bevond. Een redelijk denkend en handelend koper zou echter niet voor de sloop van deze woning kiezen, wegens de relatief recente bouw in combinatie met de kwaliteit van de opstal. Daardoor moet, bij een eventuele sloop, niet alleen rekening worden gehouden met de (eventuele) bouwkosten maar ook met het verlies van de waarde van de opstal.
35. Verder heeft De Boer toegelicht dat het verminderen van de maximale bouwhoogte weliswaar een verslechtering is, maar dat dit een beperkte waardedaling tot gevolg geeft. In de oude planologische situatie kon een woning worden gebouwd met een oppervlakte van maximaal 103,25 m² en was deze oppervlakte al benut. Gelet hierop kon het op grond van het oude bestemmingsplan toegestane bouwvolume alleen worden gerealiseerd door een vierde of vijfde verdieping te bouwen. De bouwkosten om deze extra bouwlagen te realiseren bestaan niet alleen in de daadwerkelijke kosten voor de bouw, maar ook in kosten om de opstal geschikt te maken voor het toevoegen van deze bouwlagen. De Boer heeft, blijkens de in het taxatierapport opgenomen berekening, de waardestijging ten gevolge van de toevoeging van twee verdiepingen aan de woning bepaald op € 260.312,50 en de bouwkosten op € 249.900,00, zodat de waardedaling € 10.412,50 bedraagt.
Bij de waardering van de maximaal planologische invulling, moet volgens De Boer ook rekening worden gehouden met de toename van de bebouwbare oppervlakte van het hoofdgebouw met 27,75 m². Deze waardestijging heeft De Boer berekend op € 23.587,50.
Verder dient, volgens De Boer, rekening te worden gehouden met de afname van een bebouwbaar oppervlakte van de bijgebouwen met 14,70 m². Deze waardedaling heeft De Boer berekend op € 8.820,00. Tot slot dient rekening te worden gehouden met een waardedaling ten gevolge van een afname van het bouwvolume van het zomerhuis, die De Boer heeft bepaald op € 5.000,00.
Daarnaast heeft De Boer in het taxatieverslag vermeld dat in de oude planologische situatie het zomerhuis alleen tijdens de zomermaanden mocht worden gebruikt en dat dit gebruik alleen was toegestaan door bewoners van de woning, waardoor het niet zelfstandig kon worden geëxploiteerd. In de nieuwe planologische situatie mag de recreatiewoning jaarrond worden verhuurd aan derden, waardoor deze woning wel zelfstandig kan worden geëxploiteerd. Dit geeft een waardestijging van het object. De Boer heeft deze berekend op (afgerond) € 93.600,00.
Per saldo komt de waardestijging van de hiervoor genoemde mutaties op eigen perceel neer op (afgerond) € 93.000,00, namelijk (- € 10.412,50 + € 23.587,50 - € 8.820,00 - € 5.000,00 + € 93.600,00).
36. De Boer is, in navolging van de door de StAB gemaakte planvergelijking, ervan uit gegaan dat het object in de oude planologische situatie kon worden omringd door bebouwing met een hoogte van 15 m en dat in de nieuwe planologische situatie dit niet meer mogelijk is. Hij heeft dit indirecte voordeel getaxeerd op € 75.000,00.
37. De Boer heeft, mede aan de hand van vier referenties, de waarde van de woning voor de planologische mutatie getaxeerd op € 850.000,00. De waarde na de planologische mutatie heeft De Boer getaxeerd op € 1.018.000,00, namelijk € 850.000,00 + € 93.000,00 + € 75.000,00.
Zienswijzen partijen
38. [appellant sub 1] heeft, mede onder verwijzing naar nadere rapportages van Langhout & Wiarda en Leenstra, naar voren gebracht dat niet kan worden afgegaan op de adviezen van de StAB. Hij voert aan dat de StAB een onjuiste planvergelijking heeft gemaakt. Volgens hem kan al hierom niet worden afgegaan op de taxatie van De Boer. Daarnaast heeft [appellant sub 1] naar voren gebracht dat ook om andere redenen niet kan worden afgegaan op de taxatie van De Boer. De taxaties van De Boer zijn volgens [appellant sub 1] niet consistent en niet gebaseerd op zorgvuldig en volledig onderzoek. De taxaties bevatten vele fouten en onwaarheden en zijn niet controleerbaar gemaakt. De Boer heeft, in navolging van de door de StAB gemaakte planvergelijking, ten onrechte een voordeel van € 75.000,00 toegekend aan het indirecte voordeel dat ziet op het vervallen van de bouwmogelijkheden op de omringende percelen, aldus [appellant sub 1].
39. Het college heeft, mede onder verwijzing naar een nader advies van Ten Have van 13 juni 2019, naar voren gebracht dat De Boer het voordeel wegens het wegvallen van de grote bouwmogelijkheden op de omliggende percelen op een te laag bedrag heeft getaxeerd.
Bespreking zienswijzen
40. Anders dan [appellant sub 1] stelt, leidt de omstandigheid dat de StAB tot andere conclusies is gekomen dan [appellant sub 1] en de door hem ingeschakelde deskundigen, niet tot een ander oordeel over de deskundigheid van de StAB dan hiervoor in 31 is gegeven. De omstandigheid dat de StAB in deze zaak een andere taxateur heeft ingeschakeld dan in de eerdere vergelijkbare zaken, leidt evenmin tot een ander oordeel.
-planvergelijking
41. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de StAB op zorgvuldige wijze verslag gedaan van de door haar gemaakte planvergelijking. Uit het verslag van de StAB blijkt dat zij, anders dan [appellant sub 1] kennelijk heeft verondersteld, rekening heeft gehouden met de mogelijkheid om bijgebouwen te bouwen in de nieuwe planologische situatie op de naburige percelen met een bouwhoogte van 5 m, zodat nagenoeg aaneengesloten bebouwing mogelijk is. [appellant sub 1] heeft evenwel terecht naar voren gebracht dat de StAB in haar verslag ten onrechte heeft vermeld dat in de oude planologische situatie, op een afstand van 2 m tot het object, woonbebouwing van 15 m hoogte kon worden opgericht en dat het verkleinen van die bouwmassa als een groot planologisch voordeel moet worden aangemerkt. Deze conclusie van de StAB kan niet worden gevolgd, omdat ook op de omliggende percelen in de oude planologische situatie hoofdgebouwen alleen binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken mochten worden opgericht, zoals de StAB ter zitting ook heeft toegegeven.
- taxatie
42. De Afdeling stelt voorop dat de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar dat bij die waardering ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen (vergelijk 8.11 van de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582).
43. Naar het oordeel van de Afdeling heeft De Boer op zorgvuldige wijze verslag gedaan van zijn taxatie. Van onvolledigheid en oncontroleerbaarheid van de taxatie, zoals [appellant sub 1] naar voren brengt, is niet gebleken. De Boer heeft inzichtelijk gemaakt op welke feiten hij zijn taxatie heeft gebaseerd. Verder heeft De Boer, mede gelet op het hiervoor overwogene in 34 tot en met 36, zijn conclusies over de door hem gebruikte methode en de door hem gehanteerde werkwijze uitgebreid toegelicht.
44. Hetgeen [appellant sub 1] voor het overige naar voren heeft gebracht over het taxatieverslag biedt onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat het verslag zodanige gebreken bevat, dat niet mag worden afgegaan op dit rapport. Daartoe wordt als volgt overwogen.
45. Blijkens het taxatierapport van De Boer bestaat het verschil tussen de nieuwe en de oude planologische situatie uit de waardestijging ten gevolge van de mutaties op het eigen perceel (afgerond € 93.000,00) en uit de waardestijging ten gevolge van het wegvallen van de bouwmogelijkheden op omringende percelen (€ 75.000,00).
[appellant sub 1] heeft terecht naar voren gebracht dat De Boer ten onrechte het wegvallen van de bouwmogelijkheden op de omringende percelen heeft getaxeerd op € 75.000,00. Dat betekent echter niet dat de conclusie van de StAB, dat er geen sprake is van waardevermindering, niet kan worden gevolgd. Uit de taxatie van De Boer blijkt immers dat ook ingeval het indirecte voordeel van € 75.000,00 wordt weggedacht, het object door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan nog steeds met € 93.000,00 in waarde is gestegen, ten gevolge van mutaties op het eigen perceel.
[appellant sub 1] heeft met de rapporten van Leenstra het tegendeel niet aannemelijk gemaakt. Hij heeft de toelichting van De Boer, hiervoor weergegeven in 35, als zodanig niet bestreden. Uit de rapporten van Leenstra blijkt dat hij, door toepassing van een andere taxatiemethode, de planschade heeft vastgesteld op ongeveer € 270.000,00. Leenstra gaat uit van de grondwaarde, gebaseerd op grondstaffels en gebaseerd op verkoopprijzen over een bepaalde periode, vermeerderd met de door hem berekende waarde van de bebouwing. Leenstra heeft niet toegelicht waarom volgens hem deze wijze van waardebepaling in dit geval aangewezen is. Deze waardebepaling door Leenstra biedt dan ook geen aanknopingspunt voor het oordeel dat de waardebepaling van de voor- en nadelen door De Boer onjuist is geweest. Verder neemt de Afdeling in aanmerking dat in het onderhavige geval de oppervlakte van het hoofdgebouw juist is toegenomen, dat de afname van het bouwvolume een relatief geringe waardedaling tot gevolg heeft en dat de gebruiksmogelijkheden die zien op het zomerhuis in positieve zin zijn gewijzigd. Het komt de Afdeling onaannemelijk voor dat in zo’n situatie planschade is geleden en dat die moet worden bepaald op maar liefst € 270.000,00.
Nu de conclusie van De Boer, dat het object per saldo in waarde is gestegen, kan worden gevolgd, wordt niet toegekomen aan hetgeen [appellant sub 1] heeft aangevoerd over de door De Boer gebruikte referentiewoningen in relatie tot de taxatie van de waarde van het object in de oude planologische situatie.
46. Gelet op het voorgaande legt de Afdeling het verslag van de StAB aan haar oordeelsvorming ten grondslag en volgt zij de conclusie van de StAB, dat er geen sprake is van een waardevermindering.
Eindoordeel en slotoverwegingen
47. Gelet op het voorgaande ziet de Afdeling aanleiding om de aangevallen uitspraak te vernietigen, voor zover daarbij het college is opgedragen om een nieuw besluit op bezwaar te nemen met inachtneming van de uitspraak van de rechtbank. De Afdeling zal bepalen dat de rechtsgevolgen van het door de rechtbank vernietigde eerste besluit op bezwaar van 23 december 2015 geheel in stand blijven. De aangevallen uitspraak wordt, gelet op het oordeel in 28, verder vernietigd, voor zover de rechtbank de veroordeling van het college tot vergoeding van de in beroep door [appellant sub 1] gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft vastgesteld op € 501,00. De Afdeling zal, doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, de hoogte van de in beroep bij de rechtbank gemaakte kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (ex nunc) vaststellen op 2 punten x € 512,00 = € 1.024,00 en het college veroordelen tot vergoeding daarvan. De aangevallen uitspraak wordt voor het overige bevestigd.
48. Het college dient op na te volgen wijze in de proceskosten in hoger beroep te worden veroordeeld. De Afdeling begroot deze kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand op € 2.048,00 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het indienen van een schriftelijke uiteenzetting, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze op concept-vragen aan een deskundige en 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na verslag deskundigenonderzoek x € 512,00 per punt).
De reiskosten van de gemachtigde van [appellant sub 1] komen niet afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking, aangezien deze kosten worden geacht te zijn verdisconteerd in voormelde vergoeding.
Over de door [appellant sub 1] in hoger beroep opgevoerde deskundigenkosten wordt het volgende overwogen.
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (vergelijk 6.5 van eerder vermelde overzichtsuitspraak) komen de kosten van een deskundige op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. De kosten van het rapport van Langhout & Wiarda van 12 juni 2019 komen voor vergoeding in aanmerking omdat dit rapport is opgesteld in reactie op het advies van de StAB. Het gaat om één rapport voor alle zaken, hiervoor genoemd in het procesverloop, waarin de Afdeling de StAB heeft benoemd als deskundige. Uit de factuur van Langhout & Wiarda van 13 juni 2019 kan worden afgeleid dat tien uren zijn besteed aan het opstellen van het advies en dat zij een uurtarief van € 126,47 exclusief BTW hebben gehanteerd, in totaal een bedrag van € 1.530,29 inclusief BTW. De Afdeling acht de hoogte van deze kosten redelijk. Aangezien Langhout & Wiarda één rapport hebben opgesteld voor alle zaken, deelt de Afdeling het bedrag van € 1.530,29 door het aantal zaken waarin de StAB is benoemd. Dat zijn 19 zaken. De vergoeding komt daarom neer op € 80,54 (inclusief BTW).
Daarnaast komen de kosten van het rapport van Leenstra van 13 juni 2019 voor vergoeding in aanmerking omdat [appellant sub 1] dit rapport heeft laten opstellen in reactie op het advies van de StAB, om aan te tonen dat de door De Boer namens de StAB verrichte taxatie onjuist is. Dit rapport ziet specifiek op deze zaak. Uit de factuur van Leenstra van 13 juni 2019 kan worden afgeleid dat per zaak acht uren zijn besteed aan het opstellen van het advies, tegen een uurtarief van € 121,95 (exclusief BTW). De Afdeling acht dit aantal uren, gelet op de inhoud van het rapport, in de onderhavige zaak niet redelijk. Zij stelt de vergoeding in het onderhavige geval, uitgaande van het door Leenstra gehanteerde uurtarief, vast op vier uren x € 121,95 = € 487,80, te verhogen met 21% BTW = € 590,24.
[appellant sub 1] heeft verder verzocht om een vergoeding van de reiskosten van Langhout & Wiarda en van Leenstra. Ook deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking. De Afdeling stelt, uitgaande van drie zittingsdagen en op basis van reizen per openbaar vervoer, tweede klasse, de totale hoogte van de reiskosten vast op € 306,00. Dat komt per zaak neer op € 15,95. [appellant sub 1] heeft ook verzocht om een vergoeding in verband met het bijwonen van de zittingen door Langhout & Wiarda en Leenstra. Uit de door hem ter zitting overgelegde nota blijkt dat hij heeft verzocht om de vergoeding van één uur per deskundige per zaak, met een uurtarief van € 126,47 exclusief BTW, ongeacht de zittingsduur. Uitgaande van dit verzoek, stelt de Afdeling de hoogte van de vergoeding in verband met het bijwonen van de zitting door de deskundigen per zaak vast op (2 x € 126,47 + 21% BTW =) € 306,06 (inclusief BTW).
De totale vergoeding voor de deskundigen in deze zaak komt derhalve neer op € 80,54 + € 590,24+ € 15,95+ € 306,06 = € 992,79.
49. Uit 47 volgt dat het college de in beroep gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, die de Afdeling heeft vastgesteld op € 1.024,00, dient te betalen aan [appellant sub 1]. Indien het college het door de rechtbank vastgestelde bedrag aan kosten voor rechtsbijstand al heeft vergoed, kan het college volstaan met het betalen van een aanvullende vergoeding van € 523,00 aan [appellant sub 1]. Omdat de Afdeling de uitspraak van de rechtbank voor het overige heeft bevestigd, volgt uit 27 dat het college evenzeer de in beroep gemaakte deskundigenkosten (reiskosten, kosten bijwonen zitting door de deskundigen en kosten contra-expertises) dient te vergoeden, voor zover het college dit nog niet heeft gedaan.
Daarnaast dient het college € 2.048,00 aan [appellant sub 1] te betalen voor de in hoger beroep gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voorts dient, gelet op het hiervoor in 48 overwogene, het college aan [appellant sub 1] te betalen de in hoger beroep gemaakte deskundigenkosten, die de Afdeling heeft vastgesteld op € 992,79. De totale proceskosten in hoger beroep komen derhalve neer op € 2.048,00+€ 992,79 = € 3.040,79.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Bergen ongegrond;
II. verklaart het hoger beroep van [appellant sub 1A], [appellant sub 1B] en [appellant sub 1C] gegrond;
III. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 1 juni 2018 in zaak nr. 16/85, voor zover de rechtbank het college heeft opgedragen om een nieuw besluit op bezwaar tegen het besluit van 23 juli 2015 te nemen met inachtneming van de uitspraak van de rechtbank, en voor zover de rechtbank de veroordeling van het college tot vergoeding van de in beroep door [appellant sub 1A], [appellant sub 1B] en [appellant sub 1C] voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft vastgesteld op € 501,00;
IV. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Bergen tot vergoeding van bij [appellant sub 1A], [appellant sub 1B] en [appellant sub 1C] in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank opgekomen kosten van € 1.024,00 (zegge: duizendvierentwintig euro) voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan een van hen het college aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan;
V. bevestigt de aangevallen uitspraak voor het overige;
VI. bepaalt dat de rechtsgevolgen van het door de rechtbank vernietigde besluit van 23 december 2015, kenmerk 15uit08765, geheel in stand blijven;
VII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Bergen tot vergoeding van bij [appellant sub 1A], [appellant sub 1B] en [appellant sub 1C] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 3.040,79 (zegge: drieduizendveertig euro en negenenzeventig cent), waarvan € 2.048,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan een van hen het college aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan;
VIII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Bergen aan [appellant sub 1A], [appellant sub 1B] en [appellant sub 1C] het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 253,00 (zegge: tweehonderddrieënvijftig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan een van hen het college aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan;
IX. bepaalt dat van het college van burgemeester en wethouders van Bergen een bedrag van € 508,00 (zegge: vijfhonderdacht euro) aan griffierecht wordt geheven.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. F. Nales, griffier.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Nales
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 18 december 2019
680.