Uitspraak
201805428/1/A2.
Datum uitspraak: 18 december 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Bergen (NH),
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 1 juni 2018 in zaak nr. 15/5545 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Bergen (NH).
Procesverloop
Bij besluit van 2 juli 2015 heeft het college het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 23 december 2015 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 1 juni 2018 heeft de rechtbank, voor zover hier van belang, het daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven en voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld.
[appellant] heeft een zienswijze ingediend.
[appellant] en het college hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) als deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek.
De StAB heeft bij brief van 20 mei 2019 verslag van het onderzoek uitgebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van de gelegenheid om op dat verslag te reageren.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting, gevoegd met zaken nrs. 201805427/1/A2, 201805656/1/A2, 201805447/1/A2, 201805623/1/A2, 201805618/1/A2, 201805723/1/A2, 201805416/1/A2, 201805442/1/A2, 201805422/1/A2, 201805423/1/A2, 201805437/1/A2, 201805740/1/A2, 201805443/1/A2, 201805439/1/A2, 201805657/1/A2, 201805670/1/A2, 201805671/1/A2, 201805620/1/A2, 201805414/1/A2, 201805707/1/A2 en 201805645/1/A2, behandeld op 4, 5 en 8 juli 2019, waar [appellant], vertegenwoordigd door [gemachtigde], vergezeld van [gemachtigden], en het college, vertegenwoordigd door mr. W. de Vis, advocaat te Alkmaar, en mr. P.J.M. Hink, vergezeld van mr. T. ten Have, zijn verschenen. Ook is daar verschenen de StAB, vertegenwoordigd door P.A.H.M. Willems, dr. J.F. Voerman en mr. R. Veenhof, vergezeld van taxateur T. de Boer.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant] is eigenaar van het perceel en de daarop gelegen woning aan de [locatie] in Bergen. Het perceel grenst aan de zuidzijde aan de Eeuwigelaan en aan de oostzijde aan het Jachtpad.
2. [appellant] heeft bij brief van 21 mei 2014 een verzoek om een tegemoetkoming in planschade ingediend bij het college. [appellant] heeft gesteld planschade te lijden als gevolg van het op 12 juni 2009 in werking getreden bestemmingsplan "Bergen, Dorpskern Zuid" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Volgens hem bedraagt de planschade € 1.246.000,00.
3. In het nieuwe bestemmingsplan zijn aan het perceel van [appellant] onder meer de bestemming "Wonen-Westdorp (W-WD)" en de aanduiding "natuur en landschapswaarden (nlw)" toegekend. Deze gronden zijn bestemd voor onder meer wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan huis gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Hoofdgebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak. Er mag één woning worden gebouwd per bouwvlak. Dit hoofdgebouw mag een maximale inhoud hebben van 2.200 m3 (na het verlenen van een binnenplanse ontheffing een maximale inhoud van 2.420 m3) en een bouwhoogte van maximaal 10 m (na het verlenen van een binnenplanse ontheffing een bouwhoogte van maximaal 11 m). In totaal mag niet meer dan 35% van het bouwperceel worden bebouwd met gebouwen en overkappingen. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag ten hoogste 75 m² bedragen.
4. Voorheen gold het "Uitbreidingsplan gemeente Bergen N.H. 1937" (hierna: het Uitbreidingsplan) op grond waarvan het perceel van [appellant] de bestemming "Villa’s en Landhuizen" had. Gronden met deze bestemming waren uitsluitend aangewezen voor bebouwing met villa’s of landhuizen. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de planvoorschriften diende het hoofdgebouw een inhoud te hebben van minimaal 550 m³. Op grond van de plankaart, gelezen in samenhang met artikel 16 van Pro de planvoorschriften, diende voor de gronden evenwijdig aan de Eeuwigelaan per woning een minimum terreinbreedte van 35 m, gemeten in de rooilijn die op de plankaart is opgenomen, in acht te worden genomen. Aan het Jachtpad gold een minimum terreinbreedte van 100 m. Verder gold aan de zijde van de Eeuwigelaan een verhouding van open terrein tot bebouwing van 1:1 en aan het Jachtpad van 3:1. In het Uitbreidingsplan waren geen voorschriften over de maximale hoogte van bouwwerken opgenomen. De gemeentelijke bouwverordening, die op de peildatum gold, had op dit punt aanvullende werking. Op grond van artikel 2.5.24 van de bouwverordening gold een bouwhoogte van maximaal 15 m.
5. Het college heeft het verzoek van [appellant] ter advisering voorgelegd aan Ten Have Advies v.o.f. In een advies van 19 juni 2015 heeft Ten Have het college geadviseerd het verzoek af te wijzen. Volgens Ten Have was er onder het Uitbreidingsplan op het eigen perceel geen uitbreiding van de bebouwing mogelijk, omdat het hoekperceel niet voldeed aan de minimum terreinbreedte langs de Eeuwigelaan en het Jachtpad. Het nieuwe bestemmingsplan voorziet wel in uitbreidingsmogelijkheden van de bebouwing op het eigen perceel. Daarnaast zijn in het nieuwe plan de zeer ruime bouwmogelijkheden op de naastgelegen percelen fors beperkt.
Ten Have heeft geconcludeerd dat het nieuwe bestemmingsplan voor [appellant] tot een evident planologisch voordeliger situatie leidt. Zij heeft daarom geen taxatie verricht.
Bij het besluit van 2 juli 2015 heeft het college op basis van dit advies het verzoek afgewezen.
6. In bezwaar heeft [appellant] een contra-expertise van Langhout & Wiarda van 7 augustus 2015 en een contra-expertise van Leenstra Taxaties van dezelfde datum overgelegd. Leenstra heeft de planschade getaxeerd op € 378.000,00. In een aanvullend taxatierapport van 11 augustus 2015 heeft Leenstra, uitgaande van de splitsing van het perceel in twee kavels in de oude planologische situatie, de planschade getaxeerd op € 1.350.000,00.
7. Bij het besluit van 23 december 2015 heeft het college het besluit van 2 juli 2015 gehandhaafd.
Uitspraak rechtbank
8. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college de door [appellant] in bezwaar overgelegde contra-expertises had moeten voorleggen aan Ten Have. Ook had het college de inhoud van de contra-expertises moeten betrekken in zijn besluitvorming. Tot slot had [appellant] in het kader van hoor en wederhoor de gelegenheid moeten krijgen om te reageren op de reactie van Ten Have op de eerdere, in vergelijkbare zaken uitgebrachte adviezen van de StAB. Nu [appellant] in beroep alsnog heeft kunnen reageren op de contra-expertises en de reactie van Ten Have op de eerdere StAB-adviezen, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat hij door voormelde gebreken niet is benadeeld en bestaat er aanleiding om die gebreken met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) te passeren.
De rechtbank heeft voorts overwogen dat Ten Have bij de planvergelijking er ten onrechte van uitgegaan is dat op gronden met de bestemming "Villa’s en Landhuizen" geen bijgebouwen waren toegestaan. De rechtbank is [appellant] en zijn deskundigen niet gevolgd in hun conclusie dat het nieuwe bestemmingsplan leidt tot aantasting van de omgevingskarakteristiek. Zij heeft verder overwogen dat splitsing van het perceel niet kan afdoen aan de kwalificatie van het perceel als hoekterrein. Ten Have heeft terecht geconcludeerd dat met de aanwezige bebouwing niet werd voldaan aan de minimum terreinbreedte langs het Jachtpad en dat daarom onder de werking van het Uitbreidingsplan geen mogelijkheden voor uitbreiding van de woning bestonden. Aldus is naar het oordeel van de rechtbank sprake van een planologisch voordeel, omdat op grond van het nieuwe bestemmingsplan uitbreiding van de woning wel mogelijk is. Ook kan de rechtbank Ten Have volgen in haar redenering dat er eveneens een planologisch voordeel is door het wegvallen van forse bouwmogelijkheden op de buurpercelen. Gelet op het evidente planologische voordeel, is de rechtbank Ten Have ook gevolgd in haar conclusie dat de vastgestelde planologische nadelen van een dusdanig geringe betekenis zijn dat - de planologische voordelen in aanmerking genomen - niet aannemelijk is dat dit per saldo leidt tot planschade. Ten Have heeft daarom een taxatie achterwege mogen laten.
De rechtbank heeft geoordeeld dat het college het advies van Ten Have aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen. Zij heeft daarom het beroep tegen het besluit van 23 december 2015 ongegrond verklaard. De rechtbank heeft in de toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb aanleiding gezien te bepalen dat het college de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, de kosten van deskundigen en het griffierecht vergoedt.
Het hoger beroep
9. Het hoger beroep van [appellant] is gericht tegen het oordeel van de rechtbank over de door Ten Have verrichte planvergelijking en het oordeel dat het college het advies van Ten Have aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen. Daarnaast is het hoger beroep van [appellant] gericht tegen de overweging van de rechtbank dat Ten Have kan worden aangemerkt als een deskundige. Tot slot is zijn hoger beroep gericht tegen de hoogte van de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling.
Het verslag van de StAB
10. De Afdeling heeft geconstateerd dat er tussen het advies van Ten Have en de rapporten van Langhout & Wiarda en Leenstra grote verschillen bestaan in waardering van de mogelijkheden onder het oude en nieuwe planologische regime. Met het oog op een spoedige en definitieve geschilbeslechting heeft de Afdeling voorafgaand aan de behandeling ter zitting aanleiding gezien om de StAB als deskundige te benoemen. Zij heeft de StAB verzocht om te onderzoeken of [appellant] ten gevolge van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger positie is komen te verkeren en zo ja, of hij planschade heeft geleden en wat de hoogte daarvan is. Op 20 mei 2019 heeft de StAB verslag uitgebracht.
Beoordeling hoger beroep [appellant]
-deskundigheid
11. [appellant] betoogt tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien voor het oordeel dat Ten Have niet deskundig is en het college al daarom niet op haar adviezen heeft mogen afgaan. De rechtbank heeft terecht overwogen dat Ten Have als deskundige kan worden beschouwd. De rechtbank heeft vastgesteld dat Ten Have is geregistreerd bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs als Register Taxateur in de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed en in de kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed. Zij heeft voorts terecht overwogen dat het enkele feit dat Ten Have niet is ingeschreven in de kamer Wonen niet betekent dat zij op dat punt niet deskundig is. Vergelijk ook de uitspraak van de Afdeling van 22 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1642. Dat [appellant] het inhoudelijk niet eens is met de taxatie van Ten Have en dat Ten Have niet altijd wordt gevolgd in haar advisering, rechtvaardigt niet de conclusie dat zij niet als deskundige kan worden aangemerkt.
-planvergelijking: splitsing perceel
12. Niet is in geschil dat het perceel van [appellant] een hoekterrein is als bedoeld in het Uitbreidingsplan, omdat het aan twee zijden aan een weg is gelegen. Het geschil betreft de vraag of in de oude planologische situatie splitsing van het perceel in twee percelen kon leiden tot meer bouwmogelijkheden.
13. De rechtbank heeft geoordeeld dat splitsing van het perceel, zoals Leenstra in zijn aanvullend rapport heeft onderzocht, niet kan afdoen aan de kwalificatie van het perceel als hoekterrein. De rechtbank heeft daartoe overwogen dat Leenstra eraan voorbijgaat dat de planvoorschriften over de minimum terreinbreedte niet het perceel als uitgangspunt nemen, maar het terrein. Bij splitsing van het perceel, in welke vorm dan ook, is ter plaatse nog steeds sprake van een terrein dat is gelegen aan twee wegen en moet het terrein daarom worden aangemerkt als een hoekterrein. De rechtbank heeft overwogen dat deze uitleg past bij de bedoeling van de planwetgever destijds om verdichting van het gebied te voorkomen. Deze bedoeling zou worden doorkruist als door splitsing meer bebouwing mogelijk wordt. De rechtbank heeft geoordeeld dat, nu sprake is van een hoekterrein, Ten Have in haar advisering terecht heeft vastgesteld dat met de aanwezige bebouwing niet werd voldaan aan de minimum terreinbreedte langs het Jachtpad en dat daarom onder het Uitbreidingsplan geen mogelijkheden bestonden voor uitbreiding van de woning. Omdat het nieuwe bestemmingsplan die mogelijkheden wel bevat, is naar het oordeel van de rechtbank sprake van een planologisch voordeel.
14. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte tot dit oordeel is gekomen. Hij voert aan dat de rechtbank de voorschriften van het Uitbreidingsplan onjuist heeft uitgelegd. Volgens [appellant] kon het perceel worden gesplitst in twee percelen die daardoor geen hoekterrein meer waren. In dat geval was artikel 17 van Pro de planvoorschriften niet meer van toepassing. Gelet hierop waren er wel degelijk bouwmogelijkheden in de oude planologische situatie en is Ten Have dus van een onjuiste maximale invulling van de oude planologische mogelijkheden uitgegaan. [appellant] verwijst naar het aanvullend rapport van Leenstra van 11 augustus 2015 waarin een splitsingsvariant is beschreven die inhoudt dat aan de zijde van de Eeuwigelaan, grenzend aan het buurperceel Eeuwigelaan 44, een alleen aan de Eeuwigelaan grenzend perceel van ongeveer 1.717 m2 wordt gecreëerd. Hierop is de bestaande woning gelegen. Dit zuidelijke perceel heeft een zijarm die over de rooilijn is gelegen waardoor de totale breedte op de rooilijn 41,25 m is. Het resterende deel van de gronden vormt het noordelijke perceel van ongeveer 3.000 m2, dat alleen is gelegen aan het Jachtpad. Daartoe wordt een smal strookje grond naast het zuidelijke perceel langs de Eeuwigelaan verkocht. Het noordelijke perceel is aldus gelegen achter en gedeeltelijk naast het zuidelijke perceel. Het gedeelte naast het zuidelijke perceel wordt gedeeltelijk onderbroken door een smalle strook van het zuidelijke perceel (de zijarm). Beide kavels voldeden aan de voor hun wegzijde geldende minimum terreinbreedte en verhouding open terrein tot bebouwing waardoor er bouwmogelijkheden waren, aldus [appellant].
14.1. De van belang zijnde voorschriften van het Uitbreidingsplan luiden als volgt:
Artikel 16: Onder Pro terreinbreedte wordt verstaan: de minimum terreinbreedte, in de rooilijn gemeten, die per gebouw en per woning aanwezig moet zijn. Bijgebouwen worden in deze beschouwd als één geheel met het hoofdgebouw.
Artikel 17: Hoekterreinen Pro en terreinen welke met meer dan één zijde aan een weg zijn gelegen, moeten langs alle aanliggende wegen aan de voor deze wegen voorgeschreven minimum terreinbreedte voldoen. Langs één van de wegen komt het terrein dat buiten de rooilijn is gelegen niet voor de terreinbreedte-meting in aanmerking.
Artikel 21: Onder Pro verhouding van open terrein tot bebouwing wordt verstaan de verhouding van de vereiste breedte van de onbebouwde strook of gezamenlijke stroken grond ter zijde van de bebouwing, tot de breedte van de bebouwing ter plaatse. De breedte van onbebouwd en bebouwd terrein wordt gemeten in de rooilijn. Voor deze meting worden de meest zijwaarts gelegen delen van een gebouw loodrecht op de rooilijn geprojecteerd.
Artikel 22: Hoekterreinen Pro en terreinen welke met meer dan één zijde aan een weg zijn gelegen, moeten langs alle aanliggende wegen aan de voor deze wegen vereiste onbebouwde terreinbreedte voldoen. Langs één van de wegen komt het terrein dat buiten de rooilijn is gelegen, niet voor de breedtemeting van het onbebouwde terrein in aanmerking.
14.2. Voor de beoordeling van de gevolgen van splitsing van het perceel voor de maximale bouwmogelijkheden in de oude planologische situatie is van belang dat het Uitbreidingsplan geen definitie van het begrip terrein bevat. De in 14.1 vermelde planvoorschriften bevatten bebouwingsvoorschriften voor terreinen. Uit die voorschriften kan niet worden afgeleid dat een terrein een zelfstandige betekenis heeft naast een perceel dan wel percelen. De Afdeling heeft eerder in een bouwzaak waarin die voorschriften aan de orde waren, overwogen dat onder terrein moet worden begrepen de gronden waarover een aanvrager om een bouwvergunning beschikt (uitspraak van 30 maart 2005, ECLI:NL:RVS:2005:AT2783). Uit die uitspraak volgt dat indien de gronden kadastraal zijn gesplitst, het afgesplitst perceel moet voldoen aan de minimum terreinbreedte. Dit betekent dat splitsing van een hoekterrein in twee percelen die beide vervolgens geen hoekterrein zijn, ertoe leidt dat niet meer aan twee wegzijden maar alleen nog aan de wegzijde waaraan het afgesplitste perceel is gelegen, moet worden voldaan aan de vereiste minimum terreinbreedte. Anders dan de rechtbank heeft overwogen, kan splitsing van een perceel er dus toe leiden dat geen sprake meer is van een hoekterrein in de zin van artikel 17 van Pro de planvoorschriften. Gelet op het voorgaande heeft de splitsing van het perceel van [appellant] in twee percelen die beide geen hoekterrein zijn tot gevolg dat artikel 17 van Pro de planvoorschriften niet meer van toepassing is. De bedoeling van de planwetgever om met de minimum terreinbreedte verdichting van het gebied te voorkomen, is daarmee niet in geding. Op het afgesplitste perceel is immers alleen bebouwing mogelijk, indien is voldaan aan de op grond van de artikelen 16 en 21 van de planvoorschriften, gelezen in samenhang met de plankaart, voor dat perceel geldende minimum terreinbreedte en verhouding open terrein tot bebouwing.
Het betoog van [appellant] slaagt in zoverre.
14.3. De StAB heeft in het verslag van 20 mei 2019 over de maximale invulling van de oude planologische bouwmogelijkheden op het perceel van [appellant] het volgende vermeld. Uit de plankaart van het Uitbreidingsplan volgt dat langs de zijde van de Eeuwigelaan een minimale terreinbreedte van 35 m gold en langs het Jachtpad een minimum terreinbreedte van 100 m. De voorgevelrooilijn langs de Eeuwigelaan ligt op 20 m ten noorden van de zuidelijke perceelsgrens. De voorgevelrooilijn langs het Jachtpad ligt op 15 m ten westen van de oostelijke perceelsgrens. De breedte van het perceel in de rooilijn gemeten langs de Eeuwigelaan is 45 m en langs het Jachtpad 105 m. Gelet op artikel 17 van Pro de planvoorschriften werd of aan het Jachtpad (105 m - 20 m = 85 m) of aan de Eeuwigelaan (45 m - 15 m = 30 m) niet voldaan aan de minimumterreinbreedte om te mogen bouwen. De StAB heeft op grond hiervan geconcludeerd dat op het hoekterrein niet mocht worden gebouwd. Voor de bestaande woning is echter wel een bouwvergunning verleend, zodat die woning de maximaal mogelijke invulling was op de peildatum. Dat geldt ook voor het vergunde, maar niet gerealiseerde zwembad.
Voorts is de StAB ingegaan op de door Leenstra beschreven splitsingsvariant en heeft daarover het volgende vermeld. In die splitsingsvariant wordt de rooilijn langs het Jachtpad onderbroken, maar het Uitbreidingsplan vereist niet dat een rooilijn ononderbroken dient te zijn. Omdat gezien de lengte van het perceel van 105 m aan de vereiste minimum terreinbreedte langs het Jachtpad kon worden voldaan, ook als de breedte in de rooilijn 5 m minder was, zou bij splitsing een bouwmogelijkheid langs de Eeuwigelaan en een bouwmogelijkheid langs het Jachtpad ontstaan. Met een terreinbreedte van 100 m mocht dus in beginsel ongeveer 33,3 m breed worden gebouwd tot een diepte van 30 m. De StAB heeft de splitsingsvariant van Leenstra nader uitgewerkt in het geval van sloop van de bestaande woning en nieuwbouw op twee percelen. Dit heeft voor de planvergelijking geresulteerd in vier scenario’s voor de maximale invulling in de oude planologische situatie: maximale invulling van het perceel na sloop van de bestaande bebouwing, zonder splitsing (een nieuwbouw woning) en met splitsing (twee nieuwbouw woningen), en maximale uitbreiding van de bestaande bebouwing, zonder splitsing en met splitsing (een nieuwbouw woning).
De StAB heeft op basis van een overzicht van alle nadelen en voordelen geconcludeerd dat niet op voorhand met zekerheid is te stellen of en in welke mate er per saldo sprake is van een planologische verslechtering. Om die reden dient een taxatie plaats te vinden van de onroerende zaak in de oude en nieuwe planologische situatie. Daarbij dient te worden vastgesteld aan welk scenario de onroerende zaak onder beide regimes de hoogste waarde ontleende dan wel ontleent: handhaving van de bestaande bebouwing met uitbreiding of sloop van de bestaande bebouwing met nieuwbouw. Ook is een tussenvorm denkbaar met gedeeltelijke sloop en nieuwbouw, aldus de StAB.
14.4. Naar het oordeel van de Afdeling is het StAB-verslag over de maximale invulling van de bebouwingsmogelijkheden op het perceel van [appellant] in de oude planologische situatie zorgvuldig tot stand gekomen. Voorts heeft de StAB voldoende inzichtelijk gemaakt dat in geval van splitsing van het perceel van [appellant] in twee percelen die geen hoekterreinen zouden zijn, zoals beschreven in de contra-expertise van Leenstra, er bouwmogelijkheden ontstonden op de gesplitste percelen. De Afdeling volgt deze conclusie van de StAB. Anders dan het college in de zienswijze in navolging van Ten Have stelt, stond de eigendomssituatie niet aan een splitsing in de weg, omdat [appellant] op de peildatum eigenaar was van het oorspronkelijke perceel voor de splitsing.
14.5. Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat onder de werking van het Uitbreidingsplan er geen mogelijkheden waren voor uitbreiding van de bebouwing op het perceel van [appellant] en het nieuwe bestemmingsplan die mogelijkheden wel biedt zodat sprake is van een planologisch voordeel.
Het betoog slaagt.
-planvergelijking: omgevingskarakteristiek
15. Anders dan [appellant] betoogt, is de rechtbank terecht Langhout & Wiarda en Leenstra niet gevolgd in hun betoog dat de omgevingskarakteristiek wordt aangetast als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan. Het in dat plan opgenomen maximale bebouwingspercentage van 35% voor gebouwen en overkappingen beperkt de bebouwbare oppervlakte van het perceel. Daaraan draagt ook bij de bepaling in het nieuwe bestemmingsplan dat de totale oppervlakte aan aan-, en uitbouwen en bijgebouwen maximaal 75 m2 mag bedragen. Ook is van belang dat bouwhoogte is beperkt tot maximaal 10 m. Gelet op deze beperkingen van de bebouwingsmogelijkheden, mede bezien in relatie tot de grote kavels, is het niet aannemelijk dat maximale invulling onder het nieuwe bestemmingsplan leidt tot aantasting van het open en villawijk-achtige karakter van de omgeving. Overigens konden de onder het Uitbreidingsplan toegestane bouwhoogte en bouwvolume evenzeer afbreuk doen aan de omgevingskarakteristiek. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat het nieuwe bestemmingsplan in zoverre niet planologisch nadeliger is.
-taxatie
16. [appellant] heeft gronden aangevoerd die betrekking hebben op een oordeel van de rechtbank over de taxatie. De rechtbank heeft in de aangevallen uitspraak op dit punt echter geen oordeel gegeven. Ten Have heeft in deze zaak immers geen taxatie verricht. De Afdeling laat deze gronden van het hoger beroep daarom buiten verdere bespreking.
-de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling
17. [appellant] betoogt tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om de door hem gemaakte deskundigenkosten in bezwaar te vergoeden. De rechtbank heeft terecht overwogen dat hij niet in aanmerking komt voor een vergoeding van de deskundigenkosten in bezwaar, nu het besluit op de aanvraag niet is herroepen.
18. De rechtbank heeft de reiskosten van Wiarda en van Leenstra vergoed, gelijk aan de reiskosten per openbaar vervoer, laagste klasse. Zij heeft daarnaast een vergoeding toegekend voor het bijwonen van de zitting door Wiarda en Leenstra. Niet is gebleken dat deze vergoeding te laag is.
[appellant] heeft geen rapporten van deskundigen in beroep bij de rechtbank ingediend. De Afdeling laat derhalve de door de rechtbank uitgesproken vergoeding van de deskundigenkosten in stand.
19. Uit de aangevallen uitspraak blijkt dat de rechtbank de onderhavige zaak tegelijkertijd heeft behandeld met vier andere zaken. Zij heeft deze zaken aangemerkt als met de onderhavige zaak samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb). Zij heeft 2 punten x € 501,00 per punt toegekend en een factor 1,5 toegepast en het totaalbedrag (€ 1.503,00) gedeeld door vijf zaken, hetgeen neerkomt op € 300,60 per zaak voor de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant] terecht naar voren gebracht dat de rechtbank de vijf zaken ten onrechte heeft aangemerkt als samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van Pro het Bpb. De zaken zijn weliswaar tegelijkertijd behandeld en de rechtsbijstand is verleend door dezelfde persoon, maar gelet op de significante inhoudelijke onderlinge verschillen zijn de door de gemachtigde verrichte werkzaamheden in de vijf zaken niet nagenoeg identiek geweest.
Tussenconclusie hoger beroep [appellant]
20. Gelet op hetgeen hiervoor in 14.5 en in 19 is overwogen, is het hoger beroep van [appellant] gegrond. Uit het eindoordeel in 44 volgt waartoe dit leidt.
Voorwaardelijk incidenteel hoger beroep college
21. Het college heeft incidenteel hoger beroep ingesteld onder de voorwaarde dat het hoger beroep van [appellant] gegrond is. Nu het hoger beroep van [appellant], gelet op het voorgaande, gegrond zal worden verklaard, is deze voorwaarde vervuld en dient tot een inhoudelijke beoordeling van het incidenteel hoger beroep te worden overgegaan.
22. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college de door [appellant] in bezwaar overgelegde
contra-expertises van Langhout & Wiarda en Leenstra had moeten voorleggen aan Ten Have. Volgens het college bestond daartoe geen aanleiding, omdat in de contra-expertises niet is uitgegaan van planmaximalisatie.
22.1. Het college heeft in het besluit op bezwaar van 23 december 2015 niet toegelicht waarom de door [appellant] in bezwaar overgelegde
contra-expertises niet zijn voorgelegd aan Ten Have. Ook heeft het college in dit besluit geen reden gegeven waarom de contra-expertises van Langhout & Wiarda en Leenstra niet kunnen worden gevolgd. In het advies van de commissie van advies voor de bezwaarschriften is daarvoor evenmin een reden gegeven. Nu in de contra-expertises van Langhout & Wiarda en Leenstra punten over de planvergelijking naar voren zijn gebracht die aanknopingspunten bieden voor twijfel aan de juistheid van de door Ten Have gemaakte planvergelijking, had het college in zijn besluitvorming, zo nodig na raadpleging van Ten Have, op deze punten moeten ingaan.
Het betoog faalt.
23. Het college betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden door [appellant] niet in de gelegenheid te stellen te reageren op de reactie van Ten Have op de door de StAB in eerdere vergelijkbare planschadezaken uitgebrachte adviezen.
23.1. Uit het besluit van 23 december 2015 noch uit het daaraan ten grondslag liggende advies van de commissie van advies voor de bezwaarschriften kan worden afgeleid dat het college de reactie van Ten Have op de eerdere StAB-adviezen bij zijn besluitvorming heeft betrokken. Hiermee ontbreekt de feitelijke grondslag voor voormeld oordeel van de rechtbank. Hoewel het betoog dus terecht is voorgedragen, leidt het niet tot het ermee beoogde doel, omdat de rechtbank de schending van het beginsel van hoor en wederhoor heeft gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb.
24. Het college betoogt verder - kort samengevat - dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college in navolging van het advies van Ten Have is uitgegaan van een onjuiste planvergelijking door de aanname dat (vrijstaande) bijgebouwen onder het oude planologische regime niet waren toegestaan.
24.1. Ook dit betoog faalt. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat Ten Have niet van een juiste planvergelijking is uitgegaan, door aan te nemen dat onder de werking van het Uitbreidingsplan binnen de bestemming "Villa’s en Landhuizen" (vrijstaande) bijgebouwen niet waren toegelaten. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de voorschriften van het Uitbreidingsplan, zijn de gronden binnen deze bestemming uitsluitend aangewezen voor bebouwing met villa’s en landhuizen, waarbij het hoofdgebouw een inhoud dient hebben van minimaal 550 m³. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de verwijzing naar "hoofdgebouw" impliceert dat de bouw van (vrijstaande) bijgebouwen was toegelaten. Daarnaast was het oprichten van aan- en uitbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen bij een villa of landhuis inherent aan de bestemming "Villa’s en Landhuizen". Dat in artikel 4, eerste lid, van de voorschriften, dat van toepassing is op gronden met de bestemming "Woningen", expliciet is verwezen naar bijgebouwen, doet hieraan niet af. In die bepaling is een maatvoering voor bijgebouwen opgenomen. Dat er geen maatvoering is opgenomen voor bijgebouwen op gronden met de bestemming "Villa’s en Landhuizen", houdt niet in dat op die gronden bijgebouwen niet zijn toegestaan, maar dat voor bijgebouwen binnen deze bestemming geen maximale oppervlakte gold.
25. Het college betoogt tot slot evenzeer tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien voor het inschakelen van de StAB. De beslissing om al dan niet met toepassing van artikel 8:47, eerste lid, van de Awb een deskundige te benoemen, is een bevoegdheid van de rechtbank. Het is aan de rechtbank om te bepalen of zij van deze bevoegdheid gebruik maakt en op welke wijze zij dat doet. De rechtbank heeft in deze zaak geoordeeld dat het college de conclusies van het advies van Ten Have aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen en heeft het beroep ongegrond verklaard. Het lag al daarom niet op de weg van de rechtbank de StAB in te schakelen. De omstandigheid dat de rechtbank in de eerdere vergelijkbare planschadezaken uit Bergen (vergelijk de uitspraken van heden in zaken nrs 201703495/1/A2, 201703542/1/A2, 201703658/1/A2, 201703674/1/A2, 201703750/1/A2, 201703758/1/A2 en 2017038O7/1/A2) wel de StAB heeft ingeschakeld, leidt niet tot een ander oordeel.
Tussenconclusie incidenteel hoger beroep college
26. Het incidenteel hoger beroep van het college is ongegrond.
Bespreking van het advies van de StAB
27. Uit het overwogene in 20 volgt dat de rechtbank het besluit van 23 december 2015 had behoren te vernietigen en dat de Afdeling dit alsnog zal doen. Met het oog op de definitieve geschilbeslechting zal de Afdeling hierna, aan de hand van de door partijen ingebrachte zienswijzen, beoordelen of het verslag van de StAB basis biedt voor een definitieve beslechting van het geschil.
28. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie onder meer de uitspraak van 23 augustus 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2265) is de StAB te beschouwen als een deskundige op het gebied van planschade en mag de rechter dan ook in beginsel op het uitgebrachte verslag afgaan. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
Inhoud advies StAB met taxatie De Boer
29. De StAB heeft een vergelijking gemaakt tussen de mogelijkheden van het Uitbreidingsplan en die van het nieuwe bestemmingsplan. Zij heeft geconcludeerd dat er planologische voor- en nadelen zijn en dat niet op voorhand met zekerheid te stellen is of en in welke mate per saldo een planologische verslechtering is opgetreden, zodat een taxatie nodig is. De StAB heeft vervolgens T. de Boer van Tiede de Boer randstedelijk rentmeester & taxateur verzocht om de waarde van de onroerende zaak van [appellant] te taxeren.
30. Uit het taxatieverslag blijkt dat De Boer de [locatie] op 12 april 2019 ter plaatse heeft opgenomen. Hij heeft aan de hand van referenties de marktwaarde op de peildatum bepaald. Om inzicht te krijgen in het marktbeeld, heeft hij een marktonderzoek gedaan, waarbij hij twintig transacties van vrijstaande woningen uit het NVM-archief heeft geanalyseerd. Tien van deze transacties hebben plaatsgevonden voorafgaand aan de peildatum en tien van deze transacties hebben plaatsgevonden na de peildatum. Aan de hand van deze transacties heeft De Boer een gemiddelde grondwaarde bepaald. Omdat de betreffende kavels onderling afwijkende oppervlakten hebben, heeft hij ter demping van de effecten daarvan de oppervlakten verdeeld in schillen, waarbij hij aan de schillen een afnemende waarde heeft toegekend. De Boer komt tot de conclusie dat de gemiddelde prijs voor een kavel na de peildatum hoger is dan voor de peildatum en dat dus klaarblijkelijk geen negatieve prijscorrectie heeft plaatsgevonden als gevolg van de planologische wijziging.
31. De Boer heeft in zijn taxatieverslag vermeld dat hij heeft getaxeerd op basis van de door de StAB gemaakte planvergelijking waaruit volgt dat het onder het oude planologische regime mogelijk was het perceel van [appellant] te splitsen in twee afzonderlijke kavels, die beide mochten worden bebouwd met een woning. Het perceel kon worden gesplitst in een zuidelijke kavel van 1.717 m2, waarop al een woning was gebouwd, en een noordelijke kavel van 3.000 m2. De Boer heeft op basis van referenties van vergelijkbare woningen de waarde van het gehele perceel op de peildatum getaxeerd op € 2.000.000,00.
32. De Boer heeft geconcludeerd dat de planologische wijziging, waarbij de bestaande woning 721,7 m2 kan worden uitgebreid en er 45 m2 bebouwbaar is voor bijgebouwen, een positieve invloed op de waarde heeft. Hij heeft toegelicht dat, gezien de kwaliteit van de opstal, sloop kapitaalsvernietiging is. Een redelijk handelend eigenaar zal daarom niet voor sloop van de opstal kiezen maar voor uitbreiding van de bestaande woning. Hij heeft de waardestijging in verband met de toegenomen bebouwbare oppervlakte toegekend aan de schillen die zich om de bestaande woning bevinden. De Boer heeft de waardestijging van de toegenomen bebouwbare oppervlakte geschat op € 100.000,00. Hij heeft daarbij rekening gehouden met de aanpassingswerkzaamheden aan de bestaande opstal die noodzakelijk zijn om deze daadwerkelijk te kunnen vergroten.
33. Vervolgens heeft De Boer de gevolgen van de splitsing van het perceel onderzocht. Hij heeft geconcludeerd dat de waarde van de woning van [appellant] zal dalen als gevolg van het verlies van kaveloppervlakte. Hij heeft die daling geschat op € 375.000,00 (€ 125,00 per m2). Daarnaast heeft
De Boer de waardevermindering als gevolg van de verminderde situeringswaarde geschat op € 250.000,00. Daarbij heeft hij betrokken dat een woning direct achter de woning van [appellant] wordt gebouwd waardoor die woning niet meer grenst aan het duingebied en er ook minder privacy en minder zicht zal zijn. Ook is rekening gehouden met de maximale bouwhoogte van 15 m en de zeer grote omvang van de nieuwe woning, zoals dat onder het Uitbreidingsplan mogelijk was. De totale waardedaling van de zuidelijke kavel bedraagt aldus € 625.000,00. Verder zou een redelijk handelend koper volgens De Boer ervoor kiezen de bestaande opstal op de zuidelijke kavel te handhaven. Het waardeverlies als gevolg van sloop en het weer opbouwen van een vergelijkbare woning is zo hoog, dat dit de waardestijging als gevolg van het splitsen van het perceel te niet doet.
De Boer heeft voorts geconcludeerd dat de noordelijke, onbebouwde kavel wegens de ligging achter een andere woning minder waard is dan gemiddelde kavels in de omgeving. Hij heeft toegelicht dat deze ligging leidt tot een verminderde situeringswaarde en minder privacy. Dat de kavel grenst aan het duingebied is weer positief voor de waarde. De afwijkende kavelvorm, noodzakelijk om te voldoen aan de eisen van het Uitbreidingsplan, leidt ertoe dat de kavel minder waard is. Verder heeft De Boer rekening gehouden met € 10.000,00 aan kosten voor het bouwrijp maken van de kavel. Hij heeft de waarde van de noordelijke kavel getaxeerd op € 825.000,00.
34. Op grond van het voorgaande is De Boer voor de situatie zonder splitsing van het perceel uitgegaan van de waarde in de oude planologische situatie van € 2.000.000,00. Op basis van een waardestijging van € 100.000,00 wegens toename van het bouwvolume en een waardestijging van € 125.000,00 wegens een verbeterde ligging, heeft hij de waarde in de nieuwe planologische situatie getaxeerd op € 2.225.000,00.
Voorts is De Boer voor de situatie waarin het perceel wordt gesplitst, uitgegaan van de totale waarde van beide kavels in de oude planologische situatie van € 2.200.000,00 (de marktwaarde verminderd met € 625.000,00 en vermeerderd met € 825.000,00). Op basis van een waardevermindering van € 100.000,00 wegens het verlies van een bouwkavel en een waardestijging van € 125.000,00 wegens een verbeterde ligging, heeft hij de waarde in de nieuwe planologische situatie getaxeerd op eveneens € 2.225.000,00.
35. De StAB heeft op basis van deze taxatie geconcludeerd dat, gelet op de waarde van de onroerende zaak van [appellant] voor de planologische wijziging, uitgaande van splitsing, op de peildatum van € 2.200.000,00 en de waarde na de nieuwe planologische situatie op de peildatum van € 2.225.000,00, er geen sprake is van een waardevermindering.
Zienswijzen partijen
36. [appellant] heeft, mede onder verwijzing naar nadere rapportages van Langhout & Wiarda en Leenstra, naar voren gebracht dat niet kan worden afgegaan op de adviezen van de StAB. Hij voert aan dat de StAB een onjuiste planvergelijking heeft gemaakt. Volgens hem kan al hierom niet worden afgegaan op de taxatie van De Boer. Daarnaast heeft [appellant] naar voren gebracht dat ook om andere redenen niet kan worden afgegaan op de taxaties van De Boer. De taxaties van De Boer zijn volgens [appellant] niet consistent en niet gebaseerd op zorgvuldig en volledig onderzoek. De taxaties bevatten vele fouten en onwaarheden en zijn niet controleerbaar gemaakt. De Boer heeft zijn marktonderzoek onzorgvuldig verricht, omdat hij slechts twintig transacties heeft onderzocht in plaats van alle transacties. Ook ingeval deze twintig transacties op de juiste manier zouden zijn beoordeeld, zou daaruit een waardedaling blijken. De Boer heeft verder onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom hij de residuele grondwaardemethode niet heeft gebruikt. Daarnaast heeft hij de vergelijkingsmethode onjuist toegepast. De door De Boer gebruikte referentieobjecten zijn niet vergelijkbaar. Hij heeft andere, wel vergelijkbare objecten, niet gebruikt. Tot slot wijkt de taxatie van De Boer af van de taxaties van K.F.J.P. de Bont van De Bont Adviesbureau bestuursrechtelijke schadevergoedingen, die door de StAB in vergelijkbare zaken (vergelijk de uitspraken van heden in zaken nrs 201703495/1/A2, 201703542/1/A2, 201703658/1/A2, 201703674/1/A2 201703750/1/A2, 201703758/1/A2 en 2017038O7/1/A2) is geraadpleegd, aldus [appellant].
37. Het college heeft, mede onder verwijzing naar een nader advies van Ten Have, naar voren gebracht dat De Boer het voordeel wegens het wegvallen van de grote bouwmogelijkheden op de omliggende percelen op een te laag bedrag heeft getaxeerd.
Beoordeling zienswijzen
38. Anders dan [appellant] stelt, leidt de omstandigheid dat de StAB tot andere conclusies is gekomen dan [appellant] en de door hem ingeschakelde deskundigen, niet tot een ander oordeel over de deskundigheid van de StAB dan hiervoor in 28 is gegeven. De omstandigheid dat de StAB in deze zaak een andere taxateur heeft ingeschakeld dan in de eerdere vergelijkbare zaken, leidt evenmin tot een ander oordeel.
-planvergelijking
39. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de StAB op zorgvuldige wijze verslag gedaan van de door haar gemaakte planvergelijking. In hetgeen door [appellant] naar voren is gebracht ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het verslag van de StAB op het punt van de planvergelijking zodanige gebreken bevat, dat het niet aan haar oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Niet is gebleken dat de StAB is uitgegaan van een onjuiste maximale invulling van de planologische regimes, zoals door [appellant] naar voren is gebracht. Uit het verslag van de StAB blijkt dat zij rekening heeft gehouden met de mogelijkheid dat het perceel van [appellant] in de oude planologische situatie kon worden gesplitst in twee percelen met bouwmogelijkheden. De StAB heeft daarbij de door Leenstra beschreven splitsingsvariant verder uitgewerkt. De stelling van [appellant] dat er nog andere splitsingsvarianten zijn, betekent niet dat de StAB een onjuiste planvergelijking heeft verricht. De StAB heeft vier scenario’s beschreven: de maximale invulling na sloop, zonder splitsing en met splitsing van het perceel, en de maximale uitbreiding bij handhaving van de bestaande bebouwing, zonder splitsing en met splitsing. Anders dan [appellant] stelt, is bij de variant sloop zonder splitsing onder het nieuwe bestemmingsplan sprake van een toename van bouwmogelijkheden op het perceel. In de oude planologische situatie werd immers niet voldaan aan de minimum terreinbreedte, zodat op het perceel ook na sloop niet mocht worden gebouwd. Dat voor de bestaande woning destijds een bouwvergunning is verleend, betekent niet dat aan de minimum terreinbreedte werd voldaan. Ook is niet gebleken dat het verslag van de StAB op het punt van de planvergelijking evidente onjuistheden bevat, zoals door [appellant] naar voren is gebracht. De stelling van [appellant] dat in het verslag bij de maximale invulling van het nieuwe bestemmingsplan de vermelde afstanden vanaf zijn perceel tot aan de bouwvlakken op de naburige percelen onjuist zijn, is onvoldoende voor deze conclusie. De StAB heeft ter zitting toegelicht dat de vermelde afstanden niet vanaf de perceelsgrens maar vanaf het bouwvlak van het perceel van [appellant] zijn gemeten en dat dit onjuist in haar verslag is vermeld.
-taxatie
40. De Afdeling stelt voorop dat de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen (vergelijk 8.11 van voormelde overzichtsuitspraak).
41. Naar het oordeel van de Afdeling heeft De Boer op zorgvuldige wijze verslag gedaan van zijn taxatie. Van onvolledigheid en oncontroleerbaarheid van de taxatie, zoals [appellant] naar voren brengt, is niet gebleken. Uit het taxatierapport van De Boer volgt dat hij voor de taxatie uitgebreid onderzoek heeft verricht. Daarnaast heeft hij inzichtelijk gemaakt op welke feiten hij zijn taxatie heeft gebaseerd. Bovendien heeft hij zijn conclusies over de door hem gebruikte methode en de door hem gehanteerde werkwijze uitgebreid toegelicht (vergelijk ook het hiervoor overwogene in 30 en volgende) en heeft hij inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij tot zijn taxatie is gekomen.
42. Hetgeen [appellant] voor het overige naar voren heeft gebracht over het taxatieverslag van De Boer en hetgeen het college naar voren heeft gebracht, biedt onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat het verslag zodanige gebreken bevat, dat niet mag worden afgegaan op dit rapport. Daartoe wordt als volgt overwogen.
42.1. [appellant] wordt niet gevolgd in zijn betoog dat het door De Boer verrichte marktonderzoek onvolledig is geweest. Dat Leenstra alle transacties in Bergen tot en met drie jaar na de peildatum heeft betrokken bij zijn marktonderzoek, is daarvoor onvoldoende. De Boer heeft inzichtelijk gemaakt waarom hij bij zijn marktonderzoek voor tien transacties voor de peildatum en tien transacties na de peildatum heeft gekozen. Hij heeft toegelicht dat hij, om een evenwichtig beeld te krijgen, zich heeft beperkt tot de transacties van vrijstaande woningen (villa’s en landhuizen) die een vrije ligging hebben op een ruime kavel in het plangebied waar de planologische wijziging heeft plaats gevonden. Voorts heeft De Boer ter zitting toegelicht dat Leenstra transacties van woningen met uiteenlopende kavelgroottes heeft betrokken bij zijn marktonderzoek en daarom de planologische wijziging ten onrechte uitsluitend heeft vertaald in de eerste staffel. Daarnaast heeft De Boer toegelicht dat een groot deel van de transacties die Leenstra heeft betrokken bij zijn marktonderzoek, niet representatief zijn, omdat het geen vrijstaande woningen zijn en niet zijn gelegen binnen het plangebied en dat ook daarom niet kan worden afgegaan op de uitkomst van het onderzoek van Leenstra. Anders dan [appellant] betoogt, kan De Boer daarom worden gevolgd in zijn op het marktonderzoek gebaseerde conclusie dat de planologische wijziging niet heeft geleid tot een negatieve prijscorrectie.
42.2. De Boer heeft voorts toegelicht waarom hij heeft gekozen voor de referentiewoningen Eeuwigelaan 25, 34 en 40 in Bergen. Hij heeft de overeenkomsten en verschillen tussen deze referentiewoningen en de woning van [appellant] benoemd en die betrokken in zijn taxatie. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze woningen niet vergelijkbaar zijn. Dat het perceel Eeuwigelaan 25 in de oude planologische situatie niet voldeed aan de minimum terreinbreedte, naar [appellant] stelt, betekent niet dat de daarop gelegen woning niet vergelijkbaar is. De Boer heeft van belang geacht dat deze woning zeer nabij de woning van [appellant] is gelegen en ook vrijstaand is met een vrije ligging. De woningen zijn van dezelfde bouwperiode en hebben een vergelijkbaar niveau van afwerking en voorzieningen. Verder gaat [appellant] eraan voorbij dat De Boer in zijn taxatierapport de verschillen tussen de referentiewoning Eeuwigelaan 40 en de woning van [appellant] heeft onderkend en betrokken bij de taxatie. Evenmin dwingt de stelling van [appellant] dat ten onrechte andere referentiewoningen niet in de vergelijking zijn betrokken tot de conclusie dat de door De Boer gebruikte woningen niet als referentie kunnen worden gebruikt.
42.3. Ook is er geen grond voor het oordeel dat De Boer niet kan worden gevolgd in zijn conclusie dat de vervallen bouwmogelijkheden op omliggende percelen leidt tot een waardestijging van het zuidelijke perceel van € 125.000,00. Anders dan [appellant] stelt, heeft De Boer uitgebreid gemotiveerd op grond waarvan hij in dit geval tot die waardestijging is gekomen. Hij heeft vooral het verbeteren van de situeringswaarde van grote invloed op de waarde geacht. Voorts is De Boer voor het wegvallen van de bouwmogelijkheden op buurpercelen in de nieuwe planologische situatie alleen uitgegaan van het zuidelijke perceel, omdat dit aspect niet aan de orde is bij het noordelijke perceel nu het afsplitsen naar een zelfstandig perceel in de nieuwe planologische situatie niet mogelijk is. Dat De Boer in de breedte van het perceel geen aanleiding heeft gezien voor bijstelling van de waardestijging, leidt evenmin tot het oordeel dat niet kan worden afgegaan op voormelde conclusie van De Boer. Hij is uitgebreid ingegaan op de kenmerken van het perceel en de ligging ervan. Verder is, anders dan het college stelt, niet gebleken dat De Boer het wegvallen van de bebouwingsmogelijkheden op de omringende percelen (het indirecte voordeel) op een te laag bedrag heeft bepaald. De enkele stelling van het college, onder verwijzing naar het nadere advies van Ten Have, is daarvoor onvoldoende.
42.4. Anders dan [appellant] betoogt, heeft De Boer uitgebreid gemotiveerd hoe hij is gekomen tot een waardedaling wegens het verlies van een bouwkavel van per saldo € 100.000,00. De Boer heeft de waarde van de na splitsing ontstane twee kavels geschat op € 2.200.000,00 door op de marktwaarde van € 2.000.000,00 in mindering te brengen een waardedaling van de woning op de zuidelijke kavel van € 625.000,00 (€ 375.000,00 wegens verlies van grond en € 250.000,00 wegens verminderde ligging) en dat bedrag te vermeerderen met de waarde van de bouwkavel van € 825.000,00. Vervolgens heeft hij op de waarde van de twee kavels in de oude planologische situatie van € 2.200.000,00 in mindering gebracht de marktwaarde van het gehele perceel in de nieuwe planologische situatie van € 2.100.000,00 (marktwaarde van € 2.000.000,00 plus € 100.000,00 wegens toename bebouwbare grond) en dat resulteert in een waardevermindering wegens verlies van een bouwkavel van € 100.000,00. De door [appellant] gemaakte berekening van een veel hogere waardevermindering is alleen gebaseerd op de zuidelijke kavel en leidt al daarom niet tot het oordeel dat niet kan worden afgegaan op de door De Boer bepaalde waardedaling wegens verlies van de bouwkavel. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de taxatie van De Boer op dit punt niet kan worden gevolgd.
42.5. [appellant] gaat tot slot met zijn betoog dat niet kan worden afgegaan op de taxatie door De Boer omdat die zonder verklaring afwijkt van de taxaties die De Bont in opdracht van de StAB in de eerdere vergelijkbare zaken heeft verricht, eraan voorbij dat De Bont een andere taxatiemethode heeft gebruikt dan De Boer. De Bont heeft de residuele waardemethode gebruikt, terwijl De Boer de vergelijkingsmethode heeft toegepast. Een vergelijking van de door deze taxateurs gebruikte grondstaffels en andere elementen van de waardebepaling is al daarom niet mogelijk. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat De Boer een onjuiste taxatiemethode heeft gebruikt.
43. Gelet op het voorgaande legt de Afdeling het verslag van de StAB aan haar oordeelsvorming ten grondslag en volgt zij de conclusie van de StAB, dat er geen sprake is van een waardevermindering. De Afdeling betrekt bij dit oordeel dat ook De Bont in de door hem verrichte taxaties, in vergelijkbare gevallen, met gebruikmaking van een andere taxatiemethode, tot de conclusie is gekomen dat er geen nadeel is opgetreden voor de betreffende eigenaar.
Eindoordeel en slotoverwegingen
44. Gelet op het voorgaande ziet de Afdeling aanleiding om de aangevallen uitspraak te vernietigen, voor zover het beroep tegen het besluit van 23 december 2015 ongegrond is verklaard. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het door [appellant] tegen het besluit van 23 december 2015 ingestelde beroep gegrond verklaren en dat besluit wegens strijd met artikel 7:12 van Pro de Awb vernietigen. Voorts zal de Afdeling, gelet op het oordeel in 43, bepalen dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van 23 december 2015 in stand blijven. De aangevallen uitspraak wordt, gelet op het oordeel in 19, verder vernietigd, voor zover de rechtbank de veroordeling van het college tot vergoeding van de in beroep door [appellant] gemaakte kosten voor door een derde verleende rechtsbijstand heeft vastgesteld op € 300,60. De Afdeling zal het college veroordelen tot vergoeding van de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 1.024,00 (2 punten x € 512,00). De aangevallen uitspraak wordt voor het overige bevestigd.
45. Het college dient op na te volgen wijze in de proceskosten in hoger beroep te worden veroordeeld. De Afdeling begroot deze kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand op € 2.048,00 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het indienen van een schriftelijke uiteenzetting, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze op concept-vragen aan een deskundige en 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na verslag deskundigenonderzoek x € 512,00 per punt).
De reiskosten van de gemachtigde van [appellant] komen niet afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking, aangezien deze kosten worden geacht te zijn verdisconteerd in voormelde vergoeding.
Over de door [appellant] in hoger beroep opgevoerde deskundigenkosten wordt het volgende overwogen.
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (vergelijk 6.5 van eerder vermelde overzichtsuitspraak) komen de kosten van een deskundige op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. De kosten van het rapport van Langhout & Wiarda van 12 juni 2019 komen voor vergoeding in aanmerking omdat dit rapport is opgesteld in reactie op het advies van de StAB. Het gaat om één rapport voor alle zaken, hiervoor genoemd in het procesverloop, waarin de Afdeling de StAB heeft benoemd als deskundige. Uit de factuur van Langhout & Wiarda van 13 juni 2019 kan worden afgeleid dat tien uren zijn besteed aan het opstellen van het advies en dat zij een uurtarief van € 126,47 exclusief BTW hebben gehanteerd, in totaal een bedrag van € 1.530,29 inclusief BTW. De Afdeling acht de hoogte van deze kosten redelijk. Aangezien Langhout & Wiarda één rapport heeft opgesteld voor alle zaken, deelt de Afdeling het bedrag van € 1.530,29 door het aantal zaken waarin de StAB is benoemd. Dat zijn 19 zaken. De vergoeding komt daarom neer op € 80,54 (inclusief BTW).
Daarnaast komen de kosten van het rapport van Leenstra van 31 mei 2019 voor vergoeding in aanmerking omdat [appellant] dit rapport heeft laten opstellen in reactie op het advies van de StAB, om aan te tonen dat de door De Boer namens de StAB verrichte taxatie onjuist is. Dit rapport ziet specifiek op deze zaak. Uit de factuur van Leenstra van dezelfde datum kan worden afgeleid dat per zaak acht uren zijn besteed aan het opstellen van het advies, tegen een uurtarief van € 121,95 (exclusief BTW). De Afdeling acht dit aantal uren, gelet op de inhoud van het rapport, in de onderhavige zaak niet redelijk. Zij stelt de vergoeding in het onderhavige geval, uitgaande van het door Leenstra gehanteerde uurtarief, vast op zes uren x € 121,95 = € 731,70, te verhogen met 21% BTW = € 885,36. [appellant] heeft verder verzocht om een vergoeding van de reiskosten van Langhout & Wiarda en van Leenstra. Ook deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking. De Afdeling stelt, uitgaande van drie zittingsdagen en op basis van reizen per openbaar vervoer, tweede klasse, de totale hoogte van de reiskosten vast op € 306,00. Dat komt per zaak neer op € 15,95. [appellant] heeft verder verzocht om een vergoeding in verband met het bijwonen van de zittingen door Langhout & Wiarda en Leenstra. Uit de door hem ter zitting overgelegde nota blijkt dat hij heeft verzocht om de vergoeding van één uur per deskundige per zaak, met een uurtarief van € 126,47 exclusief BTW, ongeacht de zittingsduur. Uitgaande van dit verzoek, stelt de Afdeling de hoogte van de vergoeding in verband met het bijwonen van de zitting door de deskundigen per zaak vast op (2 x € 126,47 + 21% BTW =) € 306,06 (inclusief BTW).
De totale vergoeding voor de deskundigen in deze zaak komt derhalve neer op € 80,54 + € 885,36+ € 15,95+ € 306,06 = € 1.287,91.
46. Uit 44 volgt dat het college de in beroep gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, die de Afdeling heeft vastgesteld op € 1.024,00, dient te betalen aan [appellant]. Indien het college het door de rechtbank vastgestelde bedrag aan kosten voor rechtsbijstand al heeft vergoed, kan het college volstaan met het betalen van een aanvullende vergoeding van € 723,40 aan [appellant]. Omdat de Afdeling de uitspraak van de rechtbank voor het overige heeft bevestigd, volgt uit 18 dat het college evenzeer de in beroep gemaakte deskundigenkosten (reiskosten, kosten bijwonen zitting door de deskundigen en kosten contra-expertises) dient te vergoeden, voor zover het college dit nog niet heeft gedaan.
Daarnaast dient het college € 2.048,00 aan [appellant] te betalen voor de in hoger beroep gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voorts dient, gelet op het hiervoor in 45 overwogene, het college aan [appellant] te betalen de in hoger beroep gemaakte deskundigenkosten, die de Afdeling heeft vastgesteld op € 1.287,91. De totale proceskosten in hoger beroep komen derhalve neer op € 2.048,00+€ 1.287,91 = € 3.335,91.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep van [appellant] gegrond;
II. verklaart het incidenteel hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Bergen ongegrond;
III. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 1 juni 2018 in zaak nr. 15/5545, voor zover de rechtbank het beroep tegen het besluit van 23 december 2015 ongegrond heeft verklaard en voor zover de rechtbank de veroordeling van het college tot vergoeding van de in beroep door [appellant] gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft vastgesteld op € 300,60;
IV. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
V. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Bergen van 23 december 2015, kenmerk BB15.00924;
VI. bepaalt dat de rechtsgevolgen van dat besluit geheel in stand blijven;
VII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Bergen tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank opgekomen proceskosten van € 1.024,00 (zegge: duizend vierentwintig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VIII. bevestigt de aangevallen uitspraak voor het overige;
IX. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Bergen tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 3.335,91 (zegge: drieduizend driehonderdvijfendertig euro en eenennegentig cent), waarvan € 2,048,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
X. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Bergen aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 253,00 (zegge: tweehonderddrieënvijftig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, griffier.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Jansen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 18 december 2019
609.