Uitspraak
201707823/1/A3.
Datum uitspraak: 11 juli 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Purmerend,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 31 augustus 2017 in zaak nr. 16/5361 in het geding tussen:
[appellant]
en
de raad van de gemeente Purmerend.
Procesverloop
Bij besluit van 22 september 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders van Purmerend de gronden van het perceel, kadastraal bekend als 'gemeente Purmerend, sectie […], nummer […]', krachtens artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: de Wvg) voor de duur van drie maanden voorlopig aangewezen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn.
Bij besluit van 26 november 2015 heeft de raad de gronden van het perceel krachtens de artikelen 2 en 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wvg voor de duur van drie jaar aangewezen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn.
Bij besluit van 29 september 2016 heeft de raad het daartegen door [appellant] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 31 augustus 2017 heeft de rechtbank het daartegen door [appellant] ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
De raad heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 juni 2018, waar de raad, vertegenwoordigd door A. Ordeman, bijgestaan door mr. J.W.M. Hagelaars, advocaat te Nijmegen, is verschenen.
Overwegingen
1. Het perceel bevindt zich op het voormalig bedrijventerrein "De Where" te Purmerend. Ingevolge het bestemmingsplan "De Gors e.o. 2010" had het perceel de bestemming "Bedrijf - 1". Op 19 februari 2015 heeft de raad een voorbereidingsbesluit vastgesteld, waardoor ongewenste ontwikkelingen worden tegengegaan die wel in het bestemmingsplan "De Gors e.o. 2010" passen, maar niet passen in het voor dit terrein in voorbereiding zijnde bestemmingsplan "Klein Where 2016". [appellant] heeft het perceel in juli 2015 gekocht. Bij besluit van 26 mei 2016 heeft de raad het bestemmingsplan "Klein Where 2016" vastgesteld. Bij dit plan is de bestemming van het perceel gewijzigd naar "Verkeer" en "Wonen".
Bij het besluit van 22 september 2015 heeft het college de gronden van het perceel krachtens artikel 6, eerste lid, van de Wvg voor de duur van drie maanden voorlopig aangewezen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn en aldus een voorlopig voorkeursrecht gevestigd. Bij het besluit van 26 november 2015 heeft de raad de gronden van het perceel krachtens de artikelen 2 en 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wvg voor de duur van drie jaar aangewezen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn en aldus een voorkeursrecht gevestigd. Het college en de raad zijn voor de planologische onderbouwing van hun besluiten uitgegaan van de structuurvisie Purmerend 2005-2020 (hierna: de structuurvisie), waarin "De Where" is vermeld als te herontwikkelen bedrijventerrein met een toekomstige woonfunctie. Met het besluit van de raad is het besluit van het college vervallen. Bij het besluit van 29 september 2016 heeft de raad het door [appellant] tegen het besluit van 22 september 2015 gemaakte bezwaar, dat ingevolge artikel 6, derde lid, van de Wvg mede geacht wordt tegen het besluit van 26 november 2015 te zijn gericht, ongegrond verklaard. Hierbij heeft de raad verwezen naar een advies van de adviescommissie voor raadsbezwaarschriften van 31 augustus 2016.
2. [appellant] is het niet eens met de ongegrondverklaring van zijn beroep tegen het besluit van 29 september 2016. Hij voert aan dat de bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht is gebruikt met een ander doel dan waarvoor die bevoegdheid is gegeven. Volgens hem wordt een derde door de vestiging van het voorkeursrecht bevoordeeld en is niet duidelijk waarom het perceel voor de uitvoering van het bestemmingsplan "Klein Where 2016" nodig is. Daarbij heeft de gemeente afgezien van verwerving van het perceel van de vorige eigenaar en is het bedrag dat de gemeente hem voor koop van het perceel wil betalen lager dan de WOZ-waarde, aldus [appellant]. Voorts voert hij aan dat hij ernstig is benadeeld, omdat hij met een van zijn huurders een huurovereenkomst met koopoptie had, die huurder de huurovereenkomst wegens de vestiging van het voorkeursrecht heeft opgezegd en met een beroep op de koopoptie levering van het perceel heeft gevorderd.
2.1. Artikel 2 van de Wvg luidt: "De gemeenteraad kan gronden aanwijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van toepassing zijn."
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, luidt: "In afwijking van artikel 3, eerste lid, komen voor aanwijzing voorts in aanmerking […] gronden die zijn begrepen in een structuurvisie, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming en waaraan bij de structuurvisie een niet-agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming[.]"
Artikel 6, eerste lid, luidt: "Burgemeester en wethouders kunnen gronden voorlopig aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 3, 4 of 5 in werking treedt."
Artikel 10, eerste lid, luidt: "Een vervreemder kan eerst tot vervreemding overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te verkrijgen."
Het derde lid luidt: "Voorts geldt het bepaalde in het eerste lid niet ingeval de vervreemding geschiedt ingevolge een overeenkomst betreffende een onroerende zaak, dan wel een overeenkomst behelzende een verplichting van de vervreemder betreffende een onroerende zaak, voorzover:
a. vervreemding geschiedt aan een in die overeenkomst met name genoemde partij, en een tegen een in die overeenkomst met name genoemde prijs, dan wel tegen een volgens die overeenkomst bepaalbare prijs, en
b. de overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, voordat een besluit tot aanwijzing of voorlopige aanwijzing in werking is getreden, en
c. de vervreemding geschiedt binnen zes maanden na de dag van de inschrijving van de overeenkomst in de openbare registers als bedoeld onder b."
2.2. Zoals de Afdeling eerder heeft geoordeeld in de uitspraak van 8 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1089, blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg dat de wetgever met de invoering van de Wvg heeft beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden.
Hetgeen [appellant] heeft aangevoerd biedt geen grond voor het oordeel dat het voorkeursrecht is gevestigd om andere redenen dan het tegengaan van speculatie en het behouden van regie ten aanzien van de transformatie van het voormalig bedrijventerrein "De Where" tot woonwijk. Het voornemen tot deze transformatie blijkt uit de structuurvisie, waarin "De Where" is vermeld als te herontwikkelen bedrijventerrein met een toekomstige woonfunctie. Ter voorkoming van ontwikkelingen die niet in de toekomstige woonfunctie van het terrein passen, heeft de raad op 19 februari 2015 voorts een voorbereidingsbesluit genomen. Verder heeft de raad bij besluit van 26 mei 2016 het bestemmingsplan "Kleine Where 2016" vastgesteld, waarbij aan het terrein bij een woonfunctie passende bestemmingen zijn toegekend. De Afdeling heeft bij de uitspraak van 11 januari 2017, ECLI:NL:RVS:2017:54, het door [appellant] tegen de vaststelling van dit bestemmingsplan ingestelde beroep ongegrond verklaard. In deze uitspraak heeft de Afdeling geoordeeld dat de raad aannemelijk heeft gemaakt dat een inpassing van het op het perceel van [appellant] bestaande bedrijf, gelet op de ligging hiervan midden in het plangebied en de ruimtelijke uitstraling hiervan op de woningen, uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening niet is te verenigen met de in het plan voorziene woonwijk. Over de stelling van [appellant] dat het voorkeursrecht is gevestigd ter bevoordeling van een door hem specifiek aangeduide derde heeft de raad ter zitting van de Afdeling verklaard dat het hier gaat om een op het bedrijventerrein gelegen perceel dat de gemeente minnelijk heeft verworven. De Afdeling concludeert dat, daargelaten of de Wvg daartoe de mogelijkheid biedt, geen sprake is van vestiging van een voorkeursrecht ten behoeve van dan wel ten voordele van een derde.
Zoals de Afdeling heeft geoordeeld in de uitspraak van 27 oktober 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO1862, heeft de wetgever zelf bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemene belang afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren, zodat het enkele financiële belang niet meer afzonderlijk in de afweging behoeft te worden betrokken. Zoals de Afdeling heeft geoordeeld in de uitspraak van 20 mei 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BI4555, is in artikel 10, derde lid, van de Wvg geregeld in welke gevallen een optierecht voorrang heeft boven een voorkeursrecht. Indien het tussen [appellant] en zijn huurder overeengekomen koopoptierecht voldoet aan de in deze bepaling opgenomen voorwaarden, kan de huurder zijn optierecht vrij uitoefenen en wordt hij daarin door het voorkeursrecht niet beperkt. Indien het optierecht niet aan deze voorwaarden voldoet, komt het optierecht ingevolge de Wvg niet voor bescherming in aanmerking. Om die reden behoefde het optierecht voor de raad geen aanleiding te zijn van de vestiging van het voorkeursrecht af te zien.
Het betoog faalt.
3. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak moet worden bevestigd.
4. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.J. Borman, voorzitter, en mr. A.B.M. Hent en mr. E. Helder, leden, in tegenwoordigheid van mr. T. Hartsuiker, griffier.
w.g. Borman w.g. Hartsuiker
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 11 juli 2018
620.