Uitspraak
201502821/1/A2.
Datum uitspraak: 4 november 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellanten], wonend te Heiloo, (hierna samen aangeduid als: [appellant])
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 26 februari 2015 in zaak nr. 13/1786 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Heiloo.
Procesverloop
Bij besluit van 14 januari 2013 heeft het college een verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 6 september 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 26 februari 2015 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 oktober 2015, waar [appellant], bijgestaan door mr. I.F.M. Kwint, rechtsbijstandverlener bij ARAG, vergezeld van mr. T.A.P. Langhout, en het college, vertegenwoordigd door L. Bas, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. [appellant] is eigenaar van een woning aan de [locatie A] in Heiloo. Op twee naastgelegen percelen zijn twee geschakelde woningen gebouwd. Het college heeft op 1 november 2011 een omgevingsvergunning verleend aan [persoon A], initiatiefnemer van de bouw van de woningen. De komst van de twee woningen leidt volgens [appellant] tot een ernstige beperking van het woongenot, de privacy, het vrije uitzicht en de rust. Daarnaast nemen schaduwwerking en geluidsoverlast substantieel toe, aldus [appellant]. Dit heeft volgens [appellant] een waardedaling van zijn woning tot gevolg. Om die reden heeft [appellant] een verzoek om een tegemoetkoming in planschade ingediend.
Haute Equipe
2. Het college heeft Haute Equipe als deskundige ingeschakeld. De deskundige heeft vastgesteld dat de bebouwingshoogte en -massa op de naastgelegen percelen zijn toegenomen. Het bestemmingsplan stond bouwwerken, geen gebouwen, toe van maximaal 1 meter hoog, terwijl de omgevingsvergunning het mogelijk maakt om twee woningen te bouwen van 9 meter hoog. De afname van het uitzicht en de veronderstelde geluidsreflectie tegen de nieuwe woningen leveren volgens Haute Equipe geen planologisch nadeel op. Relevant planologisch nadeel is er wel door een toename van de schaduw op delen van de gronden van [appellant]. Door de verandering van de bestemming tuin naar woningen is er ook een gering planologisch nadeel, omdat het woongenot door het permanentere en intensievere gebruik verdergaand wordt aangetast.
Haute Equipe heeft de schade vastgesteld op € 11.000,00. Omdat de planologische wijziging geheel in de lijn van de verwachtingen lag en de schade relatief licht is, valt de schade binnen het normaal maatschappelijk risico. De schade moet daarom, gelet op artikel 6.2, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro), voor rekening van [appellant] blijven, aldus Haute Equipe.
Besluitvorming
3. Het college heeft het advies van Haute Equipe overgenomen en het verzoek van [appellant] afgewezen. [appellant] heeft in bezwaar een contra-expertise van Langhout en Wiarda overgelegd. Naar aanleiding hiervan heeft het college Haute Equipe om een reactie gevraagd. In zijn reactie is Haute Equipe bij de conclusies van zijn advies gebleven, waarna het college het bezwaar van [appellant], mede onder verwijzing naar een advies van de bezwaarschriftencommissie, ongegrond heeft verklaard.
Hoger beroep van [appellant]
4. [appellant] kan zich op een aantal punten niet verenigen met de ongegrondverklaring van zijn beroep tegen het besluit van 6 september 2013 en wijst daarbij op een reactie van Langhout en Wiarda.
De eerste grond betreft de aantasting van de vrije ligging en het verlies aan zijuitzicht door de komst van de woningen. De tweede grond gaat over de interpretatie door de rechtbank van het advies van Haute Equipe over een toename van de schaduw. De derde grond betreft de hoogte van de planschade. De vierde en laatste grond ziet op de vraag of de schade onder het normaal maatschappelijk risico valt en daarom geheel voor rekening van [appellant] moet blijven.
5. Als het bestuursorgaan een deskundige inschakelt en zijn besluitvorming op de bevindingen van de deskundige baseert, moet de bestuursrechter toetsen of het bestuursorgaan zich ervan verzekerd heeft dat de deskundige een zorgvuldig en onafhankelijk onderzoek naar de feiten heeft uitgevoerd en of zijn bevindingen inzichtelijk en concludent zijn. Een partij kan de bevindingen van de deskundige weerleggen door een contra-expertise in te brengen. In dat geval wordt getoetst of de contra-expertise aanleiding geeft voor het oordeel dat het bestuursorgaan de bevindingen van de deskundige niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen, omdat - bijvoorbeeld - de deskundige van onjuiste feiten is uitgegaan of de feiten verkeerd heeft gewogen en daaraan onjuiste conclusies heeft verbonden.
Ligging en zijuitzicht
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank hem ten onrechte niet heeft gevolgd in zijn stelling dat Haute Equipe de aantasting van de vrije ligging en het verlies aan zijuitzicht bij de planvergelijking had moeten betrekken.
6.1. De bevinding dat het verminderde zijuitzicht geen planologisch nadeel oplevert, heeft Haute Equipe gemotiveerd door te stellen dat de afstand tussen de woning van [appellant] en de al langer bestaande woning aan de [locatie B] tot de perceelgrens minder dan 25 meter is. Het uitzicht over die afstand op de tussengelegen gronden met lage bouwwerken en een erfafscheiding is geen relevante waardebepalende factor voor het perceel van [appellant], aldus Haute Equipe.
6.2. Het college heeft op de zitting onweersproken toegelicht dat de woning van [appellant] in een strook met lintbebouwing is gelegen, alle woningen dicht op elkaar staan en de twee geschakelde woningen op de naastgelegen percelen een logische afronding van het lint zijn. Dit samengenomen met de niet bestreden constatering van Haute Equipe dat het zijuitzicht hooguit 25 meter was en het uitzicht al kon worden beperkt, maakt de bevinding van Haute Equipe dat aan de aantasting van de vrije ligging en het verlies aan zijuitzicht geen relevante waardebepalende betekenis toekomt, voldoende inzichtelijk. De andersluidende visie van Langhout en Wiarda tast de feitelijke grondslag van de bevinding van Haute Equipe niet aan en doet hieraan dus geen afbreuk.
Toename schaduw
7. [appellant] betoogt dat de rechtbank het advies en de reactie van Haute Equipe van 14 juni 2013 onjuist heeft geïnterpreteerd, door te overwegen dat Haute Equipe ervan is uitgegaan dat de verandering in de bezonningsmogelijkheden geen planologisch nadeel oplevert.
7.1. Zoals Haute Equipe in de nadere reactie van 29 mei 2015 heeft opgemerkt, bestaat er tussen hem en Langhout en Wiarda geen verschil van mening over dat de bezonningssituatie wezenlijk is verslechterd en dat [appellant] hiervan planologisch nadeel ondervindt. Gelet hierop is de overweging van de rechtbank onjuist en slaagt het betoog van [appellant]. Dit leidt evenwel niet tot vernietiging van de aangevallen uitspraak, gelet op hetgeen hierna wordt overwogen.
Hoogte planschade
8. [appellant] is het niet eens met de overweging van de rechtbank dat het college in de enkele stelling van [appellant] dat Haute Equipe het planologisch nadeel ten onrechte als gering heeft gekwalificeerd, geen aanleiding heeft hoeven zien om zich niet op het advies van Haute Equipe te baseren.
8.1. Tussen Haute Equipe en Langhout en Wiarda is verschil van mening over welke planschade [appellant] precies heeft geleden door de nadelige planologische wijziging. De deskundigen zijn uitgegaan van een waarde van de woning op de peildatum van € 385.000,00. Haute Equipe waardeert de woning na de peildatum op € 374.000,00 (schade: € 11.000,00), terwijl Langhout en Wiarda die waarde op € 355.000,00 hebben vastgesteld (schade: € 30.000,00).
8.2. [appellant] betoogt terecht dat de rechtbank de vaststelling van de schade door Langhout en Wiarda ten onrechte aan de kant heeft geschoven met de enkele overweging dat Langhout en Wiarda geen onderbouwing hebben gegeven. Deze onderbouwing blijkt immers uit de uiteenzetting van Langhout en Wiarda van de zwaarte van de verschillende planologische nadelen. In de onderscheiden taxaties van de waarde van de woning na de peildatum zit bovendien een verschil van € 19.000,00. In dat geval ligt het op de weg van de door het college ingeschakelde deskundige om een toelichting te geven op zijn planschadeadvies. De rechtbank had dus acht moeten slaan op de reactie van Haute Equipe van 14 juni 2013 en, gelet op hetgeen onder 5 is overwogen, moeten toetsen of het college de bevindingen van Haute Equipe aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen. De Afdeling zal dit alsnog doen.
i) verslechtering bezonningsmogelijkheden
8.3. Haute Equipe merkt in de reactie van 14 juni 2013 terecht op dat beide deskundigen onderschrijven dat de bezonningsmogelijkheden zijn afgenomen. De bevinding van Langhout en Wiarda dat de bezonningssituatie wezenlijk is verslechterd, sluit aan op die van Haute Equipe in het planschadeadvies. Door Langhout en Wiarda wordt niet inzichtelijk gemaakt dat Haute Equipe van onjuiste feiten is uitgegaan of aan de feiten verkeerde conclusies heeft verbonden. Het college hoefde dan ook niet te twijfelen aan deze bevinding van Haute Equipe.
ii) toename overlast en aantasting privacy
8.4. In de reactie van 14 juni 2013 wijst Haute Equipe er terecht op dat overlast en aantasting van de privacy onder het bestemmingsplan Blockhovepark ook al mogelijk was:
"(…) ook in de oude situatie (was) reeds (…) privacyaantasting vanuit de tuin en vanaf de woning aan de [locatie B] mogelijk. Bovendien was ook vanaf de Kennemerstraatweg (…) geluidsoverlast mogelijk. Deze zijkant van de woning was dus reeds onderhevig aan overlast, wat het nadeel door de nieuwe aantasting van het woongenot mitigeert. Verder zal de overlast beperkt blijven tot de overlast van de woning die direct naast de woning van aanvragers mogelijk is geworden. Deze woning is slechts met de zijgevel, waarin relatief weinig ramen zitten, gericht op de woning van aanvragers."
8.5. Uit de contra-expertise blijkt niet dat Langhout en Wiarda rekening hebben gehouden met de mitigatie van het nadeel door de overlast en de aantasting van de privacy die ten tijde van het bestemmingsplan Blockhovepark vanuit de tuin en de woning aan de [locatie B] al kon plaatsvinden. Het verschil in de onderscheiden hoogtes van de planschade is hiermee voor een groot deel verklaard. Nu Haute Equipe van een juiste feitelijke grondslag is uitgegaan, bestond er voor het college geen aanleiding om te twijfelen aan voormelde bevinding van Haute Equipe.
8.6. Gelet op het voorgaande doet de contra-expertise van Langhout en Wiarda geen afbreuk aan de bevindingen van Haute Equipe, zodat het college de besluitvorming op die bevindingen, waaronder de vaststelling van de planschade op een bedrag van € 11.000,00 (schadepercentage: 2,9%), heeft mogen baseren.
Normaal maatschappelijk risico
9. De rechtbank heeft het college gevolgd in diens standpunt dat de schade van [appellant] tot het normaal maatschappelijk risico behoort.
[appellant] kan zich niet vinden in dit oordeel. Op de zitting heeft [appellant] toegelicht dat de naastgelegen percelen onderdeel zijn van een landgoed dat door de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap is aangewezen als rijksmonument. De vereniging Natuurmonumenten is nog steeds eigenaar van deze percelen, die op dit moment in erfpacht zijn uitgegeven. Omdat de naastgelegen percelen onderdeel zijn van een rijksmonument kon hij niet verwachten dat op deze percelen bebouwing zou komen, aldus [appellant].
9.1. De vraag of schade tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de benadeelde en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
9.2. De twee geschakelde woningen op de percelen naast [appellant] zijn onderdeel geworden van het bebouwingslint aan de Kennemerstraatweg. Een dergelijke inbreiding is een normale maatschappelijke ontwikkeling die in veel steden en dorpen in Nederland voorkomt. Naast dat de gronden gelegen naast het perceel van [appellant] een typische inbreidingslocatie zijn en de gerealiseerde woningen het bebouwingslint completeren, had de gemeenteraad voor deze gronden in het bestemmingsplan Blockhovepark al een wijzigingsbevoegdheid voor het college naar 'Woondoeleinden, vrijstaande of aaneengesloten woningen' opgenomen, zodat [appellant] de planologische ontwikkeling op de naastgelegen percelen redelijkerwijs had kunnen verwachten. Het betoog van [appellant] dat de percelen onderdeel zijn van een landgoed dat als rijksmonument is aangewezen, betekent niet dat [appellant] deze ontwikkeling niet meer kon verwachten. Een aanwijzing als rijksmonument sluit immers op zichzelf niet uit dat er woningen gebouwd kunnen worden. Daarnaast past de planologische ontwikkeling binnen het al langer gevoerde beleid van de gemeente Heiloo om vrije locaties binnen de bebouwde kom te bebouwen. De woningen passen voorts binnen de structuur van de lintbebouwing en ook zijn de gebruikelijke afstandseisen in acht genomen. Ten slotte is de schade die Haute Equipe heeft vastgesteld niet zodanig groot dat zij reeds daarom buiten het normaal maatschappelijk risico valt. Het college heeft, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, de schade dan ook voor rekening van [appellant] kunnen laten.
Conclusie
10. Het college heeft de bevindingen van Haute Equipe aan de besluitvorming ten grondslag mogen leggen en het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade op basis daarvan terecht afgewezen.
11. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. R.J. Koopman, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. de Heer, griffier.
w.g. Van Altena w.g. De Heer
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 4 november 2015
636.