Uitspraak
201502474/1/A2.
Datum uitspraak: 4 november 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], mede optredend namens de stichting Zwinhome, wonend te Zwolle,
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 18 februari 2015 in zaak nr. 14/2601 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Zwolle.
Procesverloop
Bij besluit van 26 juni 2013 heeft het college aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 33.160,00.
Bij besluit van 19 augustus 2014 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 18 februari 2015 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 oktober 2015, waar [appellant], vertegenwoordigd door mr. S. Maakal, advocaat te Heerenveen, en het college, vertegenwoordigd door mr. H. van Dop, werkzaam bij de gemeente Zwolle, zijn verschenen.
Overwegingen
1. [appellant] is eigenaar van een woning aan [locatie A] in Zwolle. Aan de achterzijde van zijn woning is een complex met 21 appartementen, de Donjon, gebouwd van 15,34 meter hoog. DLH Almelose Kanaal B.V. is uitvoerder van dit project. Voor dit project heeft het college op 13 augustus 2007 vrijstelling van het bestemmingsplan Buitengebied Zwolle verleend.
Volgens [appellant] heeft de vrijstelling schade veroorzaakt, omdat zijn onroerende zaak door de bouw van de Donjon sterk in waarde is gedaald. Zo is er geen enkele privacy meer in de tuin en op het terras, is de bezonningssituatie gewijzigd en is er vanuit het complex inkijk in de woonkamer en de slaapkamers. Verder kijkt hij uit op het appartementencomplex, zijn de omgevingsgeluiden toegenomen en is er overlast, aldus [appellant]. [appellant] heeft het college verzocht om hem tegemoet te komen in deze planschade.
Planschadecommissie Zwolle
2. Het college heeft de planschadecommissie Zwolle om advies gevraagd. De commissie is in haar advies tot de conclusie gekomen dat de waarde van de onroerende zaak van [appellant] nadelig wordt beïnvloed door de bouw van de Donjon. [appellant] heeft meer lichthinder, het uitzicht verslechtert, de situeringswaarde is aangetast en de beperking van de privacy neemt aanmerkelijk toe, aldus de commissie.
De commissie heeft de schade vastgesteld op € 52.000,00. Omdat de planologische wijziging die zich heeft voorgedaan niet tot het normaal maatschappelijk risico van [appellant] behoort, heeft de commissie volstaan met een aftrek als bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wet ruimtelijke ordening, groot 2% van de waarde van de onroerende zaak, en het college geadviseerd een bedrag van € 33.160,00 als tegemoetkoming in planschade aan [appellant] toe te kennen.
Het college heeft dit advies opgevolgd.
Hoger beroep [appellant]
3. De rechtbank heeft het beroep van [appellant] tegen het besluit van 19 augustus 2014 ongegrond verklaard. [appellant] kan zich hiermee niet verenigen en heeft in zijn hogerberoepschrift vier gronden naar voren gebracht. Deze gronden stellen aan de orde de vraag of het college de besluitvorming op de bevindingen van de commissie heeft kunnen baseren.
4. Als het bestuursorgaan een deskundige inschakelt en zijn besluitvorming op de bevindingen van de deskundige baseert, moet de bestuursrechter toetsen of het bestuursorgaan zich ervan verzekerd heeft dat de deskundige een zorgvuldig en onafhankelijk onderzoek naar de feiten heeft uitgevoerd en of zijn bevindingen inzichtelijk en concludent zijn. Een partij kan de bevindingen van de deskundige weerleggen door een contra-expertise in te brengen. In dat geval wordt getoetst of de contra-expertise aanleiding geeft voor het oordeel dat het bestuursorgaan de bevindingen van de deskundige niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen, omdat - bijvoorbeeld - de deskundige van onjuiste feiten is uitgegaan of de feiten verkeerd heeft gewogen en daaraan onjuiste conclusies heeft verbonden.
Gebruik matrix
5. [appellant] komt op tegen de overweging van de rechtbank dat de commissie in haar advies de planschade niet alleen heeft ingedeeld in een matrix, maar ook de schadefactoren heeft benoemd en de schade concreet heeft gewaardeerd.
Volgens [appellant] heeft de rechtbank zijn betoog verkeerd begrepen. Hij heeft nu juist betoogd dat de commissie eerst heeft vastgesteld dat de planschade middelzwaar is en tussen de 5-10% uitkomt om vervolgens de schade in deze categorie op 6% van de waarde van de woning te laten taxeren.
5.1. Uit het advies blijkt niet dat de commissie de planschade van [appellant] vooraf heeft vastgesteld op een percentage tussen de 5-10% en deze indeling als leidraad heeft genomen bij de taxatie. Op pagina 13 van het advies heeft de commissie inzichtelijk gemaakt wat volgens haar de waarde van de onroerende zaak van [appellant] vóór en na de inwerkingtreding van de planologische maatregel is en vastgesteld dat de waardevermindering € 52.000,00 bedraagt. Daarop aansluitend heeft de commissie op pagina 14 van het advies opgemerkt dat er schadecategorieën zijn en toegelicht dat de schade van [appellant] volgens haar 'middelzwaar' is. Deze opbouw van het advies ondersteunt het door het college ingenomen standpunt dat de commissie eerst de schade heeft vastgesteld en daaraan vervolgens de kwalificatie 'middelzware schade' heeft verbonden.
Nu [appellant] geen feiten naar voren heeft gebracht die zijn betoog ondersteunen, moet het, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, worden verworpen.
Maximale bouwmogelijkheden
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de bouw van een bedrijfsgebouw met een zogenoemde puntmuts onder het bestemmingsplan Buitengebied Zwolle mogelijk was.
6.1. De rechtbank is terecht tot deze overweging gekomen, omdat het onder het bestemmingsplan Buitengebied Zwolle feitelijk en juridisch niet onmogelijk was om op de gronden achter het perceel van [appellant] een bedrijfsgebouw met een maximale goothoogte van 3,5 meter en een maximale nokhoogte van 15 meter te realiseren. Dit aspect heeft de commissie terecht bij de planvergelijking betrokken.
Contra-expertise
7. [appellant] komt op tegen de overweging van de rechtbank dat zij in de contra-expertise van Langhout en Wiarda geen aanleiding ziet om te twijfelen aan de bevindingen van de commissie.
7.1. [appellant] heeft op de zitting met een kaart toegelicht dat er twee feitelijke onjuistheden in het advies van de commissie staan. Zo is volgens [appellant] de afstand tussen zijn woning en het bouwvlak dat is ingetekend op de kaart bij het bestemmingsplan Buitengebied Zwolle in werkelijkheid geen 55, maar 61 meter. Verder was de maximale breedte van een te realiseren bedrijfsgebouw onder het bestemmingsplan Buitengebied Zwolle geen 30, maar hooguit 20 meter. De commissie mocht daarbij bij de planvergelijking niet relevant achten dat [appellant] beplanting op zijn erf heeft. In de contra-expertise van Langhout en Wiarda is volgens [appellant] daarnaast opgemerkt dat de Donjon het bouwvlak in noordwestelijke richting met 35 meter overschrijdt. Voor het overige gaat het om een verschil in waardering van de verschillende schadefactoren, aldus [appellant].
7.2. Het college heeft op de zitting toegelicht dat de commissie in haar advies ten onrechte een afstand van 55 meter heeft vermeld. Het verschil tussen 55 en 61 meter is - en [appellant] heeft dit ter zitting ook erkend - niet zodanig dat dit van relevante betekenis is voor de waarde van de onroerende zaak van [appellant]. Evenmin van relevante betekenis is het verschil in breedte van het eerder toegestane bedrijfsgebouw omdat Langhout en Wiarda in de contra-expertise niet hebben gespecificeerd in hoeverre [appellant] in dit opzicht meer is benadeeld. Daarnaast blijkt uit het advies niet dat de commissie het standpunt heeft ingenomen dat inkijk in de woning van [appellant] door de aanwezige beplanting afneemt en tot een verminderde aantasting van de privacy en een afname van de schade leidt. Daarom bestaat geen grond voor het oordeel dat de commissie deze schade onjuist heeft gewogen. Verder hebben Langhout en Wiarda geen specifieke waardebepaling gekoppeld aan de bevinding dat de Donjon het bouwvlak in noordwestelijke richting met 35 meter overschrijdt. Er bestaat dan ook geen aanleiding voor de conclusie dat de commissie de nadelige gevolgen van de bouw van de Donjon in zoverre verkeerd heeft ingeschat.
Gelet op het voorgaande en in aanmerking genomen dat de overige bevindingen van Langhout en Wiarda neerkomen op een verschil in waardering van de schadefactoren en in zoverre niet de feitelijke grondslag van het advies aantasten, doet de contra-expertise van Langhout en Wiarda geen afbreuk aan het advies van de commissie.
Taxatie
8. [appellant] verzet zich tot slot tegen de overweging van de rechtbank dat de commissie in haar advies en haar reactie van 12 juni 2014 het verschil tussen de taxatie van WOZ-taxateur R.G.P. Pieck en de eigen taxatie van de waarde van de onroerende zaak van [appellant] afdoende heeft verklaard.
8.1. Taxateur Pieck heeft de WOZ-waarde met ingang van 1 januari 2008 vastgesteld op € 761.000,00. Deze taxatie is uitvloeisel van een fiscaal compromis dat is bereikt tijdens een procedure van [appellant] bij de belastingrechter.
De commissie heeft de waarde van de onroerende zaak van [appellant] direct na de peildatum - 14 augustus 2007 - op € 890.000,00 vastgesteld. De commissie heeft kennisgenomen van de taxatie van Pieck, maar deze verder niet betrokken bij de eigen taxatie van de onroerende zaak. Een WOZ-taxatie is volgens de commissie immers gericht op een ander doel (belastingheffing) en gebaseerd op de feitelijke situatie, waarbij een andere peildatum geldt en geen rekening wordt gehouden met de vergelijking tussen de nieuwe planologische situatie met het voorafgaande planologische regime. In haar reactie van 12 juni 2014 heeft de commissie opgemerkt dat de eigen taxatie is gebaseerd op de voor de beoordeling van planschade relevante criteria en is uitgevoerd door twee ervaren taxateurs die afkomstig zijn uit de regio en goed op de hoogte zijn van de marktwaarden van onroerende zaken in Zwolle.
8.2. Een taxatie van de WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt gedaan aan de hand van andere criteria dan die gelden bij de vaststelling van schade als gevolg van een planologische wijziging. Onderdeel van die vaststelling is het onderzoek wat de maximale mogelijkheden waren van het planologische regime vóór en na de peildatum. Dat is bij een taxatie van de WOZ-waarde anders. De commissie heeft in haar advies en haar reactie van 12 juni 2014 dit onderscheid toegelicht, zodat het verschil tussen de eigen taxatie en de WOZ-taxatie voldoende inzichtelijk is gemaakt. Aan de taxatie van Pieck komt daarom in deze procedure niet de door [appellant] voorgestane bewijskracht toe.
Conclusie
9. Het college heeft de bevindingen van de commissie aan zijn besluitvorming ten grondslag kunnen leggen en terecht op basis daarvan een tegemoetkoming in planschade van € 33.160,00 toegekend.
10. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak moet worden bevestigd.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. R.J. Koopman, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. de Heer, griffier.
w.g. Van Altena w.g. De Heer
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 4 november 2015
636.