Uitspraak
201402278/1/A2.
Datum uitspraak: 19 november 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Venuto B.V., gevestigd te Nijmegen,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 6 februari 2014 in zaak nr. 13 / 2482 in het geding tussen:
Venuto
en
het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen.
Procesverloop
Bij besluit van 16 februari 2012 heeft het college Venuto een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 99.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente.
Bij besluit van 29 maart 2013 heeft het college het door Venuto daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 6 februari 2014 heeft de rechtbank het door Venuto daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft Venuto hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 15 oktober 2014, waar Venuto, vertegenwoordigd door mr. B. de Haan, advocaat te Nijmegen, vergezeld door H.J.J. Orlemans en L.T.C. Grootven, en het college, vertegenwoordigd door mr. A.J.C. van der Heijden, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.3, onder a, betrekt het college met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval de voorzienbaarheid van de schade oorzaak.
2. Venuto is sinds 18 mei 2001 volledig eigenaar van het perceel Sint Annastraat 291 te Nijmegen. Op het perceel staat een als rijksmonument aangewezen pand, dat twee bouwlagen en een ruime kapverdieping heeft. De begane grond en eerste verdieping zijn in gebruik als kantoor, de kapverdieping als woonruimte. De gronden achter het pand zijn als tuin en parkeerruimte ingericht.
Bij brief van 23 november 2009 heeft Venuto het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van het op 31 oktober 2008 in werking getreden bestemmingsplan Nijmegen-Heyendaal (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) waardoor de bebouwingsmogelijkheden op de gronden achter het pand zijn verminderd.
3. Het college heeft aan de besluitvorming de adviezen van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (de SAOZ) van september 2011, 18 mei 2012 en 20 juli 2012 ten grondslag gelegd. Volgens de adviezen is Venuto door het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger positie komen te verkeren in vergelijking tot het voorheen geldende bestemmingsplan Heyendaal 1985 door de beperking van bouwmogelijkheden op het perceel. Voor de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft Venuto op 27 april 2007 een aanvraag om bouwvergunning ingediend om een gebouw van twaalf wooneenheden op te richten op het perceel. Door slechts een deel van de in het oude bestemmingsplan geboden bouwmogelijkheden in de aanvraag op te nemen, heeft Venuto geaccepteerd dat de ruimere bouwmogelijkheden in het nieuwe plan zouden vervallen. Bij de vaststelling van de planschade is daarom uitgegaan van het door Venuto ingediende bouwplan. De meest aangewezen taxatiemethode voor het berekenen van schade als gevolg van vervallen bouwmogelijkheden is volgens de adviezen de residuele grondwaardeberekening. Daarbij worden op de te verwachten verkoopopbrengst van het beoogde wooncomplex, alle te verwachten kosten voor bouw, financiering en verkoop met bijbehorende posten in mindering gebracht. De residuele grondwaarde is in dit geval vastgesteld op € 208.000,00. Bij een grondwaarde zonder bouwmogelijkheden komt de restwaarde uit op € 109.000,00, zodat de schade € 99.000,00 bedraagt.
4. De rechtbank heeft overwogen dat het college de adviezen van de SAOZ aan de besluitvorming ten grondslag mocht leggen.
5. Venuto betoogt in hoger beroep dat de rechtbank heeft miskend dat zij voldoende concrete pogingen tot realisering van de bestaande bouwmogelijkheden heeft ondernomen om een aanspraak op een tegemoetkoming in planschade veilig te stellen. Volgens haar is niet vereist dat een bouwplan wordt ingediend dat de maximale planologische mogelijkheden onder het oude regime benut. De waardevermindering van het perceel moet worden getaxeerd uitgaande van de veronderstelling dat de bouwmogelijkheden onder het oude regime maximaal worden benut. Ten onrechte heeft de rechtbank overwogen dat zij ten dele het risico heeft aanvaard dat de onder het oude planologische regime bestaande bouwmogelijkheden zouden kunnen vervallen door een minder omvattend bouwplan in te dienen. Voorts heeft de rechtbank miskend dat het college het bouwplan niet als uitgangspunt mocht nemen voor de waardering van de waardevermindering en had moeten uitgaan van de vervallen maximale bouwmogelijkheden. Daartoe verwijst zij naar de uitspraak van de Afdeling van 31 augustus 2011 in zaak nr. 201010163/1/H2.
5.1. In de adviezen is voor de beoordeling van de aanvraag om een tegemoetkoming in de planschade onderzocht of Venuto als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger positie is komen te verkeren. Daarbij is het nieuwe planologische regime vergeleken met het voordien geldende planologische regime en daarbij is, anders dan Venuto betoogt, niet de feitelijke situatie aan de hand van het ingediende bouwplan van belang geacht, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon worden verwezenlijkt. Vervolgens is de vraag of Venuto het risico dat de onder het oude planologische regime bestaande gebruiksmogelijkheden op het perceel zouden kunnen worden beperkt, heeft aanvaard, ontkennend beantwoord. Erkend is dat Venuto door het indienen van de bouwaanvraag na de ter inzage legging van het voorontwerp van het nieuwe bestemmingsplan stappen heeft ondernomen tot realisering van de bouwmogelijkheden die onder het nieuwe planologisch regime zijn komen te vervallen. Anders dan Venuto betoogt, betekent dit niet dat in de adviezen ten onrechte is geconcludeerd dat voor zover de oude bouwmogelijkheden ruimer waren dan de mogelijkheden die in het bouwplan zijn benut, Venuto het risico heeft aanvaard dat die ruimere mogelijkheden onder het nieuwe regime zouden komen te vervallen en dat de schade die zij daardoor lijdt voor haar rekening dient te blijven. In de adviezen is derhalve terecht ter bepaling van de waardevermindering aansluiting gezocht bij het door Venuto ingediende bouwplan en niet bij de vervallen maximale bouwmogelijkheden. Daarbij heeft de SAOZ in aanmerking genomen dat het bouwplan gelet op de locatie, situering en omgeving, waaronder de ligging achter het bestaande monumentale pand, waarderingstechnisch als optimaal kon worden beschouwd. Anders dan Venuto betoogt, is voormelde uitspraak van 31 augustus 2011, hier niet relevant, omdat het in die zaak ging om waardevermindering van een perceel als gevolg van het verlenen van een vrijstelling op een tegenover liggend perceel. Evenmin leidt de uitspraak van 18 april 2012 in zaak nr. 201108114/1/A2, tot het oordeel dat de schade alleen op grond van de vervallen maximale bouwmogelijkheden mag worden berekend en het door Venuto ingediende bouwplan voor die waardering buiten beschouwing dient te blijven.
Het betoog faalt.
6. Venuto betoogt voorts dat in het geval bij de waardering van de planschade mag worden uitgegaan van het bouwplan, de rechtbank heeft miskend dat op het bouwplan nog besparingen mogelijk zijn door de luifel weg te laten en de gevel aan te passen. Daarnaast heeft de rechtbank miskend dat het college zijn besluitvorming niet mocht baseren op de adviezen van de SAOZ wat betreft de hoogte van de bouwkosten, de residuele grondwaarde en de waardering van de resterende uitbreidingsmogelijkheid van het op het perceel reeds aanwezige monumentale pand onder het nieuwe regime.
6.1. Indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan volgens vaste jurisprudentie bij het nemen van een besluit op een aanvraag om nadeelcompensatie van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
6.2. Uit het vorenstaande volgt dat in de adviezen terecht is uitgegaan van het door Venuto ingediende concrete en reëele bouwplan voor de vaststelling van de omvang van de schade. Dat betekent dat uitgegaan mocht worden van de in dat plan gekozen gevelconstructie, daargelaten of het weglaten van de luifel alsmede het aanpassen van de gevel een aanzienlijke besparing kunnen opleveren.
Ten aanzien van de bouwkosten is van belang dat Venuto eerder als reactie op de adviezen van de SAOZ heeft aangevoerd dat deze te hoog zijn vastgesteld. De waarderingsdeskundige van de SAOZ heeft voor de beoordeling van de hoogte van de bouwkosten gebruik gemaakt van de specifieke deskundigheid van Bouw-en Adviesburo Vermeent B.V. Venuto heeft onder verwijzing naar onder meer de door haar ingeschakelde deskundige Heine van Nieuwenhuijze van D&M Properties B.V. betoogd dat de bouwkosten te hoog zijn vastgesteld. De SAOZ heeft dit voldoende besproken en weerlegd in de adviezen van september 2011 en 18 mei 2012. Dat, zoals Venuto betoogt, de SAOZ heeft nagelaten gegevens, waaronder bouwkosten, van referentieprojecten te overleggen, treft evenmin doel. De referentieprojecten zijn door de waarderingsdeskundige van de SAOZ in het onderzoek betrokken voor de bepaling van de getaxeerde verkoopprijs en niet voor de bepaling van de bouwkosten. Nu de verkoopwaarde niet door Venuto ter discussie is gesteld, was de SAOZ niet gehouden gegevens van de referentieprojecten te overleggen. Dat, zoals Venuto betoogt, er verschil in inzicht blijft bestaan over de hoogte van de bouwkosten, is onvoldoende voor het oordeel dat het college zijn besluit van 29 maart 2013 niet mocht baseren op de adviezen van de SAOZ.
Hetgeen Venuto heeft aangevoerd ten aanzien van de resterende 65m2 uitbreidingsmogelijkheid in het nieuwe plan, treft evenmin doel. Er is geen grond voor het oordeel dat het college zich niet mocht baseren op de adviezen van de SAOZ, waarin bij herhaling is uiteengezet dat deze resterende te bebouwen oppervlakte bij de vergelijking van maximale mogelijkheden moet worden betrokken en dat een verlies aan bebouwbaar terrein optreedt van 367 m2 in plaats van het door Venuto gestelde verlies van 437 m2. Dat geldt ook voor de waardering en de omvang van de resterende gronden, waaraan de SAOZ een waarde heeft toegekend van € 125,00 per m2. Daarbij is in aanmerking genomen dat deze gronden onder meer kunnen worden aangewend als parkeerruimte en dat niet, zoals Venuto betoogt, slechts een waarde van € 75,00 als tuingrond resteert. In de adviezen is voorts uiteengezet dat voor de bepaling van de omvang van de resterende gronden niet alleen moet worden uitgegaan van de niet meer te bebouwen gronden, maar van het gehele aan de nieuwbouw toe te rekenen perceelgedeelte van 870 m2.
7. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. Th.G. Drupsteen, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. A. Hammerstein, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.A.E. Planken, griffier.
w.g. Drupsteen w.g. Planken
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 19 november 2014
299.