Uitspraak
201309446/1/A2.
Datum uitspraak: 30 juli 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 03 De Gilden B.V. (hierna: De Gilden), gevestigd te Kampen,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 3 september 2013 in zaak nr. 13/214 in het geding tussen:
De Gilden
en
het college van burgemeester en wethouders van de Wolden.
Procesverloop
Bij afzonderlijke besluiten van 16 april 2012 heeft het college [belanghebbende A] een tegemoetkoming in planschade van € 6.400,00 toegekend, [belanghebbende B] een tegemoetkoming in planschade van € 35.000,00 toegekend, [belanghebbende C] een tegemoetkoming in planschade van € 16.560,00 toegekend, [belanghebbende D] een tegemoetkoming in planschade van € 13.500,00 toegekend, [belanghebbende E] een tegemoetkoming in planschade van € 15.300,00 toegekend, [belanghebbende F] een tegemoetkoming in planschade van € 16.700,00 toegekend en [belanghebbende G] een tegemoetkoming in planschade van € 19.000,00 toegekend.
Bij besluit van 5 februari 2013 heeft het college het door De Gilden daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 3 september 2013 heeft de rechtbank het door De Gilden daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 5 februari 2013 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen ervan geheel in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft De Gilden hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[belanghebbende A] en [belanghebbende B] hebben een zienswijze ingediend. [belanghebbende C], [belanghebbende D], [belanghebbende E], [belanghebbende F] en [belanghebbende G] hebben evenzeer een zienswijze ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 25 juni 2014, waar De Gilden, vertegenwoordigd door mr. T.A.P. Langhout, juridisch adviseur te Oranjewoud, en door R. Vos, en het college, vertegenwoordigd door R. ter Stege, werkzaam bij de gemeente, vergezeld door mr. J. Marskamp, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), zijn verschenen. Voorts zijn daar [belanghebbende A] en [belanghebbende B], vertegenwoordigd door mr. T. van der Weijde, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand, gehoord.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [belanghebbende A], [belanghebbende B], [belanghebbende C], [belanghebbende D], [belanghebbende E], [belanghebbende F] en [belanghebbende G] (hierna gezamenlijk: [belanghebbende A] en anderen) hebben het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade die zij stellen te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Oldenhave Bos (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) op 25 februari 2010 (hierna: de peildatum). Dit plan is de juridisch-planologische basis voor het realiseren van een woonwijk op in de buurt van de woningen van [belanghebbende A] en anderen gelegen gronden te Ruinen (hierna: het plangebied). De Gilden, initiatiefnemer van het bouwproject, heeft met de gemeente een overeenkomst gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade voor haar rekening te nemen.
4. Het college heeft advies gevraagd aan de SAOZ. In afzonderlijke adviezen van maart 2012 heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime. Uit deze vergelijking heeft zij de conclusie getrokken dat [belanghebbende A] en anderen als gevolg van de planologische wijziging in een nadeliger positie zijn komen te verkeren en dat daaruit voor vergoeding vatbare schade, in de vorm van een waardevermindering van de woningen van [belanghebbende A] (van € 280.000,00 naar € 268.000,00), [belanghebbende B] (van € 750.000,00 naar € 700.000,00), [belanghebbende C] (van € 672.000,00 naar € 642.000,00), [belanghebbende D] (van € 275.000,00 naar € 256.000,00), [belanghebbende E] (van € 275.000,00 naar € 264.000,00), [belanghebbende F] (van € 315.000,00 naar € 292.000,00) en [belanghebbende G] (van € 350.000,00 naar € 324.000,00), is voortgevloeid. Voorts is vermeld dat artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro op de aanvragen van toepassing is, zodat een gedeelte van de schade, gelijk aan twee procent van de waarde van de woningen onmiddellijk vóór het opkomen ervan, voor rekening van [belanghebbende A] en anderen dient te worden gelaten.
Het college heeft deze adviezen aan de besluiten van 16 april 2012 ten grondslag gelegd en die besluiten in bezwaar gehandhaafd.
5. De rechtbank heeft overwogen dat in het betoog van De Gilden geen grond is te vinden voor het oordeel dat de door de SAOZ gemaakte en door het college overgenomen vergelijking tussen de planologische mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime niet berust op een maximale invulling van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime. De rechtbank heeft voorts overwogen dat het college ten onrechte niet heeft onderzocht of de door [belanghebbende A] en anderen gestelde schade krachtens artikel 6.2, eerste lid, van de Wro geheel of gedeeltelijk voor hun rekening behoort te blijven. Volgens de rechtbank is het besluit van 5 februari 2013 ondeugdelijk gemotiveerd, omdat het college met het toepassen van het bepaalde in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro heeft volstaan. Zij heeft, na gegrondverklaring van het door De Gilden ingestelde beroep en vernietiging van het besluit van 5 februari 2013, aanleiding gezien om te bepalen dat de rechtsgevolgen van dat besluit geheel in stand blijven. Aan dat oordeel heeft zij ten grondslag gelegd dat het aan dat besluit klevende gebrek in het verweerschrift, gelezen in samenhang met het aanvullend advies van de SAOZ van 16 april 2013, is hersteld.
6. De Gilden betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de SAOZ de maximale bouwmogelijkheden van het oude planologische regime heeft uitgewerkt door van vestiging van een boomkwekerij in het plangebied uit te gaan en daarbij te betrekken dat dit het uitzicht van [belanghebbende A] en anderen volledig zou wegnemen. Daartoe voert zij aan dat het op grond van de oude bestemming van het plangebied mogelijk was bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op te richten, dat uit de uitspraak van de Afdeling van 5 februari 1996 in zaak nr. G09.92.0061 (BR 1997, p. 586) valt af te leiden dat het uitzicht op dergelijke bouwwerken, zoals teeltondersteunende voorzieningen of sleufsilo’s, van een andere orde is dan dat op een boomkwekerij en dat het uitzicht van [belanghebbende A] en anderen en de situeringswaarde van hun woningen in de nieuwe situatie niet zijn verslechterd.
6.1. In de adviezen van de SAOZ van maart 2012 is uiteengezet dat [belanghebbende A] en anderen onder het oude planologische regime niet van een vrij en weids uitzicht waren verzekerd en dat een boomkwekerij het uitzicht niet in een geringere mate zou wegnemen dan teeltondersteunende voorzieningen of sleufsilo’s, maar het plangebied in de oude situatie een agrarisch en overwegend groen karakter had en dit in het algemeen boven een woonbebouwing valt te verkiezen, zodat niet staande kan worden gehouden dat de nieuwe situatie wat betreft de bouwmogelijkheden voor [belanghebbende A] en anderen niet tot een nadeliger situatie heeft geleid. In het aanvullend advies van de SAOZ van 16 april 2013 is nogmaals benadrukt dat het uitzicht bij invulling als boomkwekerij volledig zou zijn weggenomen.
6.2. Hoewel de SAOZ de door De Gilden bedoelde bouwmogelijkheid voor bouwwerken, niet zijnde gebouwen, bij de planvergelijking heeft betrokken, blijkt uit de adviezen niet dat daarbij is onderkend dat uitzicht op een boomkwekerij niet op één lijn kan worden gesteld met uitzicht op teeltondersteunende voorzieningen of sleufsilo’s en dat de kwaliteit van het uitzicht invloed op de waarde van de betreffende woningen kan hebben.
Gelet op het vorenstaande is niet inzichtelijk dat de adviezen wat betreft het uitzicht van [belanghebbende A] en anderen en de situeringswaarde van hun woningen berusten op een maximale invulling van het oude planologische regime. De rechtbank heeft niet onderkend dat het college dit onderdeel van de adviezen niet zonder nadere motivering aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen.
Het betoog slaagt.
7. De Gilden betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de aanleg van een weg voor doorgaand verkeer in het plangebied krachtens de bij het oude bestemmingsplan behorende planvoorschriften (hierna: de planvoorschriften) niet mogelijk was. Daartoe voert zij aan dat de aanleg van een weg voor doorgaand verkeer onder het oude planologische regime op grond van de bestemming ‘Agrarische doeleinden, klasse A’ niet was verboden en dat het gebruik van die weg niet tot landbouwverkeer zou zijn beperkt. Indien de weg, die feitelijk ook aanwezig was, in strijd met het oude bestemmingsplan was aangelegd, dan kon deze weg nog voor andere doeleinden dan de agrarische bestemming worden gebruikt, omdat artikel 29, derde lid, van de planvoorschriften daaraan niet in de weg zou staan, aldus De Gilden.
7.1. In het oude bestemmingsplan, dat op grond van de Wet Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) tot stand is gekomen, was geen algemeen gebruiksverbod opgenomen. Omdat artikel 7.10, eerste lid, van de Wro, zoals die bepaling ten tijde van de peildatum luidde, niet van toepassing was op een op grond van de WRO tot stand gekomen bestemmingsplan, was de aanleg van een weg en het gebruik ervan voor andere doeleinden dan landbouwverkeer derhalve niet verboden. In de adviezen van de SAOZ is ten onrechte geen rekening gehouden met deze mogelijkheid. Dat betekent dat niet inzichtelijk is dat de adviezen wat betreft de door [belanghebbende A] en anderen te ondervinden overlast berusten op een maximale invulling van het oude planologische regime. De rechtbank heeft niet onderkend dat het college dit onderdeel van de adviezen niet zonder nadere motivering aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen.
Het betoog slaagt.
8. Het besluit van 5 februari 2013 is, gelet op het vorenstaande, niet op een deugdelijke planvergelijking gebaseerd. De Afdeling ziet in het belang van een spoedige beëindiging van het geschil aanleiding het college op de voet van artikel 8:51d van de Awb op te dragen de door haar vastgestelde gebreken in dat besluit binnen dertien weken na verzending van deze tussenuitspraak te herstellen, door dat besluit alsnog toereikend te motiveren en het zo nodig te wijzigen. Daartoe dient het college, rekening houdend met de overwegingen van deze tussenuitspraak, een nader deskundigenadvies in te winnen.
9. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht. Tevens zal daarin, voor zover nodig, worden beslist op het betoog van De Gilden dat de rechtbank heeft miskend dat de schade binnen het normale maatschappelijke risico van [belanghebbende A] en anderen valt en voor hun rekening dient te worden gelaten.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
draagt het college van burgemeester en wethouders van De Wolden op om binnen dertien weken na de verzending van deze tussenuitspraak:
a. met inachtneming van de overwegingen ervan de gebreken in het besluit van 5 februari 2013 te herstellen, en
b. de Afdeling de uitkomst mede te delen en een eventueel gewijzigd besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en dit ook aan de Afdeling toe te zenden.
Aldus vastgesteld door mr. Th.G. Drupsteen, voorzitter, en mr. J.A. Hagen en mr. F.C.M.A. Michiels, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van staat.
w.g. Drupsteen w.g. Hazen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 30 juli 2014
452.