Uitspraak
201309446/2/A2.
Datum uitspraak: 11 februari 2015
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 03 De Gilden B.V. (hierna: De Gilden), gevestigd te Kampen,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 3 september 2013 in zaak nr. 13/214 in het geding tussen:
De Gilden
en
het college van burgemeester en wethouders van De Wolden.
Procesverloop
Bij afzonderlijke besluiten van 16 april 2012 heeft het college [partij A] een tegemoetkoming in planschade van € 6.400,00 toegekend, [partij B] een tegemoetkoming in planschade van € 35.000,00 toegekend, [partij C] een tegemoetkoming in planschade van € 16.560,00 toegekend, [partij D] een tegemoetkoming in planschade van € 13.500,00 toegekend, [partij E] een tegemoetkoming in planschade van € 15.300,00 toegekend, [partij F]) een tegemoetkoming in planschade van € 16.700,00 toegekend en [partij G] een tegemoetkoming in planschade van € 19.000,00 toegekend.
Bij besluit van 5 februari 2013 heeft het college het door De Gilden daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 3 september 2013 heeft de rechtbank het door De Gilden daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 5 februari 2013 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen ervan geheel in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft De Gilden hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[partij A] en [partij B] hebben een zienswijze ingediend. [partij C], [partij D], [partij E], [partij F] en [partij G] hebben evenzeer een zienswijze ingediend.
De Afdeling heeft de zaak gelijktijdig met zaak nr. 201401297/1/A2 ter zitting behandeld op 25 juni 2014, waar De Gilden, vertegenwoordigd door mr. T.A.P. Langhout, juridisch adviseur te Oranjewoud, en door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door R. ter Stege, werkzaam bij de gemeente, vergezeld door mr. J. Marskamp, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), zijn verschenen. Voorts zijn daar [partij A] en [partij B], vertegenwoordigd door mr. T. van der Weijde, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand, gehoord.
Bij tussenuitspraak van 30 juli 2014 in zaak nr. 201309446/1/A2 heeft de Afdeling het college opgedragen om binnen dertien weken na de verzending van deze tussenuitspraak met inachtneming van de overwegingen ervan de gebreken in het besluit van 5 februari 2013 te herstellen en een nieuw besluit te nemen. Deze tussenuitspraak is aangehecht.
Bij afzonderlijke besluiten van 24 oktober 2014 heeft het college [partij A] een tegemoetkoming in planschade van € 4.440,00 toegekend, [partij B] een tegemoetkoming in planschade van € 30.100,00 toegekend, [partij C] een tegemoetkoming in planschade van € 10.680,00 toegekend, [partij D] een tegemoetkoming in planschade van € 10.560,00 toegekend, [partij E] een tegemoetkoming in planschade van € 12.360,00 toegekend, [partij F] een tegemoetkoming in planschade van € 13.760,00 toegekend en [partij G] een tegemoetkoming in planschade van € 15.080,00 toegekend.
De Gilden heeft een zienswijze naar voren gebracht.
Met toepassing van artikel 8:57, tweede lid, aanhef en onder c, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb), heeft de Afdeling bepaald dat een tweede onderzoek ter zitting achterwege blijft en dat het onderzoek wordt gesloten.
Overwegingen
1. [partij A], [partij B], [partij C], [partij D], [partij E], [partij F] en [partij G] (hierna gezamenlijk ook: [partij A] en anderen) hebben het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade die zij stellen te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Oldenhave Bos (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) op 25 februari 2010 (hierna: de peildatum). Dit plan is de juridisch-planologische basis voor het realiseren van een woonwijk op in de buurt van de woningen van [partij A] en anderen gelegen gronden te Ruinen (hierna: het plangebied). De Gilden, initiatiefnemer van het bouwproject, heeft met de gemeente een overeenkomst gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade voor haar rekening te nemen.
2. In de tussenuitspraak is overwogen dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het besluit van 5 februari 2013 niet is gebaseerd op een deugdelijke vergelijking tussen de mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime.
3. Naar aanleiding van de tussenuitspraak heeft het college opnieuw advies gevraagd aan de SAOZ. In een advies van 12 augustus 2014 heeft de SAOZ uiteengezet dat het college de voor [partij A] en anderen nadelige gevolgen van het oude planologische regime heeft onderschat en dat de waarde van de woningen van [partij A] en anderen daardoor is overschat. Uit de vergelijking tussen de mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime heeft de SAOZ de conclusie getrokken dat zij in een nadeliger positie zijn komen te verkeren en dat daaruit voor vergoeding vatbare schade, in de vorm van een waardevermindering van de woningen van [partij A] (van € 278.000,00 naar € 268.000,00), [partij B] (van € 745.000,00 naar € 700.000,00), [partij C] (van € 666.000,00 naar € 642.000,00), [partij D] (van € 272.000,00 naar € 256.000,00), [partij E] (van € 282.000,00 naar € 264.000,00), [partij F] (van € 312.000,00 naar € 292.000,00) en [partij G] (van € 346.000,00 naar € 324.000,00), is voortgevloeid.
Uit het vorenstaande volgt dat het college, door het tegen de besluiten van 16 april 2012 gemaakte bezwaar ongegrond te verklaren, niet heeft onderkend dat de door [partij A] en anderen geleden planschade in die besluiten is overschat, zodat de rechtbank ten onrechte heeft bepaald dat de rechtsgevolgen van het door haar vernietigde besluit van 5 februari 2013 geheel in stand blijven.
4. In de tussenuitspraak is voorts overwogen dat in de einduitspraak, voor zover nodig, zal worden beslist op het betoog van De Gilden dat de rechtbank heeft miskend dat de schade binnen het normale maatschappelijke risico van [partij A] en anderen valt en voor hun rekening dient te worden gelaten.
Omdat het college in de besluiten van 24 oktober 2014, gelezen in verbinding met het daarin ingelaste advies van de SAOZ van 12 augustus 2014, het standpunt heeft ingenomen dat de schade niet geheel binnen het normale maatschappelijke risico van [partij A] en anderen valt en voor hun rekening dient te worden gelaten, heeft De Gilden belang bij een oordeel over dit betoog. Ter onderbouwing van dit betoog voert zij aan dat dorpsuitbreiding een normale maatschappelijke ontwikkeling is, dat het realiseren van een nieuwe woonwijk in het plangebied in de lijn der verwachtingen lag en dat de schade ten gevolge van deze ontwikkeling zeer beperkt is.
4.1. In een advies van de SAOZ van 16 april 2013 is uiteengezet dat, gelet op de blijkens de jurisprudentie van de Afdeling (onder meer uitspraak van 5 september 2012 in zaak nr. 201113115/1/A2) voor de toepassing van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro relevante omstandigheden, er geen aanleiding is om aan te nemen dat de krachtens artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro in acht te nemen forfaitaire drempel lager is dan de korting die op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro aan de orde zou zijn kunnen zijn, zodat in deze gevallen met het toepassen van die drempel kan worden volstaan. In een aanvullend advies van de SAOZ van 25 november 2013 is dit standpunt toegelicht. In dit advies is vermeld dat voor uitbreiding van Ruinen een andere locatie in beeld was en de ontwikkeling in het plangebied niet in de lijn der verwachtingen lag, dat de ontwikkeling in het plangebied op een relatief korte afstand van de woningen van [partij A] en anderen heeft plaatsgevonden en een substantiële invloed op de beleving en omgevingskarakteristiek van die woningen heeft en dat de schade niet zeer gering is. Volgens de SAOZ is er, gelet op deze omstandigheden, geen aanleiding om tot hogere kortingen op de aan [partij A] en anderen toegekende tegemoetkomingen te adviseren.
4.2. Het college heeft zich terecht onder verwijzing naar het advies van de SAOZ van 25 november 2013 op het standpunt gesteld dat de dorpsuitbreiding door het realiseren van een woonwijk in het plangebied, die op relatief korte afstand van de woningen van [partij A] en anderen heeft plaatsgevonden, niet in de lijn der verwachting lag. Bij deze stand van zaken kan de omvang van de door [partij A] en anderen geleden schade - daargelaten dat die schade, gezien de in het advies van de SAOZ van 12 augustus 2014 vermelde waardedalingen van de woningen, niet zeer beperkt is - op zichzelf niet leiden tot het oordeel dat het normale maatschappelijke risico boven de forfaitaire drempel van twee procent van de waarde van de woningen op de peildatum uitstijgt.
Het betoog faalt.
5. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd, voor zover de rechtbank daarbij heeft bepaald dat de rechtsgevolgen van het besluit van 5 februari 2013 geheel in stand blijven.
6. Het college heeft het advies van de SAOZ van 12 augustus 2014 en het advies van Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. (hierna: Overwater) van 6 oktober 2014 aan de besluiten van 24 oktober 2014 ten grondslag gelegd. Die besluiten worden, gelet op artikel 6:24 van Pro de Awb, gelezen in verbinding met artikel 6:19 van Pro deze wet, geacht eveneens voorwerp te zijn van dit geding.
7. De Gilden heeft in de zienswijze naar aanleiding van de besluiten van 24 oktober 2014 verzocht om de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de StAB) in te schakelen. Daartoe voert zij aan dat een verschil bestaat tussen het advies van de SAOZ van 12 augustus 2014 en het advies van Overwater van 6 oktober 2014.
7.1. In het door het college gevraagde advies van Overwater is een vergelijking tussen de mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime gemaakt. Volgens Overwater zijn [partij A] en anderen ten gevolge van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger positie komen te verkeren. Uit het advies blijkt niet van een taxatie van de waardevermindering van de woningen van [partij A] en anderen.
Voor het vaststellen van de omvang van de geleden planschade heeft het college in de besluiten van 24 oktober 2014 aansluiting gezocht bij de in het advies van de SAOZ vermelde waarden. Omdat uit het advies van Overwater niet valt af te leiden dat deze deskundige de voor [partij A] en anderen nadelige gevolgen van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan lichter heeft ingeschat dan de SAOZ heeft gedaan, is De Gilden daardoor niet tekort gedaan. De Afdeling ziet derhalve in het door De Gilden gestelde verschil tussen het advies van de SAOZ en dat van Overwater - daargelaten dat in de zienswijze niet is toegelicht waaruit dat gestelde verschil bestaat - geen aanleiding om, zoals De Gilden heeft verzocht, de StAB met toepassing van artikel 8:47, eerste lid, van de Awb tot deskundige te benoemen voor het instellen van een onderzoek.
8. Het beroep van rechtswege van De Gilden tegen de besluiten van 24 oktober 2014 is ongegrond.
9. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld. Omdat de onderhavige zaak en de zaak met nr. 201401297/1/A2, die eveneens op de zitting van 25 juni 2014 is behandeld, als samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht dienen te worden aangemerkt, wordt het totaal te vergoeden bedrag voor kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand gelijkelijk verdeeld over deze zaken.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 3 september 2013 in zaak nr. 13/214, voor zover daarbij is bepaald dat de rechtsgevolgen van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van De Wolden van 5 februari 2013 geheel in stand blijven;
III. verklaart het beroep tegen de besluiten van het college van burgemeester en wethouders van De Wolden van 24 oktober 2014 ongegrond;
IV. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van De Wolden tot vergoeding van bij de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 03 De Gilden B.V. in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 612,50 (zegge: zeshonderdtwaalf euro en vijftig cent), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
V. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van De Wolden aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 03 De Gilden B.V. het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 478,00 (zegge: vierhonderdachtenzeventig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. Th.G. Drupsteen, voorzitter, en mr. J.A. Hagen en mr. F.C.M.A. Michiels, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Drupsteen w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 11 februari 2015
452.