Uitspraak
201208907/1/A2.
Datum uitspraak: 10 juli 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1], wonend te Hegelsom, gemeente Horst aan de Maas,
2. het college van burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas,
tegen de uitspraak van de rechtbank Roermond van 2 augustus 2012 in zaak nr. 12/423 in het geding tussen:
[appellant sub 1]
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 31 oktober 2011 heeft het college [appellant sub 1] € 7.500, vermeerderd met wettelijke rente, ter tegemoetkoming in planschade toegekend.
Bij besluit van 28 februari 2012 heeft het het door [appellant sub 1] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 2 augustus 2012 heeft de rechtbank het door [appellant sub 1] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat het college [appellant sub 1] € 11.250, vermeerderd met wettelijke rente, ter tegemoetkoming in planschade toekent. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant sub 1] en het college elk hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 28 mei 2013, waar [appellant sub 1], vertegenwoordigd door mr. R.T. Kirpestein, en het college, vertegenwoordigd door mr. P.P.L. Lucas, werkzaam in dienst van de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a, voor zover thans van belang, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
2. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden verwezenlijkt, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval verwezenlijking van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. [appellant sub 1] is eigenaar van een perceel met woning aan de [locatie] te Hegelsom. Hij heeft het college verzocht om een tegemoetkoming in de schade ten gevolge van de inwerkingtreding op 5 september 2008 van het bestemmingsplan "Projectvestiging glastuinbouw Californië" dat aan een circa 70 meter brede strook op het perceel tegenover zijn woning de bestemming "Projectvestiging glastuinbouw" geeft en aan een deel daarvan de aanduiding "gietwaterbassin".
4. Voorheen gold voor dat perceel en voor dat van [appellant sub 1] het op 21 april 1999 in werking getreden bestemmingsplan "Buitengebied 1997", waarbij daaraan de bestemming "Agrarisch gebied met landschappelijke en/of natuurlijke waarde - Aln" was toegekend.
5. Het college heeft het verzoek ter advisering voorgelegd Adviesbureau Van Montfoort, dat hem op 26 oktober 2011 advies heeft uitgebracht. Volgens dit advies hebben de planologische veranderingen ruimere bouw- en gebruiksmogelijkheden op het perceel van [appellant sub 1] tot gevolg en een verminderd uitzicht vanuit zijn woning in noordelijke richting, waardoor hij per saldo in een nadeliger situatie is komen te verkeren. De waarde van de woning is op peildatum 5 september 2008 gedaald van € 345.000 naar € 330.000, zodat de waardevermindering € 15.000 bedraagt. Van dit bedrag dient de helft als normaal maatschappelijk risico voor rekening van [appellant sub 1] te blijven en derhalve € 7.500 als tegemoetkoming aan hem te worden toegekend, aldus het advies.
6. De rechtbank heeft geoordeeld dat het door het college gevolgde advies van Van Montfoort volledig is en voldoende gemotiveerd inzichtelijk maakt, welke factoren op de waardering van het planologisch nadeel van invloed zijn. Weliswaar is sprake van een algemeen maatschappelijke ontwikkeling in een landbouwgebied, waar [appellant sub 1] rekening mee had te houden, maar niet in de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze zich zou concretiseren. Zij heeft het besluit van
28 februari 2012 vernietigd, omdat het college onvoldoende heeft gemotiveerd, waarom op grond van bijzondere omstandigheden, in afwijking van het in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro neergelegde percentage van twee, toepassing van een percentage van vijftig gerechtvaardigd is en de helft van de vastgestelde schade voor risico van [appellant sub 1] blijft. Zij heeft verder bepaald dat 25% van de vastgestelde schade voor rekening van [appellant sub 1] blijft.
In het door [appellant sub 1] ingestelde hoger beroep
7. [appellant sub 1] betoogt dat de rechtbank aldus heeft miskend dat het college zich ten onrechte in navolging van het advies van Van Montfoort op het standpunt heeft gesteld dat de situeringswaarde van zijn woning door de zuidzijde ervan wordt bepaald. Die waarde wordt bepaald door de noordzijde ervan, vanwege de in die zijde aanwezige ramen. Dit betekent dat de waarde van zijn woning op de peildatum vóór de planologische wijzigingen hoger is dan het bedrag, waarop Van Montfoort deze heeft getaxeerd. Ter toelichting verwijst hij naar een uittreksel van het Kadaster.
7.1.1. Indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt, welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een aanvraag om een tegemoetkoming in de planschade van dat advies uitgaan, tenzij er concrete aanknopingspunten zijn voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan.
7.1.2. Volgens het door het college gevolgde advies is [appellant sub 1] vanwege het gewijzigd uitzicht in noordelijke richting van zijn woning in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren, nu daar ingevolge het nieuwe bestemmingsplan kassen en bedrijfsgebouwen mogen worden opgericht, terwijl voorheen slechts andere bouwwerken dan gebouwen met een hoogte van 2,5 m mochten worden opgericht. In het advies is aldus rekening gehouden met het zicht vanuit de in de noordzijde van de woning aanwezige ramen. In het advies is voorts uiteengezet dat, hoewel het nieuwe plan invloed heeft op de omgeving van het perceel, de stelling van [appellant sub 1] dat geen sprake meer is van ‘landelijk wonen’ niet wordt gevolgd, omdat de situeringswaarde van de woning nog steeds in overgrote mate bepaald wordt door het karakter van het gebied aan de zuidzijde van de Grubbenvorsterweg. De rechtbank heeft in de enkele stelling van [appellant sub 1] dat de situeringswaarde vanwege de in die zijde aanwezige ramen veeleer door de noordzijde van de woning wordt bepaald terecht geen aanknopingspunten gezien voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van het advies. [appellant sub 1] heeft de juistheid van het advies in zoverre ook niet met een bericht van een andere deskundige bestreden.
De rechtbank heeft in het uittreksel van het Kadaster terecht evenmin aanknopingspunten gevonden voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van de in het advies opgenomen taxatie van de woning van [appellant sub 1]. In het uittreksel staat slechts dat op 6 juni 2008 een twee-onder-een-kap woning met perceel met een oppervlakte van 4.673 m² voor € 392.000 is verkocht. De rechtbank heeft terecht daarmee door [appellant sub 1] niet aannemelijk gemaakt geacht dat zijn woning, die is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 3.366 m², met dit object wat de waarde betreft vergelijkbaar is.
Het betoog faalt.
8. Voorts betoogt [appellant sub 1] dat de rechtbank heeft miskend dat het college ten onrechte in navolging van het advies van Van Montfoort de nadelige gevolgen van de planologische wijziging op de verkeersintensiteit op de weg langs zijn woning beperkt heeft geacht. Hij verwijst daartoe naar de publicatie ‘Een veranderde omgevingskarakteristiek’.
8.1. Volgens het door het college gevolgde advies is het niet onmogelijk dat de intensiteit van met name vrachtverkeer zal toenemen, wanneer het gehele plangebied met projectvestigingen zal zijn ingevuld, maar zal het nieuwe plan de intensiteit van het verkeer op de weg voor de woning van [appellant sub 1] niet verhogen, omdat de verkeersstromen niet westwaarts langs de woning, maar oostwaarts richting veiling Grubbenvorst gericht zullen zijn. Het advies biedt aldus op de wijze, als hiervoor bedoeld, inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusie dragen dat de planologische wijziging geen toename van verkeer op de weg langs de woning oplevert. De door [appellant sub 1] - overigens voor het eerst in hoger beroep - overgelegde publicatie heeft geen betrekking op deze verkeersstromen en biedt derhalve geen grond voor het oordeel dat de rechtbank in het betoog van [appellant sub 1] ten onrechte geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van die conclusie heeft aangenomen.
Het betoog faalt.
9. [appellant sub 1] betoogt verder dat de rechtbank, door te overwegen dat het college met verwijzing naar het advies van Van Montfoort de waardering van de planschade op € 15.000 toereikend heeft gemotiveerd, heeft miskend dat die waardering, gelet op een door hem ingebracht taxatierapport van InterMakelaars van 19 oktober 2011, te laag is.
9.1. Volgens het advies hebben de planologische veranderingen ruimere bouw- en gebruiksmogelijkheden op perceel van [appellant sub 1] tot gevolg, nu het gehele perceel ingevolge het nieuwe bestemmingsplan voor woondoeleinden is bestemd, de maximale goothoogte 7 m is en de maximaal toegestane inhoud van zijn woning 750 m³, terwijl voorheen 500 m² van het perceel voor medegebruik voor woondoeleinden was bestemd, de maximale toegestane goothoogte 5,5 m bedroeg en de maximaal toegestane inhoud van zijn woning 600 m³. Voorts hebben de planologische wijzigingen een verminderd uitzicht in noordelijke richting van zijn woning tot gevolg, nu daar ingevolge het nieuwe bestemmingsplan kassen en bedrijfsgebouwen mogen worden opgericht, terwijl voorheen slechts andere bouwwerken dan gebouwen met een hoogte van 2,5 m mochten worden opgericht. Het advies biedt aldus op de wijze, als hiervoor bedoeld, inzicht in de feiten en omstandigheden die ten grondslag hebben gelegen aan de waardering van het door [appellant sub 1] per saldo geleden planologisch nadeel.
De rechtbank heeft in het rapport van InterMakelaars terecht geen aanleiding gezien voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van het advies van Van Montfoort. Zij heeft daartoe terecht van belang geacht dat daarin gemotiveerd is uiteengezet dat in het rapport ten onrechte is aangenomen dat op het perceel tegenover de woning onder het oude planologische regime geen bebouwing was toegestaan. Dat de taxateur van InterMakelaars in een bericht van 2 oktober 2012 aan [appellant sub 1] heeft medegedeeld dat in het rapport wel met bebouwing op het perceel tegenover de woning rekening is gehouden, biedt geen grond voor een ander oordeel, nu het rapport daarvoor geen aanknopingspunten biedt. Voorts is van belang dat in het advies van Van Montfoort is uiteengezet dat InterMakelaars ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de positieve gevolgen van de planologische wijziging op het perceel en InterMakelaars, door aan te nemen dat de onder het nieuwe planologische regime mogelijke bebouwing invloed zal hebben op de bezonning en daglichttoetreding van de woning, heeft miskend dat de mogelijke bebouwing ten noorden van de woning zal komen te liggen.
Het betoog faalt.
10. Het door [appellant sub 1] ingestelde hoger beroep is ongegrond.
In het door het college ingestelde hoger beroep
11. Het college betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat de helft van de vastgestelde schade binnen het normale maatschappelijke risico valt en ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro daarom door hem voor rekening van [appellant sub 1] mocht worden gelaten.
11.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 5 september 2012 in zaak nr. 201113115/1/T1/A2), heeft die bepaling zelfstandige betekenis. De rechtbank diende naar aanleiding van de voorgedragen beroepsgronden te onderzoeken of de helft van de schade, in dit geval 2,2 procent van de waarde van de onroerende zaak, onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, binnen het normale maatschappelijk risico valt en het college dat voor rekening van [appellant sub 1] mocht laten.
11.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 5 september 2012 in zaak nr. 201113115/1/T1/A2), moet de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling, als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro, tot het normale maatschappelijke risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is daarbij onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologisch beleid past. Omstandigheden die daarvoor verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie, waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak waar de aanvraag betrekking op heeft en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
11.3. Het college heeft zich op advies van Van Montfoort op het standpunt mogen stellen dat een eigenaar van een burgerwoning in een buitengebied rekening dient te houden met de mogelijke komst van nieuwe agrarische ondernemingen, waarmee de bestaande omgeving kan veranderen, temeer nu in het bestemmingsplan ‘Buitengebied 1997’ middels een wijzigingsbevoegdheid nieuwe agrarische bouwblokken konden worden aangewezen. Het heeft een dergelijke ontwikkeling, waardoor evenzeer schade zou zijn geleden, terecht als een normale maatschappelijke ontwikkeling beschouwd en de concentratie van glastuinbouwbedrijven die met het nieuwe plan kon worden gerealiseerd als van verdergaande betekenis, in verband waarmee het de helft van de vastgestelde schade wegens normaal maatschappelijk risico voor rekening van [appellant sub 1] mocht laten.
Het betoog slaagt.
12. Het door het college ingestelde hoger beroep is reeds hierom gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het door [appellant sub 1] tegen het besluit van 28 februari 2012 ingestelde beroep ongegrond verklaren.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het door het college van burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas ingestelde hoger beroep gegrond;
II. verklaart het door [appellant sub 1] ingestelde hoger beroep ongegrond;
III. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Roermond van 2 augustus 2012 in zaak nr. 12/423;
IV. verklaart het door [appellant sub 1] in die zaak bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, voorzitter, en mr. T.G. Drupsteen en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. T.E. Larsson-van Reijsen, ambtenaar van staat.
w.g. Loeb w.g. Larsson-van Reijsen
Voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 10 juli 2013
344.