Uitspraak
200807292/1/H2.
Datum uitspraak: 22 april 2009
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. de raad van de gemeente Zaanstad,
2. [appellant sub 2], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Haarlem van 25 augustus 2008 in zaak nr. 07-2072 in het geding tussen:
[appellant sub 2]
en
de raad van de gemeente Zaanstad.
1. Procesverloop
Bij besluit van 20 oktober 2005 heeft de raad van de gemeente Zaanstad (hierna: de raad) een verzoek van [appellant sub 2] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 25 januari 2007 heeft de raad het door [appellant sub 2] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 25 augustus 2008, verzonden op 28 augustus 2008, heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het door [appellant sub 2] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard en dat besluit vernietigd. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben de raad bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 1 oktober 2008, en [appellant sub 2] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 6 oktober 2008, hoger beroep ingesteld. De raad heeft het hoger beroep aangevuld bij brief van 7 oktober 2008. [appellant sub 2] heeft dat bij brief van 11 november 2008 gedaan.
[appellant sub 2] en de raad hebben beiden verweerschriften ingediend.
De raad heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 maart 2009, waar de raad, vertegenwoordigd door mr. F. Marinus, ambtenaar in dienst van de gemeente, vergezeld van mr. J.H.J. van Erk, werkzaam bij de stichting Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), en [appellant sub 2] in persoon en bijgestaan door mr. W.J. Brakenhoff, advocaat te Rotterdam, zijn verschenen. De zaak is gezamenlijk behandeld met de zaken met nrs.
200807297/1en
200807301/1.
200807297/1en
200807301/1.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening, zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.1.1. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat het oude planologische regime betreft niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
2.2. [appellant sub 2], sinds 29 mei 1984 eigenaar van het perceel met woning aan de [locatie] te [plaats], heeft verzocht om vergoeding van de waardevermindering van zijn woning als gevolg van het op
26 november 1998 door de raad vastgestelde bestemmingsplan "Saendelft" dat is goedgekeurd door gedeputeerde staten van Noord-Holland op 22 juni 1999. Dit plan voorziet in de oprichting van de woonwijken Saendelft-oost en Saendelft-west ten zuidoosten en noordwesten van zijn woning en in de realisatie van een buurtontsluitingsweg direct ten zuiden van zijn woning.
2.2.1. De raad heeft de door de planwijziging veroorzaakte schade, in navolging van adviezen van de SAOZ van november 2003 en 20 juni 2006, voor rekening van [appellant sub 2] gelaten, omdat de planwijziging ten tijde van de aankoop van zijn woning voorzienbaar was en hij daarmee derhalve rekening heeft kunnen houden.
2.2.2. Niet in geschil is dat [appellant sub 2] door de planologische wijziging in een nadeliger situatie is komen te verkeren en dientengevolge schade lijdt. Het geschil is beperkt tot de vraag of de door hem geleden schade te zijnen laste diende te blijven.
2.3. [appellant sub 2] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de raad zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de oprichting van de woonwijk Seandelft te Assendelft-Noord ten tijde van de aankoop van zijn woning voorzienbaar was op grond van de "Structuurschets voor Zaanstad 1981" (hierna: de Structuurschets). [appellant sub 2] voert aan dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de Structuurschets niet is gepubliceerd en voorts dat de Structuurschets voor hem ook anderszins niet kenbaar kon zijn.
2.3.1. De rechtbank moest onderzoeken of de raad zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat ten tijde van de aankoop van de woning voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij is van belang of concrete beleidsvoornemens bestonden die openbaar zijn gemaakt. Niet is vereist, zoals [appellant sub 2] nog heeft gesteld, dat een dergelijk beleidsvoornemen krachtens enige wettelijke bepaling is vastgesteld.
2.3.2. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de Structuurschets kenbaar moet worden geacht omdat deze in de fase voorafgaand aan de vaststelling in brede kring beschikbaar is gesteld en is gepubliceerd ten behoeve van informatie- en inspraakbijeenkomsten en omdat de vaststelling ervan heeft plaatsgevonden in de openbare raadsvergadering van
21 mei 1981, zoals ook wordt bevestigd door een tweetal krantenartikelen van 22 mei 1981 uit De Typhoon en De Zaanlander. Dat [appellant sub 2] naar zijn zeggen ten tijde van de aankoop van zijn woning bij de gemeente heeft geïnformeerd naar mogelijke ontwikkelingen ter plaatse, waarbij hij niet is gewezen op de Structuurschets, kan dat niet anders maken.
2.4. [appellant sub 2] betoogt voorts dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de Structuurschets niet als een concreet beleidsvoornemen kan worden aangemerkt omdat de daarbij behorende kaart onduidelijk is en de Structuurschets in strijd was met het destijds reeds bestaande ontwerp-Streekplan voor het Amsterdam-Noordzeekanaalgebied en met latere gemeentelijke en provinciale beleidsdocumenten.
2.4.1. In de Structuurschets is het toekomstige ruimtelijke beleid van de gemeente Zaanstad vastgesteld. In de Structuurschets staat vermeld dat het op de bij de schets behorende kaart aangewezen gebied Assendelft-Noord als grote bouwlocatie met een capaciteit van circa 5500 woningen wordt aangewezen. Anders dan [appellant sub 2] heeft gesteld, bood deze kaart voldoende duidelijkheid over de situering van de toekomstige bouwlocatie ten opzichte van zijn woning. Dat de in de Structuurschets neergelegde gewenste ontwikkeling, naar [appellant sub 2] stelt, niet met voormeld ontwerp-Streekplan strookte, betekent niet dat [appellant sub 2] met die ontwikkeling geen rekening behoefde te houden. Dit reeds omdat het hier geen vastgesteld Streekplan betrof en aanpassing van de door gemeente Zaanstad gewenste ontwikkeling derhalve nog mogelijk was. Voor zover [appellant sub 2] verwijst naar gemeentelijke en provinciale beleidsdocumenten van later datum, wordt overwogen dat deze niet van belang zijn bij de beantwoording van de vraag welke planologische ontwikkelingen voor hem ten tijde van de aankoop van zijn woning voorzienbaar waren. Ook de omstandigheid dat aan [appellant sub 2] een jaar na aankoop van zijn woning een bouwvergunning is verleend voor de realisatie van een veestal kan niet van belang zijn bij de beantwoording van die vraag. Het betoog faalt.
2.5. Voorts betoogt [appellant sub 2] dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de oprichting van appartementencomplexen met een bouwhoogte van 20 tot 25 meter niet voorzienbaar was, nu in de Structuurschets stond vermeld dat bij de realisering van de woonwijk de structuur, schaal en het karakter gehandhaafd dienden te blijven.
2.5.1. Ook dit betoog faalt. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het in de Structuurschets opgenomen uitgangspunt dat structuur, schaal en karakter in principe gehandhaafd dienen te blijven, bij een nieuwbouwproject van een dergelijke omvang, niet betekent dat [appellant sub 2] er op mocht vertrouwen dat uitsluitend ruim opgezette laagbouw zou worden gerealiseerd.
2.6. De conclusie van het voorgaande is dat de rechtbank in het in beroep aangevoerde terecht geen grond heeft gevonden voor het oordeel dat de raad zich niet op het standpunt heeft mogen stellen dat de realisatie van de woonwijken Saendelft-oost en Saendelft-west voor [appellant sub 2] tijde van de aankoop van zijn woning voorzienbaar was.
2.7. Het hoger beroep van [appellant sub 2] is ongegrond.
2.8. De raad betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het besluit van 25 januari 2007 moet worden vernietigd omdat de raad niet heeft onderkend dat de aanleg van een ontsluitingsweg direct naast de woning van [appellant sub 2] op grond van de Structuurschets niet voorzienbaar was.
2.8.1. De Structuurschets dient te worden beschouwd als een algemeen beleidskader tegen de achtergrond waarvan toekomstige plannen bekeken dienen te worden en biedt in dit geval voldoende inzicht in de aard, omvang en situering van de toekomstige woonlocatie. Een redelijk denkend en handelend koper kan er evenwel niet van uitgaan dat de Structuurschets een nauwkeurige uitwerking van de toekomstige invulling van het gebied behelst. De uiteindelijke invulling kan dan nog op verschillende punten anders worden. Derhalve kan aan de schets niet, zoals [appellant sub 2] heeft gesteld, een verwachting worden ontleend omtrent specifieke elementen, zoals in dit geval de locatie van de ontsluitingsweg en de benutting van de Dorpsstraat. Het ligt voor de hand dat een woonwijk ontsloten moet worden, zodat een redelijk denkend en handelend koper er niet zonder meer van mag uitgaan dat de ontsluitingsweg niet op de gronden naast zijn perceel zal worden aangelegd. Te minder niet in dit geval waar op de gronden naast het perceel van [appellant sub 2] in het verleden een landbouwweg was gesitueerd en de Dorpsstraat op de bij de Structuurschets behorende kaart is gemarkeerd als "concentratie van functies". De raad heeft zich derhalve op het standpunt mogen stellen dat ook met de aanleg van de ontsluitingsweg direct ten zuiden van de woning van [appellant sub 2] ten tijde van de aankoop daarvan rekening diende te worden gehouden en derhalve sprake was van voorzienbaarheid op dit punt. De rechtbank heeft dat niet onderkend. Het betoog slaagt derhalve.
2.9. De raad betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het besluit van 25 januari 2007 onvoldoende is gemotiveerd omdat daarin niet is ingegaan op de vraag of de door [appellant sub 2] geleden vermogensschade, welke hij heeft geleden doordat hij bijzondere investeringen heeft gedaan, en welke schade niet voorzienbaar was, redelijkerwijs te zijnen laste behoort te blijven.
2.9.1. De rechtbank heeft overwogen dat [appellant sub 2] vermogensschade heeft geleden doordat hij na aankoop van zijn woning bijzondere investeringen heeft gedaan teneinde het te kunnen gebruiken in overeenstemming met de agrarische bestemming. Nog afgezien van de omstandigheid dat de overweging van de rechtbank met betrekking tot het beoogde gebruik van de woning feitelijk onjuist is, heeft de rechtbank niet onderkend dat, nu de waardevermindering van de woning van [appellant sub 2] redelijkerwijs te zijnen laste behoorde te blijven omdat de planologische wijzigingen voorzienbaar waren, datzelfde geldt voor bedoelde investeringen. Het betoog slaagt.
2.10. Het hoger beroep van de raad is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van 25 januari 2007 van de raad alsnog ongegrond verklaren.
2.11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep van [appellant sub 2] ongegrond;
II. verklaart het hoger beroep van de raad van de gemeente Zaanstad gegrond;
III. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Haarlem van 25 augustus 2008 in zaak nr. 07-2072;
IV. verklaart het bij de rechtbank in die zaak ingestelde beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. C.M. Ligtelijn-van Bilderbeek, voorzitter, en mr. W. Konijnenbelt en mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.U. Kallan, ambtenaar van Staat.
w.g. Ligtelijn-van Bilderbeek w.g. Kallan
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 22 april 2009
344.