Uitspraak
200407971/1.
Datum uitspraak: 21 september 2005
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend te [woonplaats],
tegen de uitspraak in zaak no. 04/1088 van de rechtbank Utrecht van 4 augustus 2004 in het geding tussen:
appellante
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bunschoten.
1. Procesverloop
Bij besluit van 19 december 2000 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bunschoten (hierna: het college) een verzoek van appellante om vergoeding van schade afgewezen.
Bij besluit van 10 maart 2004 heeft het college het daartegen door appellante gemaakte bezwaar - opnieuw - ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 4 augustus 2004, verzonden op 17 augustus 2004, heeft de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) het daartegen door appellante ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellante bij brief van 22 september 2004, bij de Raad van State ingekomen op 27 september 2004, hoger beroep ingesteld. Deze brief is aangehecht.
Bij brief van 6 december 2004 heeft het college van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 9 augustus 2005, waar appellante in persoon en het college, vertegenwoordigd door mr. R.D. Boesveld, advocaat te Arnhem, en J.E.P.M. Reijnen, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
2.1. Bij besluit van 18 september 1995 heeft het college aan de buurman van appellante bouwvergunning verleend voor het oprichten van een woonhuis met garage op het perceel [locatie] te [plaats] (hierna: het perceel). Het daartegen door appellante gemaakte bezwaar heeft het college bij besluit van 16 januari 1996 ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 30 oktober 1996 in zaak reg. nr. 96/506 BSTPL heeft de rechtbank dat laatste besluit vernietigd, omdat het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Landelijke Gebied, eerste herziening" de bouw van een tweede agrarische dienstwoning op het perceel niet toelaat. Bij uitspraak van 3 maart 1998 in zaak no. H01.96.1151 heeft de Afdeling die uitspraak bevestigd.
2.2. Aan het afgewezen verzoek om schadevergoeding heeft appellante ten grondslag gelegd dat de prijs die zij bij de verkoop van haar voormalige woning aan de [locatie] heeft ontvangen door de aanwezigheid van de met de ten onrechte verleende bouwvergunning opgerichte woning en garage op het perceel aanzienlijk lager is geweest, dan zij zonder die bebouwing zou hebben kunnen krijgen. Die stelling heeft zij toegelicht met een brief van Meijsen Makelaardij van 8 oktober 1998, waarin staat dat in een situatie als de onderhavige "in zijn algemeenheid al snel kan worden gesproken van een waardevermindering van ƒ 50.000,-- tot ruim ƒ 100.000,--".
2.3. Eerder heeft het college bij een beslissing op bezwaar van 21 augustus 2001 de eerdere afwijzing van het verzoek van 19 december 2000 gehandhaafd.
2.4. Bij uitspraak van 6 september 2002 heeft de rechtbank het daartegen door appellante ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd doch bepaald dat de rechtsgevolgen ervan in stand blijven.
2.5. Bij uitspraak van 18 juni 2003 in zaak no.
200205491/1heeft de Afdeling die uitspraak, voorzover de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit daarbij in stand zijn gelaten, op beroep van appellante vernietigd en bepaald dat het college met inachtneming van die uitspraak opnieuw op het bezwaar van appellante beslist. Dat heeft geresulteerd in het besluit van 10 maart 2004.
200205491/1heeft de Afdeling die uitspraak, voorzover de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit daarbij in stand zijn gelaten, op beroep van appellante vernietigd en bepaald dat het college met inachtneming van die uitspraak opnieuw op het bezwaar van appellante beslist. Dat heeft geresulteerd in het besluit van 10 maart 2004.
2.6. Bij dat besluit heeft het college een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) van 1 oktober 2003 gevolgd.
2.7. Appellante betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het college het advies van de SAOZ niet aan dat besluit ten grondslag heeft mogen leggen, omdat de SAOZ daarin onjuiste invulling heeft gegeven aan het in de uitspraak van de Afdeling van 18 juni 2003 voor de vaststelling van de schade neergelegde criterium, althans dat advies onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen en daardoor ernstige gebreken bevat.
2.7.1. Bij die uitspraak heeft de Afdeling overwogen dat - samengevat - in dit geval voor de bepaling van de omvang van de schade dient te worden vastgesteld, wat een redelijk handelend koper voor de voormalige woning van appellante zou hebben betaald op het moment van de gerealiseerde verkoop, zonder de aanwezigheid van de ten onrechte vergunde woning en garage, maar met de wetenschap dat het bestemmingsplan de bouw van de bedrijfsschuur mogelijk maakt en met inschatting van de kans dat die bebouwingsmogelijkheid op enig moment zou worden gerealiseerd. Indien de aldus vastgestelde waarde hoger is dan de in feite gerealiseerde verkoopprijs, vormt het verschil de omvang van de toe te rekenen schade, aldus die uitspraak.
2.4.2. De SAOZ heeft in haar advies geen onjuiste toepassing aan die uitspraak gegeven. Zij stelt in het advies dat een redelijk handelend koper rekening zou hebben gehouden met de, op grond van het bestemmingsplan "Landelijk gebied 1e herziening" mogelijke, bouw van een bedrijfsschuur op het perceel. Daartoe vermeldt zij dat op het moment van verkoop van de woning in oktober 1998 een agrarische onderneming op het perceel was gevestigd. Voorts wijst de SAOZ op een tendens van voortgaande schaalvergroting in de agrarische sector, hetgeen volgens haar blijkt uit het grote aantal sinds 1991 in het gebied vergunde agrarische bouwwerken, en op de feitelijke typering van de omgeving als agrarisch buitengebied. Nu een redelijk handelend koper volgens de SAOZ rekening zou hebben gehouden met de kans dat een bedrijfsschuur op enkele meters van de voormalige woning van appellante zou worden gerealiseerd en derhalve dichterbij, dan de feitelijk gebouwde woning en garage, gesitueerd op 30 meter afstand uit de erfgrens, is volgens haar geen sprake van schade, veroorzaakt door de aanwezigheid van de ten onrechte vergunde woning en garage.
2.4.3. Appellante heeft niet aannemelijk gemaakt dat het advies van de SAOZ onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of zodanige gebreken bevat, dat de besluitvorming van het college daarop niet kon worden gebaseerd. Het door appellante overgelegde rapport van Meijsen Makelaardij is daarvoor niet toereikend, omdat daarin geen rekening wordt gehouden met de uitspraak van 18 juni 2003. Appellante heeft overigens evenmin niet aannemelijk gemaakt dat zij, met in achtneming van in de uitspraak geformuleerd criterium, schade heeft geleden ten gevolge van de onjuiste vergunning.
2.8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, Voorzitter, en mr. P.J.J. van Buuren en mr. W. van den Brink, Leden, in tegenwoordigheid van mr. M.A.E. Planken, ambtenaar van Staat.
w.g. Loeb w.g. Planken
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 21 september 2005
299.