Uitspraak
200304498/1.
Datum uitspraak: 28 april 2004
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de raad van de gemeente Lichtenvoorde,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 26 mei 2003 in het geding tussen:
[wederpartij], wonend te [woonplaats],
gemeente Lichtenvoorde
en
appellant.
1. Procesverloop
Bij besluit van 7 november 2000 heeft appellant aan [vergunninghouder] op diens verzoek een schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) toegekend ten bedrage van ƒ 12.500,00 (€ 5.672,25), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van het verzoek (7 april 2000) tot aan de dag van betaling.
Bij besluit van 19 juli 2001 heeft appellant, onder verwijzing naar het ongedateerde advies van de Beroep- en Bezwaarschriftencommissie, het daartegen door [vergunninghouder] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 26 mei 2003, verzonden op 27 mei 2003, heeft de rechtbank Zutphen (hierna: de rechtbank), voorzover thans van belang, het daartegen door [vergunninghouders] ingestelde beroep gegrond verklaard, de bestreden beslissing op bezwaar vernietigd, het besluit van appellant van 7 november 2000 herroepen en als schadevergoeding een bedrag van € 9.076,00 (ƒ 20.000,87) toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 april 2000 tot aan de dag van betaling. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft appellant bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 9 juli 2003, hoger beroep ingesteld. De gronden zijn aangevuld bij brief van 25 juli 2003. Deze brieven zijn aangehecht.
Bij brief van 19 augustus 2003 heeft [vergunninghouder] van antwoord gediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 23 januari 2003, waar appellant, vertegenwoordigd door ing. E. Hiddink, ambtenaar der gemeente, en [vergunninghouders] in persoon, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, voorzover thans van belang, kent de gemeenteraad een belanghebbende, voorzover blijkt dat hij ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven, op diens verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de WRO dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Anders dan [vergunninghouders] menen, is daarbij niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
2.3. Bij besluit van 4 december 1997 heeft appellant het bestemmingsplan "Harreveld, herziening 16" vastgesteld. Dit bestemmingsplan is in de plaats gekomen van het voorheen geldende, op 6 september 1979 vastgestelde, bestemmingsplan "Harreveld, herziening IV". Naar aanleiding van de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan heeft [vergunninghouder] zijn verzoek om vergoeding van schade, als bedoeld in artikel 49 van Pro de WRO, voor de beweerdelijk door hem geleden schade bestaande uit waardevermindering van zijn perceel met daarop zijn woning, [locatie] te [plaats] (kadastraal bekend gemeente Lichtenvoorde, sectie […], nr. […]), bij appellant ingediend.
Ter beoordeling van het verzoek heeft appellant de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam (hierna: de SAOZ) verzocht een advies uit te brengen. De SAOZ heeft dit op 28 juni 2000 gedaan. Blijkens de stukken is de SAOZ in haar advies uitgegaan van de taxatie van de woning direct voorafgaand aan de planologische wijziging. De waardedrukkende werking, die van de planologische wijziging uitgaat, heeft de SAOZ bepaald op ƒ 12.500,00 (€ 5.672,25). Tot een planschadevergoeding ter hoogte van dit bedrag heeft zij geadviseerd. Appellant heeft zijn besluit van 7 november 2000 conform dit advies genomen.
In haar nadere advies van 29 maart 2001, opgesteld op verzoek van appellant, naar aanleiding van het bezwaar van [vergunninghouder], is de SAOZ ingegaan op het in opdracht van [vergunninghouder] opgestelde taxatierapport van B.A. Groot Roessink en A.A.J. Roes, makelaars en taxateurs te Doetinchem respectievelijk Groenlo, (hierna: Groot Roessink en Roes) van januari 2001. Zij heeft de planologische inbreuk als 'enigszins nadeliger' beoordeeld, hetgeen globaal een waardevermindering tot ca. 5% inhoudt. De waardevermindering van ƒ 12.500,00 betekent een waardeverschil van ca. 4% ten opzichte van de getaxeerde waarde voorafgaand aan de planologische wijziging en blijft dus binnen deze marge. De SAOZ is dan ook niet tot een andere conclusie gekomen. Appellant heeft in zijn beslissing op bezwaar, in lijn met het nadere advies van de SAOZ, het besluit in primo gehandhaafd.
2.4. De rechtbank heeft, vanwege de volgens haar tegenstrijdige waardebepalingen in enerzijds de adviezen van de SAOZ en anderzijds het in opdracht van [vergunninghouder] opgestelde taxatierapport, de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) als deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek als bedoeld in artikel 8:47 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb).
De StAB heeft op 12 juli 2002 verslag uitgebracht aan de rechtbank en, na reacties van partijen daarop, op 11 november 2002 een aanvullend verslag. Zij heeft geconcludeerd tot een waardedaling van ƒ 20.000,00. De rechtbank heeft overeenkomstig dit advies van de StAB de schadevergoeding vastgesteld.
Ter zake van het advies van de SAOZ heeft de rechtbank overwogen dat er geen reden is het advies van de StAB niet te volgen. Zij heeft vervolgens overwogen dat het in opdracht van [vergunninghouder] opgestelde rapport meer recht doet aan de gangbare wijze van toekenning van planschadevergoeding, waarbij als regel de waarde van de woning direct voorafgaand aan de wijziging van het planologische regime wordt vergeleken met de waarde direct daarna. De SAOZ heeft dit volgens de rechtbank niet gedaan. De door de SAOZ gehanteerde controlepercentages hebben de rechtbank geen aanleiding gegeven de waardevermindering, bepaald in het in opdracht van [vergunninghouder] opgestelde rapport, voor onjuist te houden. Hierbij is volgens de rechtbank tevens van belang dat de SAOZ geen vergelijking heeft gemaakt met voor vergelijkbare objecten toegekende planschadevergoeding, zodat het hanteren van percentages als controlemiddel naar haar oordeel minder geschikt is.
2.5. In geschil is het oordeel van de rechtbank dat appellant een onjuiste toepassing heeft gegeven aan artikel 49 van Pro de WRO door de schadevergoeding conform de adviezen van de SAOZ vast te stellen.
2.6. Vooropgesteld zij dat de SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en dat appellant in beginsel op de door de SAOZ uitgebrachte adviezen mag afgaan. De door de SAOZ gehanteerde wijze van bepaling van de waardevermindering is in beginsel niet onjuist. De Afdeling ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de mededeling van de SAOZ dat (ook) in het onderhavige geval de waardedaling is vastgesteld door vergelijking van de waarde van het perceel met de woning vóór en na de planwijziging. De enkele omstandigheid dat de waarde na de planwijziging niet afzonderlijk in het aan appellant uitgebrachte advies is vermeld, acht de Afdeling ontoereikend voor de vaststelling dat waardebepaling van het perceel met de woning na de planwijziging achterwege is gebleven. De rechtbank heeft dit, in het voetspoor van de StAB, miskend.
2.6.1. In het in opdracht van [vergunninghouder] opgestelde taxatierapport van Groot Roessink en Roes is de waarde van de betrokken woning onder het oude planologische regime ƒ 15.000,00 hoger geschat dan in de adviezen van de SAOZ en de StAB. Niet in geschil is dat in voormeld taxatierapport de negatieve gevolgen van de maximale invulling van de voorheen geldende bestemming minder of niet zijn meegewogen. Slechts over de omvang van de planologische schade bestaat thans wezenlijk verschil van mening tussen appellant enerzijds en [vergunninghouders] anderzijds. In het taxatierapport van Groot Roessink en Roes is niet aannemelijk gemaakt waarom de door de SAOZ bepaalde waardevermindering niet juist zou zijn en de planologische inbreuk 'zwaar' in plaats van 'enigszins nadeliger' zou zijn. De SAOZ heeft aan de hand van controlepercentages nog aangetoond dat een waardevermindering van ƒ 20.000,00 niet reëel is, omdat dit een waardeverschil van ca. 6,5% betekent, hetgeen niet past bij de kwalificatie 'enigszins nadeliger', maar bij de kwalificatie 'zwaar'. Uit het taxatierapport van Groot Roessink en Roes, dat wat betreft de waardevermindering na planwijziging door de StAB is gevolgd, blijkt echter niet dat de kwalificatie 'zwaar' hier van toepassing is.
Met het in opdracht van [vergunninghouder] opgestelde taxatierapport is, mede gelet op de bij taxaties als onvermijdelijk in aanmerking te nemen marges, derhalve niet aannemelijk gemaakt dat het advies van de SAOZ zodanige gebreken bevat dat appellant zijn besluiten daarop niet in redelijkheid kon baseren. Ter zitting is nog naar voren gekomen dat door een derde planschadedeskundige de waardeverminderingen van naburige woningen is bepaald en dat deze waardeverminderingen van een zelfde orde van grootte zijn als de door de SAOZ bepaalde. Dit gaf appellant te meer aanleiding uit te gaan van de juistheid van de door de SAOZ bepaalde waardevermindering. Het oordeel van de rechtbank is, gelet op het vorenoverwogene, onjuist.
2.7. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het door [vergunninghouders] bij de rechtbank ingestelde beroep alsnog ongegrond verklaren.
2.8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 26 mei 2003, 01/1206 WET;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. H.G. Lubberdink, Voorzitter, en mr. T.M.A. Claessens en mr. W.D.M. van Diepenbeek, Leden, in tegenwoordigheid van mr. S.W. Schortinghuis, ambtenaar van Staat.
w.g. Lubberdink w.g. Schortinghuis
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 28 april 2004
66-424.