Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/521
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 februari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 januari 2025.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 september 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 553.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 19 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en zijn [vader] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [vertegenwoordiger 1] , [vertegenwoordiger 2] en [taxateur] .
1.6.
De termijn voor het doen van uitspraak is verlengd.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-één kapwoning (bouwjaar 2009) met een gebruikersoppervlakte van 142 m2. De woning is gelegen op een perceel van 265 m2. De woning heeft een aanbouw en een aangebouwde garage.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 525.000 is. De heffingsambtenaar stelt in beroep dat de waarde vastgesteld moet worden op € 542.000 in plaats van de beschikte waarde van € 553.000.
Omvang van het geschil
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Beoordeling
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
Formeel: schending motiveringsbeginsel?
3.4.
Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) moet een uitspraak op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Aan de vorm en omvang van de motivering stelt de wet geen nadere eisen. Een beslissing op bezwaar waarbij het bezwaar ongegrond wordt verklaard, moet wel afdoende ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden in de redenen die aan die beslissing ten grondslag liggen. [1]
3.5.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op de door belanghebbende aangedragen gronden. Hierdoor is de uitspraak op bezwaar niet gemotiveerd, aldus belanghebbende.
3.6.
De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste jurisprudentie schending van het motiveringsbeginsel in beginsel niet kan leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, maar enkel tot gevolg kan hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf de gronden daarvoor in haar uitspraak op te nemen.
3.7.
De rechtbank neemt in overweging dat in de bezwaarfase een heroverweging van het bestreden besluit dient plaats te vinden, zoals voorgeschreven in artikel 7:11, eerste lid, van de Awb en eveneens in de uit artikel 7:12, eerste lid, van de Awb voortvloeiende motiveringsplicht.
3.8.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar zijn uitspraak op bezwaar weliswaar summier heeft toegelicht, maar dat de uitspraak op bezwaar wel voldoende is gemotiveerd. De heffingsambtenaar is ingegaan op de gronden van het bezwaar. De wet schrijft niet voor in welke vorm de uitspraak op bezwaar moet worden gedaan en hoe uitgebreid deze moet zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is het motiveringsbeginsel niet geschonden.
Formeel: is artikel 40 van Pro de Wet WOZ geschonden?
3.9.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning gegevens heeft gebruikt waarvan een afschrift in de bezwaarfase niet aan hem is toegestuurd, terwijl hij daar wel om heeft verzocht. Het gaat volgens belanghebbende om het taxatieverslag van de woning, de taxatieverslagen van de referentiewoningen, de indexeringspercentages en de grondstaffels.
3.10.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [2]
3.11.
De rechtbank is van oordeel dat van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geen sprake is. De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag toegestuurd en in zijn emailbericht van 31 oktober 2024 volledig uiteengezet welke informatie reeds is verstrekt en welke beperkingen gelden bij het delen van gegevens van derden. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende voldaan aan het verzoek van belanghebbende.
Toetsingskader van de rechtbank
3.12.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
3.13.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.14.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.15.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 29 september 2025 door een taxateur is opgemaakt.
3.16.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 542.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] alle te [woonplaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.17.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.18.
De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar moet kunnen onderbouwen dat de vastgestelde waarde overeenkomt met wat de woning op de waardepeildatum waard zou zijn in het economische verkeer. Om de WOZ-waarde van de woning te bepalen, vergelijkt de heffingsambtenaar de woning met andere vergelijkbare woningen, de referentiewoningen. Deze referentiewoningen moeten goed vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijking moet onder andere betrekking hebben op uitstraling, verkoopdatum rond waardepeildatum, ligging, gebruikersoppervlakte en bouwjaar. De heffingsambtenaar moet dus niet alleen een waarde noemen, maar ook duidelijk kunnen maken waarop deze waarde is gebaseerd, met inachtneming van de gebruikte referentiewoningen. De rechtbank merkt in dit kader op dat er geen rechtsregel is die de heffingsambtenaar verbiedt om de door hem voorgestane waarde in elke fase van het geding met nieuwe gegevens te onderbouwen. Het staat de heffingsambtenaar dus vrij om in beroep – naar de mening van de heffingsambtenaar – betere referentiewoningen in te brengen of achterwege te laten.
3.19.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen, zoals de aangebouwde garage en de aanbouw afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
3.20.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is in vergelijking tot de buurpanden en in vergelijking met voorgaande jaren. De rechtbank oordeelt als volgt. Zoals in de overwegingen 3.12 en 3.13 is weergegeven is in de wet bepaald hoe de WOZ-waarde wordt vastgesteld. De rechtbank merkt in dit kader op dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [4] Tevens geldt dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waardes. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor belastingjaar 2024 is daarom slechts van belang of de waarde die aan de woning is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip (zie overweging 3.18) en daarnaast voldoende aannemelijk is gemaakt door de heffingsambtenaar. Daarbij is niet van belang dat buurpanden een andere waardeontwikkeling hebben.
Tussenconclusie
3.21.
De heffingsambtenaar stelt in beroep dat de waarde vastgesteld moet worden op € 542.000 in plaats van € 553.000. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar er in geslaagd om deze waarde aannemelijk te maken.
3.22.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag te hoog vastgesteld. De waarde wordt vastgesteld op € 542.000 en de aanslag wordt dienovereenkomstig verminderd.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde verlaagd moet worden naar € 542.000. De aanslag onroerendezaakbelasting moet dienovereenkomstig worden verminderd. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. De heffingsambtenaar moet dit betalen.
4.3.
Met betrekking tot de door de gemachtigde van belanghebbende verleende bijstand en vertegenwoordiging in de beroepsfase is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Gelet op de toelichting bij het Besluit Proceskosten bestuursrecht (Stb. 1993, 763, blz. 6) moet worden aangenomen dat voor het beroepsmatige karakter vereist is dat het verlenen van rechtsbijstand een vast onderdeel vormt van een duurzame, op het vergaren van inkomsten gerichte taakuitoefening. [5] De rechtbank kan niet uit de verklaring ter zitting van vader opmaken dat hij regelmatig tegen vergoeding namens cliënten bezwaar- en beroepsprocedures voert over waarderingen op grond van de Wet WOZ. Het verzoek om proceskostenvergoeding wordt op basis van het voorgaande afgewezen. Er komen dan ook geen kosten gemaakt in de beroepsfase voor vergoeding in aanmerking.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 542.000;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53,- aan belanghebbende moet vergoeden;
- wijst het verzoek om een proceskostenvergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van
M.M.I. van Dijk-Saris, griffier.
M.M.I. van Dijk-Saris, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.