Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1651
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 februari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 25 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op het [woonadres] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 788.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verminderd tot een bedrag van € 773.000.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde en namens de heffingsambtenaar, [vertegenwoordiger] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 2015. De woning heeft een woonoppervlakte van 160 m2 en het perceel heeft een oppervlakte van 5.305 m2. Daarnaast beschikt de woning over een vrijstaande schuur en bevindt zich een pipowagen op het perceel.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en of de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar voldoende heeft gemotiveerd. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld en is de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motiveringsbeginsel
4.1.
In bezwaar is belanghebbendes primaire stelling dat de pipowagen moet worden aangemerkt als een roerende zaak en daarom volgens belanghebbende in het geheel niet moet worden meegerekend bij het bepalen van de WOZ-waarde. In de uitspraak op bezwaar stelt de heffingsambtenaar dat sprake is van een pipowagen op het terrein in plaats van een zomerhuis (zoals aangegeven in het taxatieverslag) en dat de wagen wordt verhuurd als vakantieverblijf. De pipowaarde heeft volgens de heffingsambtenaar wel een waarde, echter deze is lager dan die van een zomerhuisje. De heffingsambtenaar heeft hierin aanleiding gezien voor een verlaging van de WOZ-waarde. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat de heffingsambtenaar niet is ingegaan op zijn primaire stelling. De rechtbank is van oordeel dat in de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd is ingegaan op de aangevoerde gronden van belanghebbende. In de uitspraak op bezwaar komt voldoende specifiek naar voren waarom de WOZ-waarde is verminderd naar € 773.000. Daarbij is de heffingsambtenaar ingegaan op de waardering van de pipowagen en daaruit is, weliswaar impliciet, ook af te leiden dat de heffingsambtenaar de pipowagen heeft aangemerkt als een onroerende zaak. De rechtbank ziet onvoldoende reden om een schending van het motiveringsbeginsel aan te nemen.
Toetsingskader rechtbank met betrekking tot de waardevaststelling
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar.
4.4.
In beroep is door de heffingsambtenaar het eigen verkoopcijfer van de woning aangedragen. De woning is op 14 december 2020 verkocht voor € 705.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum van 1 januari 2022 is dat een koopsom van € 864.000. De pipowagen bevond zich toen reeds op het perceel van de woning.
4.5.
Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er vanuit worden gegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [2] Tegen deze verkoopprijs en de daarop toegepaste indexatie heeft belanghebbende geen afzonderlijke gronden aangevoerd. Nu de woning binnen dertien maanden voor de waardepeildatum is verkocht en de geïndexeerde verkoopprijs bovendien aanzienlijk hoger ligt dan de vastgestelde waarde, heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde voldoende aannemelijk gemaakt. De rechtbank komt daarom niet toe aan de beoordeling of de waarde van de pipowagen afzonderlijk in aanmerking moet worden genomen, reeds omdat geen sprake is van toepassing van de vergelijkingsmethode.
4.6.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en aanslag in stand blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.