Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/5700
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 2 juli 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 juli 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 315.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 7 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben beide partijen deelgenomen. Bij tussenuitspraak van 1 augustus 2025 heeft de rechtbank geoordeeld dat het onderzoek moet worden heropend en dat belanghebbende een bewijsopdracht krijgt om een afschrift in te brengen van de leveringsakte waarin de levering van de woning aan belanghebbende beschreven staat. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar opgedragen om – indien belanghebbende niet in staat is gebleken – een afschrift van de genoemde akte in te brengen.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op 16 september 2025 de leveringsakte ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het onderzoek heropend en vervolgens het beroep op 26 februari 2026 tussen circa 10.30 uur en 11.00 uur op zitting behandeld. Belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting. De heffingsambtenaar heeft op de dag van de zitting aan de rechtbank laten weten dat fysieke deelname niet mogelijk is. Als reactie hierop heeft de rechtbank een MS Teams uitnodiging gestuurd om de mogelijkheid te bieden dat de heffingsambtenaar digitaal kan deelnemen. De heffingsambtenaar heeft vervolgens telefonisch aan de griffier laten weten dat dit ook niet mogelijk was. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder aanwezigheid van de heffingsambtenaar.
1.6.
Aan het slot van de zitting heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd. De rechtbank heeft partijen geïnformeerd dat de genoemde termijn niet haalbaar is gebleken. De rechtbank betreurt dat.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning met twee verdiepingen, een open bergzolder, een balkon en een tuin. Het bouwjaar is 1938. De woning ligt op een perceel van 127 m².
2.1.
Belanghebbende heeft de woning gekocht op 31 december 2013. Op 19 april 2016 heeft de notariële levering plaatsgevonden. De koopprijs bedroeg € 142.167. De woning werd op het moment van aankoop verhuurd. De huur is na de aankoop voortgezet. De woning is in de akte omschreven als:
“het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden te [adres 2] – [adres 1] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] , groot een (1) are en zevenentwintig (27) centiare”
2.2.
Het verzamelbiljet waarmee de WOZ-beschikking en de aanslag OZB zijn vastgesteld vermelden als [adres 1] .
2.3.
Op de waardepeildatum was de woning nog steeds verhuurd, nog steeds aan dezelfde huurder.
2.4.
In de jaren tot en met 2016 stonden bij de gemeente de adressen [adres 2] en [adres 1] apart geregistreerd. Per 1 januari 2017 zijn de adressen administratief samengevoegd. Per die datum valt al hetgeen belanghebbende heeft gekocht onder de vermelding [adres 1] .
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf: afwezigheid heffingsambtenaar
3. De rechtbank heeft beide partijen uitgenodigd voor de zitting van 26 februari 2026 bij bericht in het digitale dossier van 6 februari 2026. De heffingsambtenaar heeft op de dag van de zitting kenbaar gemaakt dat de informatie over de zittingsdatum te laat intern bekend geworden is om nog aan de zitting te kunnen deelnemen. De heffingsambtenaar heeft niet om verdaging van de zitting gevraagd. De rechtbank heeft ook ambtshalve daar geen aanleiding toe gezien.
3.1.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar tijdig en op juiste wijze op de hoogte is gesteld van de (nadere) zitting. De wijze waarop intern binnen het bestuursorgaan deze informatie is verwerkt, moet voor rekening van de heffingsambtenaar blijven. Omdat in dit dossier de feiten bij aanvang van het onderzoek ter zitting nog in geschil waren, heeft de rechtbank een poging gedaan om digitale deelname mogelijk te maken. De heffingsambtenaar heeft geen kans gezien om die mogelijkheid te benutten. Naar het oordeel van de rechtbank rechtvaardigen de omstandigheden geen verder uitstel van de mondelinge behandeling. Daarom heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden buiten aanwezigheid van de heffingsambtenaar.
Vooraf: nadere stukken na sluiting onderzoek
4. Belanghebbende heeft op 11 mei 2026, 26 mei 2026 en op 11 juni 2026 nadere stukken ingediend. De stukken bestaan uit twee maal een aanvullende beschouwing op het in geschil zijnde punt en één maal een uiteenzetting over de doorwerking van de WOZ-discussie naar de waterschapsbelastingen. De rechtbank laat deze stukken echter buiten beschouwing. De stukken vormen ook geen reden om het onderzoek (ten tweede male) te heropenen.
4.1.
De rechtbank stelt vast dat de nadere stukken een hernieuwde uiteenzetting is van het betoog dat belanghebbende ook in de eerder ingediende stukken en bij de beide zittingen gehouden heeft. Heropening van het onderzoek is slechts aan de orde als de nieuwe stukken een nieuw licht op de zaak kunnen werpen, belanghebbende de stukken niet eerder heeft kunnen inbrengen en/of door het betrekken van de stukken in de beoordeling een hoger beroep wordt voorkomen. Dat alles is hier niet aan de orde. Daarom geldt hier de hoofdregel dat als de rechter de behandeling van de zaak heeft gesloten, partijen in beginsel geen nieuwe stukken meer mogen indienen. [1]
Het hoofdgeschil: de waarde van de woning
5. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 225.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 315.000.
5.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [2] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 24 februari 2024. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
5.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
5.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Primaire objectkenmerken en objectafbakening
6. De waardebepaling op de voet van Hoofdstuk III van de Wet WOZ begint bij de objectafbakening op grond van artikel 16 Wet Pro WOZ. Niet in geschil is dat het gehele kadastrale object op 19 april 2016 aan belanghebbende geleverd is. Verder heeft belanghebbende onweersproken gesteld dat één huurder het gehele object in gebruik heeft voor bewoning.
6.1.
De bewijslast met betrekking tot de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar. De op de heffingsambtenaar rustende bewijslast omvat ook de juistheid van de door hem bij de waardebepaling toegepaste objectafbakening. De heffingsambtenaar stelt dat de totale bruto-vloeroppervlakte van de woning van belanghebbende 249 m² is (105 m² begane grond, 100 m² eerste verdieping en 44 m² zolder). De heffingsambtenaar baseert zich daarbij op bouwtekeningen.
6.2.
De rechtbank merkt op dat de heffingsambtenaar in het aanvullende verweerschrift van 8 mei 2025 verwijst naar de bouwtekeningen, maar de bouwtekeningen niet heeft overgelegd. De verwijzing naar het verloop van de hogerberoepsprocedure met nummer 24/1782 maakt dat niet anders, omdat ook daarvan geen nadere stukken zijn ingebracht. Ook verdient opmerking dat de toelichting in het verweerschrift van andere oppervlakten uitgaat dan wat in de matrix is gehanteerd.
6.3.
Belanghebbende heeft de bruto-vloeroppervlakte van de heffingsambtenaar betwist en gesteld dat het bruto-vloeroppervlakte 180 m² is. Ter onderbouwing hiervan heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd. In dit rapport wordt het object omschreven als:
“Volledig gedateerde en grotendeels in oorspronkelijke staat
verkerende hoekwoning, onderverdeeld in praktijkruimte
met kleine tuin en bovenwoning met balkon, thans volledig
verhuurd.”
6.4.
Belanghebbende stelt dat de (taxateur van de) heffingsambtenaar ten onrechte de beschrijving van het object uitbreidt met een extra gedeelte dat in het verleden in de administratie van de gemeente geregistreerd stond als ‘laboratorium’. In de matrix ter onderbouwing van de waarde van dit jaar wordt die term niet (meer) gebruikt. Wel is nog steeds een gedeelte apart benoemd (als ‘kantoor’) en gewaardeerd (€ 46.620).
Geen gebreken in de objectafbakening
6.5.
De rechtbank stelt voor dit belastingtijdvak (het jaar 2024, met waardepeildatum 31 december 2023) in rechte vast dat er geen sprake is van ‘bijplussen’ van extra woonruimte, zoals belanghebbende dat stelt. Er zijn geen gebreken in de objectafbakening vastgesteld. Het object bestaat uit al hetgeen staat op het perceel met nummer [perceel] en oppervlakte 127m2. Dat een deel van het object in het verleden werd aangeduid als [adres 2] is daarbij niet relevant.
Wel gebreken in de primaire objectkenmerken
6.6.
De rechtbank is wel van oordeel dat de heffingsambtenaar, gezien de weerspreking en nadere onderbouwing van belanghebbende, de juistheid van de bruto-vloeroppervlakte waar hij van is uitgegaan niet aannemelijk heeft gemaakt. Aan het taxatierapport van belanghebbende komt meer bewijskracht toe dan de niet-onderbouwde verwijzing door de heffingsambtenaar naar bouwtekeningen.
6.7.
Omdat de heffingsambtenaar van een onjuiste bruto-vloeroppervlakte is uitgegaan, is het beroep reeds daarom gegrond.
6.8.
De rechtbank merkt op dat in deze procedure de vastgestelde waarde ter beoordeling voor ligt. Niet de objectkenmerken als zodanig. De rechtbank kan daar in deze uitspraak dan ook geen vaststellingen over doen.
Onderbouwing van de waarde
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In deze taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 349.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [plaats] .
7.1.
Belanghebbende heeft ter zitting aannemelijk gemaakt dat er sprake is van volledige woondoeleinden en sinds 2016 niks meer aan de woning is veranderd. De rechtbank vat het betoog van belanghebbende zo op dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat waar de woning in verkeert. De rechtbank acht het aannemelijk dat op basis van de foto’s de uitstraling van de woning naar beneden bijgesteld moet worden.
7.2.
Daar komt bij dat de matrix inconsistent is. Als de heffingsambtenaar tot uitgangspunt neemt dat het object een woning met kantoorruimte is, dan moet ook vergeleken worden met woningen met kantoorruimte aan huis. Dat is niet gebeurd.
7.3.
Gezien het voorgaande heeft de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
7.4.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 225.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende verwijst in zijn aanvullend beroep voor de onderbouwing van zijn waarde naar de tabel met de WOZ-waarden van de woning vanaf 2017 en de prijsstijgingen sindsdien. De procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van voorgaande peildata is niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarde van de onderhavige peildatum. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. [4]
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
8. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 285.000.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd.
9.1.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De rechtbank merkt over het laatste op dat belanghebbende geen bewijs heeft bijgevoegd van zijn woonplaats in Oekraïne. Om die reden gaat de rechtbank uit van het adres wat op de stukken van belanghebbende staat vermeld. De rechtbank stelt deze kosten vast op basis van reizen per openbaar vervoer tweede klasse, retour (€ 9,16) van het adres uit de gedingstukken naar de rechtbank en terug. Dit bedrag wordt maal vier gedaan, aangezien er twee zittingen in deze zaak hebben plaatsgevonden waarbij steeds belanghebbende en zijn moeder aanwezig waren. In totaal bedraagt de vergoeding dan € 36,64. Voor de verletkosten ziet de rechtbank geen aanleiding, want belanghebbende heeft deze kosten niet onderbouwd. Verder wordt het taxatieverslag niet vergoed, omdat dit verslag niet voor deze procedure is opgemaakt
.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 285.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 36,94 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.
De rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.