Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/59
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 18 juni 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 466.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 8 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen. De heffingsambtenaar is, met bericht van verhindering, niet verschenen. De rechtbank merkt in dit kader op dat de heffingsambtenaar meermaals heeft verzocht om uitstel van de zitting, dan wel digitale deelname. De rechtbank heeft deze verzoeken afgewezen. De rechtbank gaat vanaf r.o. 3.2. in op de afwijzing van deze verzoeken.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 2007.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
3.2.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 22 april 2026 verzocht om uitstel van de zitting. De heffingsambtenaar verzoekt als volgt:
“In deze zaak is een zitting gepland op 8 mei aanstaande. Omdat op die dag in de ochtend ook door het Hof een zitting is gepland komen wij in tijdnood. Aangezien wij werken met een vaste gemachtigde verzoeken wij u vriendelijk de zittingen in Middelburg te laten starten om 13:30 uur in de middag.“
De rechtbank heeft bij brief van 23 april 2026 het verzoek tot uitstel van de zitting afgewezen. De door de heffingsambtenaar gegeven reden voor het verzoek is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval geen gewichtige reden om de zitting uit te stellen. De rechtbank overweegt dat van een bestuursorgaan zoals SaBeWa mag worden verwacht dat zij vertegenwoordiging kan sturen voor meer dan één zitting per dag op verschillende locaties. Dat de heffingsambtenaar er kennelijk voor gekozen heeft om alle procedures door één persoon te laten voeren, is een keuze waarin de rechtbank onvoldoende reden ziet om de zaak verder uit te stellen. Overigens heeft deze kennelijke gemachtigde zich in deze procedure niet gesteld. Ook de herhaalde verzoeken tot uitstel heeft de rechtbank om dezelfde reden afgewezen.
3.3.
De heffingsambtenaar heeft de rechtbank tevens op de zittingsdag om 11.12 uur via e-mail verzocht om digitale deelname aan de zitting. De heffingsambtenaar verzoekt als volgt:
“Vanmiddag staat een zitting gepland in een aantal zaken waarin de gemachtigde van SaBeWa Zeeland namens ons zou optreden.
Eerder hebben wij al verzocht om deze zaken te verzetten, omdat onze gemachtigde diezelfde ochtend ook aanwezig moet zijn bij een hoger beroep bij het Gerechtshof in Den Bosch. Helaas bleek verplaatsing van beide zittingen niet mogelijk.
Daarop hebben wij ervoor gekozen onze gemachtigde direct na afloop van de zitting in Den Bosch naar Middelburg te laten reizen, in de verwachting dat dit qua planning haalbaar zou zijn. Inmiddels blijkt echter dat de behandeling bij het Hof uitloopt, waardoor het voor onze gemachtigde niet mogelijk zal zijn om tijdig fysiek aanwezig te zijn.
Wij verzoeken u daarom vriendelijk of het mogelijk is een digitale deelnamelink toe te sturen, zodat onze gemachtigde alsnog op afstand aan de zitting kan deelnemen.”
3.4.
De rechtbank heeft het verzoek om uitstel van de zitting, dan wel digitale deelname afgewezen. De rechtbank ziet in deze verzoeken (nog steeds) geen aanleiding om anders op deze verzoeken te beslissen dan op de eerder door de heffingsambtenaar gedane verzoeken van 22 april 2026 en 7 mei 2026.
Toetsingskader van de rechtbank
3.5.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.6.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 553.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats].
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
3.8.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.9.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het achter de woning van belanghebbende gerealiseerde nieuwbouwproject. Meer specifiek voert belanghebbende aan dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de blinde muur van de achterburen, die op korte afstand van de achtergevel van de woning van belanghebbende is gelegen, en de inval van zonlicht beperkt. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de overlast die wordt ervaren door het afblaasmechanisme van het verwarmingssysteem van de buren die op de erfafscheiding is geplaatst. Deze factoren hebben een waardedrukkend effect op de woning, aldus belanghebbende.
3.10.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. De heffingsambtenaar betwist dat de door belanghebbende genoemde factoren een waardedrukkend effect hebben op de woning van belanghebbende. De muur van de achterburen is, anders dan belanghebbende aanvoert, op een afstand van 9 tot 11 meter van de woning van belanghebbende gelegen. Daarnaast zijn aan het afblaasmechanisme van de verwarmingsinstallatie geluidsnormen gesteld. De hiervan ervaren overlast is slechts subjectief. Daarbij heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat potentiële kopers door de overlast worden beïnvloed, aldus de heffingsambtenaar.
3.11.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende, zoals garages en dakkapellen, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en er is rekening gehouden met verschillen in perceel- en woonoppervlakte.
De rechtbank merkt het volgende op over het standpunt van belanghebbende ten aanzien van de afstand van de muur van de buren tot aan de woning van belanghebbende. Dit kan onder omstandigheden een enigszins waardeverminderende factor zijn. De rechtbank merkt ook op dat zelfs indien wordt uitgegaan van een bepaald waardedrukkend effect, dit niet kan leiden tot het oordeel dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld. Er is namelijk sprake van een verschil van € 87.000 tussen de getaxeerde waarde en de beschikte waarde. Dus ook wanneer het wel aannemelijk zou zijn dat er een waardedrukkend effect is zoals belanghebbende stelt, dan zou alsnog de waarde niet te hoog zijn vastgesteld.
3.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
Stijging ten opzichte van voorgaande jaren
3.13.
De stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde van de woning vergeleken met voorgaande jaren onevenredig is gestegen maakt het voorgaande niet anders. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. [2] De waarde van de onroerende zaak is conform de daarvoor geldende voorschriften vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de voorgaande peildatum is om die reden niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarde van de onderhavige peildatum.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze
uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.