Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/5185
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 11 juni 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Als derde-belanghebbende heeft aan de zaak deelgenomen:
[stichting], uit [plaats 2] .
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 september 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 3.063.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 7 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben [persoon 1] verbonden aan [bedrijf] B.V., de gemachtigde van belanghebbende, en [persoon 2] , taxateur, deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar hebben [persoon 3] en [persoon 4] deelgenomen. Belanghebbende was niet aanwezig. Derde-belanghebbende is, met voorafgaande kennisgeving, niet verschenen.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde en daarmee ook de aanslag OZB te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde en daarmee de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een verpleegtehuis uit 1906. De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte van 1.187 m2. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 14.885 m2.
4.1.
Per 1 februari 2021 wordt de onroerende zaak verhuurd aan [stichting] (de huurder).
Motivering
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
Waardebepaling
Op welke wijze dient de waarde van de onroerende zaak te worden bepaald?
6. In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde. Daarbij is onder meer in geschil hoe de onroerende zaak gewaardeerd dient te worden. Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak een courante zaak is waardoor de waarde in het economische verkeer min of meer gelijk is aan de gecorrigeerde vervangingswaarde. Indien de rechtbank van oordeel is dat sprake is van een incourante onroerende zaak, dan moet de WOZ-waarde bepaald worden aan de hand de gecorrigeerde vervangingswaarde waarbij deze maximaal gelijk is aan de bedrijfswaarde. Daarnaast stelt belanghebbende dat gebruik gemaakt moet worden van de huurwaardekapitalisatiemethode. De heffingsambtenaar voert aan dat sprake is van een incourante zaak en heeft de WOZ-waarde berekend aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
6.1.
Het object is bestemd voor wonen alsmede zorg en dienstverlening. Uit het taxatierapport van belanghebbende volgt dat er slechts een beperkt aantal openbare vergelijkbare huurtransacties beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank bevestigt dit de stelling van de heffingsambtenaar dat sprake is van een incourante zaak. De markt is niet openbaar.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
6.3.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening moet houden met de eigen huurprijs. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gemotiveerd betwist dat de eigen huurprijs een representatief marktgegeven is. Zo heeft de huurovereenkomst tussen belanghebbende en de huurder geen betrekking op bepaalde kosten. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank terecht geen rekening gehouden met de eigen huurprijs.
6.4.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarde een taxatieverslag overgelegd. Hierin zijn de onderdelen van het object apart van elkaar gewaardeerd en zijn onder meer de restwaardes opgenomen. Belanghebbende stelt dat onduidelijk is hoe deze restwaardes tot stand zijn gekomen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet meer inzicht gegeven in de berekeningen van de restwaardes. De rechtbank kan het taxatieverslag daarom niet volledig volgen. De heffingsambtenaar heeft hierdoor niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de onroerende zaak
6.5.
Belanghebbende heeft verschillende onderbouwingen voor de waarde van de onroerende zaak. Zoals in punt 6.3 is geoordeeld, is de eigen huurprijs naar het oordeel van de rechtbank geen correcte onderbouwing van de waarde. Belanghebbende heeft de WOZ-waarde ook onderbouwd door middel van de bedrijfswaarde. De WOZ-waarde zou volgens belanghebbende dan € 1.350.000 moeten zijn.
6.6.
In artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling is bepaald dat bij de berekening van de vervangingswaarde in de zin van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering wordt toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak. Er moet niet enkel naar de bedrijfswaarde voor belanghebbende gekeken maar ook naar de economische situatie in de desbetreffende branche.
6.7.
Uit de uitspraak van rechtbank Zeeland-West-Brabant van 30 juni 2017 volgt dat de mogelijkheid bestaat om de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak te bepalen op de bedrijfswaarde. De noodzaak daartoe doet zich voor in een situatie waarbij sprake is van een zich slecht ontwikkelende bedrijfstak en tegenvallende bedrijfsresultaten. De bewijslast hiervoor ligt bij belanghebbende. [2] Naar het oordeel van de rechtbank slaagt belanghebbende niet in deze bewijstaak. Uit het taxatierapport van belanghebbende volgt juist dat de vraag naar passende woonzorgvoorzieningen stijgt. Van tegenvallende bedrijfsresultaten zal dan waarschijnlijk geen sprake zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende geen waarde voor de onroerende zaak aannemelijk gemaakt.
Goede justitie
6.8.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van hen gevraagde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde van onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 2.900.000.
6.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag te hoog vastgesteld.
Artikel 220a van de Gemeentewet
7. Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de op grond van de Wet WOZ vastgestelde waarde in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. [3] Daarbij is de vraag of onzelfstandige gedeelten van een onroerende zaak tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Onder het begrip ‘volledig dienstbaar’ wordt in dit geval verstaan dat de delen niet meer dan incidenteel worden gebruikt voor andere doeleinden dan woondoeleinden. [4] Onder ‘in hoofdzaak’ wordt verstaan 70% of meer van de waarde van de onroerende zaak. Indien aan de eis wordt voldaan, wordt de onroerende zaak als woning aangemerkt en zal geen OZB gebruiker geheven worden.
7.1.
Belanghebbende stelt dat meer dan 70% van de WOZ-waarde toekomt aan delen die dienen tot wonen, dan wel aan delen die volledig dienstbaar zijn aan woondelen. De heffingsambtenaar betwist dat meer dan 70% van de WOZ-waarde toekomt aan delen die dienen tot wonen, dan wel aan delen die volledig dienstbaar zijn aan woondelen. De heffingsambtenaar stelt dat het gaat om een percentage van 65,58%. Tussen partijen is onder meer in geschil of de gangen van de onroerende zaak meer dan incidenteel gebruikt worden door het personeel.
7.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de hand van het verweerschrift aannemelijk gemaakt dat de gangen van de onroerende zaak meer dan incidenteel worden gebruikt door het personeel en dat deze daarom meer dan incidenteel worden gebruikt voor andere doeleinden dan woondoeleinden. De gangen zijn daardoor niet volledig dienstbaar aan woondoeleinden. Met deze uitleg en de verdere specificering van de ruimten heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat niet voldaan wordt aan de eis van 70%. Wat belanghebbende daartegenin heeft gebracht is niet voldoende. Zo heeft belanghebbende geen duidelijkheid kunnen geven over de vloeroppervlakten.
7.3.
De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak terecht als niet-woning gekwalificeerd. Hierdoor is ook terecht het OZB-tarief voor niet-woningen door de heffingsambtenaar toegepast en is er terecht een gebruikersaanslag OZB opgelegd.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is gegrond omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
8.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 666. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De hoogte van de vergoeding wordt vermenigvuldigd met 0,25. [5] De vergoeding bedraagt dan in totaal € 800.
8.2.
Voor de bijstand door een deskundige (de taxateur) krijgt belanghebbende een vast bedrag per uur, zijnde € 68 per uur, exclusief BTW. Voor het reizen van en naar alsmede het bijwonen van de zitting heeft de taxateur een tijdsbesteding van 3 uur opgegeven. De heffingsambtenaar heeft deze tijdsbesteding niet betwist. De rechtbank zal daarom uitgaan van een totale tijdsbesteding van 3 uur. De vergoeding voor de bijstand door een deskundige bedraagt € 204 exclusief BTW.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 2.900.000;
- vermindert de voor de onroerende zaak opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.004 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. de Vos, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Aan deze uitspraak hoeft pas uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist. [6]
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.