Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11612613 \ CV EXPL 25-1407
Vonnis van 27 mei 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BELEGGINGS- EN BEHEERSMAATSCHAPIJ "DORNICK B.V.",
statutair gevestigd te Lent,
eisende partij,
hierna te noemen: Dornick,
gemachtigde: mr. N.A.E. Niels,
tegen
[huurder],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian.
1.De zaak in het kort
[huurder] heeft van Dornick een woning gehuurd. [huurder] heeft aan Dornick een voorstel gedaan tot huurverlaging omdat de huur volgens haar te hoog is. Dornick is daar niet mee akkoord gegaan en [huurder] heeft daarom de huurcommissie gevraagd om over het voorstel tot huurverlaging uitspraak te doen. De huurcommissie heeft de huurprijs lager vastgesteld dan de overeengekomen huurprijs. Dornick is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en heeft daarom deze procedure ingesteld bij de kantonrechter. De kantonrechter stelt de huurprijs vast op hetzelfde bedrag als de huurcommissie. In dit vonnis wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dat oordeel is gekomen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 maart 2025 met producties 1 tot en met 6;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6;
- de conclusie van repliek, tevens akte tot overlegging producties 7 tot en met 9;
- de rolbeslissing van 21 januari 2026;
- de akte van Dornick tot overlegging productie 10;
- de conclusie van dupliek met producties 7 tot en met 11;
- de akte van Dornick tot overlegging producties 12 tot en met 17.
2.2.
Op 12 maart 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, gelijktijdig met de behandeling van veertien andere zaken waarin Dornick ook opkomt tegen beslissingen van de huurcommissie over de puntentelling van woningen van andere huurders in hetzelfde gebouw (rolnummers 25-1408 tot en met 25-1421). Mr. Gabrelian treedt in die andere zaken ook namens de andere huurders op. Bij de mondelinge behandeling hebben de gemachtigden van partijen pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen.
2.3.
Bij de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [huurder] bezwaar gemaakt tegen de door Dornick toegestuurde producties 12 tot en met 17. Deze stukken zijn binnen de termijn zoals genoemd in het procesreglement ingediend, maar zeer omvangrijk. De kantonrechter is van oordeel dat het van belang is dat er een beslissing wordt genomen op zo compleet mogelijke stukken en dat waarheidsvinding zwaarder weegt dan het belang van [huurder] om de stukken buiten beschouwing te laten. [huurder] moet daarom nog gelegenheid krijgen om te reageren op de laatste door Dornick overgelegde producties als die stukken van belang zijn voor de beoordeling. Hierna zal blijken dat dat niet het geval is.
2.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Dornick is eigenaresse van het gebouw aan de [adres] te [woonplaats] . Daarvan is onderdeel de woonruimte met [huisnummer] die Dornick met ingang van 1 maart 2022 aan [huurder] heeft verhuurd.
3.2.
Het gebouw was in 1964 als kantoorgebouw gerealiseerd en in 2016/2017 verbouwd naar 150 wooneenheden. Bij die verbouwing is (onder meer) een nieuwe opbouw voor de isolatie geplaatst, een nieuw dak geplaatst en zijn in alle kozijnen nieuwe ramen geplaatst. Het casco en de beplating van de buitenschil zijn bij de verbouwing tot woningen gelijk gebleven.
3.3.
Na de verbouwing tot woningen heeft Dornick nog verduurzamingsmaatregelen genomen, zoals isolatie van het dak in 2021 en de plaatsing van zonnepanelen in 2024.
3.4.
Op 30 augustus 2023 heeft [huurder] aan Dornick een voorstel gedaan tot verlaging van de huurprijs per 1 november 2023 van € 704,64 naar € 429,00 per maand. Dornick is daar niet mee akkoord gegaan, waarna [huurder] op 1 november 2023 aan de huurcommissie heeft gevraagd uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel tot huurverlaging.
3.5.
De huurcommissie heeft de zaak van [huurder] tijdelijk aangehouden op verzoek van partijen. Dit vanwege een lopende procedure bij de kantonrechter te [woonplaats] tussen Dornick en een andere bewoner die van Dornick woonruimte huurde in hetzelfde gebouw aan de [straat] te [woonplaats] . Die procedure ging ook over een geschil met betrekking tot de puntentelling voor de energieprestatie op basis van het bouwjaar. In die zaak had Dornick geen energielabel voor de woning.
3.6.
De kantonrechter te Tilburg heeft in de zaak van de andere bewoner op 20 november 2024 een eindvonnis gewezen. Daarin is geoordeeld dat er geen reden is om af te wijken van het woningwaarderingsstelsel omdat niet is komen vast te staan dat het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt voor wat betreft de energieprestatie voldoet aan alle eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt voor nieuwbouwwoningen.
3.7.
Op 17 januari 2025 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan in de zaak tussen Dornick en [huurder] . De huurcommissie heeft met verwijzing naar de uitspraak van de kantonrechter van 20 november 2024 overwogen dat van het oorspronkelijke bouwjaar 1964 wordt uitgegaan. De huurcommissie heeft het puntenaantal van de woonruimte per 1 november 2023 vastgesteld op 76 en geoordeeld dat een huurverlaging vanaf 1 november 2023 tot € 434,74 per maand redelijk is.
3.8.
Dornick heeft lopende deze procedure (alsnog) een energielabel aangevraagd voor de woning van [huurder] . Op 25 juni 2025 is voor de woning energielabel D verstrekt door EPA Plus BV (hierna: EPA) waarbij rekening is gehouden met de in 2024 geplaatste zonnepanelen. EPA heeft daarnaast een inschatting gegeven van het energielabel zonder zonnepanelen en gaat dan uit van energielabel F.
3.9.
Dornick heeft opdracht gegeven aan Renewable Partners BV (hierna: Renewable) voor een second opinion met betrekking tot het eerdere energielabel van EPA en de staat van de woning bij aanvang van de huur. In een rapport van Renewable is vermeld dat de woning energielabel C zou moeten krijgen.
4.Het geschil
4.1.
Dornick vordert dat:
I. voor recht wordt verklaard dat de overeengekomen huurprijs van € 704,64 per maand redelijk is, althans dat een redelijke huurprijs wordt vastgesteld op de gronden genoemd in de dagvaarding,
II. [huurder] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure, waaronder nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.2.
Dornick legt aan haar vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. Primair geldt dat de punten voor de energieprestatie dienen te worden gebaseerd op het energielabel. Daarvoor is een herbeoordeling gevraagd aan Renewable en die heeft energielabel C vastgesteld waardoor er recht is op 32 punten voor de energieprestatie. Subsidiair geldt dat, als niet uitgegaan kan worden van een energielabel, dan van bouwjaarklasse 2002 en later dient te worden uitgegaan omdat de woning in 2017 is gerealiseerd en de kwaliteit heeft van nieuwbouwniveau. Bij de waardering van de staat van de woning, waaronder de energieprestatie, dient uitgegaan te worden van de feitelijke energieprestatie van de woning.
4.3.
[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot afwijzing van de vordering van Dornick, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Dornick in de kosten van deze procedure.
4.4.
[huurder] voert – samengevat – het volgende aan. Op grond van nationale regelgeving en de Richtlijn Energieprestatie Gebouwen was Dornick gehouden om een energielabel aan [huurder] te verstrekken voor het sluiten van de huurovereenkomst. Het woningwaarderingsstelsel sluit daar niet bij aan omdat die een later energielabel toestaat in het geval dat energielabel de situatie op de peildatum weergeeft. [huurder] verzoekt de kantonrechter daarover prejudiciële vragen te stellen bij het Europese Hof van Justitie. [huurder] vindt dat moet worden uitgegaan van het bouwjaar 1964 omdat er geen energielabel op de voorgeschreven wijze is opgesteld voor de situatie op de peildatum. De inschatting van Renewable van het energielabel is ook niet objectief. Dornick heeft niet onderbouwd dat bij de verbouwing voldaan is aan de energetische eisen die destijds golden voor nieuwbouw, zodat er geen grond is om uit te gaan van een later bouwjaar dan 1964.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Ontvankelijk
5.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat Dornick binnen de wettelijke termijn van acht weken na het verzenden van de uitspraak door de huurcommissie de vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld. Door het uitbrengen van de dagvaarding is de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen.
Toetsingskader
5.2.
De kantonrechter zal de redelijkheid van het huurverlagingsvoorstel beoordelen door de kwaliteit van de woning per 1 november 2023 te waarderen. Deze waardering vindt plaats volgens het in bijlage I onder A van het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: het Besluit) opgenomen woningwaarderingsstelsel en de daarbij gegeven toelichting. Doel en strekking daarvan is dat de woning op objectieve wijze met punten wordt gewaardeerd.
5.3.
Uit onderdeel 4 van Bijlage 1 onder A van het Besluit volgt dat de energieprestatie wordt vastgesteld op basis van het energielabel. Waar een energielabel ontbreekt of de geldigheid van het energielabel is verstreken, geldt dat punten worden toegekend aan de hand van het bouwjaar van de woonruimte. Het niet aanwezig zijn van een energielabel zal leiden tot een lager aantal punten dan wanneer een energielabel wel is verstrekt. De wetgever zag dit niet als een probleem omdat de verhuurder er zelf voor kan zorgen dat de woning wel over een energielabel beschikt.
Primair: energielabel
5.4.
Dornick stelt primair dat de energieprestatie dient te worden vastgesteld op basis van het energielabel en verwijst daarvoor naar het rapport van Renewable. De kantonrechter is van oordeel dat het rapport, nog afgezien van het inhoudelijke verweer van [huurder] daartegen, geen energielabel is. Er is wel een energielabel geregistreerd voor de woning, maar dat komt niet overeen met de staat van de woning op de peildatum. In dat energielabel is namelijk rekening gehouden met zonnepanelen die in 2024 zijn aangesloten en dus niet aanwezig waren op de peildatum van 1 november 2023. Uit de toelichting bij bijlage I van het Besluit volgt dat sprake dient te zijn van een geldig vastgesteld energielabel waardoor er geen ruimte is om uit te gaan van een inschatting van het energielabel.
Subsidiair: bouwjaarklasse
5.5.
Dornick stelt dat de woning ingedeeld dient te worden in bouwjaarklasse 2002 en later vanwege de renovatie in 2016/2017 waarbij is voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit 2012. De woning is door die renovatie feitelijk gerealiseerd in 2017, zodat dat jaar als bouwjaar heeft te gelden, wat resulteert in indeling in de bouwjaarklassen 2002 en later. Die waardering in bouwjaarklasse 2002 is volgens Dornick conform het woningwaarderingsstelsel.
5.6.
In de Bijlage en de toelichting bij het Besluit is niet verduidelijkt wat moet worden verstaan onder bouwjaar. De kantonrechter ziet op basis van de toelichting bij de Bijlage onder A van het Besluit en de wetsgeschiedenis [1] geen aanknopingspunten om voor wat betreft het bouwjaar uit te gaan van het jaar waarin de verbouwing is afgerond. [2] Daarom wordt ervan uitgegaan gegaan dat met bouwjaarklasse in Bijlage I onder A van het Besluit bedoeld is het oorspronkelijke bouwjaar, dus het jaar waarin het pand oorspronkelijk gereed was. Dit ongeacht of het pand toen een kantoor of woning was. Dat betekent dat volgens het woningwaarderingsstelsel uitgegaan moet worden van bouwjaarklasse 1976 en ouder.
5.7.
De vraag is dan of er hier reden is om bij toekenning van punten in verband met de energieprestatie toch uit te gaan van het jaar waarin de verbouwing is afgerond (2017). Dornick stelt namelijk dat de woning voldoet aan strenge energiezuinigheidseisen en ook dat sprake is van een dusdanig grote verbouwing dat de woning in bouwkundig en energetisch opzicht aan de eisen van (recente) nieuwbouw voldoet.
5.8.
[huurder] betwist dat. Dornick stelt wel dat bij de vergunningverlening voor de verbouwing is getoetst aan de eisen van het Bouwbesluit 2012, maar daarmee is nog niet gebleken dat ook wat betreft energetische eisen is voldaan aan de eisen van een woning uit die tijd. De bepalingen uit het Bouwbesluit 2012 die gaan over energetische eisen zijn namelijk van toepassing op nieuwbouw en niet op verbouwingen, dus aan die eisen is bij de vergunningverlening niet getoetst. Ook voert [huurder] aan dat Dornick de feitelijke energieprestatie niet heeft onderbouwd en ook niet heeft onderbouwd dat die voldoet aan eisen van het Bouwbesluit 2012 voor nieuwbouwwoningen.
5.9.
Als het woningwaarderingsstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning, kan de rechter de puntenwaarde van de woning in afwijking hiervan vaststellen (artikel 5 lid 2 van Pro het Besluit). Dit dient volgens de totstandkomingsgeschiedenis van het stelsel een uitzondering te blijven. [3] Een uitzondering zou in deze zaak naar het oordeel van de kantonrechter gemaakt kunnen worden indien bij de verbouwing in 2017 is voldaan aan de energetische eisen van het Bouwbesluit 2012 voor nieuwbouwwoningen. In dat geval is de energieprestatie namelijk gelijkwaardig aan een nieuwbouwwoning die na 2002 is gebouwd. Dan zou bij het toekennen van punten in verband met de energieprestatie aangesloten kunnen worden bij het aantal punten dat wordt toekend bij een woning met het bouwjaar 2002 en later en niet bij het aantal punten dat samenhangt met het oorspronkelijke bouwjaar van het gebouw.
5.10.
De kantonrechter is van oordeel dat het gezien de discussie in deze zaak op de weg van Dornick lag om te onderbouwen dat bij de verbouwing in 2017 is voldaan aan de energetische eisen van het Bouwbesluit 2012 op nieuwbouwniveau. Dornick heeft een rapport van Renewable overgelegd, maar niet toegelicht hoe de gegevens in dat rapport zich verhouden tot de energetische eisen van het Bouwbesluit 2012, laat staan de energetische eisen voor een nieuwbouwwoning. Daarbij komt dat [huurder] onweersproken heeft aangevoerd dat in het rapport van Renewable ook maatregelen betrokken zijn van na de verbouwing, terwijl het bij deze toets zou moeten gaan om de situatie van de verbouwing in 2017. Dornick volstaat met te stellen dat er is verduurzaamd met isolatie, dat gevels en de kozijnen zijn veranderd, dat sprake is van een nieuw dak en een CO2 meter en installaties zijn geplaatst. Verder stelt Dornick nog dat het in het rapport genoemde energielabel past bij een woning van recentere datum. Dat acht de kantonrechter onvoldoende: deze stellingen van Dornick zijn te algemeen en wijzen niet op het voldoen aan energetische eisen van het Bouwbesluit 2012 op nieuwbouwniveau. De hiervoor genoemde stellingen van Dornick geven de kantonrechter, los van het bouwjaar, verder ook geen handvat om in afwijking van het woningwaarderingsstelsel toch punten voor de energieprestatie toe te kennen per 1 november 2023.
5.11.
Op grond van het voorgaande is geen sprake van een situatie die een uitzondering op het woningwaarderingsstelsel rechtvaardigt. Uit het door Dornick gestelde onder 2 van haar spreekaantekeningen blijkt dat zij destijds de bewuste keuze heeft gemaakt om geen energielabel aan te vragen omdat zij kennelijk meende van bouwjaar 2017 uit te kunnen gaan. Deze verkeerde veronderstelling komt voor haar risico en is dus ook geen reden voor toepassing van artikel 5 van Pro het Besluit.
Conclusie
5.12.
De conclusie van het voorgaande is dat voor de waardering van de energieprestatie niet uitgegaan kan worden van bouwjaarklasse 2002 en later. Daarom moet worden teruggevallen op het oorspronkelijke bouwjaar van 1964, zoals ook de huurcommissie heeft gedaan. Dornick heeft de andere punten die de huurcommissie heeft vastgesteld niet betwist, zodat de kantonrechter zal aansluiten bij het puntenaantal zoals de huurcommissie heeft vastgesteld van 76. De huurprijs wordt daarmee op grond van bijlage I van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (Uhw) vanaf 1 november 2023 vastgesteld op € 434,74 per maand.
5.13.
Zoals in 2.3 al is overwogen, moet [huurder] gelegenheid krijgen om te reageren op de laatste stukken van Dornick indien deze van belang zijn voor de beoordeling. De stukken dragen echter de stelling van Dornick niet en inhoudelijk verweer daartegen door [huurder] maakt de beslissing op het geschil dan ook niet anders. Om die reden is het niet nodig om [huurder] nog in de gelegenheid te stellen om daarop te reageren.
5.14.
[huurder] heeft de kantonrechter ook verzocht om prejudiciële vragen te stellen aan het Europese Hof van Justitie over onder meer de vraag of energielabels voor aanvang van de huurovereenkomst moeten worden verstrekt. Omdat het stellen van prejudiciële vragen in deze zaak niet noodzakelijk is voor de beslechting van het geschil zal daartoe niet worden overgegaan.
Proceskosten
5.15.
Dornick is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
864,00
(3 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.008,00
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
bepaalt dat de huurprijs voor de woning aan de [straat] [huisnummer] te [woonplaats] met ingang van 1 november 2023 € 434,74 per maand bedraagt,
6.2.
veroordeelt Dornick in de proceskosten van € 1.008,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Dornick niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2026.