ECLI:NL:RBZWB:2026:5026

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 11822881 \ CV EXPL 25-3830

Vonnis van 3 juni 2026

in de zaak van

[verhuurder],

wonend in [plaats ] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [verhuurder] ,

gemachtigde: mr. J. van Dooren,

tegen

[huurder] B.V.,

gevestigd in [plaats ] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [huurder] ,

gemachtigde: mr. T. Delmee.

1.De zaak in het kort

Partijen hebben een huurovereenkomst volgens het model ‘Huurovereenkomst woonruimte’ gesloten met een looptijd van vijf jaar. [huurder] heeft deze overeenkomst voortijdig opgezegd. Dat mocht volgens [verhuurder] niet. [verhuurder] vordert daarom vergoeding van schade, huurderving, die hij heeft geleden als gevolg van de voortijdige opzegging. Of voortijdige opzegging mocht, is volgens partijen afhankelijk van de vraag of het gehuurde woonruimte of bedrijfsruimte volgens artikel 7:230a BW is. Maar dit onderscheid is daarvoor niet relevant, omdat in beide situaties een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van vijf jaar mag worden overeengekomen, zonder dat partijen deze voortijdig mogen opzeggen als dat niet is afgesproken. De artikelen 7:228 en 7:271 lid 1 onder a (oud) BW zijn hier relevant. Daaruit volgt dat [huurder] nooit deze huurovereenkomst voortijdig mocht opzeggen en zij aansprakelijk is voor de schade die [verhuurder] als gevolg hiervan heeft geleden. Daarnaast moet de kantonrechter nog oordelen over schade bij oplevering van het pand (artikelen 7:218 en 7:224 BW) en het verbod om huurtermijnen met de waarborg te verrekenen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 29 juli 2025
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- de mondelinge behandeling van 26 maart 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:

- Op 17 juli 2022 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [verhuurder] als verhuurder en [huurder] als huurder met betrekking tot de woning aan [adres] .

- In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING:

-
Partijen kiezen voor een langdurige samenwerking en overeenkomst;

-
Partijen wensen een bijdrage te leveren aan het realiseren van kwalitatieve en duurzame huisvesting voor doelgroepen en bewoners welke behoefte hebben aan woonruimte van tijdelijke aard;

-
deze huurovereenkomst kan gedurende de in artikel 3.1 genoemde termijn niet tussentijds door partijen worden opgezegd;

ZIJN OVEREENGEKOMEN:

Artikel 1 - Het gehuurde & bestemming

1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder het volledige woonhuis met bijbehorende tuinen (met uitzondering van de bijbehorende garagebox, welke door verhuurder gebruikt zal worden voor opslag) […]

De staat van het gehuurde op de opleveringsdatum is beschreven in het als bijlage aangehechte en door partijen geparafeerde proces-verbaal van oplevering (bijlage 01). Het gehuurde is nader aangeduid op de als bijlage bij deze huurovereenkomst gevoegde en door partijen geparafeerde plattegrond/tekeningen (bijlage 02).

1.2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en verhuurder beschikt hiertoe over een kamervergunning voor bewoning door maximaal 5 personen. […]

Artikel 2 - Voorwaarden

2.1 […]

Van deze huurovereenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE', […] De algemene bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze huurovereenkomst uitdrukkelijk is afgeweken of toepassing ervan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is. [..]

Artikel 3 - Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van 5 (vijf) jaren, ingaande op 18 Juli 2022 en lopende tot en met 17 Juli 2027.

3.2

Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst niet voortgezet tenzij Partijen hiertoe onderling anders over besluiten.

3.3

Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode met inachtneming van een termijn van 6 (zegge: zes) maanden.

3.4

Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode kunnen partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen indien verhuurder en huurder aan haar verplichtingen voldoen.[…]

Artikel 8 - Waarborgsom

8.1

Huurder zal voor de ingangsdatum een waarborgsom betalen ter grootte van een bedrag van € 4.000,00 op in artikel 4.2 aangegeven wijze.

8.2

Over de waarborgsom wordt geen rente vergoed.

8.3

De waarborgsom kan nimmer beschouwd worden als laatste betaling.

- Partijen zijn een maandelijkse huurprijs overeengekomen € 2.500,00.

- Op 6 september 2024 heeft de gemachtigde van [huurder] per brief aan [verhuurder] laten weten dat [huurder] de huurovereenkomst opzegt tegen 1 november 2024.

- Op 16 oktober 2024 heeft de gemachtigde van [verhuurder] laten weten dat [verhuurder] niet akkoord is met de opzegging. Daarnaast sommeert [verhuurder] tot betaling van een huurachterstand van € 4.000,00.

- Op 23 oktober 2024 heeft [huurder] laten weten dat zij vasthoudt aan de opzegging en dat het pand op 31 oktober 2024 wordt geïnspecteerd en opgeleverd door een derde partij.

- Op 31 oktober 2024 is het gehuurde in het bijzijn van [verhuurder] , en, namens [huurder] , [naam 1] en [naam 2] geïnspecteerd door een medewerker van Find-a-House in [plaats ] in opdracht van [huurder] . Het rapport is dezelfde dag door [huurder] aan [verhuurder] toegestuurd.

- Op 2 december 2024 heeft een deurwaarder in opdracht van [verhuurder] een Proces-verbaal van constatering opgemaakt in de woning. Aan de hand daarvan heeft [verhuurder] aan [huurder] per e-mailbericht van 11 december 2024 laten weten dat er nog herstel nodig was. Voor de kosten daarvan heeft hij een offerte meegestuurd met het verzoek het bedrag van deze offerte en de huur van november 2024 te betalen. [huurder] heeft laten weten dat hij dat niet zou doen.

- [verhuurder] heeft op 17 december 2024 en 23 januari 2025 een sommatie gestuurd. [huurder] heeft daarop niet betaald.

4.Het geschil

4.1.

[verhuurder] vordert - samengevat - veroordeling van [huurder] tot betaling van een bedrag van:

- € 8.250,00 aan schade in verband met gederfde huurinkomsten

- € 4.000,00 aan achterstallige huur

- € 1.957,50 in verband met herstelkosten

- € 914,08 aan buitengerechtelijke kosten

alles vermeerderd met wettelijke rente. Ook wil hij dat [huurder] de proceskosten moet betalen, inclusief wettelijke rente.

4.2.

Daarbij voert [verhuurder] aan dat [huurder] de huurovereenkomst ten onrechte heeft opgezegd. De huurovereenkomst was, juist op verzoek van [huurder] , voor vijf (5) jaar aangegaan en die periode was nog niet voorbij, terwijl tussentijdse opzegging was uitgesloten. De schade als gevolg van deze onterechte opzegging moet [huurder] volgens hem vergoeden. Dat geldt ook voor de schade die bij het ter beschikking stellen van het gehuurde aan [verhuurder] aanwezig was. Tot slot heeft [huurder] ten onrechte een deel van de huur niet betaald.

4.3.

[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [verhuurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] , met veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure.

4.4.

Daarbij voert [huurder] het volgende aan. Niet het regime van artikel 7:230a bedrijfsruimte is van toepassing, maar het dwingendrechtelijke woonruimteregime. Op basis van dat regime mocht een zelfstandige woning niet voor een termijn van vijf jaar worden verhuurd. Het gevolg is dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan en tussentijds mocht worden opgezegd, zoals [huurder] heeft gedaan. Omdat zij ook de woning in goede staat heeft opgeleverd aan [verhuurder] , is er volgens haar geen sprake van schade waarvoor zij aansprakelijk is. Het is volgens [huurder] overigens geen probleem dat zij de huur van de laatste twee maanden heeft verrekend met de waarborg, omdat partijen elkaar anders over en weer nog hadden moeten betalen.

4.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

De kantonrechter merkt op dat partijen discussie hebben gevoerd over de vraag of zij als professionele partij hebben gehandeld. Hoewel beide partijen hebben betoogd dat ze weinig verstand van huurrecht hadden op het moment dat zij de huurovereenkomst sloten, staat wel vast dat [huurder] handelde in de uitoefening van haar bedrijf en [verhuurder] meerdere panden al in eigendom had met het doel deze te gaan verhuren, zodat ook bij hem sprake is van bedrijfsmatig handelen. De kantonrechter is daarom van oordeel dat partijen, voor zover relevant, beide aangemerkt moeten worden als professioneel handelende partijen, ongeacht hun kennis van het huurrecht.

[huurder] mocht de overeenkomst niet voortijdig beëindigen

5.2.

[verhuurder] baseert zijn vordering tot vergoeding van schade door huurderving op de grondslag dat [huurder] tekort is geschoten in haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst (artikel 6:74 Burgerlijk Pro Wetboek) doordat zij de huurovereenkomst voortijdig heeft opgezegd. De huurovereenkomst had een looptijd van vijf jaar tot 17 juli 2027. Overeengekomen was dat de huurovereenkomst niet voortijdig mocht worden opgezegd. [huurder] kon daarom op 6 september 2024 de huurovereenkomst niet tegen 1 november 2024 rechtsgeldig opzeggen.

Volgens [verhuurder] is op de huurovereenkomst het huurregime van artikel 7:230a BW (Burgerlijk Wetboek) van toepassing. Daarvoor is volgens hem beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. De intentie was volgens [verhuurder] dat [huurder] het gehuurde zou onderverhuren in vijf onzelfstandige woonruimtes, zodat sprake was van exploitatie van het gehuurde als kamerverhuurbedrijf. Het zou daarbij gaan om verhuur aan expats en arbeidsmigranten die tijdelijk in de woning zouden wonen. Ook de looptijd van de huurovereenkomst van vijf jaar was op verzoek van [huurder] , omdat zij daarmee haar investeringen in meubilair zou kunnen afschrijven over die periode. Op verzoek van [huurder] heeft [verhuurder] bovendien op de begane grond twee slaapkamers gecreëerd ten behoeve van de kamerverhuur door [huurder] . Het gehuurde is volgens [verhuurder] ook daadwerkelijk in gebruik genomen als bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:230a BW. In dat geval mogen partijen een huurovereenkomst sluiten voor de duur van vijf jaar en mag voortijdige beëindiging worden uitgesloten.

Omdat [huurder] per e-mailbericht van 23 oktober 2024 heeft laten weten dat zij haar contractuele verplichtingen niet meer zou nakomen, was zij volgens [verhuurder] vanaf dat moment in verzuim. Daarbij heeft [huurder] op 31 oktober 2024 de woning aan [verhuurder] opgeleverd, waardoor de woning leeg kwam te staan. [verhuurder] heeft in verband daarmee een nieuwe huurder gezocht. Per 5 november 2024 heeft hij een nieuwe huurovereenkomst met een andere huurder gesloten met een huurprijs van € 2.250,00 per maand. Daarmee is sprake van een huurderving van € 250,00 per maand over een periode van 33 maanden, zodat [verhuurder] in totaal aan huurderving een bedrag vordert van € 8.250,00.

5.3.

[huurder] betwist dat het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is. Volgens [huurder] geldt het huurregime van woonruimte en heeft zij volgens de voorwaarden van artikel 7:271 lid 6 BW Pro rechtsgeldig opgezegd.

Partijen hadden volgens haar de bedoeling dat het gehuurde als woonruimte zou worden onderverhuurd en gebruikt. Daarom hebben ze een Huurovereenkomst Woonruimte gesloten en zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 2017 daarop van toepassing verklaard. Daarnaast verwijst [huurder] naar het arrest Zonshofje I^[1]. Op grond daarvan geldt volgens [huurder] dat als het woonruimte-regime van toepassing is op de onderhuurovereenkomst, zoals hier aan de orde, dit ook van toepassing is op de hoofdhuurovereenkomst. Dit wegens bescherming van de onderhuurder. Dat zou anders tot gevolg hebben dat op eenzelfde gebouw verschillende huurregimes van toepassing zijn.

Daarnaast voert [huurder] aan dat bij verhuur van woonruimte sprake is van dwingend recht waarvan niet mag worden afgeweken, ook niet op grond van de redelijkheid en billijkheid. Volgens het woonruimteregime mocht een zelfstandige woning ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst op grond van art. 7:271 lid 1 onder Pro a BW (oud) niet voor een termijn van vijf jaar worden verhuurd. Op het moment van totstandkoming van de huurovereenkomst was de Wet Doorstroming Huurmarkt van toepassing. Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd met betrekking tot zelfstandige woningen, konden maximaal voor twee jaar worden aangegaan. Dat betekent volgens [huurder] dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan en tussentijds mocht worden opgezegd op grond van artikel 7:271 lid 3 BW Pro.

Voor het geval sprake zou zijn van kamerhuur geldt volgens [huurder] weliswaar dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van vijf jaar wel mogelijk was, maar dat ook dan

de mogelijkheid bestaat tot tussentijdse opzegging. De huurder kan altijd met

inachtneming van de opzegtermijn tussentijds opzeggen. Een contractueel beding dat hiervan afwijkt, is nietig op grond van artikel 7:271 lid 7 BW Pro.

Tot slot is [huurder] van mening dat [verhuurder] zich onvoldoende heeft ingespannen om een nieuwe huurder te vinden die een huurovereenkomst voor dezelfde maandhuur wilde betalen.

Partijen mochten een overeenkomst sluiten voor een bepaalde tijd van vijf jaar

5.4.

De kantonrechter stelt voorop dat zowel bij verhuur van bedrijfsruimte volgens artikel 7:230a BW als bij verhuur van zelfstandige woonruimte het mogelijk is om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van langer dan twee jaar af te sluiten. Uit artikel 7:271 lid 1 oud Pro BW^[2]zoals dat gold ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst volgt niet dat dit niet is toegestaan. Dit artikel bepaalt alleen dat in dat geval bij woonruimte opzegging verplicht is om de overeenkomst bij het verstrijken van de bepaalde tijd ook echt te laten eindigen. Daarmee wordt voor deze situatie afgeweken van het algemene uitgangspunt van artikel 7:228 BW Pro dat voor het eindigen van een huur voor bepaalde tijd opzegging niet vereist is. De bepaalde termijn in een huurovereenkomst bindt zowel de verhuurder als de huurder. Ook de huurder kan de voor bepaalde duur aangegane huur, en bij woonruimte als die bepaalde duur langer is dan twee jaar, in beginsel dus niet tussentijds beëindigen, tenzij dat is overeengekomen.^[3]

5.5.

Dat betekent dat [verhuurder] en [huurder] ongeacht het toepasselijke huurregime rechtsgeldig een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd van vijf jaar hebben gesloten, waarbij zij uitdrukkelijk hebben afgesproken dat deze overeenkomst niet tussentijds kon worden opgezegd. Daarom kon [huurder] de overeenkomst niet tegen een datum vóór het einde van de huurovereenkomst rechtsgeldig opzeggen. Omdat [verhuurder] destijds uitdrukkelijk heeft aangegeven dat hij zich niet kon verenigen met de huuropzegging, was de opzegging van [huurder] per 6 september 2024 tegen 1 november 2024 niet rechtsgeldig en is de overeenkomst op dat moment niet geëindigd. Dat [huurder] zich genoodzaakt zag om de huurovereenkomst op te zeggen vanwege het gedrag van [verhuurder] tegen de onderhuurders maakt dat zonder nadere toelichting, die hier ontbreekt en waarbij [verhuurder] bovendien de noodzaak heeft betwist, niet anders.

5.6.

Ook voor het beëindigen van de huurovereenkomst is niet relevant welk huurregime van toepassing is. Bij huur van bedrijfsruimte volgens artikel 7:230a BW eindigt de huurovereenkomst zonder opzegging. Bij huur van woonruimte geldt op grond van artikel 7:271 lid 6 BW Pro dat de onterechte opzegging wordt omgezet naar een opzegging alsof die was gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn zoals bepaald in het eerste lid van dat artikel. Dat betekent dat de opzegging door [huurder] moet worden beschouwd als tijdige opzegging tegen de einddatum van de huurovereenkomst, zodat de huurovereenkomst in principe per 18 juli 2027 eindigt en de huurbetalingsverplichting van [huurder] tot die datum doorloopt.

[huurder] moet de gevorderde achterstallige huur betalen

5.7.

[verhuurder] vordert achterstallige huur over september en oktober 2024 voor een bedrag van € 4.000,00. [huurder] betwist niet dat zij deze huur niet heeft betaald, maar voert aan dat zij deze huur met de borg heeft verrekend. Dat dit volgens de huurovereenkomst niet was toegestaan, doet volgens [huurder] niet meer ter zake, omdat [verhuurder] de borg anders aan [huurder] had moeten betalen.

5.8.

Vast staat dat [huurder] de huur vóór oplevering niet mocht verrekenen met de waarborg. Dat [huurder] mogelijk na oplevering recht zou hebben op terugbetaling van de waarborg, maakt dat niet anders, nog los van het feit dat dit ten tijde van de betalingsverplichting voor de huur van september en oktober 2024 nog niet vast stond. Dat betekent dat [huurder] de huur in september en oktober 2024 ten onrechte niet heeft betaald, zodat de kantonrechter deze vordering voor een bedrag van € 4.000,00 zal toewijzen.

5.9.

[verhuurder] heeft wettelijke rente over dit bedrag gevorderd vanaf 1 september 2024, althans vanaf de dag der verzuim, althans vanaf de dag van dagvaarding. [verhuurder] heeft niet onderbouwd waarom de wettelijke rente over dit gehele bedrag vanaf 1 september 2024 verschuldigd is. Wel heeft zij onderbouwd dat het verzuim voor deze maanden per de eerste van de betreffende maand is ingetreden. [huurder] heeft dit niet betwist, zodat de rente vanaf deze data van verzuim zal worden toegewezen.

[huurder] moet huurderving betalen

5.10.

[verhuurder] vordert geen nakoming meer van de huurovereenkomst, maar vergoeding van de schade die hij lijdt doordat [huurder] het gehuurde voortijdig heeft opgezegd en verlaten. [verhuurder] heeft zijn schade begroot op het verschil tussen het bedrag aan huur dat hij van [huurder] zou krijgen en dat hij van de nieuwe huurder krijgt, berekend vanaf de ter beschikkingsstelling van de woning tot de overeengekomen einddatum van de huurovereenkomst. Dit betreft een bedrag van € 250,00 over een periode van 33 maanden met een totaalbedrag van € 8.250,00.

[huurder] heeft betwist dat zij aansprakelijk is voor deze schade, primair omdat zij niet tekort is geschoten en subsidiair, omdat de schade niet aan haar toe te rekenen is. [verhuurder] had volgens haar tijd genoeg om een andere huurder te vinden die voor dezelfde huurprijs wilde huren. Hij had hier vanaf de opzegging zo’n twee maanden de tijd voor en in de huidige woningmarkt zou dat geen probleem moeten zijn. Dat dit niet is gelukt, moet daarom volgens [huurder] voor rekening van [verhuurder] blijven.

5.11.

Uit artikel 6:74 BW Pro^[4]volgt dat [huurder] aansprakelijk is voor schade die het gevolg is van een tekortkoming van haar, tenzij deze tekortkoming haar niet kan worden toegerekend. Hiervoor heeft de kantonrechter geoordeeld dat [huurder] de huurovereenkomst niet voortijdig mocht opzeggen. Door dat wel te doen, is zij toerekenbaar tekortgeschoten in haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. [huurder] heeft weliswaar aangevoerd dat zij zich door de gedragingen van [verhuurder] ten opzichte van de onderhuurders genoodzaakt zag de huurovereenkomst op te zeggen, maar [verhuurder] heeft dit gemotiveerd betwist. Omdat [huurder] haar stellingen op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd, gaat de kantonrechter hieraan voorbij. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [huurder] aansprakelijk is voor de schade die door de voortijdige opzegging is ontstaan.

5.12.

[huurder] heeft nog aangevoerd dat [verhuurder] zich onvoldoende heeft ingespannen om met een nieuwe huurder een huurovereenkomst voor dezelfde huurprijs te sluiten. De kantonrechter begrijpt, mede door wat tijdens de mondelinge behandeling hierover tussen partijen is besproken, dat [huurder] hiermee een beroep doet op de schadebeperkingsplicht van [verhuurder] .

5.13.

Als sprake is van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding, dan moet de benadeelde de schade beperken voor zover dit redelijkerwijze van hem kan worden verlangd. Doet hij dat niet, dan kan dit tot gevolg hebben dat de vergoedingsplicht volgens artikel 6:101 BW Pro (eigen schuld) wordt verminderd.

De kantonrechter is van oordeel dat [verhuurder] zich voldoende heeft ingespannen om de schade te beperken. Daarvoor is relevant dat [verhuurder] vanaf het moment dat hem duidelijk was dat [huurder] zijn verplichtingen niet meer zou nakomen, geprobeerd heeft om zo snel mogelijk een nieuwe huurder te vinden, vier partijen heeft benaderd voor een nieuwe overeenkomst en dat hij daaruit de partij heeft gekozen die de hoogste huur wilde betalen, zijnde € 2.250,00. Het enkele feit dat de huurprijs lager is dan de oorspronkelijke huurprijs van € 2.500,00 betekent niet dat van [verhuurder] redelijkerwijze meer inspanning verlangd mocht worden. Weliswaar heeft [verhuurder] aangegeven dat als hij langer had gezocht, hij mogelijk een huurder had gevonden die wel een huurprijs van € 2.500,00 wilde betalen, maar dat betekent niet dat daarmee de schade beperkter zou zijn geweest. In dat geval zou namelijk pas later een nieuwe huurovereenkomst zijn ingegaan en zou [verhuurder] pas later huurinkomsten van een nieuwe huurder hebben gekregen. [huurder] heeft niet onderbouwd waaruit volgt dat de schade dan wel beperkter zou zijn. Ook heeft zij niet, althans onvoldoende gemotiveerd waarom van [verhuurder] verlangd kon worden dat hij zelf de kamers individueel zou gaan verhuren en dat dit tot een verdere beperking van de schade zou hebben geleid. De kantonrechter acht dat ook niet zonder meer aannemelijk. Op grond hiervan wijst de kantonrechter de gevorderde schadevergoeding aan huurderving voor een bedrag van € 8.250,00 toe.

5.14.

De gevorderde rente over dit bedrag kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding. Er is namelijk niet toegelicht waarom de rente met ingang van de gevorderde ingangsdatum verschuldigd is.

[huurder] hoeft geen herstelkosten te betalen

5.15.

[verhuurder] vordert herstelkosten op grond van artikel 7:224 BW Pro en artikel 7:218 BW Pro, omdat [huurder] op 31 oktober 2024 het gehuurde met schade ter beschikking heeft gesteld. Dat er schade was, blijkt volgens hem uit het inspectierapport van [huurder] van 31 oktober 2024 [verder: het inspectierapport] en uit het rapport van bevindingen dat [verhuurder] door een deurwaarder op 2 december 2024 heeft laten opstellen. Ter onderbouwing van de hoogte van de schade heeft [verhuurder] een factuur van [bedrijf] overgelegd.

[huurder] betwist dat er bij oplevering schade was waarvoor zij aansprakelijk is. Uit een vergelijking van de foto’s van de inspectie bij het ingaan van de huur [verder: het proces-verbaal van oplevering] met de foto’s van het inspectierapport van 31 oktober 2024 [verder: het inspectierapport] en de foto’s die [verhuurder] toen zelf heeft gemaakt, blijkt niet de schade zoals [verhuurder] deze stelt. [verhuurder] vordert herstelkosten van schilderwerk, maar niet blijkt dat dit noodzakelijk was in al deze ruimten. [verhuurder] heeft ook pas op 11 december 2024 laten weten dat hij het niet eens was met het inspectierapport. Het rapport dat [verhuurder] zelf heeft laten opstellen door een deurwaarder, is pas opgesteld nadat de nieuwe huurovereenkomst was ingegaan. Uit dat rapport kan dus volgens [huurder] niet worden opgemaakt welke schade door [huurder] zou zijn aangericht en welke door de nieuwe huurder(s). Overigens heeft [huurder] geen gelegenheid gehad om te herstellen, omdat [verhuurder] direct een herstelofferte toestuurde met het verzoek de kosten te betalen.

5.16.

Bij oplevering van het gehuurde bij het einde van de huur, is op grond van artikel 7:224 BW Pro uitgangspunt dat als tussen de huurder en de verhuurder een beschrijving van het gehuurde was opgemaakt toen de huurder de zaak aanvaardde, de huurder bij het einde van de huur verplicht is om de zaak weer op te leveren in die staat. Op grond van artikel 7:218 BW Pro is, kort samengevat, de huurder aansprakelijk voor de schade die hij aan het gehuurde heeft toegebracht. Daarbij geldt het vermoeden dat bij oplevering alle schade aan het gehuurde door de huurder is toegebracht, tenzij er geen of een onvoldoende duidelijke beschrijving bij aanvang van de huur was. In dat geval geldt de regel van 7:224 lid 3 BW; de huurder wordt geacht het gehuurde in dezelfde staat te hebben opgeleverd als dat hij bij aanvang heeft gekregen. Het is dan aan de verhuurder om dat te ontkrachten en aannemelijk te maken dat de schade is ontstaan tijdens de huurperiode.

5.17.

Dit betekent dat bij het beoordelen van de aansprakelijkheid van [huurder] voor de door [verhuurder] genoemde schade het proces-verbaal van oplevering uitgangspunt is. Ook is van belang dat [huurder] destijds per e-mailbericht van 19 juli 2022 aan [verhuurder] heeft geschreven “
Gisteren hebben we samen de woning aan [adres] doorlopen. De woning was netjes en schoon, alle apparatuur functioneel en werkend. Alle wanden zijn wit gemaakt en hier en daar zitten wat sporen van licht gebruik[…]”Dit moet worden vergeleken met het inspectierapport. [verhuurder] heeft weliswaar de inhoud van dit inspectierapport van 31 oktober 2024 betwist, maar niet blijk dat hij dat eerder dan 11 december 2024 aan [huurder] heeft laten weten. Op dat moment had [huurder] de woning al geruime tijd verlaten en was er vanaf 5 november 2024 een overeenkomst met een nieuwe huurder. Het rapport van de deurwaarder waar [verhuurder] zich op beroept is ook pas daarna, op 2 december 2024, gemaakt. [verhuurder] heeft niet, althans onvoldoende onderbouwd dat de huurder op dat moment nog niet in het gehuurde was geweest en de door hem gestelde schade niet kan hebben veroorzaakt. Dat blijkt ook niet uit de overgelegde foto’s. Daarom gaat de kantonrechter hieraan voorbij.

5.18.

[huurder] heeft betwist dat [verhuurder] andere kosten heeft gemaakt, althans vordert, dan voor schilderwerkzaamheden. Daarbij verwijst zij naar de factuur die [verhuurder] heeft overgelegd. De kantonrechter constateert dat op de factuur die [verhuurder] als onderbouwing van zijn kosten heeft overgelegd alleen staat vermeld ‘
herstel schilderwerkzaamheden in de kamer, gang, keuken, wc, badkamer en washok’.Hieruit blijkt niet dat andere werkzaamheden dan schilderwerkzaamheden zijn verricht. Omdat het op deze factuur genoemde bedrag van € 1.907,50 ook overeenkomt met het bedrag dat [verhuurder] voor herstel vordert, waarbij [huurder] bovendien onbetwist heeft opgemerkt dat het aangegeven lage btw-tarief alleen voor schilderwerk geldt, beoordeelt de kantonrechter de door [verhuurder] genoemde schade alleen voor zover die ziet op het schilderwerk.

5.19.

Uit een vergelijking van het proces-verbaal van oplevering en het e-mailbericht bij aanvang van de huur met het inspectierapport en de foto’s van [verhuurder] van 31 oktober 2024 blijkt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat sprake is van schade aan het schilderwerk. Er zijn wat sporen van licht gebruik zichtbaar, maar niet blijkt dat die sporen anders of erger zijn dan de sporen die in het betreffende e-mailbericht vermeld staan. [verhuurder] heeft nog gewezen op de beschadiging van een deur. Hoewel op een foto van een deur met nummer 1 in het inspectierapport een lichte schade te zien is, blijkt niet wat de toestand van de deur bij aanvang van de huur was. Ook als ervan moet worden uitgegaan dat de deur toen nieuw was, zoals [verhuurder] stelt, blijkt uit de foto niet, althans onvoldoende dat de schade bij oplevering groter was dan enkel normale slijtage. Daarom wijst de kantonrechter deze vordering van [verhuurder] af.

[huurder] moet buitengerechtelijke kosten betalen

5.20.

[verhuurder] vordert een bedrag van € 914,08 aan buitengerechtelijke kosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [verhuurder] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [verhuurder] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Uitgaande van de toe te wijzen bedragen van € 4.000,00 aan achterstallige huur en € 8.250,00 aan gederfde huur, zal een bedrag van € 897,50 aan incassokosten worden toegewezen.

Omdat [verhuurder] niet heeft gesteld dat zijn schade in verband met de buitengerechtelijke incassokosten al eerder dan op de datum van de dagvaarding is geleden, zal de gevorderde rente hierover worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.

[huurder] moet de proceskosten betalen

5.21.

[huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

144,47

- griffierecht

€

732,00

- salaris gemachtigde

€

864,00

(2 punten × € 432,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.884,47

5.22.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6.De beslissing

De kantonrechter

6.1.

veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van

- € 8.250,00 aan schadevergoeding voor gederfde huurinkomsten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het moment van dagvaarding tot de dag dat volledig is betaald,

- € 4.000,00 aan achterstallige huur voor de maanden september en oktober 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de respectievelijke data van verzuim, telkens tot de dag van volledige betaling

6.2.

veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 897,50 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling

6.3.

veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.884,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.4.

veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2026.

Huurder aansprakelijk voor voortijdige opzegging huurovereenkomst woonruimte en schadevergoeding verhuurder