Uitspraak
10 augustus 1994
Eerste Kamer
Nr. 15.392
Eerste Kamer
Nr. 15.392
AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: Jhr. Mr. J.L.R.A. Huydecoper,
wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: Jhr. Mr. J.L.R.A. Huydecoper,
t e g e n
[verweerder],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: Mr. H.C. Grootveld.
wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: Mr. H.C. Grootveld.
1. Het geding in feitelijke instantiesVerweerder in cassatie – verder te noemen: [verweerder] – heeft bij exploit van 15 november 1990 eiseres tot cassatie – verder te noemen: [eiseres] – gedagvaard voor de Kantonrechter te Roermond en, voor zover in cassatie van belang, gevorderd [eiseres] te veroordelen om aan [verweerder] te betalen een bedrag van ƒ 7.416,--, zijnde de verschuldigde huurpenningen over de periode 1 oktober 1990 tot en met 31 maart 1991, alsmede een bedrag van ƒ 15.005,-- ter zake van schadevergoeding.
Nadat [eiseres] tegen de vorderingen verweer had gevoerd en in reconventie de veroordeling van [verweerder] primair tot nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst per 1 oktober 1991, telkens met vergoeding van de geleden schade, gevorderd had, heeft de Kantonrechter na een comparitie van partijen bij vonnis van 27 augustus 1991 in conventie [eiseres] veroordeeld om aan [verweerder] te betalen een bedrag van ƒ 5.733,-- met de wettelijke rente daarover vanaf 5 november 1990. Voorts heeft de Kantonrechter het meer of anders in conventie gevorderde en de reconventionle vordering afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Roermond, waarna [verweerder] incidenteel hoger beroep heeft ingesteld.
Bij tussenvonnis van 12 november 1992 heeft de Rechtbank partijen in de gelegenheid gesteld de stukken inzake hun geschil bij de Huurcommissie in het geding te brengen. Bij eindvonnis van 25 februari 1993 heeft de Rechtbank het bestreden vonnis van de Kantonrechter vernietigd, voor wat betreft hoogte van het aan [eiseres] aan [verweerder] te betalen bedrag. Opnieuw rechtdoende heeft de Rechtbank [eiseres] veroordeeld om aan [verweerder] te betalen een bedrag van ƒ 14.149,--, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 5 november 1990, het bestreden vonnis voor het overige bekrachtigd.
Beide vonnissen van de Rechtbank zijn aan dit arrest gehecht.
Tegen dit vonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Roermond, waarna [verweerder] incidenteel hoger beroep heeft ingesteld.
Bij tussenvonnis van 12 november 1992 heeft de Rechtbank partijen in de gelegenheid gesteld de stukken inzake hun geschil bij de Huurcommissie in het geding te brengen. Bij eindvonnis van 25 februari 1993 heeft de Rechtbank het bestreden vonnis van de Kantonrechter vernietigd, voor wat betreft hoogte van het aan [eiseres] aan [verweerder] te betalen bedrag. Opnieuw rechtdoende heeft de Rechtbank [eiseres] veroordeeld om aan [verweerder] te betalen een bedrag van ƒ 14.149,--, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 5 november 1990, het bestreden vonnis voor het overige bekrachtigd.
Beide vonnissen van de Rechtbank zijn aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatieTegen beide vonnissen van de Rechtbank heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot vernietiging van de bestreden vonnissen van de Rechtbank en tot verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing.
[verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot vernietiging van de bestreden vonnissen van de Rechtbank en tot verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing.
3. Beoordeling van het middel3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende.
[eiseres] heeft met ingang van 1 december 1988 voor de tijd van drie jaar van [verweerder] gehuurd de bungalow gelegen te [a-straat 1], tegen een huur van ƒ 1.200,-- per maand, behoudens huurverhoging. [eiseres] heeft bij brief van 17 augustus 1990 aan [verweerder] de huurovereenkomst per 1 oktober 1990 opgezegd. [verweerder] heeft bij brief van 6 september 1990 aan [eiseres], samengevat weergegeven, het volgende geschreven:
(i) dat hij heeft kennisgenomen van de opzegging van de huurovereenkomst;
(ii) dat hij als datum voor bezichtiging van het gehuurde in ontruimde staat en voor afgifte van de sleutels voorstelt 1 oktober 1990;
(iii) dat hij voorstelt in overleg een regeling te treffen voor de over de resterende huurperiode te betalen huur en dat hij zich ter zake alle rechten voorbehoudt.
Op of omstreeks 5 oktober 1990 heeft [verweerder] de sleutels ontvangen en na ontvangst daarvan de sloten van het pand vervangen. [verweerder] heeft het pand per 1 april 1991 aan een ander verhuurd.
[eiseres] heeft met ingang van 1 december 1988 voor de tijd van drie jaar van [verweerder] gehuurd de bungalow gelegen te [a-straat 1], tegen een huur van ƒ 1.200,-- per maand, behoudens huurverhoging. [eiseres] heeft bij brief van 17 augustus 1990 aan [verweerder] de huurovereenkomst per 1 oktober 1990 opgezegd. [verweerder] heeft bij brief van 6 september 1990 aan [eiseres], samengevat weergegeven, het volgende geschreven:
(i) dat hij heeft kennisgenomen van de opzegging van de huurovereenkomst;
(ii) dat hij als datum voor bezichtiging van het gehuurde in ontruimde staat en voor afgifte van de sleutels voorstelt 1 oktober 1990;
(iii) dat hij voorstelt in overleg een regeling te treffen voor de over de resterende huurperiode te betalen huur en dat hij zich ter zake alle rechten voorbehoudt.
Op of omstreeks 5 oktober 1990 heeft [verweerder] de sleutels ontvangen en na ontvangst daarvan de sloten van het pand vervangen. [verweerder] heeft het pand per 1 april 1991 aan een ander verhuurd.
3.2 In dit geding heeft [verweerder], voor zover thans nog van belang, betaling gevorderd van ƒ 7.416,-- wegens huur over de periode van 1 oktober 1990 tot en met 31 maart 1991 en ƒ 15.005,-- ter vergoeding van de schade aan het gehuurde als gevolg van in strijd met de huurovereenkomst en zonder toestemming van [verweerder] aangebrachte veranderingen en beschadigingen.
[eiseres] heeft daartegen aangevoerd dat zij de huur per 1 oktober 1990 heeft opgezegd in de veronderstelling dat [verweerder] met de beëindiging van de huur zou instemmen. Nu dat niet het geval is en hij heeft verhinderd dat [eiseres] het pand nog kan betreden, pleegt [verweerder] wanprestatie. Hij moet in zijn vordering tot vergoeding van schade niet ontvankelijk worden verklaard omdat hij [eiseres] geen gelegenheid heeft gegeven de veranderingen en beschadigingen te herstellen en hij evenmin ontbinding van de huurovereenkomst heeft verzocht.
De Kantonrechter heeft, voor zover in cassatie nog van belang, een ex aequo et bono berekende vergoeding ter zake van het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst toegewezen.
Het middel richt zich in het bijzonder tegen het tussenvonnis van de Rechtbank waarin de Rechtbank de vordering van [verweerder] in beginsel voor toewijzing vatbaar heeft geacht, waarna zij deze vordering in haar eindvonnis heeft toegewezen voor een bedrag van ƒ 14.149,--.
[eiseres] heeft daartegen aangevoerd dat zij de huur per 1 oktober 1990 heeft opgezegd in de veronderstelling dat [verweerder] met de beëindiging van de huur zou instemmen. Nu dat niet het geval is en hij heeft verhinderd dat [eiseres] het pand nog kan betreden, pleegt [verweerder] wanprestatie. Hij moet in zijn vordering tot vergoeding van schade niet ontvankelijk worden verklaard omdat hij [eiseres] geen gelegenheid heeft gegeven de veranderingen en beschadigingen te herstellen en hij evenmin ontbinding van de huurovereenkomst heeft verzocht.
De Kantonrechter heeft, voor zover in cassatie nog van belang, een ex aequo et bono berekende vergoeding ter zake van het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst toegewezen.
Het middel richt zich in het bijzonder tegen het tussenvonnis van de Rechtbank waarin de Rechtbank de vordering van [verweerder] in beginsel voor toewijzing vatbaar heeft geacht, waarna zij deze vordering in haar eindvonnis heeft toegewezen voor een bedrag van ƒ 14.149,--.
3.3 Onderdeel 2
a(onderdeel 1 bevat geen klacht), richt zich met een rechtsklacht tegen het oordeel van de Rechtbank in rov. 4 van het tussenvonnis, dat ook voor de onderhavige huurovereenkomst voor bepaalde tijde de regel geldt:
"Opzegging van een huurovereenkomst is een eenzijdige rechtshandeling; toestemming dan wel instemming van de verhuurder is dan ook niet vereist."
Het onderdeel bestrijdt dat oordeel als onjuist omdat, samengevat weergegeven, een voor een bepaalde duur aangegane (huur)overeenkomst niet door – eenzijdige – opzegging kan worden beëindigd.
Zoals de Hoge Raad heeft geoordeeld in zijn arrest van 21 oktober 1988, NJ 1990, 439, kan een voor bepaalde tijd gesloten overeenkomst, zo tussentijdse opzegbaarheid niet is bedongen, in beginsel niet eenzijdig tussentijds door opzegging worden beëindigd. Weliswaar is niet geheel uitgesloten dat op dit beginsel een uitzondering wordt aangenomen, maar een dergelijke uitzondering kan slechts haar grond vinden in onvoorziene – dat wil zeggen niet in de overeenkomst verdisconteerde – omstandigheden, die niet voor rekening van de opzeggende partij komen en die van zo ernstige aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid instandhouding van de overeenkomst tot het overeengekomen tijdstip niet mag verwachten. Voor wat betreft de huur en verhuur van woonruimte strookt deze niet-opzegbaarheid met art. 7A:1623
blid 2 BW, volgens hetwelk een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst kan worden opgezegd "tegen een dag die niet valt voor het verstrijken van de bepaalde tijd" en derhalve niet tegen een vóór die dag gelegen tijdstip. Uit het voorgaande volgt dat het hiervoor weergegeven oordeel van de rechter onjuist is. Onderdeel 2
aslaagt derhalve evenals onderdeel 2
ddat er op voortbouwt. Onderdeel 2
c, dat met een motiveringsklacht tegen het hier besproken oordeel van de Rechtbank opkomt, behoeft geen behandeling meer.
a(onderdeel 1 bevat geen klacht), richt zich met een rechtsklacht tegen het oordeel van de Rechtbank in rov. 4 van het tussenvonnis, dat ook voor de onderhavige huurovereenkomst voor bepaalde tijde de regel geldt:
"Opzegging van een huurovereenkomst is een eenzijdige rechtshandeling; toestemming dan wel instemming van de verhuurder is dan ook niet vereist."
Het onderdeel bestrijdt dat oordeel als onjuist omdat, samengevat weergegeven, een voor een bepaalde duur aangegane (huur)overeenkomst niet door – eenzijdige – opzegging kan worden beëindigd.
Zoals de Hoge Raad heeft geoordeeld in zijn arrest van 21 oktober 1988, NJ 1990, 439, kan een voor bepaalde tijd gesloten overeenkomst, zo tussentijdse opzegbaarheid niet is bedongen, in beginsel niet eenzijdig tussentijds door opzegging worden beëindigd. Weliswaar is niet geheel uitgesloten dat op dit beginsel een uitzondering wordt aangenomen, maar een dergelijke uitzondering kan slechts haar grond vinden in onvoorziene – dat wil zeggen niet in de overeenkomst verdisconteerde – omstandigheden, die niet voor rekening van de opzeggende partij komen en die van zo ernstige aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid instandhouding van de overeenkomst tot het overeengekomen tijdstip niet mag verwachten. Voor wat betreft de huur en verhuur van woonruimte strookt deze niet-opzegbaarheid met art. 7A:1623
blid 2 BW, volgens hetwelk een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst kan worden opgezegd "tegen een dag die niet valt voor het verstrijken van de bepaalde tijd" en derhalve niet tegen een vóór die dag gelegen tijdstip. Uit het voorgaande volgt dat het hiervoor weergegeven oordeel van de rechter onjuist is. Onderdeel 2
aslaagt derhalve evenals onderdeel 2
ddat er op voortbouwt. Onderdeel 2
c, dat met een motiveringsklacht tegen het hier besproken oordeel van de Rechtbank opkomt, behoeft geen behandeling meer.
3.4 onderdeel 2
bkan niet tot cassatie leiden nu het tot uitgangspunt neemt de hiervoor onjuist bevonden opvatting dat een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst wel door eenzijdige opzegging kan worden beëindigd.
bkan niet tot cassatie leiden nu het tot uitgangspunt neemt de hiervoor onjuist bevonden opvatting dat een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst wel door eenzijdige opzegging kan worden beëindigd.
3.5 Wegens gegrondbevinding van de onderdelen 2
aen 2
dkan ook het oordeel van de Rechtbank dat [eiseres] gehouden is ƒ 5.000,-- aan schade wegens herstel van de voormelde veranderingen en beschadigingen van het gehuurde te vergoeden, niet standhouden.
De in onderdeel 3 vervatte klachten, die tegen dat oordeel zijn gericht, dienen niettemin te worden onderzocht voor het geval het Hof, waarnaar de zaak zal worden verwezen, tot het oordeel mocht komen dat de huurovereenkomst anders dan door enkele opzegging op 1 oktober 1990 is geëindigd. Van dit laatste zal de Hoge Raad bij de beoordeling van onderdeel 3 veronderstellenderwijs uitgaan.
aen 2
dkan ook het oordeel van de Rechtbank dat [eiseres] gehouden is ƒ 5.000,-- aan schade wegens herstel van de voormelde veranderingen en beschadigingen van het gehuurde te vergoeden, niet standhouden.
De in onderdeel 3 vervatte klachten, die tegen dat oordeel zijn gericht, dienen niettemin te worden onderzocht voor het geval het Hof, waarnaar de zaak zal worden verwezen, tot het oordeel mocht komen dat de huurovereenkomst anders dan door enkele opzegging op 1 oktober 1990 is geëindigd. Van dit laatste zal de Hoge Raad bij de beoordeling van onderdeel 3 veronderstellenderwijs uitgaan.
3.6 Onderdeel 3a. klaagt dat de Rechtbank onvoldoende heeft weerlegd de stelling van [eiseres] dat zij niet in de gelegenheid is gesteld om de beweerdelijk aanwezige gebreken of veranderingen aan het gehuurde vast te stellen en om die, waar zij aanwezig waren, zelf te doen herstellen; voorts dat, nu de huurovereenkomst nog voortduurde, aan [verweerder] geen enkele vergoeding op de hier besproken grond toekomt.
Het onderdeel faalt. De Rechtbank heeft haar oordeel dat [eiseres] tot vergoeding van schade aan [verweerder] is gehouden erop gegrond, kort weergegeven, dat het gehuurde is beschadigd en er veranderingen in zijn aangebracht en dat [verweerder] die veranderingen en beschadigingen heeft opgesomd in zijn brief van 7 mei 1990 aan [eiseres], zodat [eiseres] op de hoogte was van de herstelwerkzaamheden die noodzakelijk waren.
Door, daarvan uitgaande, te oordelen dat [eiseres] tot vergoeding van de desbetreffende schade aan [verweerder] gehouden is, heeft de Rechtbank niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Haar oordeel is ook niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.
Het onderdeel faalt. De Rechtbank heeft haar oordeel dat [eiseres] tot vergoeding van schade aan [verweerder] is gehouden erop gegrond, kort weergegeven, dat het gehuurde is beschadigd en er veranderingen in zijn aangebracht en dat [verweerder] die veranderingen en beschadigingen heeft opgesomd in zijn brief van 7 mei 1990 aan [eiseres], zodat [eiseres] op de hoogte was van de herstelwerkzaamheden die noodzakelijk waren.
Door, daarvan uitgaande, te oordelen dat [eiseres] tot vergoeding van de desbetreffende schade aan [verweerder] gehouden is, heeft de Rechtbank niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Haar oordeel is ook niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.
3.7 Ook onderdeel 3b. faalt. De Rechtbank heeft kennelijk tot uitganspunt genomen dat weliswaar vaststaat dat door [verweerder] ter zake van de veranderingen en beschadigingen schade is geleden, maar dat, nu het gehuurde nadien voor een deel door [verweerder] is verbouwd, niet meer kan worden nagegaan welke reparaties en/of herstelwerkzaamheden nog door [eiseres] dienden te worden uitgevoerd, zodat de omvang van de schade niet meer nauwkeurig kan worden vastgesteld. Daarvan uitgaande heeft de Rechtbank geoordeeld dat de aan [verweerder] te vergoeden schade moet worden geschat op ƒ 5.000,--. Aldus opgevat geeft het oordeel van de Rechtbank niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting terwijl dat oordeel ook geen nadere motivering behoefde.
3.8 Wegens de gegrondbevinding van de onderdelen 2a. en 2d. kan het tussenvonnis niet in stand blijven. Daaruit vloeit voort dat het eindvonnis, dat op het tussenvonnis voortbouwt, evenmin in stand kan blijven. Verwijzing moet volgen.
3.9 Nu [verweerder] het hiervoor onjuist bevonden oordeel van de Rechtbank, dat [eiseres] de huurovereenkomst eenzijdig door opzegging kon beëindigen, niet heeft uitgelokt noch verdedigd, zullen de kosten van het geding in cassatie worden gereserveerd tot de einduitspraak, waarbij zij ten laste zullen worden gebracht van de partij die daarbij in het ongelijk zal worden gesteld.
4. BeslissingDe Hoge Raad:
vernietigt de vonnissen van de Rechtbank te Roermond van 12 november 1992 en 25 februari 1993;
verwijst de zaak naar het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;
reserveert de beslissing omtrent de kosten van het geding in cassatie tot de einduitspraak;
begroot deze kosten tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] op ƒ 719,80 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris en aan de zijde van [verweerder] op ƒ 622,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
vernietigt de vonnissen van de Rechtbank te Roermond van 12 november 1992 en 25 februari 1993;
verwijst de zaak naar het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;
reserveert de beslissing omtrent de kosten van het geding in cassatie tot de einduitspraak;
begroot deze kosten tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] op ƒ 719,80 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris en aan de zijde van [verweerder] op ƒ 622,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Snijders als voorzitter en de raadsheren Mijnssen, Korthals Altes, Heemskerk en Swens-Donner, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
10 augustus 1994.
10 augustus 1994.