ECLI:NL:RBZWB:2026:4567

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 25/2697 GGH

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 26 mei 2026 in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende

De heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 mei 2025.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 126.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

De rechtbank heeft het beroep op 13 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door zijn [echtgenote] en, namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde 1] , [gemachtigde 2] en mr. S. Hunte.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak en van de woning aan de [adres 2] te [woonplaats] (de woning). De onroerende zaak betreft een garage/werkplaats met een oppervlakte van 107m². Het perceel heeft een oppervlakte van 270m².

2.1.

Tussen de onroerende zaak en de woning bevinden zich meerdere andere bebouwde percelen. Hemelsbreed bedraagt de afstand tussen de onroerende zaak en de woning ongeveer 25 à 28 meter.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de onroerende zaak en de woning samen één object vormen voor de WOZ. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

3.1.

Naar het oordeel van de rechtbank vormen de onroerende zaak en de woning samen één object voor de WOZ
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

De objectafbakening

3.2.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de onroerende zaak en de woning een samenstel vormen en voert hiertoe aan dat de afstand tussen de gebouwen gering is, de gebouwen in dezelfde stijl zijn gebouwd en beide percelen in hetzelfde bouwblok liggen. Daarnaast voert belanghebbende aan dat de onroerende zaak als opslagruimte en hobbyruimte wordt gebruikt en sprake is van organisatorische samenhang tussen het gebruik van de eigendommen. Belanghebbende heeft verder toegelicht dat de onroerende zaak voor water en elektriciteit afhankelijk is van de woning. Tot slot wijst belanghebbende erop dat volgens de heffingsambtenaar de onroerende zaak wel een samenstel vormde met de woning van de vorige eigenaar.

3.3.

De heffingsambtenaar betoogt dat de onroerende zaak en de woning geen samenstel vormen, omdat geen sprake is van een aaneengesloten geheel, er geen directe verbinding is en de eigendommen afzonderlijk van elkaar kunnen worden verkocht en gebruikt. Gelet op de ligging en uiterlijke kenmerken is er volgens de heffingsambtenaar geen sprake van dusdanige samenhang dat de objecten als één geheel moet worden aangemerkt. De heffingsambtenaar wijst er verder op dat de eigendommen afzonderlijk van elkaar kunnen worden verkocht.

3.4.

De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ bepaalt voor zover hier van belang:

“
Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d.
een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren(…).”

3.5.

In zijn arrest van 12 september 2025^[1]oordeelde de Hoge Raad hieromtrent als volgt:

“4.2.1 Uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 16, aanhef en letter d, van de Wet WOZ volgt dat het bij deze bepaling gaat om objecten die bestaan uit twee of meer gebouwde dan wel ongebouwde eigendommen die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen en door één en dezelfde (rechts)persoon worden gebruikt. Daarbij is opgemerkt dat aan de hand van de omstandigheden in concrete gevallen zal moeten worden beoordeeld of onroerende zaken bij elkaar horen of niet. Dit betekent dat alle omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, in ogenschouw moeten worden genomen om te beoordelen of sprake is van een samenstel van eigendommen.

4.2.2

Omstandigheden als hiervoor in 4.2.1 bedoeld, kunnen onder meer zijn: (i) de geografische samenhang tussen de eigendommen (zijn de eigendommen aaneengesloten of zijn er daartussen andere objecten gelegen?), (ii) de afstand tussen de eigendommen indien zij niet aaneengesloten zijn, (iii) de organisatorische samenhang tussen het gebruik van de eigendommen, (iv) de mogelijkheid dat de eigendommen afzonderlijk van elkaar worden verkocht, (v) de mogelijkheid om de eigendommen onafhankelijk van elkaar te gebruiken, (vi) de uiterlijke kenmerken van de eigendommen, en (vii) de voor derden waarneembare samenhang tussen de eigendommen. Van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld welke van deze omstandigheden relevant zijn en welk gewicht daaraan toekomt voor de beoordeling of van een samenstel van eigendommen kan worden gesproken.”

3.6.

Of sprake is van een samenstel hangt af van de vraag of de onroerende zaak en de woning, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen. Bij de beoordeling of de onroerende zaak en de woning naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen moeten de omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, in aanmerking worden genomen. De rechtbank hecht in dit geval met name belang aan de geringe afstand tussen de onroerende zaak en de woning, het gebruik dat van de garage/werkplaats wordt gemaakt en de omstandigheid dat de onroerende zaak middels een elektriciteitskabel vanuit de woning van de elektriciteit wordt voorzien. Het valt niet goed in te zien hoe de onroerende zaak zonder deze elektriciteitstoevoer afzonderlijk te gebruiken is. De heffingsambtenaar heeft verder niet kunnen uitleggen waarom in het verleden bij de vorige eigenaar van de onroerende zaak wel een samenstel met diens woning werd aangenomen, terwijl de woning van de vorige eigenaar zich in tegenstelling tot de woning van belanghebbende niet in hetzelfde bouwblok bevond. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaak en de woning naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen en een samenstel vormen zoals bedoeld in artikel 16 van Pro de Wet WOZ.

Conclusie en gevolgen

4. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar, de beschikking en de aanslag.

4.1.

Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vernietigt de beschikking;

- vernietigt de aanslag;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53,- aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C.J.A. Miseré, griffier.

griffier

rechter

De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.

Vaststelling WOZ-waarde garage/werkplaats als samenstel met woning