Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/445976 / KG ZA 26-125
Vonnis in kort geding van 10 april 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] B.V.,
te [plaats 1] ,
hierna de [eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats 2] ,
hierna [eiser 2] ,
3.
[eiser 3],
3.
[eiser 3],
te [plaats 2] ,
hierna [eiser 3] ,
eisende partijen,
advocaat: mr. F.H.J. de Graaf,
tegen
[gedaagde] ,
te [plaats 3] (Duitsland),
woonplaats kiezende ten kantore van zijn advocaat te Prinsenbeek,
verwerende partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. W. Schovers.
1.De zaak in het kort
1.1.
Partijen stellen elk de eigenaar te zijn van een strook grond. [eiser 1] wil op deze grond werkzaamheden gaan verrichten (ook voor [eiser 2] en [eiser 3] ) en [gedaagde] belet haar dat. Hierdoor dreigt de oplevering van een bouwproject, waarvan de grond deel uitmaakt, te worden vertraagd. De [eiser 1] en [eiser 2] / [eiser 3] vorderen in dit kort geding dat [gedaagde] moet dulden dat een aanvang wordt gemaakt met de werkzaamheden en dat hij die niet mag belemmeren. De voorzieningen-rechter zal deze de vordering toewijzen. Deze beslissing wordt hierna toegelicht.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de als conclusie van eis overgelegde concept-dagvaarding,
- de vrijwillige verschijning van [gedaagde] ,
- de producties 1 t/m 20 van de [eiser 1] en [eiser 2] / [eiser 3] ,
- de vrijwillige verschijning van [gedaagde] ,
- de producties 1 t/m 20 van de [eiser 1] en [eiser 2] / [eiser 3] ,
- de conclusie van antwoord,
- de producties 1 t/m 8 van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 27 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de producties 1 t/m 8 van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 27 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van de [eiser 1] en [eiser 2] / [eiser 3] .
3.IPR
3.1.
[gedaagde] is woont in Duitsland. Daardoor heeft dit geschil een internationaal karakter Omdat de onroerende zaak waarop het geschil betrekking heeft in Nederland is gelegen, is op grond van artikel 24 van Pro Brussel I-bis verordening de Nederlandse rechter bevoegd.
Ook is daarom Nederlands recht van toepassing.
4.De feiten
4.1.
De gemeente Breda heeft op 30 april 2021 met de [eiser 1] een grondexploitatieovereenkomst gesloten in verband met het project “ [project] ” gelegen te [plaats 2] . Op 16 mei 2023 hebben zij een allonge op voormelde grondexploitatieovereenkomst gesloten (hierna tezamen: de Overeenkomst).
4.2.
Ter uitvoering van de Overeenkomst heeft de gemeente Breda op 23 januari 2025 de eigendom van onder meer het perceel grond kadastraal bekend gemeente [plaats 2] [sectie ] [nummer 1] groot 87m² aan de [eiser 1] geleverd.
4.3.
De [eiser 1] heeft het perceel [nummer 1] samengevoegd met andere percelen om – door middel van splitsing – de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats 2] [sectie ] nummers [nummer 2] en [nummer 3] te kunnen creëren. Nadat dit proces is voltooid heeft zij op 4 maart 2025 perceel [nummer 2] notarieel overgedragen aan [eiser 2] en [eiser 3] .
4.4.
De percelen [nummer 2] en [nummer 3] liggen aan de west- en zuidzijde van het perceel dat bekend staat als perceel gemeente [plaats 2] , [sectie ] [nummer 4] , zoals aangegeven op onderstaande afbeelding. Perceel [nummer 4] is sinds 9 februari 1999 eigendom van [gedaagde] .
[afbeelding geanonimiseerd]
4.5.
De akte van levering van 9 februari 1999 van perceel [nummer 4] aan [gedaagde] bevat onder meer de navolgende erfdienstbaarheid:
“
Ten laste van het bij deze verkochte en ten behoeve van de verkoper in eigendom verblijvend gedeelte van meergemeld perceel gemeente [plaats 2] [sectie ] [nummer 5] (…) wordt gevestigd de erfdienstbaarheid van uitgang als voormeld, zulks over de strook gang gelegen aan de zuidzijde van het lijdend erf.”
Ten laste van het bij deze verkochte en ten behoeve van de verkoper in eigendom verblijvend gedeelte van meergemeld perceel gemeente [plaats 2] [sectie ] [nummer 5] (…) wordt gevestigd de erfdienstbaarheid van uitgang als voormeld, zulks over de strook gang gelegen aan de zuidzijde van het lijdend erf.”
[afbeelding geanonimiseerd]
4.6.
Op perceel [nummer 2] en [nummer 3] staat al meer dan 20 jaar een ijzeren hekwerk. Dit hekwerk bevindt zich niet op de kadastrale erfgrens met perceel [nummer 4] maar staat (ter hoogte van het perceel van [gedaagde] ) op enige afstand daarvan, zodat zich een strook grond bevindt tussen het hekwerk en het kadastrale perceel van [gedaagde] . Op onderstaande foto is de strook grond gearceerd weergegeven.
4.7.
[gedaagde] heeft zijn perceel altijd als bedrijfspand aan derden verhuurd. Ook nu is het perceel aan een derde verhuurd, die er een autogarage exploiteert.
4.8.
Bij brief van 6 november 2025 heeft de gemeente Breda aan [gedaagde] bericht:
“Op 11 juni 2021 hebben wij u geïnformeerd over het feit dat de erfafscheiding tussen uw perceel (…) [nummer 4] en het perceel destijds bekend (…) [nummer 1] wordt verplaatst zoals deze volgens het kadaster is geregistreerd.
Op 25 april 2025 hebben wij u laten weten dat de grond aan de achterzijde van uw bedrijfspand op korte termijn gesaneerd wordt in het kader van het vergevorderde bouwplan [project] .
(…)
Het saneren van de grond lijdt geen verder uitstel meer. Zoals op 30 oktober 2025 mondeling aangekondigd, laat ik u hierbij weten dat [eiser 1] het bestaande hekwerk binnen 2 weken verwijdert om de grond op de percelen (…) [sectie ] [nummer 2] en [sectie ] [nummer 3] te kunnen saneren. Na het voltooien van de saneringswerkzaamheden plaatst [eiser 1] een tijdelijk bouwhek op de kadastrale erfgrens (…). Na het voltooien van het bouwplan zal worden voorzien in een passende erfafscheiding (…)”.
4.9.
Bij brief van zijn advocaat van 12 november 2025 heeft [gedaagde] de juistheid van de door het Kadaster uitgezette grens betwist. Samengevat stelde [gedaagde] zich op het standpunt dat hij de strook grond zichtbaar en ondubbelzinnig voor een periode van meer dan 20 jaar in het bezit heeft gehad en dat hij daarmee door verjaring de eigendom van de strook grond heeft verkregen. Ook gaf [gedaagde] aan dat hij geen toestemming verleent voor het verwijderen van het bestaande hekwerk of het betreden van de strook grond.
4.10.
De gemeente heeft bij brief van 20 november 2025 aan de advocaat van [gedaagde] de door [gedaagde] gestelde aanspraken op de strook grond betwist en medegedeeld dat [gedaagde] daarvan geen eigenaar is.
4.11.
Tussen de [eiser 1] en [gedaagde] heeft vervolgens overleg plaatsgevonden over de strook grond. Zij hebben daarover geen overeenstemming bereikt.
5.Het geschil
5.1.
De [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] vorderen als voorlopige voorziening:
I. primair:
- [gedaagde] te veroordelen om te dulden dat de [eiser 1] , [eiser 2] en/of [eiser 3] gebruik maakt en/of (laat) maken (door derden) van de aan hem/haar/hen in eigendom toebehorende percelen [nummer 2] en [nummer 3] / de aan hem/haar/hen in eigendom toebehorende betwiste strook, waaronder mede begrepen het betreden, gebruiken en doen verrichten van werkzaamheden op die grond,
- [gedaagde] te verbieden dit gebruik op enigerlei wijze te belemmeren of te verhinderen, alsmede
- [gedaagde] te verbieden om zelf op enige wijze de percelen [nummer 2] en [nummer 3] / de betwiste strook te gebruiken, te betreden en/of werkzaamheden op te verrichten en/of te laten verrichten,
zulks op straffe van een dwangsom
subsidiair: een zodanige voorziening te treffen als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;
II. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, vermeerderd met de wettelijke rente
5.2.
[gedaagde] heeft daartegen verweer gevoerd. Op dat verweer en de stellingen van partijen zal hierna worden ingegaan.
6.De beoordeling
algemeen kader
6.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat eiser daarbij een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen
spoedeisend belang
6.2.
Anders dan [gedaagde] meent, is de rechtbank van oordeel dat De [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] voldoende spoedeisend belang hebben bij hun vordering. Zij hebben in dit verband gesteld dat de [eiser 1] het bouwproject [project] - waarvan de percelen [nummer 2] en [nummer 3] onderdeel uitmaken – uiterlijk in week 21 moet opleveren en dat zij daarvoor uiterlijk 1 april 2026 moeten kunnen starten met de werkzaamheden op de strook grond. Hiermee hebben zij het spoedeisend belang voldoende onderbouwd. Dat de feitelijke en juridische situatie al jarenlang ongewijzigd zou zijn, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, maakt dat niet anders. De beoordeling van het spoedeisend belang vergt immers een belangenafweging naar de toestand ten tijde van de uitspraak.
aard van het geding
6.3.
De enkele omstandigheid dat toewijzing van een vordering in kort geding tot een onomkeerbare schade- of andere onomkeerbare gevolgen leidt, hoeft geen beletsel te zijn voor toewijzing (HR 25 oktober 2013 ECLI:NL:HR: 2013:1036). De zaak leent zich voor behandeling in kort geding.
de kern van het geschil
6.4.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat de strook grond behoort tot het kadastrale percelen [nummer 2] en [nummer 3] , die eigendom zijn van de [eiser 1] en van [eiser 2] / [eiser 3] . Verder staat vast dat deze strook grond wordt afgebakend door een ijzeren hek dat niet op de kadastrale grens staat en dat dit hek daar al langer dan 20 jaar staat. Ook staat vast dat het hekwerk niet door [gedaagde] is geplaatst. De kern van het geschil is of [gedaagde] door verjaring eigenaar is geworden van de strook grond. De [eiser 1] en [eiser 2] / [eiser 3] betwisten dit. [gedaagde] vindt dat dit in een bodemprocedure moet worden beoordeeld en dat de zaak zich daarom niet leent voor kort geding.
het oordeel van de voorzieningenrechter
6.5.
De voorzieningenrechter vindt dat deze zaak zich wel leent voor een beslissing in kort geding. De voorzieningenrechter is namelijk van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij door verjaring eigenaar is geworden van de strook grond. Hij licht dit oordeel als volgt toe.
bevrijdende verjaring – kader
6.6.
Het standpunt van [gedaagde] is dat hij door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de strook. Bevrijdende verjaring is geregeld in artikel 3:105 BW Pro. Dit artikel bepaalt dat degene die een goed bezit op het moment dat de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van dat bezit is verjaard, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De verjaring van deze rechtsvordering begint te lopen op de dag na het verlies van het bezit door de rechthebbende (artikel 3:314 lid 2 BW Pro) en is voltooid na 20 jaren (artikel 3:306 BW Pro).
6.7.
De vraag of sprake is van bezit moet worden beantwoord aan de hand van artikel 3:107 BW Pro. Dit artikel omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf. Dat wil zeggen dat iemand bezitter is als hij de feitelijke macht over een goed uitoefent alsof hij rechthebbende is. Of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt volgens artikel 3:108 BW Pro beoordeeld naar verkeersopvattingen, met inachtneming van de overige wettelijke regels over bezit, [1] en verder op grond van uiterlijke feiten. Daarnaast moet het bezit "niet dubbelzinnig" zijn. "Niet dubbelzinnig bezit" is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niets anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. [2] Aan het bezit van een niet-rechthebbende gaat inbezitneming vooraf. Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (art. 3:113 lid 1 BW Pro). Indien de zaak in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende (art. 3:113 lid 2 BW Pro). De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter tenietdoet. [3]
6.8.
Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro rusten op de partij die zich op verjaring beroept de stelplicht en de bewijslast van de feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat aan de vereisten voor de bevrijdende verjaring is voldaan.
erfdienstbaarheid
6.9.
De voorzieningenrechter gaat eerst in op de erfdienstbaarheid van uitgang die op 9 februari 1999 is gevestigd op een strook grond gelegen op de percelen [nummer 2] en [nummer 3] . Tussen partijen is namelijk ten eerste in geschil of het bestaan van deze erfdienstbaarheid een bezitsdaad per definitie uitsluit. De voorzieningenrechter volgt de [eiser 1] en [eiser 2] / [eiser 3] in hun stelling dat de erfdienstbaarheid betrekking heeft op de strook grond die in deze zaak ter discussie staat. [gedaagde] heeft dit weliswaar betwist, maar hij heeft dat niet (voldoende) onderbouwd. Hij heeft tijdens de mondelinge behandeling namelijk erkend dat de onderhavige strook grond aanvankelijk ook door andere omwonenden als uitgang werd gebruikt. Dat duidt juist op het bestaan van de erfdienstbaarheid tot het gebruik van de strook grond als uitgang.
6.10.
De [eiser 1] en [eiser 2] / [eiser 3] voeren aan dat dit betekent dat [gedaagde] de strook grond met toestemming van de eigenaar heeft gebruikt zodat hij daarvan per definitie geen bezitter kon zijn. Daarom kan er volgens hen geen sprake zijn van eigendomsverkrijging door verjaring..
Volgens [gedaagde] ziet de erfdienstbaarheid niet op de volledige strook maar slechts op het recht van uitgang. Bovendien was er geen sprake van een feitelijk gebruik van het recht van uitgang omdat de strook grond door zijn huurder – het garagebedrijf – werd gebruikt om auto’s en materiaal te stallen.
6.11.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat voor zover er op de strook grond een erfdienstbaarheid van uitgang is gevestigd dit niet betekent dat daarmee elk gebruik van de strook grond was toegestaan. Dit hangt af van de aard van het gebruik. [gedaagde] stelt dat de strook door zijn huurders gebruikt is en wordt voor het langdurig stallen van auto’s en materiaal. Niet aannemelijk is dat dergelijk gebruik op grond van de erfdienstbaarheid was toegestaan.
feitelijke toegang
6.12.
De [eiser 1] en [eiser 2] / [eiser 3] hebben tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de erfdienstbaarheid als gevolg van herontwikkeling van het gebied in 2017 is vervallen en dat vanaf dat moment de strook grond alleen nog via het perceel van [gedaagde] kon worden betreden. [gedaagde] heeft dat erkend. De voorzieningenrechter leidt daaruit af dat strook grond tot 2017 ook via andere percelen kon worden betreden. Daarmee is niet gebleken dat gedurende meer dan 20 jaar alleen het perceel van [gedaagde] feitelijk toegang gaf tot de strook grond.
bezit onvoldoende aannemelijk
6.13.
Voor eigendomsverkrijging door bevrijdende verjaring is vereist dat [gedaagde] de strook grond in bezit heeft genomen en meer dan 20 jaar in zijn bezit heeft gehad. [gedaagde] heeft hiervoor als gezegd de stelplicht (en eventuele bewijslast). [gedaagde] heeft in dit verband gesteld dat hij de strook lang geleden heeft bestraat en dat hierop langdurig auto’s en materiaal worden gestald door het garagebedrijf (de huurder). Ter onderbouwing hiervan heeft [gedaagde] schriftelijke verklaringen overgelegd van (voormalig) huurders van het perceel en een omwonende. [4] Ook heeft [gedaagde] foto’s overgelegd waarop te zien is dat de strook grond bestraat is en dat er auto’s op de strook staan. [5]
6.14.
De voorzieningenrechter acht dit echter onvoldoende. Het enkele feit dat de strook grond mogelijk gebruikt is voor het stallen van voertuigen en het plaatsen van materiaal achter het bedrijfspand, maakt nog niet dat sprake is van bezit. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden feiten en omstandigheden vereist. [6] De schriftelijke verklaringen zijn bovendien te algemeen. Zo valt daaruit niet af te leiden in welke mate de strook grond daadwerkelijk is gebruikt voor het stallen van voertuigen en het plaatsen van materiaal en onderdelen en waarom dit gebruik openbaar en kenbaar was. Volgens de verklaringen is er naast het stallen van voertuigen en het plaatsen van materiaal en onderdelen op de strook grond sprake van:
- het gebruik van de grond als integraal onderdeel van de bedrijfsvoering, en
- het benutten van de volledige beschikbare oppervlakte, voor zover nodig voor het garagebedrijf.
Ook dit is (veel) te algemeen. Bij gebrek aan details is onduidelijk wat hiermee wordt bedoeld. In ieder geval volgen hieruit geen concrete gedragingen die op niet dubbelzinnig bezit duiden.
6.15.
Daarbij gaat het om vooraf opgemaakte standaardverklaringen waarin niet alleen feitelijke waarnemingen staan, maar ook een juridische duiding van bepaalde feiten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] hierover verklaard dat deze verklaringen door zijn zoon zijn opgesteld. In het licht hiervan komen de verklaringen weinig authentiek over.
6.16.
De door [gedaagde] overgelegde verklaringen worden ook niet ondersteund door foto’s uit het verleden van de strook grond. [gedaagde] heeft alleen zeer recente foto’s overgelegd, waarop bestrating en een aantal auto’s zichtbaar zijn. [7] Tijdens de mondelinge behandeling werd duidelijk dat [gedaagde] de strook grond op advies van zijn advocaat kort voor deze procedure heeft opgeschoond om de bestrating te laten zien. Aan de andere kant heeft de [eiser 1] juist foto’s uit 2020 overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat er niet altijd auto’s op de strook grond hebben gestaan en dat de strook grond ook niet werd onderhouden. [8] Op de foto’s is geen bestrating zichtbaar en te zien dat het pad overwoekerd is met mos en dat het vol ligt met bladeren.
6.17.
De voorzieningenrechter is op grond van het vorenstaande van oordeel dat naar verkeersopvatting en uiterlijke feiten onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] gedurende 20 jaar de feitelijke macht is gaan uitoefenen over de strook grond. In dit kader is ook nog van belang dat de strook grond tot 2017 voor andere omwonenden toegankelijk was. Al met al is onvoldoende aannemelijk dat [gedaagde] door verjaring eigenaar is geworden van de strook grond
conclusie
6.18.
Het voorgaande betekent dat voldoende aannemelijk is dat de [eiser 1] en [eiser 2] en Versluis eigenaar zijn van de betwiste strook grond en dat [gedaagde] moet dulden dat de [eiser 1] op eigen titel en/of namens [eiser 2] en [eiser 3] de betwiste strook feitelijk in gebruik neemt. De vorderingen zullen daarom worden toegewezen. Dat geldt ook voor de gevorderde dwangsom voor het geval [gedaagde] zich niet aan het vonnis houdt. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, zijn de vorderingen voldoende bepaald. [gedaagde] is ook bekend met het bouwproject en weet waarvoor de grond gebruikt moet worden. Tegen de hoogte van de gevorderde dwangsom heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd.
Proceskosten
6.19.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] worden begroot op:
- griffierecht € 735,00
- salaris advocaat € 1.177,00
- nakosten
€ 189,00(plus de verhoging zoals
vermeld in de beslissing)
€ 189,00(plus de verhoging zoals
vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.101,00
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
7.1.
veroordeelt [gedaagde] om te dulden dat de [eiser 1] , [eiser 2] en/of [eiser 3] gebruik maakt en/of (laat) maken (door derden) van de aan hem/haar/hen in eigendom toebehorende percelen [nummer 2] en [nummer 3] / waaronder de hem/haar/hen in eigendom toebehorende betwiste strook grond, waaronder mede begrepen het betreden, gebruiken en doen verrichten van werkzaamheden op die grond,
7.2.
verbiedt [gedaagde] dit gebruik op enigerlei wijze te belemmeren of te verhinderen, en om zelf op enige wijze de percelen [nummer 2] en [nummer 3] / de onderhavige betwiste strook te gebruiken, te betreden en/of werkzaamheden op te verrichten en/of te laten verrichten,
7.3.
bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt van € 500,00 voor iedere keer dat hij in strijd handelt met de beslissingen onder 7.1 en 7.2, met een maximum van € 10.000,00,
7.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.101,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, als de proceskosten niet binnen veertien dagen na betekening zijn betaald,
7.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
7.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. De Vlieger en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2026