Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7222
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 18 maart 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Moerdijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 juni 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 187.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Moerdijk voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 11 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben, namens de heffingsambtenaar, [vertegenwoordiger] en [taxateur] deelgenomen. Belanghebbende is zonder kennisgeving aan de rechtbank niet verschenen.
1.4.
Belanghebbende is via het systeem Digitale Toegang, ook blijkens de loggegevens, op 26 november 2025 om 12.27 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende correct en op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder aanwezigheid van belanghebbende.
De rechtbank merkt daarnaast op dat iemand, waarschijnlijk belanghebbende, zich bij de portier van de rechtbank voor deze zaak heeft gemeld maar zich weigerde te legitimeren. Omdat deze persoon heeft geweigerd zich te legitimeren, kan de rechtbank niet vaststellen of de persoon die zich heeft gemeld daadwerkelijk de belanghebbende in deze zaak is. Nadat bij de portier een incident met deze persoon heeft plaatsgevonden, is door de beveiliging besloten deze persoon de toegang tot het gebouw op deze dag te ontzeggen. De rechtbank ziet geen aanleiding om de zaak niet te behandelen op de zitting. Indien de persoon die zich bij de rechtbank heeft gemeld belanghebbende betreft, komt deze gang van zaken voor rekening en risico van belanghebbende.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning met bouwjaar 1948.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou
kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de
meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak
meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in
dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst
van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar
zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning.
Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge
verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 193.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] , alle te [plaats] .
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
3.5.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.6.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Meer specifiek voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en het achterstallig onderhoud van de woning van belanghebbende. Het achterstallig onderhoud resulteert in vochtproblemen en scheuren in het daklood en de kelder. De woning van belanghebbende verkeert daarmee in een matig tot slechte staat, aldus belanghebbende.
3.7.
De heffingsambtenaar stelt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. De verschillen en specifieke staat van de woning van belanghebbende zijn in de matrix voldoende tot uitdrukking gebracht door het kwaliteits- en onderhoudsniveau te kwalificeren als onder gemiddeld (factor 2) en het voorzieningenniveau als slecht (factor 1), aldus de heffingsambtenaar.
3.8.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende, zoals bergingen en overkappingen, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en er is rekening gehouden met verschillen in perceel- en woonoppervlakte. De heffingsambtenaar heeft de verschillen met betrekking tot het onderhouds- en voorzieningenniveau voldoende tot uitdrukking gebracht. In de matrix is een neerwaartse correctie van in totaal € 56.713 (30%) toegepast voor het onder gemiddelde kwaliteits- en onderhoudsniveau en het slechte voorzieningenniveau van de woning van belanghebbende. Daarbij heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat een hogere correctie dient te worden toegepast.
3.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk
gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
3.10.
De stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde van de woning vergeleken met eerdere jaren onevenredig is gestegen maakt het voorgaande niet anders. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. [2] De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de voorgaande peildata is om die reden niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarde van de onderhavige peildatum.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze
uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.