Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10949
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 februari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats 1], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 oktober 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft op 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 400.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende (onder meer) ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) en rioolheffing van de gemeente Borsele voor het jaar 2023 opgelegd en is de aanslag watersysteemheffing van het waterschap Scheldestromen voor het jaar 2023 vastgesteld.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 4 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen mr. T.C.A. Houkes, namens de heffingsambtenaar.
1.5.
Belanghebbende is niet verschenen. De griffier heeft belanghebbende op 30 september 2024 digitaal uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Op dezelfde datum is een notificatie van de plaatsing van dit bericht aan belanghebbende verzonden naar het door belanghebbende voor dit doel opgegeven e-mailadres. Daarom neemt de rechtbank aan dat belanghebbende dit bericht op 30 september 2024 heeft ontvangen. [1] De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende correct en op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1992 met een oppervlakte van 149 m² en een inpandige garage op een perceel van 587 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt de of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt de vastgestelde waarde van de woning te hoog maar heeft de door hem voorgestane waarde niet genoemd. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 400.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport met een bijbehorende taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 21 mei 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
4.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op afgerond € 451.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] te [plaats 2], [referentiewoning 2] te [plaats 3] en [referentiewoning 3] te [plaats 4]. In het rapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type, gebruiksoppervlakte, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
4.6.
Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat deze in drie verschillende andere dorpskernen liggen en niet, zoals zijn woning, naast een inmiddels gerealiseerde opvanglocatie voor vluchtelingen. Doordat die verkoopcijfers niet bruikbaar zijn, is de waarde van de woning volgens belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. De heffingsambtenaar stelt dat de referentiewoningen bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde. Er ontbreken geschikte vergelijkbare objecten in het dorp [plaats 1] zelf en daarom is hij noodgedwongen uitgeweken naar andere dorpen, aldus de heffingsambtenaar. Dat neemt niet weg dat [plaats 1] in de directe omgeving van [plaats 2], [plaats 3] en [plaats 4] ligt en de dorpen zeer grote gelijkenissen vertonen in uitstraling en omgeving. Daarom is het volgens de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat er voor elk van de dorpen sprake is van een ander marktsegment. De aanwezigheid van de tijdelijke woonunits voor Oekraïense vluchtelingen doet volgens hem niet af aan de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen met de woning van belanghebbende. Bovendien waren die woonunits nog niet gerealiseerd op de waardepeildatum 1 januari 2022.
4.7.
Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar vrij in zijn keuze voor referentiewoningen. Daarnaast oordeelt de rechtbank dat een verschil in ligging op zichzelf niet maakt dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. Wel moet de heffingsambtenaar rekening houden met onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van verschillende grondstaffels, waardoor er voldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging in verschillende dorpskernen.
4.8.
De rechtbank oordeelt verder dat de heffingsambtenaar voor wat betreft de vergelijkbaarheid terecht geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een opvanglocatie. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s blijkt immers dat de tennisbanen in de nabijheid van de woning van belanghebbende op 1 januari 2022 nog aanwezig waren en nog geen plaats hadden gemaakt voor de woonunits voor de opvang van vluchtelingen. Daarbij merkt de rechtbank op dat pas na de inval in februari 2022 daadwerkelijk sprake was van de komst van vluchtelingen uit Oekraïne en de plaatsing van door hen te gebruiken woonunits. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze beroepsgrond dus niet en kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.9.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Het verschil in perceelgrootte komt tot uitdrukking in de toepassing van (verschillende) grondstaffels. De heffingsambtenaar heeft voor ligging factor 3 (gemiddeld) toegekend aan de referentiewoningen. Belanghebbende heeft niet gesteld dat de referentiewoningen bovengemiddeld zijn gelegen. Verder zijn aan de bijgebouwen van de woning en de referentiewoningen afzonderlijke waarden toegekend en zijn de uit de transactieprijs afgeleide m²-prijzen van de referentiewoningen gecorrigeerd op de afwijkende kwalificaties voor uitstraling en voorzieningen.
4.10.
Voor het kwaliteits-, onderhouds-, voorzieningenniveau van de woning heeft de heffingsambtenaar factor 3 (gemiddeld) toegepast. Diezelfde factor is voor de berekening van de kavelwaarde van de woning toegepast. Nu hiervoor is overwogen dat op de waardepeildatum geen sprake is van de door belanghebbende gestelde waardedruk, is dat terecht. De rechtbank merkt daarbij nog op dat zelfs als wordt uitgegaan van een ondergemiddelde ligging van de woning met een neerwaartse correctie op de kavelwaarde van € 20.000 (15%) tot gevolg, de in de matrix berekende waarde nog steeds hoger is dan de beschikte waarde. Dat betekent dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 21 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.