ECLI:NL:RBZWB:2025:8699

• Datum uitspraak: 3 december 2025
• Publicatiedatum: 9 december 2025
• Zaaknummer: 11739421 CV 25-2877 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Van Onzenoort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkoper voor gebreken aan woning na koop

Op 31 juli 2024 kochten eiser 1 en eiser 2 een woning uit 1976 van gedaagde 1 en gedaagde 2 voor €745.000. In de koopovereenkomst was opgenomen dat de woning werd verkocht in de staat waarin zij zich bevond, met zichtbare en onzichtbare gebreken, waarbij verkoper aansprakelijk was voor herstelkosten van gebreken die het normaal gebruik belemmeren en niet bekend of kenbaar waren bij koper.

Na levering constateerden kopers een scheur in de open haard, lekkage aan de dakkapel en zwarte schimmel onder de laminaatvloer. De kantonrechter oordeelde dat de open haard, ondanks de scheur, het normaal gebruik niet belemmerde en dat de lekkage aan de dakkapel wel een gebrek vormde maar kenbaar was voor kopers, mede door de leeftijd en staat van de dakkapel en de onderzoeksplicht van koper.

De zwarte schimmel onder de vloer werd als een gebrek beoordeeld dat het normaal gebruik belemmerde en niet kenbaar was voor kopers. Verkoper had een mededelingsplicht die zij niet zijn nagekomen. Daarom werd verkoper aansprakelijk gehouden voor de herstelkosten van de schimmel, de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. De overige vorderingen werden afgewezen.

Uitkomst: Verkoper is aansprakelijk voor herstelkosten van schimmelvorming en moet deze samen met buitengerechtelijke en proceskosten betalen; overige vorderingen worden afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 11739421 \ CV EXPL 25-2877

Vonnis van 3 december 2025

in de zaak van

1. [eiser 1] ,en

2.
[eiser 2] ,

te [plaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,

gemachtigde: mr. H.C. Uittenbogaart,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

en
2.
[gedaagde 2] ,

te [plaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 23 juli 2025 en de daarin genoemde stukken;

- de akte vermeerdering van eis van 29 oktober 2025;

- de op 31 oktober 2025 op verzoek van de kantonrechter ontvangen stukken;

- de mondelinge behandeling van 5 november 2025.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 31 juli 2024 hebben [eiser 1] en [eiser 2] een woning gekocht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor een bedrag van € 745.000,00. De woning is gelegen aan de [adres] in [plaats 1] en dateert uit 1976.

2.2.

In de koopovereenkomst staat onder meer:

“6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken.

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

c. Koper heeft nadrukkelijk aangegeven géén gebruik te willen maken van een bouwkundige keuring.

Artikel 19 Bijlagen

Tot deze koopovereenkomst behoren de volgende bijlagen:

(…)

- vragenlijst verkoop woning;

20.3

Bouwkundige keuring uitgevoerd

Partijen zijn overeengekomen dat de koper de mogelijkheid is geboden om een bouwkundige keuring van het hierbij verkochte te laten uitveren. Deze bouwkundige keuring zal door een onafhankelijke bouwkundige of bouwkundig keuringsbureau voor rekening van koper worden uitgevoerd. Van deze mogelijkheid heeft koper geen gebruik gemaakt.”

2.3.

Onderdeel van de koopovereenkomst is de “vragenlijst verkoop woning”. Daarin staat onder meer:

“3. Dak(en)

a. Hoe oud zij de daken ongeveer? van 1976

b. Heeft u last van daklekkages (gehad)? Nee

d. Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten

vernieuwuwen c.q. laten repareren?

Zo ja, welke (gedeelte van het) dak en waarom? 2007 dakbedekking dakkapel vernieuwd incl. zijwangen, voetlood en nokvorsten

2013 schoorsteen vernieuwd

2014 koplat dakkapel vervangen en geschilderd

2017 reparatie lood schoorsteen en houtwerk

5. Vloeren, plafonds en wanden Nee

a. Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of

optrekkend vocht op de vloeren, plafonds en/of

wanden?

b. Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op Nee

de vloeren, plafonds en/of wanden?

7. Installaties

a. Wat voor warmte-installatie(s) is/zijn aanwezig 21-01-2021 ATAG 136EC Zone

in de woning?

Installatiedatum van de installatie(s) 21-01-2021 ATAG 136EC Zone

b. Zijn er de afgelopen tijd zaken opgevallen ten Nee

aanzien van de installatie(s)?

(bijvoorbeeld de cv-installatie moet meer dan

1 keer per jaar bijgevuld worden of de installatie

functioneert niet goed)

i. In welk jaar zijn voor het laatst de aanwezige 2023

schoorsteenkanalen/rookgasafvoeren geveegd/

gereinigd?

j. Wanneer heeft u de aanwezige 2023

schoorsteenkanalen voor het laatst gebruikt?

Is de trek van aanwezige schoorsteenkanalen goed? Ja”

2.4.

De woning is op 11 november 2024 aan [eiser 1] en [eiser 2] geleverd.

2.5.

Na de levering van de woning hebben [eiser 1] en [eiser 2] geconstateerd dat de open haard een scheur bevat in de achterwand, dat er op de tweede verdieping een lekkage was aan de dakkapel en dat op de vloer onder het laminaat op de eerste verdieping zwarte schimmel aanwezig was. De weergave van de feiten spitst zich onder hierna toe op deze drie punten afzonderlijk.

Open haard

2.6.

Op 15 januari 2025 hebben [eiser 1] en [eiser 2] een e-mail gestuurd aan

[naam] , schoorsteenveger, met een verzoek om meer informatie over de werkzaamheden die zij voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verricht aan de open haard. [naam] heeft daar als volgt op gereageerd:

“De schoorsteen is alleen geveegd, er is nooit een inspectie uitgevoerd.

Aan de scheur kan niets meer gedaan worden.

Deze haard kan niet worden gerepareerd.

Is gewoon aan vernieuwen toe (is meer dan 45 jaar oud).”

2.7.

Op 19 januari 2025 hebben [eiser 1] en [eiser 2] een e-mail met prijsopgave ontvangen van Haard & Zo. Het vervangen van de open haard kost volgens deze prijsopgave in totaal € 6.000,00.

Lekkage dakkapel

2.8.

Op 4 december 2024 heeft klusbedrijf 2B Fixed een dakinspectie uitgevoerd. Zij is daarbij tot de conclusie gekomen dat de dakkapel in zeer slechte conditie verkeerde. De kozijnen waren volledig doorgerot, waardoor er een lekkage is ontstaan. Aan de binnenzijde van de kozijnen en de dakkapel was de spant verzadigd met water. De enige oplossing was het vervangen van de dakkapel, de kozijnen en de spant.

2.9.

Op 25 juni 2025 hebben [eiser 1] en [eiser 2] een offerte ontvangen van [aannemersbedrijf] . Het herstellen/vervangen van de dakkapel kost volgens deze offerte € 14.447,40 inclusief btw. [eiser 1] en [eiser 2] hebben de dakkapel inmiddels laten vervangen en deze kosten dus ook daadwerkelijk gemaakt.

Schimmelvorming vloer

2.1

Op 11 februari 2025 hebben [eiser 1] en [eiser 2] een offerte ontvangen van Lavos Vochtbestrijdingsdienst voor het verwijderen van de aangetroffen zwarte schimmel onder de laminaatvloer. De kosten bedragen € 3.109,70.

3. Het geschil

3.1.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen – na eisvermeerdering zonder bezwaar daartegen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] – veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van de herstelkosten van € 23.556,40, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten en proceskosten. Primair leggen zij aan die vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekortgeschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Dit was hen niet bekend of kenbaar, met name omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun mededelingsplicht hebben verzaakt. Met dat laatste is volgens [eiser 1] en [eiser 2] ook sprake van onrechtmatig handelen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Tot slot stellen [eiser 1] en [eiser 2] dat zij omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onjuiste/onvolledige mededelingen hebben gedaan, hebben gedwaald omtrent de eigenschappen van de woning. Wetende wat zij nu weten, zouden zij de woning niet hebben gekocht voor € 745.000,00. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen een vergoeding tot opheffing van het nadeel dat zij hebben geleden als gevolg van dwaling.

3.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer en voeren daartoe aan dat zij niet hebben verzaakt in hun mededelingsplicht. Voor zover überhaupt gesproken kan worden van gebreken, hebben zij deze voor zover bij hen bekend aan [eiser 1] en [eiser 2] gemeld. Zij willen bovendien niet betalen voor een volledig nieuwe dakkapel die hoe dan ook op korte termijn vervangen had moeten worden.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Juridisch kader

Tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst

4.1.

[eiser 1] en [eiser 2] baseren hun vordering op de eerste plaats op tekortschieten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de nakoming van de koopovereenkomst (art. 6:74 BW). Als daarvan sprake is, leidt dat tot een verplichting tot het vergoeden van daaruit voortvloeiende schade. De kantonrechter moet in dat kader beoordelen of de woning die [eiser 1] en [eiser 2] van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gekocht voldeed aan de koopovereenkomst.

4.2.

Volgens de wet (art. 7:17 lid 2 BW) beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst, indien zij mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

4.3.

Partijen zijn vrij om van de wettelijke regeling af te wijken en dat hebben zij ook gedaan. In de koopovereenkomst is in artikel 6.1 namelijk opgenomen dat [eiser 1] en [eiser 2] de woning kochten in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare én onzichtbare gebreken. Daarbij dienden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , op grond van artikel 6.3 in de overeenkomst, er echter wel voor in te staan dat de woning ten tijde van de levering beschikte over de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.

4.4.

Normaal gebruik houdt in dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een bepaalde mate van duurzaamheid, zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

4.5.

Als er sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat, is de verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten, tenzij ten tijde van de koop het gebrek voor de koper bekend of kenbaar was. Met “kenbaar” wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Dit betekent dat ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek zou hebben verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, kenbaar zijn. De onderzoeksplicht wordt begrensd: de koper mag in de regel namelijk afgaan op mededelingen van de verkoper. Daarnaast moet de verkoper de koper op de hoogte stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent.

Onrechtmatige daad

4.6.

[eiser 1] en [eiser 2] beroepen zich, naast de gestelde non-conformiteit en de daaruit volgende tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, ook op onrechtmatig handelen door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] omdat zij (bewust) de mededelingsplicht geschonden zouden hebben (art. 6:162 BW). Een dergelijke samenloop van tekortschieten en onrechtmatigheid kan in dit geval echter niet aan de orde zijn.

4.7.

Een enkele tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst is onvoldoende om te kunnen spreken van onrechtmatig handelen. De aansprakelijkheid op grond van een tekortkoming in de nakoming is immers afzonderlijk in de wet geregeld (art. 6:74 BW). Dat betekent dat de regeling van aansprakelijkheid voor onrechtmatig handelen (art. 6:162 BW) op deze tekortkomingen in beginsel niet van toepassing is (zie
Parl. Gesch. Boek 6 , p. 37 en 614-615 (TM)). Daaruit volgt dat wanneer bij een vordering tot schadevergoeding voor wat betreft het onrechtmatig handelen niet méér wordt gesteld dan de enkele tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, aansprakelijkheid wegens onrechtmatig handelen in beginsel niet als grondslag voor toewijzing in aanmerking komt. Aansprakelijkheid op grond van onrechtmatig handelen kan pas aan de orde zijn indien onafhankelijk van het schenden van de overeenkomst sprake is van onrechtmatig handelen (zie HR 13 juni 1913, NJ 1913/787 en HR 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:144, r.o. 3.3.4).

4.8.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben voor wat betreft het door hen gestelde onrechtmatig handelen enkel gewezen op de mededelingsplicht die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geschonden zouden hebben ten aanzien van de dakkapel en de schimmelvorming op de vloer. Deze mededelingsplicht maakt volledig deel uit van de door partijen overeengekomen artikelen 6.1 en 6.3 in de koopovereenkomst. Dat betekent dat enkel het al dan niet tekortschieten in de nakoming van deze overeenkomst in deze zaak centraal staat. [eiser 1] en [eiser 2] kunnen zich niet daarom niet ook nog beroepen op onrechtmatig handelen als eventuele grondslag voor aansprakelijkheid van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . De kantonrechter laat deze grondslag in de beoordeling daarom buiten beschouwing.

Te beantwoorden vragen

4.9.

De kantonrechter zal, gezien het hiervoor geschetste juridisch kader, per gesteld gebrek moeten beoordelen:

a. of er inderdaad een gebrek was bij levering van de woning;

b. of dit gebrek het normaal gebruik als woning belemmert, en

c. of dit gebrek bij het sluiten van de koopovereenkomst niet bekend of kenbaar was bij [eiser 1] en [eiser 2] .

Wanneer de kantonrechter een van deze vragen met ‘nee’ beantwoordt, is geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en moet de vordering op dat punt dus worden afgewezen.

Schade

4.10.

Wanneer alle onder 4.9 genoemde vragen met ‘ja’ worden beantwoord, zal de kantonrechter vervolgens moeten beoordelen wat de hoogte van de schade is die het gevolg is van de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Daarbij slaat de kantonrechter acht op hetgeen hierover door partijen is overeengekomen in artikel 6.3 van de koopovereenkomst: enkel herstelkosten komen voor vergoeding in aanmerking, waarbij rekening wordt gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.

Dwaling

4.11.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben tot slot een beroep gedaan op dwaling (6:228 BW). Van dwaling is sprake wanneer [eiser 1] en [eiser 2] de koopovereenkomst hebben gesloten op basis van een onjuiste voorstelling van zaken. Die onjuiste voorstelling van zaken moet gevolg zijn geweest van het niet nakomen van de mededelingsplicht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , ofwel omdat zij geen mededeling hebben gedaan terwijl dat wel had gemoeten, ofwel omdat zij een onjuiste mededeling hebben gedaan. Het betreft dezelfde mededelingsplicht als besproken onder 4.5. Daarnaast is voor een geslaagd beroep op dwaling vereist dat [eiser 1] en [eiser 2] de betreffende koopovereenkomst niet waren aangegaan als zij wel een juiste voorstelling van zaken hadden gehad.

4.12.

De kantonrechter zal hierna per gesteld gebrek de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] beoordelen op basis van voornoemd juridisch kader.

Open haard

4.13.

[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat het gebrek aan de open haard erin is gelegen dat de open haard niet (veilig) gebruikt kan worden omdat deze een scheur in het brandgedeelte bevat. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de aanwezigheid van deze scheur in de open haard niet. Volgens hen hebben zij de open haard echter altijd gewoon veilig kunnen gebruiken, ongeacht de scheur. Schoorsteenveger [naam] heeft nooit iets opgemerkt over mogelijk gevaar of onbruikbaarheid, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

Het antwoord op de vraag of de open haard vanwege de scheur daadwerkelijk gebrekkig is, kan naar het oordeel van de kantonrechter in het midden blijven. Als de haard inderdaad gebrekkig zou zijn, zou dit gebrek het normaal gebruik van de woning namelijk niet belemmeren. [eiser 1] en [eiser 2] hebben er enkel op gewezen dat zij de open haard niet kunnen gebruiken zoals zij dat voor ogen hadden. Zij hebben niet gesteld dat zij afhankelijk zijn van een functionerende haard, bijvoorbeeld voor het verwarmen van de woning. Op de mondelinge behandeling hebben zij toegelicht dat de woning centrale verwarming heeft. Daarmee is reeds uitgesloten dat de kantonrechter alle vragen genoemd in 4.9 bevestigend kan beantwoorden. De kantonrechter zal de vordering op dit punt daarom afwijzen.

4.14.

Het beroep op dwaling, dat gebaseerd is op hetzelfde feitencomplex, kan evenmin slagen. Partijen hebben immers afgesproken dat de woning bij levering voor normaal gebruik geschikt zou zijn. Nu reeds geconcludeerd is dat de open haard, gebrekkig of niet, niet afdoet aan het normale gebruik van de woning, kan niet gezegd worden dat [eiser 1] en [eiser 2] een onjuiste voorstelling van zaken hadden. Bovendien hebben zij geen feiten aangedragen waaruit blijkt dat zij deze woning niet voor deze prijs hadden gekocht wanneer deze geen functionerende open haard zou hebben gehad.

Lekkage dakkapel

4.15.

De kantonrechter is van oordeel dat de dakkapel gebrekkig was bij levering en dat dit het normale gebruik van de woning belemmerde. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de conclusie van de dakinspectie door 2B Fixed, die luidt dat de kozijnen volledig doorgerot zijn, waardoor lekkage is ontstaan, niet. Aan de binnenzijde van de kozijnen en de dakkapel is de spant verzadigd met water. De lekkage kan enkel hersteld worden door de dakkapel volledig te vervangen. Daarmee kon de betreffende zolderkamer, die dienst zou moeten kunnen doen als slaapkamer, bij levering niet op die manier gebruikt worden. Dit levert een wezenlijke aantasting van het woongenot op.

4.16.

Het gebrek was bij het sluiten van de koopovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter echter wel kenbaar voor [eiser 1] en [eiser 2] .

4.17.

[eiser 1] en [eiser 2] waren ervan op de hoogte dat de woning in 1976 gebouwd is en dat de laatste vernieuwingen aan de dakkapel dateerden van 2007: 17 jaar voor het aangaan van de koopovereenkomst. Daarnaast is bij de bezichtiging door [eiser 1] en [eiser 2] in ieder geval waargenomen dat het kozijn in de dakkapel gebrekkig was. De makelaar heeft toen verteld dat de kozijnen aan vervanging toe waren. 2B Fixed heeft geconcludeerd dat er lekkage is ontstaan juist omdat deze kozijnen volledig doorgerot zijn. In die omstandigheden lag het naar het oordeel van de kantonrechter op de weg van [eiser 1] en [eiser 2] om nader onderzoek in te stellen naar de staat van de dakkapel. Zij hadden hier dus een onderzoeksplicht. Zij hebben er bewust voor gekozen om geen nader onderzoek in te stellen, zo blijkt ook uit het feit dat zij geen bouwkundige keuring hebben laten uitvoeren.

4.18.

Zoals reeds onder 4.5 is besproken, wordt de onderzoeksplicht begrensd door de mededelingen/mededelingsplicht van de verkoper. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] is dat hier aan de orde. In de vragenlijst verkoop woning hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] namelijk “nee” geantwoord op de vraag of zij wel eens last hebben gehad van (dak)lekkages. Daarnaast zou de constructeur van [eiser 1] en [eiser 2] vastgesteld hebben dat onlangs is gepoogd de actieve lekkage tegen te gaan door het plaatsen van een stuk zink.

Naar het oordeel van de kantonrechter is het echter goed mogelijk dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] inderdaad geen last hebben gehad van een lekkage, ondanks dat de kozijnen doorgerot waren. Dat kozijnen doorgerot zijn, betekent immers niet noodzakelijkerwijs dat ook sprake is van een lekkage in de zolderkamer zelf. Daarnaast hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] toegelicht dat de betreffende kamer dienst deed als slaapkamer van hun zoon, hetgeen ondersteuning vindt op de foto’s in de verkoopadvertentie. [eiser 1] en [eiser 2] hebben hun stelling dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bewust een onjuist antwoord hebben gegeven in de vragenlijst verkoop woning, mede in het licht van die betwisting, daarom onvoldoende onderbouwd.

Ook de stelling dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zouden weten van de lekkage omdat ze een reparatie met zink zouden hebben uitgevoerd, hebben [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende onderbouwd. Zo zijn de beweerde conclusies van de constructeur niet overgelegd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben toegelicht dat zij de woning in 2019 hebben betrokken. De reparatie kan ook voor die tijd zijn aangebracht.

Alles overwegende wordt de onderzoeksplicht dus niet begrensd door de mededelingen/mededelingsplicht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Dat maakt dat het voor wat betreft de dakkapel gaat om een kenbaar gebrek.

4.19.

Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter niet alle vragen genoemd in 4.9 bevestigend kan beantwoorden en de vordering op dit punt dus zal worden afgewezen.

4.20.

Hier komt nog bij dat een dakkapel gemiddeld 30 jaar meegaat. Dat de betreffende dakkapel uit 1985 komt, betekent dat deze 40 jaar oud is. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst hebben partijen afgesproken dat bij aansprakelijkheid de herstelkosten worden berekend onder de aftrek “nieuw voor oud”. Dat betekent dat al zóu de aansprakelijkheid van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] komen vast te staan en daarmee worden toegekomen worden aan een berekening van de herstelkosten, deze overeengekomen aftrek ertoe leidt dat de berekening van deze kosten uiteindelijk op nul zou uitkomen omdat de dakkapel inmiddels volledig is afgeschreven.

4.21.

Met inachtneming van al het voorgaande kan het beroep op dwaling, dat gebaseerd is op hetzelfde feitencomplex, evenmin slagen. Immers kan vanwege de kenbaarheid bij [eiser 1] en [eiser 2] niet gezegd worden dat zij een onjuiste voorstelling van zaken hadden bij het sluiten van de overeenkomst.

Schimmelvorming vloer

4.22.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de zwarte schimmel onder de laminaatvloer een gebrek dat het normaal gebruik van de woning belemmert. Het betreft grote schimmelplekken in de slaapkamers en op de overloop. De aanwezigheid van zwarte schimmel is schadelijk voor de gezondheid. Dat leidt tot een onveilige situatie en de schimmel diende dan ook direct verwijderd te worden.

4.23.

Daarnaast was dit gebrek naar het oordeel van de kantonrechter niet kenbaar voor [eiser 1] en [eiser 2] . De betreffende zwarte schimmel bevond zich in de slaapkamers en de overloop op de eerste verdieping. De schimmel zat onder de laminaatvloer en was daarom tijdens de bezichtiging niet waar te nemen. Er was enkel sprake van een kleine opbolling van het laminaat rondom de wastafel. Het is begrijpelijk dat [eiser 1] en [eiser 2] geconcludeerd hebben dat het laminaat daar wat bol stond omdat het vanwege de wastafel met water in aanraking kwam. Dit heeft hen terecht geen aanleiding gegeven om nader onderzoek in te stellen naar eventuele (grote hoeveelheden) schimmel onder de vloer, zoals hier aan de orde. Bovendien had dat nader onderzoek niet destructief mogen zijn en zouden zij dus nooit onder de laminaatvloer hebben kunnen kijken.

4.24.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hadden op hun beurt naar het oordeel van de kantonrechter wel een mededelingsplicht. Toen zij door [eiser 1] en [eiser 2] geconfronteerd werden met de schimmelvorming, hebben zij namelijk direct aangegeven dat zij denken dat dit komt door een eerdere lekkage aan de cv-ketel, waarbij er water onder de laminaatvloer terechtgekomen is. Vervolgens hebben zij het laminaat niet op adequate wijze laten drogen. Het lag op de weg van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om dit aan potentiële kopers te melden. Vast staat dat ze dat niet gedaan hebben. Dat zij zelf niet wisten dat door de gang van zaken daadwerkelijk schimmel onder de vloer is ontstaan, doet hier niet aan af.

4.25.

Het voorgaande betekent dat de kantonrechter alle vragen genoemd in 4.9 op dit punt bevestigend beantwoordt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en zijn daarom aansprakelijk voor de schade die daaruit is voortgevloeid. Het schadebedrag is op grond van artikel 6.3 van de overeenkomst beperkt tot de herstelkosten.

4.26.

De gevorderde herstelkosten van € 3.109,70 hebben [eiser 1] en [eiser 2] onderbouwd met een offerte van Lavos Vochtbestrijdingsdienst. Het betreft de werkzaamheden die nodig zijn geweest om de vloer te drogen en schimmel te verwijderen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben deze kosten niet betwist. De kantonrechter zal de vordering op dit punt dan ook toewijzen.

Uit het petitum noch het lichaam van de dagvaarding blijkt dat [eiser 1] en [eiser 2] wettelijke rente vorderen over het toe te wijzen bedrag. De kantonrechter zal [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar dan ook niet toe veroordelen.

Buitengerechtelijke kosten

4.27.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Zij hebben daartoe onweersproken gesteld dat zij kosten hebben gemaakt ter vaststelling van de schade aan de vloer. Het betreft een onderzoek door Lavos Vochtbestrijdingsdienst ten bedrage van € 75,00. Dit gevorderde bedrag zal, mede gezien de toewijzing van de vordering op dit punt, worden toegewezen.

Proceskosten

4.28.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn voor een belangrijk deel in het ongelijk gesteld en moeten daarom ook de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat ook een aanzienlijk deel van de gevorderde hoofdsom wordt afgewezen ziet de rechtbank aanleiding om voor de berekening van het salaris advocaat het liquidatietarief te hanteren dat past bij het uiteindelijk toegewezen bedrag. De proceskosten worden daarom begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

147,81

- griffierecht

€

732,00

- salaris gemachtigde

€

542,00

(2 punten × € 271,00)

- nakosten

€

119,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.540,81

4.29.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.30.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag van € 3.109,70,

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag van € 75,00 aan buitengerechtelijke kosten,

5.3.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.540,81, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van Onzenoort en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025.