Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7743
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 november 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 365.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 15 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [taxateur] . Mevrouw [naam 2] was als toehoorder namens de heffingsambtenaar aanwezig.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning met bouwjaar 1965.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 375.000 naar de toestandsdatum 1 januari 2024 (de toestandsdatum). Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] , [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] , alle te [plaats] .
Eigen verkoopcijfer
3.6.
Belanghebbende voert primair aan dat de waarde van de woning dient te worden bepaald aan de hand van het eigen verkoopcijfer van de woning. De woning is op 6 december 2022 verkocht voor € 273.000. Volgens belanghebbende dient bij de waardebepaling rekening gehouden te worden met dit verkoopcijfer, vermeerderd met de waarde verhogende verbeteringen die in de periode tussen de aankoopdatum en de toestandsdatum zijn uitgevoerd. Dit leidt tot een waarde van € 351.000, hetgeen betekent dat de vastgestelde waarde te hoog is, aldus belanghebbende.
De heffingsambtenaar stelt dat in dit geval de vergelijkingsmethode de meest geschikte methode is om de waarde van de woning van belanghebbende te bepalen. Volgens de heffingsambtenaar is een waardebepaling aan de hand van het eigen verkoopcijfer in dit geval niet geschikt, omdat de verkoopprijs geen reële en marktconforme transactie vertegenwoordigt en daarmee niet de waarde in het economisch verkeer weerspiegelt. Volgens de heffingsambtenaar is het, gelet op de ontwikkelingen in de woningmarkt, niet reëel dat een woning binnen een relatief korte periode voor een dergelijk laag bedrag wordt verkocht. Daarbij wijkt het eigen verkoopcijfer aanzienlijk af van de marktgegevens die volgen uit de voor de waardebepaling gehanteerde referentiewoningen, aldus de heffingsambtenaar.
3.7.
In geschil is niet dat de waarde van de woning, in afwijking van artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ, op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ is bepaald naar de staat van het object bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum). In geschil is of de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de woning van belanghebbende terecht is uitgegaan van de vergelijkingsmethode.
3.8.
Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. De koopprijs is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [2]
3.9.
Naar het oordeel van de rechtbank prevaleert in dit geval een waardebepaling aan de hand van het eigen verkoopcijfer boven een vergelijking op basis van marktgegevens van vergelijkbare woningen. Het eigen verkoopcijfer heeft direct betrekking op het te waarderen object. In het onderhavige geval is de woning slechts 1 maand voor de waardepeildatum verkocht. De betwisting van de heffingsambtenaar dat deze transactie niet bruikbaar is, is van onvoldoende gewicht. De enkele omstandigheid dat andere objecten de indruk wekken dat de betaalde prijs voor de woning van belanghebbende relatief laag is, maakt in dit geval niet dat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om het eigen verkoopcijfer niet als uitgangspunt te hanteren voor het bepalen van de waarde. Dit betekent dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd en dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
De door belanghebbende voorgestane waarde
3.10.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 351.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend. De rechtbank overweegt hiertoe dat belanghebbende ter zitting een uitgebreide toelichting heeft gegeven van de opbouw van deze waarde. Hierbij is belanghebbende uitgegaan van het eigen verkoopcijfer vermeerderd met de totale verbouwingskosten die in 2023 (voorafgaand aan het belastingjaar 2024) zijn gerealiseerd, gezien de door de verbouwing toegenomen energieprestaties van de woning.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 351.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.
4.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
4.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907. De forfaitaire proceskostenvergoeding wordt op grond van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 777. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 351.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 777,- aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier.
De rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.