Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/4597
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 november 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 25 maart 2024.
1.1.
Belanghebbende heeft een bedrag van € 5.175 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
1.2.
De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 17 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, en namens de inspecteur [inspecteur 1], mr. [inspecteur 2] en [inspecteur 3].
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of belanghebbende terecht een bedrag van € 5.175 aan overdrachtsbelasting op aangifte heeft voldaan. In het bijzonder beoordeelt de rechtbank of belanghebbende recht heeft op de toepassing van de zogenaamde startersvrijstelling. [1] Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende geen recht heeft op de toepassing van de startersvrijstelling en dat het bedrag van € 5.175 daarom terecht door belanghebbende op aangifte is voldaan
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Op 8 juni 2023 hebben belanghebbende en [naam] (hierna: zijn partner) een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De woning is gekocht voor een bedrag van € 517.500.
3.1.
Op 2 januari 2024 is bij akte van levering aan ieder de onverdeelde helft van de woning geleverd. Namens belanghebbende en zijn partner is door de notaris aangifte overdrachtsbelasting gedaan naar een bedrag van € 10.350. Dit bedrag is op 24 januari 2024 voldaan. De helft daarvan (€ 5.175) is toe te rekenen aan belanghebbende.
Motivering
4. Artikel 15 van Pro de WBR, voor zover hier van belang, bepaalt het volgende (tekst 2024):
“1. Onder bij algemene maatregel van bestuur te stellen voorwaarden is van de belasting vrijgesteld de verkrijging:
(…)
p. van een woning of rechten waaraan deze is onderworpen of van rechten van lidmaatschap als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, voor zover deze laatste rechten betrekking hebben op een woning, en de gelijktijdige verkrijging van de tot die woning behorende aanhorigheden, indien:
1°. de verkrijger een meerderjarig natuurlijk persoon jonger dan vijfendertig jaar is;
2°. de verkrijger deze vrijstelling niet eerder heeft toegepast en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring; en
3°. de verkrijger de verkregen woning of rechten waaraan deze is onderworpen na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring;
4°. het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en tot die woning behorende aanhorigheden niet uitkomt boven € 510.000;”
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat met de verkrijging van de woning is voldaan aan de voorwaarden die zijn gesteld onder 1°, 2° en 3°. Evenmin is in geschil dat niet is voldaan aan de voorwaarde die is gesteld onder 4°, aangezien belanghebbende en zijn partner de woning hebben gekocht voor € 517.500.
4.2.
Belanghebbende heeft echter gesteld, dat hij en zijn partner nooit een bedrag van € 517.500 zouden hebben geboden voor de woning, als zij op dat moment zouden hebben geweten dat voor de toepassing van de startersvrijstelling de grens van de woningwaarde (hierna: de woningwaardegrens) in 2024 zou worden bepaald op € 510.000. Volgens belanghebbende had de Belastingdienst de woningwaardegrens op de website van de Belastingdienst moeten vermelden. Nu de Belastingdienst dat niet heeft gedaan, is er volgens belanghebbende sprake van strijd met het rechtszekerheidsbeginsel.
4.3.
De rechtbank stelt voorop dat het uitgangspunt is dat overdrachtsbelasting moet worden betaald bij de verkrijging van een woning. De startersvrijstelling is een uitzondering op deze hoofdregel. Het is dan aan belanghebbende om zich tijdig op de hoogte te stellen wat daarvoor de voorwaarden zijn. De rechtbank is van oordeel dat de wetgever de woningwaardegrens tijdig heeft gepubliceerd en dat belanghebbende bij het bieden op de woning in 2023 hiermee bekend had kunnen zijn. De rechtbank wijst daarbij op hetgeen in de Staatscourant van 13 december 2022 [2] staat vermeld:
“ARTIKEL I
In de Wet op belastingen van rechtsverkeer wordt in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, subonderdeel 4°, ‘€ 440.000’ vervangen door ‘€ 510.000’.”
4.4.
Er is geen rechtsregel die de Belastingdienst verplicht om de woningwaardegrens voor toekomstige jaren op de website van de Belastingdienst te zetten. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van strijd met het rechtszekerheidsbeginsel.
4.5.
Belanghebbende heeft voorts gesteld dat sprake is van strijd met het evenredigheidsbeginsel, nu de aankoopwaarde van de woning slechts € 7.500 hoger is dan de woningwaardegrens en daardoor over de gehele waarde overdrachtsbelasting moet worden voldaan. De rechtbank overweegt daarover het volgende.
4.6.
De verschuldigde overdrachtsbelasting vloeit voort uit een wet in formele zin, namelijk de WBR. Het toetsingsverbod van artikel 120 van Pro de Grondwet staat eraan in de weg dat een (bepaling uit een) wet in formele zin wordt getoetst aan algemene rechtsbeginselen zoals het evenredigheidsbeginsel. De rechter is echter wel bevoegd om een bepaling in een wet in formele zin buiten toepassing te laten indien sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle zijn verdisconteerd in de afweging van de wetgever. Dat is het geval indien die niet-verdisconteerde bijzondere omstandigheden die strikte toepassing zozeer in strijd doen zijn met algemene rechtsbeginselen of (ander) ongeschreven recht dat die toepassing achterwege moet blijven. [3] De Hoge Raad stelt dat dergelijke bijzondere omstandigheden ‘slechts bij hoge uitzondering worden aangenomen’. [4]
4.7.
De rechtbank overweegt als volgt in verband met de vraag of deze (hoge) uitzondering in dit geval aan de orde is. In de wetsgeschiedenis [5] is het volgende opgenomen over de startersvrijstelling:
“Toelichting
(…)
De woningwaardegrens is een drempelbedrag. Bij een verkrijging boven deze grens is overdrachtsbelasting verschuldigd over het gehele bedrag en niet slechts over het gedeelte waarmee de waarde van de verkrijging de woningwaardegrens overtreft.”
4.8.
Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de wetsgeschiedenis dat de wetgever bewust de afweging heeft gemaakt om bedragen boven de woningwaardegrens te belasten met overdrachtsbelasting. Er is geen sprake van een bijzondere omstandigheid die strikte toepassing van de wet zou moeten uitsluiten.
4.9.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de startersvrijstelling terecht niet is toegepast en dat belanghebbende daarom terecht het bedrag van € 5.175 aan overdrachtsbelasting op aangifte heeft voldaan.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen recht heeft op teruggaaf van het reeds betaalde bedrag van € 5.175 aan overdrachtsbelasting.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. De rechtbank ziet ook geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. drs. I.E. Rijsdijk-van Eerd, griffier, op 3 november 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.