Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/307
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan [bedrijf]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilvarenbeek, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) per 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 652.000 (de WOZ beschikking). Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Hilvarenbeek voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 21 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] (verbonden aan [bedrijf]) en [naam 2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur].
1.5.
De rechtbank heeft partijen geïnformeerd dat de uitspraakdatum is verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1992) met een woonoppervlakte van 207 m², twee dakkapellen en een vrijstaande garage van 29 m². De oppervlakte van het perceel is 693 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de WOZ beschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
3.2.
De heffingsambtenaar verdedigt de in uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 652.000. Belanghebbende vindt deze waarde te hoog.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Toetsingskader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
4.2.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Formeel: op de zaak betrekking hebbende stukken
4.4.
Belanghebbende doet een beroep op het bepaalde in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) ten aanzien van de informatie van het iWOZ-platform. Naar het oordeel van de rechtbank is het bepaalde in dit artikel inderdaad geschonden. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de informatie daaruit van belang kan zijn voor de waardebepaling. En omdat de heffingsambtenaar de iWOZ-brochure kennelijk heeft geraadpleegd, is hij gehouden het betreffende document integraal te verstrekken. [3] De heffingsambtenaar heeft niet betwist dat hij een selectie heeft gemaakt (de verkooptekst van de makelaar is weggelaten).
4.5.
Anders dan de heffingsambtenaar betoogt, gaat het bij de beoordeling van ‘betrekking hebbend op’ om meer dan alleen hetgeen hij
gebruiktheeft bij het opstellen van de matrix. Relevant is ook hetgeen hem
ter beschikking heeft gestaan. Ook heeft te gelden dat als een stuk passages bevat die op de zaak betrekking hebben, het stuk als geheel moet worden overgelegd. Vast staat dat de passages van de makelaar zijn weggelaten. Belanghebbende kan daardoor niet over die informatie beschikken. Belanghebbende heeft voorts ingebracht dat weliswaar inzage in iWOZ verkregen kan worden, maar dat daar per handeling kosten aan verbonden zijn. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt dan mee dat het op de weg van de heffingsambtenaar ligt om aannemelijk te maken dat, als hij iWOZ raadpleegt voor een object, hij ook alle iWOZ-gegevens met betrekking dat object heeft overgelegd.
gebruiktheeft bij het opstellen van de matrix. Relevant is ook hetgeen hem
ter beschikking heeft gestaan. Ook heeft te gelden dat als een stuk passages bevat die op de zaak betrekking hebben, het stuk als geheel moet worden overgelegd. Vast staat dat de passages van de makelaar zijn weggelaten. Belanghebbende kan daardoor niet over die informatie beschikken. Belanghebbende heeft voorts ingebracht dat weliswaar inzage in iWOZ verkregen kan worden, maar dat daar per handeling kosten aan verbonden zijn. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt dan mee dat het op de weg van de heffingsambtenaar ligt om aannemelijk te maken dat, als hij iWOZ raadpleegt voor een object, hij ook alle iWOZ-gegevens met betrekking dat object heeft overgelegd.
4.6.
Aan de constatering dat sprake is van een schending van artikel 8:42 van de Awb verbindt de rechtbank echter geen gevolgen. [4] Belanghebbende heeft beschreven dat hetgeen hij mist de tekst van de verkopend makelaar is, in het bijzonder eventuele concrete vermeldingen over de functionele bijzonderheden van de vergelijkingsobjecten (de ouderdom van de keuken en of de badkamer). Met deze beschrijving heeft belanghebbende echter niet aannemelijk gemaakt welke benadeling uit het ontbreken van deze informatie voortvloeit. Het ligt op de weg van belanghebbende om daartoe de argumenten aan te dragen. De suggestie dat er mogelijk informatie in staat, die in theorie aanknopingspunten kan geven voor een eventueel betoog over een te hoge waarde, is naar het oordeel van de rechtbank van te gering gewicht in het kader van die beoordeling.
Formeel: late indiening van stukken
4.7.
Belanghebbende heeft gewezen op de omstandigheid dat pas 9 dagen voor de zitting de iWOZ-kaarten beschikbaar zijn gesteld. De rechtbank constateert dat belanghebbende wel op de aanvullende stukken heeft kunnen reageren en heeft belanghebbende daartoe ook de gelegenheid gegeven, meer dan de geplande zittingstijd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te oordelen dat belanghebbende in zijn bewijspositie is geschaad. Wel brengt de rechtbank bij de heffingsambtenaar onder de aandacht dat nieuwe stukken uiterlijk tot 10 dagen voor de zitting kunnen worden ingebracht.
Onderbouwing van de waarde door partijen
4.8.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. Twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde straat als de woning.
4.9.
Belanghebbende voert aan dat de informatie in de matrix niet overeenkomt met de gegevens op de iWOZ-vastgoedkaarten, in het bijzonder wijst hij op het feit dat de gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) afwijkt van het getal waar de heffingsambtenaar mee rekent in de matrix. Naar het oordeel van belanghebbende slaagt deze beroepsgrond niet. Wanneer de rechtbank de optelsom maakt van de diverse objectonderdelen uit de matrix komt dit nagenoeg overeen met het totaal wat is vermeld als BAG-gebruiksoppervlakte. Deze stelling is van onvoldoende gewicht om de aannemelijkheid van de vergelijking te doen wankelen.
4.10.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de matrix de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning onvoldoende tot uiting heeft laten komen. Belanghebbende heeft deze stelling niet nader onderbouwd. De foto’s in het dossier geven geen aanleiding om van andere KOUDV-factoren uit te gaan dan de heffingsambtenaar heeft gedaan.
4.11.
Ook de stelling van belanghebbende dat met de gedateerde keuken en badkamer alsmede het ondergemiddelde duurzaamheidsniveau geen rekening is gehouden, slaagt niet. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een gemiddelde staat. De enkele stelling van belanghebbende dat dat niet overeenstemt met de werkelijkheid is van onvoldoende gewicht. Daarbij speelt ook mee dat twee van de drie vergelijkingsobjecten buurpanden zijn en hetzelfde bouwjaar hebben. Het betoog van belanghebbende is daarom van onvoldoende gewicht om aan te nemen dat een gemiddelde staat een onjuiste weergave is.
4.12.
Tot slot overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar, ten opzichte van de geëxtrapoleerde gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten, van een lager bedrag is uitgegaan. De totaalwaarde die daaruit voortvloeit is vervolgens nog ruim hoger dan de waarde op de waardebeschikking. Het is daarom niet aannemelijk dat accentverschillen in KOUDV-kwalificaties tot de conclusie zouden leiden dat de waarde te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ beschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 29 oktober 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.