ECLI:NL:RBZWB:2025:6767

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 10918533 \ CV EXPL 24-663

Vonnis van 13 augustus 2025

in de zaak van

[verhuurder],

wonende te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: verhuurder,

procederend in persoon, vertegenwoordigd door [naam] , beheerder. Mr. T. Delmée heeft zich per 16 augustus 2025 onttrokken,

tegen

[huurder],

wonende [plaats 2] aan het [adres 1] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: huurder,

gemachtigde: mr. B.T. Stalpers, advocaat te Utrecht.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 27 maart 2024 met de daarin genoemde stukken;

- de mondelinge behandeling van 11 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

- de akte van huurder van 27 november 2024 met producties;
- de akte van verhuurder van 4 december 2024;

- de akte van verhuurder van 11 december 2024 met één productie;
- de akte van huurder van 22 januari 2024.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1.

Op verzoek van de huurder heeft de huurcommissie de kale huurprijs op een lager bedrag vastgesteld en een beslissing genomen over de servicekosten in de periode van
1 augustus tot en met 31 december 2022. Verhuurder is het niet eens met deze beslissingen en vordert dat de kantonrechter hierover opnieuw een beslissing neemt. De kantonrechter stelt de kale huurprijs vast op hetzelfde bedrag dat de huurcommissie had vastgesteld, namelijk € 507,31 per maand. De servicekosten worden op basis van een energienota van de energieleverancier vastgesteld op € 1.128,29. Dit betekent dat de huurder nog een bedrag moet bijbetalen.

3.De feiten

3.1.

Huurder huurt van verhuurder de zelfstandige woonruimte aan [adres 1] in [plaats 2] (hierna: de woning). Verhuurder is op 9 augustus 2022 eigenaar geworden van de woonruimte en het pand waarin de woonruimte is gelegen.

3.2.

In de huurovereenkomst is een kale maandelijkse huurprijs van € 695,00, een voorschot voor gas, water en elektra van € 75,00, een voorschot servicekosten van € 24,00 en een bijdrage voor medegebruik van de berging van € 56,00 opgenomen.

3.3.

Tussen de rechtsvoorganger van verhuurder en huurder is een geschil ontstaan over de afrekening van servicekosten over 2020, 2021 en 2022, de hoogte van de kale huurprijs en gebreken. De rechtsvoorgangster van verhuurder en huurder hebben een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin zij onder meer afspraken hebben gemaakt over de afrekening van de servicekosten tot en met 31 juli 2022 tegen finale kwijting.

3.4.

Huurder heeft verzoeken gedaan bij de huurcommissie met betrekking tot de servicekosten over 2022, de kale huurprijs en gebreken.

3.5.

De huurcommissie heeft op 12 september 2023 beslist dat de kale huurprijs vanaf
1 januari 2023 tijdelijk wordt verlaagd vanwege gebreken. Verhuurder heeft geen vordering ingesteld in verband met deze beslissing.

3.6.

De huurcommissie heeft op 4 december 2023 beslist dat het puntenaantal van de woning 96 punten is en de huurprijs vanaf 1 februari 2023 verlaagd tot € 507,31. De huurcommissie heeft op 28 december 2022 beslist dat de betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over 1 augustus 2022 tot en met 31 december 2022 € 432,95 bedraagt.

4.Het geschil

4.1.

Verhuurder vordert - samengevat - een verklaring voor recht dat de maandelijkse kale huurprijs per 1 februari 2023 € 701,39 bedraagt, een verklaring voor recht dat de betalingsverplichting van huurder voor de servicekosten over de periode van 1 augustus 2022 tot en met 31 december 2022 € 2.581,83 bedraagt en betaling van € 1.806,83 aan servicekosten, met veroordeling van huurder in de proceskosten.

4.2.

Huurder voert verweer. Huurder concludeert tot niet-ontvankelijkheid van verhuurder, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van verhuurder en verzoekt de kantonrechter om de maandelijkse kale huurprijs vast te stellen op € 507,31 en de betalingsverplichting voor de servicekosten over 1 augustus 2022 tot en met 31 december 2022 vast te stellen op € 432,95, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van verhuurder in de kosten van deze procedure.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

Verhuurder en huurder zijn het oneens over het aantal punten dat op basis van het woningwaarderingsstelsel aan de woning moet worden toegekend en over de daarmee samenhangende kale huurprijs per 1 februari 2023. Ook zijn zij het oneens over de betalingsverplichting van huurder voor de servicekosten over de periode van 1 augustus 2022 tot en met 31 december 2022. De huurcommissie heeft over beide geschillen een beslissing genomen. Verhuurder heeft de kantonrechter tijdig om een beslissing verzocht over de geschillen waarover de huurcommissie een beslissing heeft genomen. Dit betekent dat partijen niet meer gebonden zijn aan de uitspraken van de huurcommissie en dat de kantonrechter moet beslissen over de geschillen tussen partijen waarover de huurcommissie heeft beslist^[1].

Declaratoir of constitutief

5.2.

Op de mondelinge behandeling heeft de huurder aangevoerd dat de verhuurder de vordering onjuist heeft ingestoken, omdat hij verklaringen voor recht vordert (een declaratoir vonnis) en geen vaststelling van de huurprijs (een constitutief vonnis). De kantonrechter overweegt dat de bedoeling van de vorderingen van de verhuurder duidelijk is. Zoals hierboven is overwogen moet de kantonrechter beslissen over de geschillen waarover de huurcommissie heeft beslist. De kantonrechter zal daarom voor zover nodig met toepassing van artikel 25 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de geldende huurprijs en verschuldigde servicekosten vaststellen tussen partijen.

De hoogte van de kale maandelijkse huurprijs

5.3.

De huurcommissie heeft 96 punten aan de woning toegekend. De verhuurder is het hiermee niet eens. Zij vindt dat er meer punten moeten worden toegekend voor de energieprestatie en het gebruik van de berging. Omdat partijen het voor het overige eens zijn met het door de huurcommissie toegekende aantal punten, zal de kantonrechter alleen het aantal punten voor de energieprestatie en het gebruik van de berging beoordelen. Los van de energieprestatie en het gebruik van de berging zijn 94,25 punten toegekend aan de woning.

5.4.

De kantonrechter stelt voorop dat zij de kwaliteit van de woning moet beoordelen naar de toestand op het tijdstip waarop de huurverlaging ingaat^[2]. In dit geval zou de huurverlaging ingaan op 1 februari 2023. De kantonrechter zal bij het toekennen van het aantal punten voor de energieprestatie en het gebruik van de berging daarom uitgaan van de toestand van de woning op 1 februari 2023.

De energieprestatie

5.5.

Verhuurder stelt dat voor de woning energielabel A is vastgesteld en verwijst naar een energielabel dat is geregistreerd op 15 maart 2022 (productie 20 van de dagvaarding). Huurder betwist dat de energieprestatie van de woning gewaardeerd kan worden met energielabel A. Zij verwijst naar een energielabel dat is geregistreerd op 27 juli 2023 en naar een in opdracht van de huurcommissie opgestelde rapportage, die beiden uitkomen op energielabel F (productie 2 van de conclusie van antwoord).

5.6.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen afgesproken dat zij gezamenlijk een deskundige zullen inschakelen om de energieprestatie vast te stellen. Partijen hebben gezamenlijk Label-Up als deskundige aangewezen. Label-up heeft op 7 november 2023 een onderzoek verricht en de energieprestatie van de woning gewaardeerd met energielabel A. Huurder betwist dat het onderzoek van 7 november 2023 een juist beeld geeft van de energieprestatie van de woning in het tijdvak waarop de procedure ziet. Na de mondelinge behandeling hebben volgens de huurder ingrijpende werkzaamheden aan de woning plaatsgevonden, waaronder het plaatsen van zonnepanelen, een airco unit en een elektrische kookplaat.

5.7.

De kantonrechter heeft het energielabel zoals vastgesteld door Label-Up vergeleken met het energielabel dat door verhuurder bij de dagvaarding was gevoegd (productie 20 van de dagvaarding) en het energielabel dat huurder bij de conclusie van antwoord had gevoegd (productie 2). Hieruit komt naar voren dat na het uitvoeren van de onderzoeken die hebben geleid tot het vaststellen van de eerdere labels een warmtepomp, elektrische boiler, koeling en zonnepanelen zijn aangebracht. Dit moet in ieder geval na juli 2023 zijn gebeurd, het moment van het onderzoek dat heeft geleid tot het energielabel dat door huurder is overgelegd. De toestand van de woning is na juli 2023 dus ingrijpend veranderd waar het gaat om de energieprestatie. Het door Label-Up verrichte onderzoek is gebaseerd op deze nieuwe toestand. Het is daarom niet bruikbaar om de energieprestatie van de woning op 1 februari 2023 vast te stellen.

5.8.

Ook het door de verhuurder eerder ingebrachte energielabel (productie 20) vindt de kantonrechter niet bruikbaar. Het energielabel A is vastgesteld in een situatie dat er geen warmtepomp of zonnepanelen aanwezig waren. Label-Up komt tot hetzelfde energielabel A in een situatie waarin wel een warmtepomp en zonnepanelen aanwezig zijn. Dit leidt ertoe dat de kantonrechter twijfels heeft bij de betrouwbaarheid van het eerder in opdracht van de verhuurder vastgestelde energielabel. De kantonrechter vindt steun voor deze twijfels in de constatering van de rapporteur van de huurcommissie in het rapport van onderzoek. Deze constateert dat het “zeer twijfelachtig is of de woning label A heeft”, omdat voor een energielabel A minimaal zonnepanelen, een warmtepomp, HR++ glas en geïsoleerde gevels aanwezig moeten zijn. Vaststaat dat de woning op 1 februari 2023 in ieder geval niet beschikte over zonnepanelen en een warmtepomp.

5.9.

De kantonrechter zal bij de beoordeling van de energieprestatie van de woning op
1 februari 2023 daarom uitgaan van het door de huurder ingebrachte energielabel, dat wordt bevestigd door het onderzoek in opdracht van de huurcommissie (productie 2 conclusie van antwoord). Zij ziet geen aanleiding om aan dit energielabel te twijfelen. Beide onderzoekers komen uit op energielabel F. Voor de energieprestatie kent de kantonrechter daarom 1 punt toe net zoals de huurcommissie heeft gedaan.

Gebruik van de berging

5.10.

Partijen zijn het oneens over de vraag hoeveel punten moeten worden toegekend voor het gebruik van de berging. Vaststaat dat de oppervlakte van de berging afgerond 12 m2 is. Uitgaande van 0,75 punt per m2 komt het puntenaantal op 9 punten. Omdat de berging gemeenschappelijk is, moet dit puntenaantal worden gedeeld door het aantal gebruikers. Volgens verhuurder mag de berging door slechts drie woningen gebruikt worden. Huurder stelt dat ook de huurders van het aangelegen pand van de berging gebruik maken, zodat het aantal gebruikers uitkomt op twaalf.

5.11.

Als niet of in ieder geval onvoldoende betwist staat vast dat de berging ook door de twaalf huurders van het aangelegen pand wordt gebruikt. Verhuurder stelt dat hij meerdere keren heeft aangeboden om de sloten van de berging te vervangen en de sleutels alleen te verstrekken aan de drie huurders die hiervan gebruik mogen maken. Dit is niet gebeurd, omdat huurder heeft geweigerd hieraan mee te werken. Huurder betwist dat hij zijn medewerking heeft geweigerd. Omdat verhuurder zijn stelling niet heeft onderbouwd, gaat de kantonrechter hieraan voorbij. Zij zal net als de huurcommissie (9 / 12 =) 0,75 punten toekennen voor het gebruik van de berging.

Conclusie ten aanzien van het aantal punten

5.12.

Gelet op het voorgaande komt het aantal punten op (94,25 + 1 + 0,75 =) 96. De daarbij behorende huurprijs is € 507,31 per maand. De kantonrechter zal de kale huurprijs per 1 februari 2023 daarom vaststellen op € 507,31 per maand. Omdat de beslissing van de huurcommissie met betrekking tot de verlaging van de huurprijs vanwege gebreken niet aan de rechter is voorgelegd, worden partijen geacht te zijn overeengekomen dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2023 is verlaagd vanwege gebreken. Het oordeel van de

kantonrechter over de huurprijs in deze procedure heeft hier geen invloed op.

De servicekosten over 1 augustus 2022 tot en met 31 december 2022

5.13.

Partijen zijn het erover eens dat huurder alleen de kosten voor gas, elektriciteit en water is verschuldigd. Ook zijn ze het erover eens dat voor water een bedrag van € 12,60 is verschuldigd. Partijen zijn het echter niet eens over de kosten voor gas en elektriciteit. Verhuurder heeft een energienota van de energieleverancier over 12 september 2022 tot en met 19 september 2023 overgelegd en op basis hiervan een berekening gemaakt. Huurder betwist dat de kosten voor gas en elektriciteit kunnen worden berekend aan de hand van deze energienota. Ook betwist hij de door de verhuurder gemaakte berekening.

De basis voor de berekening van de energiekosten

5.14.

Verhuurder gaat uit van de energienota voor het leveringsadres [adres 2]. In het rapport van onderzoek van 20 juli 2022 (productie 4 bij conclusie van antwoord) is vermeld dat de twaalf huurders allemaal gebruik maken van dezelfde energievoorziening en dat de jaarafrekening (voor het energieverbruik van deze twaalf huurders) is gericht aan de [adres 2]. De berekening van de kosten voor gas en elektriciteit kan daarom worden gebaseerd op de energienota voor [adres 2].

5.15.

Deze energienota ziet op de periode van 12 september 2022 tot en met 19 september 2023. Voor de periode van 1 augustus 2022 tot en met 11 september 2022 is geen onderliggende nota beschikbaar. De kantonrechter is het niet met verhuurder eens dat de energienota ook voor deze periode als basis kan dienen voor de berekening. Verhuurder heeft onvoldoende gesteld om te oordelen dat de energienota ook voor die periode een getrouw beeld geeft van het verbruik. Voor de periode van 1 augustus 2022 tot en met
11 september 2022 zal de kantonrechter daarom net als de huurcommissie uitgaan van de wettelijk vastgestelde verbruiken van gas en elektriciteit.

De periode van 1 augustus 2022 tot en met 11 september 2022

5.16.

De kantonrechter sluit aan bij hetgeen in het rapport van onderzoek van de huurcommissie van 30 november 2023 is vermeld.

5.17.

Voor het gasverbruik baseert de kantonrechter zich op een wettelijk vastgesteld gasverbruik van 400 m3 per jaar en een gemiddeld tarief van € 1,77 per m3. Daarmee bedragen de gaskosten voor het hele jaar 2022 € 708,00. Deze kosten worden toegerekend aan de periode op basis van graaddagen. Het aantal graaddagen in het jaar 2022 bedraagt 2.512,12. Hiervan vallen er 8,00 in augustus en (91,04 / 30 x 11 =) 33,38 in de periode van
1 tot en met 11 september. Daarmee komen de kosten voor gas in de periode van 1 augustus 2022 tot en met 11 september 2022 op (41,38 / 2.512,12 = 0,0165 x € 708,00 =) € 11,66.

5.18.

Voor het elektriciteitsverbruik baseert de kantonrechter zich op een wettelijk vastgesteld elektriciteitsverbruik van € 800 kWh per jaar en een gemiddeld tarief van
€ 0,3988 per kWh. Daarmee bedragen de elektriciteitskosten voor het hele jaar 2022
€ 319,04. Met gebruikmaking van de methode van seizoenspatronen kan voor augustus 7% en voor 1 tot en met 11 september (8% / 30 x 11 =) 2,93% worden toegerekend aan de periode van 1 augustus 2022 tot en met 11 september 2022. Daarmee komen de kosten voor elektriciteit in deze periode op (9,93% van € 319,04 =) € 31,69.

De periode van 12 september 2022 tot en met 31 december 2022

5.19.

De kantonrechter zal de kosten voor gas en elektriciteit berekenen aan de hand van de uitgangspunten in het Beleidsboek servicekosten van de huurcommissie.

-
Gas

5.20.

Voor gas geldt dat uitgegaan wordt van 35% vaste kosten en 65% variabele kosten. De vaste kosten worden gelijk over het aantal woonruimten verdeeld en de variabele kosten worden verdeeld naar vloeroppervlakte. De kosten voor gas bedragen in totaal
€ 25.639,04. Hierop moet het prijsplafond voor gas van € 908,06 in mindering worden gebracht. Daarmee bedragen de totale kosten voor gas € 24.730,98.

5.21.

De vaste kosten komen daarmee uit op (35% van € 24.730,98 / 12 =)
€ 721,32 per huurder over de gehele periode.

5.22.

De variabele kosten worden verdeeld naar vloeroppervlakte. Partijen zijn het niet eens over het vloeroppervlakte van de woning en met name niet over het vloeroppervlakte van het gehele complex waarop de energienota betrekking heeft. Huurder verwijst naar een rapport van onderzoek (productie 4 bij conclusie van antwoord), waarin de rapporteur uitgaat van een oppervlakte van 45,29 m2 voor de woning en 445,36 m2 voor het gehele complex. Verhuurder stelt dat zij de oppervlakte heeft laten nameten en dat hieruit naar voren komt dat de oppervlakte van het gehele complex 311 m2 is. Verhuurder heeft dit echter niet onderbouwd. De kantonrechter zal daarom uitgaan van de oppervlakte zoals vermeld in het rapport van onderzoek. De variabele kosten bedragen (65% van € 24.730,98 =) € 16.075,14. Het aandeel van huurder in deze kosten over de gehele periode komt uit op (45,29 / 445,36, x 16.075,14 =) € 1.634,73.

5.23.

De totale kosten voor gas over de gehele periode bedragen € 2.356,05. Deze kosten moeten worden omgerekend naar de periode van 12 september 2022 tot en met 31 december 2022. Hiervoor hanteert de kantonrechter de graaddagen methode. Het aantal graaddagen in de periode waarop de energienota betrekking heeft is 2.562,33. Hiervan vallen 1.001,43 graaddagen in de periode van 12 september 2022 tot en met 31 december 2022. Van de kosten heeft daarom (1.001,43 / 2.562,33, x € 2.356,05 =) € 920,81 betrekking op de periode van 12 september 2022 tot en met 31 december 2022.

-
Elektriciteit

5.24.

De kosten voor elektriciteit over de gehele periode en het gehele complex bedragen € 6.154,99. Hierop moet het prijsplafond voor elektriciteit van € 372,63 in mindering worden gebracht. Daarmee bedragen de totale kosten voor elektriciteit € 5.782,36. Het aandeel van de huurder in deze kosten is (€ 5.782,36 / 12 =) € 481,86. Met gebruikmaking van de methode van seizoenspatronen kan voor 12 tot en met 30 september (8% / 30 x 19 =) 5%, voor oktober 9%, voor november 10% en voor december 10%, dus in totaal 34% worden toegerekend aan de periode van 12 september 2022 tot en met 31 december 2022. Daarmee komen de kosten voor elektriciteit in deze periode op (34% van € 481,86 =)
€ 163,83.

Tegemoetkoming voor kleinverbruikers

5.25.

Net zoals de huurcommissie heeft gedaan zal de kantonrechter rekening houden met de tijdelijke tegemoetkoming voor kleinverbruikers. Deze tegemoetkoming krijgt degene op wiens naam het energiecontract is afgesloten automatisch. Van het jaar 2022 heeft 42% betrekking op de periode van 1 augustus 2022 tot en met 31 december 2022. Het aandeel van huurder in deze tegemoetkoming bedraagt (42% van € 380,00 / 12 =) € 13,30.

Conclusie ten aanzien van de servicekosten

5.26.

De kantonrechter komt gelet op het voorgaande op het volgende bedrag aan servicekosten voor de periode van 1 augustus 2022 tot en met 31 december 2022:

Water € 13,60

Elektriciteit aug t/m 11 sep € 31,69

Gas aug t/m 11 sept € 11,66

Elektriciteit 12 sept t/m 31 dec € 163,83

Gas 12 sept t/m 31 dec € 920,81

Tegemoetkoming -/- € 13,30

---------------------------

Totaal € 1.128,29

5.27.

Huurder heeft voor water, gas en elektriciteit in de periode van 1 augustus 2022 tot en met 31 december 2022 een bedrag van € 775,00 betaald. Dit betekent dat hij nog een bedrag van (€ 1.128,29 - € 775,00 =) € 353,29 aan de verhuurder moet betalen. De wettelijke rente wordt, als gegrond op de wet, toegewezen als in de beslissing vermeld.

Proceskosten

5.28.

Aangezien de huurder nog een bedrag moet betalen is terecht een procedure gestart. De verhuurder is wel de meest in het ongelijk gestelde partij. De kantonrechter ziet daarin aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De kantonrechter

6.1.

stelt de kale maandelijkse huurprijs vanaf 1 februari 2023 vast op € 507,31,

6.2.

stelt de servicekosten over de periode van 1 augustus 2022 tot en met 31 december 2022 vast op € 1.128,29,

6.3.

veroordeelt huurder om, binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, aan verhuurder te betalen een bedrag van € 353,29 voor de servicekosten over de periode van
1 augustus 2022 tot en met 31 december 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis tot de dag van de algehele voldoening,

6.4.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partijen de eigen kosten draagt,

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op
13 augustus 2025.

Vaststelling kale huurprijs en servicekosten na beslissing huurcommissie