Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7803
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar, verbonden aan Het Nieuwe WOZ-Bureau B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 736.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende, zijn gemachtigde mr. R.W.B. van Middelaar en mr. C.Z.A.M. Ŝkanderová, beiden verbonden aan Het Nieuwe WOZ-Bureau B.V. en namens de heffingsambtenaar: mr. L.J. Boone en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning uit 1954 van 142 m2, op een perceel van 229 m2.
2.1.
Belanghebbende heeft de woning aangekocht op 23 oktober 2022 voor € 700.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende voert aan dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 590.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 736.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 24 februari 2024. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" [2] .
Eigen aankoopcijfer
3.4.
Volgens vaste jurisprudentie, waaronder het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 [3] , moet in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan worden uitgegaan dat de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs.
3.5.
Van het eigen aankoopcijfer kan echter worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept, om aannemelijk te maken dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde van de woning in het economisch verkeer weergeeft.
3.6.
In dit geval heeft belanghebbende de woning kort voor de peildatum aangekocht (zie 2.1). De heffingsambtenaar stelt echter dat de waarde van de woning dient te worden bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode en niet aan de hand van het eigen aankoopcijfer, omdat het aankoopcijfer volgens hem niet marktconform is. Daartoe voert de heffingsambtenaar aan dat (i) belanghebbende tijdens de inpandige opname aan de taxateur heeft meegedeeld dat de verkopende partij destijds onder tijdsdruk de woning heeft verkocht en (ii) dat meerdere goed vergelijkbare woningen zijn verkocht en die verkoopcijfers laten zien dat de waarde van de woning op de peildatum hoger is dan het aankoopcijfer.
3.7.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat van het eigen aankoopcijfer dient te worden afgeweken. Dat tijdens een inpandige opname zou zijn verklaard dat de verkopende partij onder tijdsdruk zou hebben gehandeld, acht de rechtbank allereerst van onvoldoende gewicht om te komen tot een bijzondere omstandigheid. Die enkele verklaring is daarvoor onvoldoende. Ook de tweede door de heffingsambtenaar gestelde reden maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat sprake is van een bijzondere omstandigheid die afwijking van het eigen aankoopcijfer rechtvaardigt. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met drie in de straat gerealiseerde verkopen rondom de peildatum. De verkoop van de woning [adres 2] acht de rechtbank echter niet goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende, gelet op het bouwjaar, de stijl en uitstraling van de woning. In vergelijking met de twee andere door de heffingsambtenaar gestelde gerealiseerde verkopen, te weten [adres 3] en [adres 4] , is de rechtbank van oordeel dat deze twee verkopen niet onderbouwen dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is. De heffingsambtenaar heeft in zijn vergelijking met die twee referentiewoningen de waarde van de woning naar boven bijgesteld voor onderhoud en voorzieningen. Hij heeft echter onvoldoende onderbouwd waarom deze correcties op de waarde van de woning gerechtvaardigd zijn. Die correcties neemt de rechtbank daarom in de opbouw van de waarde van de woning niet mee. Dat leidt tot de conclusie dat in vergelijking met de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] het eigen aankoopcijfer van belanghebbende niet te laag is. De rechtbank ziet in de door de heffingsambtenaar gestelde redenen, zowel afzonderlijk als in samenhang bezien, daarom geen aanleiding om in dit geval van het eigen aankoopcijfer af te wijken.
3.8.
Gelet op voorgaande dient voor de waarde van de woning op de peildatum aansluiting te worden gezocht bij het eigen aankoopcijfer. Voor het oordeel dat de waarde, zoals belanghebbende bepleit, lager dan het aankoopcijfer is, ziet de rechtbank geen aanleiding. Belanghebbende heeft die stelling daarvoor onvoldoende onderbouwd.
3.9.
De rechtbank stelt de WOZ-waarde van de woning op peildatum 1 januari 2023 in goede justitie vast op € 700.000.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 700.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.
4.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
4.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907. De forfaitaire proceskostenvergoeding wordt op grond van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 777. Ook deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 700.00;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 777 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A.C. Deeleman, griffier, op 6 oktober 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.