Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/5925
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 juli 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 347.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Loon op Zand voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 20 augustus 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. L.J. Boone, [naam] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1961) met een woonoppervlakte van 129 m² exclusief berging (28 m²) op een perceel van 232 m². Op het perceel rust verder nog een erfdienstbaarheid.
2.1.
De woning is op [datum] 2021 verkocht voor € 260.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 302.000 op basis van het eigen verkoopcijfer en subsidiair een waarde van € 314.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 347.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. De koopprijs is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [2]
4.2.
Belanghebbende stelt dat ter vaststelling van de waarde van de woning uitgegaan moet worden van de door belanghebbende op 1 december 2021 betaalde aankoopprijs van € 272.373. Op basis van de indexering via het CBS komt het eigen aankoopcijfer uit op € 302.000 inclusief de verbetering van € 30.000 op waardepeildatum. Volgens de heffingsambtenaar betreft de aankoopprijs geen reële en marktconforme transactie. De heffingsambtenaar heeft hiervoor aangevoerd dat de woning niet op de openbare markt is verkocht, dat er sinds de verkoop verbeteringen aan de woning hebben plaatsgevonden, en dat de verkoopdatum te ver van de waardepeildatum is gelegen. Om die reden is de heffingsambtenaar van mening dat het eigen verkoopcijfer niet de waarde van de woning in het economisch verkeer weerspiegelt en het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is. De heffingsambtenaar heeft daarom de waarde van de woning bepaald door middel van de vergelijkingsmethode.
4.3.
Naar het oordeel van de rechtbank kan de waarde van woning in dit geval het best worden vastgesteld aan de hand van het eigen verkoopcijfer van de woning. Het eigen verkoopcijfer heeft immers direct betrekking op het te waarderen object. De woning is verder circa 21 maanden voor de waardepeildatum verkocht. De rechtbank acht dat in dit geval nog voldoende dichtbij de waardepeildatum om het eigen verkoopcijfer bruikbaar te achten. Het enkele feit dat de woning ‘voor de markt uit is verkocht’ is nog geen reden om aan te nemen dat de woning aan een gelieerde partij tegen een onzakelijke prijs is verkocht. Het had op de weg van de heffingsambtenaar gelegen om dat uit te zoeken en het niet bij een blote stelling te laten, nu belanghebbende dit gemotiveerd betwist.
4.4.
Gelet op het voorgaande acht de rechtbank het eigen verkoopcijfer van de woning bruikbaar. De heffingsambtenaar heeft de door belanghebbende gestelde geïndexeerde verkoopprijs en de hoogte van het bedrag voor de verbeteringen niet betwist. De rechtbank acht de verbeteringen en de geïndexeerde prijs logisch voorkomen. Dat betekent dat belanghebbende erin is geslaagd om een waarde van € 302.000 per waardepeildatum aannemelijk te maken.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 302.000. De aanslag OZB wordt dienovereenkomstig verminderd.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 51 aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907. De aanslag dateert van 24 februari 2024 en de uitspraak op bezwaar van 1 juli 2024. De hoogte van de vergoeding wordt in deze zaak daarom vermenigvuldigt met een factor 0,25 voor bezwaar en met een factor 0,25 voor beroep. Dit is zo, omdat het gaat om een WOZ-zaak en omdat zowel de aanslag als de uitspraak op bezwaar dateren van na 1 januari 2024, terwijl deze uitspraak wordt gedaan na 1 januari 2025, zodat de (weer nieuwe tekst van de) nieuwe wet van toepassing is. [3] Met inachtneming van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt de rechtbank de te betalen proceskostenvergoeding op € 777. De rechtbank kent geen vergoeding toe voor het taxatierapport, omdat gemachtigde deze kosten ter zitting heeft ingetrokken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 302.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 777 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier, op 1 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.