Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7747
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 september 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar, verbonden aan Het nieuwe WOZ-bureau),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland (gemeente Hulst),de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 238.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hulst voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 17 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning (bouwjaar 1973) met een gebruiksoppervlakte van 97 m2, een berging, een aanbouw woonruimte van 33 m2 en een grondoppervlakte van 329 m2. Op het perceel rust een erfdienstbaarheid, te weten een recht van overpad (20 m2).
2.1.
Belanghebbende heeft de woning op 19 oktober 2020 aangekocht.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 218.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 238.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de onroerende zaak. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
De waarde van de woning
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
Aankoopsom
4.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt normaliter bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde van de woning overeenkomt met de koopsom en is er geen reden de waarde te bepalen door middel van de vergelijkingsmethode. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft. [2]
4.2.
Belanghebbende stelt dat er bij de vaststelling van de waarde van de woning moet worden uitgegaan van het door hem betaalde (geïndexeerde) aankoopcijfer van € 218.000.
4.3.
De heffingsambtenaar stelt dat het eigen aankoopcijfer te ver van de waardepeildatum ligt en daarom niet bruikbaar is.
4.4.
De rechtbank overweegt dat het enkele feit dat de woning meer dan een jaar vóór de waardepeildatum is verkocht (zie 2.1), niet zonder meer meebrengt dat het eigen aankoopcijfer onbruikbaar is. Wel rust op belanghebbende de bewijslast om aannemelijk te maken dat ondanks het ruime tijdsverloop het eigen aankoopcijfer toch de marktsituatie weergeeft, althans beter dan aan de hand van een vergelijking met gegevens van verkopen van vergelijkbare objecten die wél rond de waardepeildatum zijn verkocht. Een dergelijke onderbouwing heeft belanghebbende niet gegeven.
De rechtbank is daarom van oordeel dat het (geïndexeerde) aankoopcijfer in dit geval niet opweegt tegen de bewijskracht van de matrix zoals door de heffingsambtenaar ingebracht. Om die reden zal de rechtbank uitgaan van de vergelijkingsmethode, zoals door de heffingsambtenaar is toegepast. De rechtbank gaat hierna in op de vraag of de waarde van de woning aan de hand van de vergelijkingsmethode al dan niet te hoog is vastgesteld.
De vergelijkingsmethode
4.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 1 augustus 2025 door [taxateur] is opgemaakt.
4.8.
In de taxatiematrix – behorend bij het waarderapport – is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 261.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De berekende waarde is € 23.000 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 238.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3], alle te [plaats 2]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.9.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.10.
Belanghebbende voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. In dat verband wijst hij erop dat de referentiewoningen zijn gelegen in een andere kern ([plaats 2]) en dat aldaar meer voorzieningen aanwezig zijn, zoals de omstandigheid dat in [plaats 2] wél een supermarkt aanwezig is.
4.11.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar grondstaffels overgelegd bij het verweerschrift.
4.12.
De stelling van belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning, volgt de rechtbank niet. Het ontbreken van een supermarkt in de nabije omgeving van de woning is weliswaar één van de factoren die een rol spelen bij de beoordeling van de ligging, maar niet de enige of de meest zwaarwegende. Dit gegeven is in dit geval in ieder geval niet van doorslaggevende betekenis om de conclusie te rechtvaardigen dat voor de woning een lagere liggingsfactor (2) moet worden toegepast, zoals belanghebbende bepleit.
4.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding. Ook krijgt belanghebbende het griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 29 september 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.