ECLI:NL:RBZWB:2025:6189

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 11564026 \ CV EXPL 25-993

Vonnis van 10 september 2025

in de zaak van

STICHTING TBV,

te Tilburg,

eisende partij,

hierna te noemen: TBV,

gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,

tegen

[huurder],

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [huurder] ,

gemachtigde: mr. R.W. de Pater.

De zaak in het kort

In deze zaak staat centraal of [huurder] het gehuurde zonder toestemming in gebruik heeft gegeven aan anderen en of hij in het gehuurde niet voortdurend woonde (hoofdverblijf heeft gehad). Op TBV rust als verhuurder de stel- en bewijslast dat [huurder] hier tekort geschoten is, omdat zij ontbinding van de huurovereenkomst wil. Wel geldt op grond van artikel 7.4 AHV voor [huurder] een verzwaarde motiveringsplicht. Die houdt in dat [huurder] feiten en omstandigheden naar voren moet brengen en moet onderbouwen waaruit volgt dat hij toch onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden.. De kantonrechter is van oordeel dat TBV wel, maar [huurder] niet voldoende heeft aangedragen. Daarom moet ervan worden uitgegaan dat [huurder] tekort is geschoten. Na afweging van de belangen, wijst de kantonrechter de vorderingen van TBV toe.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 14 mei 2025

- de mondelinge behandeling van 13 augustus 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.

2.De feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:

- TBV verhuurt met ingang van 29 augustus 2023 aan [huurder] de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde).

- Op deze huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden (hierna: de AHV) van toepassing. Daarin is onder andere bepaald:

7.1

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. […]

7.2

[…] Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden en huurder heeft er bij voortduring zijn hoofdverblijf. Het gehuurde als pied-è-terre/als tweede woning is niet toegestaan. [...]

7.4

U woont voortdurend in uw huurwoning (met de leden van uw huishouden). De gehuurde woning is uw hoofdverblijf. Als u de woning niet zelf bewoont, of de woning geheel of gedeeltelijk zonder toestemming van TBV Wonen heeft onderverhuurd of aan anderen in gebruik heeft gegeven, moet u feiten aanleveren die dit naar voren brengen dat de woning onafgebroken uw hoofdverblijf is. […]

Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. […]

Indien verhuurder het vermoeden heeft dat huurder in strijd met de artikelen 7.2 en/of 7.4 het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, dan dient de huurder feiten en omstandigheden naar voren te brengen en te onderbouwen waaruit volgt dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden (verzwaarde stel – en motiveringsplicht).

Als huurder in strijd handelt met deze bepaling leidt dit tot een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst […]

7.5

U veroorzaakt geen overlast. U bent aansprakelijk voor de overlast van huisgenoten, bezoekers en huisdieren. […]

- Op 23 oktober 2023 heeft [huurder] een verzoek ingediend bij TBV voor de inwoning van mevrouw [persoon 1] (hierna: [persoon 1] ). TBV heeft op 1 november 2023 toestemming gegeven voor de inwoning van [persoon 1] voor een periode van drie maanden, tot 1 februari 2024.

- In de periode van 19 februari 2024 tot en met 11 mei 2024 stond mevrouw [persoon 3] op het adres van het gehuurde ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP).

- Op 13 mei 2024 heeft [huurder] een aanvraag tot inwoning gedaan voor mevrouw [persoon 2] . TBV heeft op 30 mei 2024 een huisbezoek gebracht aan het gehuurde. Daar trof TBV mevrouw [persoon 2] (hierna: [persoon 2] ). TBV heeft op 6 juni 2024 de aanvraag van [huurder] afgewezen. In de afwijzingsbrief is ook opgenomen
“De reden hiervoor is dat u al meerdere malen (buitenlandse) personen in uw woning laat verblijven die u via internet leert kennen en die vervolgens voor korte tijd in uw woning verblijven. TBV heeft hierbij ernstige twijfels of u wel u hoofdverblijf heeft in uw woning. Het zonder toestemming van TBV Wonen in laten wonen van derden en/of uw woning geheel of gedeeltelijk onderverhuren aan derden is niet toegestaan en dit kan gevolgen hebben voor uw huurovereenkomst.”

- Op en rond 7 augustus 2024 stond [persoon 2] ingeschreven in de BRP op het adres van het gehuurde.

- In augustus en september 2024 heeft TBV van diverse buurtbewoners bericht ontvangen over verhuizende bewoners uit het gehuurde, niet zijnde [huurder] , en klachten over overlast van [huurder] en andere bewoners, bestaande uit het gooien met deuren en blowen.

- Op 10 september 2024 heeft TBV een huisbezoek gebracht. Per brief van 12 september 2024 heeft zij [huurder] een bevestiging gestuurd van wat tijdens het huisbezoek besproken is. Daarin staat onder andere dat TBV hem heeft aangesproken op het met regelmaat laten verblijven van verschillende personen in de woning zonder toestemming, het vermoeden dat hij daar niet zijn hoofdverblijf heeft en dat dit niet toegestaan is. Ook heeft TBV in deze brief opgenomen:
“Als u zich niet houdt aan het bovenstaande start TBV Wonen een juridische procedure op om uw huurovereenkomst te ontbinden en uw woning te ontruimen.”

- Per brief van 18 september 2024 heeft TBV [huurder] geïnformeerd over de overlastklachten en hem verzocht rekening te houden met zijn buren.

- Op 1 november 2024 is de politie het gehuurde binnengevallen in verband met een verdenking van een strafrechtelijke overtreding door [huurder] . Er werd geen overtreding geconstateerd. Wel heeft de politie daarna per e-mail aan TBV verklaard:
“Opvallend was dat er geen bed in de woning stond en dat de woning niet leefbaar was ingericht. Er stond een bank, salontafel en een eettafel. De woning zag er ook niet uit alsof er op dat moment iemand woonachtig was.”

- Op 13 januari 2025 heeft TBV op afspraak met [huurder] een bezoek gebracht aan het gehuurde om herstel uit te voeren aan de voordeur die bij de inval van de politie was beschadigd. [huurder] was op dat moment niet aanwezig.

- Op 16 januari 2025 heeft TBV opnieuw een bezoek aan het gehuurde gebracht. Zij heeft daar de heer [persoon 4] aangetroffen en hem onder meer verteld dat hij niet in de woning mocht blijven. [huurder] was op dat moment niet in de woning.

- Op 17 januari 2025 heeft TBV [huurder] per brief aangegeven dat zij al langere tijd van mening is dat [huurder] niet meer in het gehuurde verblijft, dat hij stelselmatig en zonder toestemming van TBV derden, al dan niet tegen betaling, in het gehuurde laat verblijven en dat zij daarom de huurovereenkomst wil beëindigen.

- [huurder] heeft geen gebruik gemaakt van de door TBV aangegeven mogelijkheid om de huurovereenkomst zelf op te zeggen.

- Op 17 januari 2025 heeft [huurder] een verzoek ingediend bij TBV voor de inwoning van [persoon 4] . TBV heeft [huurder] op 28 januari 2025 per brief laten weten dat dit verzoek werd afgewezen.

3.Het geschil

3.1.

TBV vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.

3.2.

TBV legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurder] is volgens TBV in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, doordat hij het gehuurde meermaals onbevoegd heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven en hij zelf dus geruime tijd niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Bovendien wist [huurder] dat het zonder voorafgaande toestemming van TBV onderverhuren dan wel in gebruik geven van het gehuurde aan derden ten strengste verboden is. Ook zorgen hij en de personen die in het gehuurde met zijn toestemming verblijven voor overlast. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens TBV de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

3.3.

[huurder] is het niet eens met de vorderingen van TBV. Hij betwist dat hij niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Dat hij weleens langere periodes weg is vanwege werk, studie of familieomstandigheden maakt dat volgens hem niet anders. Hij stond ook onafgebroken ingeschreven op het adres en betaalde zelf de huur. [huurder] erkent dat er af en toe personen tijdelijk in het gehuurde verbleven, maar dat was kosteloos en op basis van logeerafspraken. Hij betwist ook dat sprake was van overlast. Ontbinding is disproportioneel, zeker ook omdat TBV geen schade lijdt en [huurder] een fundamenteel woonbelang heeft. Daarom wil hij dat TBV niet ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen, althans dat die worden afgewezen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het uitgangspunt is dat [huurder] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [huurder] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [huurder] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.^[1]

De bewijslastverdeling

4.2.

In deze zaak staat centraal of [huurder] het gehuurde zonder toestemming in gebruik heeft gegeven aan anderen en of hij in het gehuurde niet voortdurend woonde (hoofdverblijf heeft gehad). TBV is van mening dat [huurder] daarin tekort geschoten is en dat daarom de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Daarom rust op TBV de stel- en bewijslast daarvan. Wel geldt op grond van artikel 7.4 AHV voor [huurder] een verzwaarde motiveringsplicht. Die houdt in dat [huurder] feiten en omstandigheden naar voren moet brengen en moet onderbouwen waaruit volgt dat hij toch onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden. De kantonrechter vindt deze bepaling in de algemene voorwaarden niet oneerlijk, gelet op wat er is geoordeeld in eerdere uitspraken^[2]. In artikel 7.4 AHV wordt de bewijslast niet bij de huurder gelegd. Die blijft bij de verhuurder. Maar omdat de huurder bij uitstek degene is die feiten en omstandigheden kan aanvoeren waaruit zijn hoofdverblijf in de woning blijkt, mag van de huurder verwacht worden dat hij die feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder. Ook om de verhuurder aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen.

[huurder] heeft de woning zonder toestemming aan meerdere personen in gebruik gegeven

4.3.

[huurder] heeft niet betwist dat hij andere personen in het gehuurde heeft laten wonen. [huurder] heeft ook erkend dat TBV hem erop heeft gewezen dat dit niet was toegestaan en wat de consequenties zouden zijn als hij dat toch zou doen. [huurder] verweert zich echter met de stelling dat deze personen er wel mochten wonen, omdat hij met deze mensen bevriend was, hij hen graag wilde helpen en zij bij hem logeerden.

4.4.

De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling met partijen besproken welke personen wanneer in de woning verbleven. Daarbij heeft [huurder] erkend dat opvolgend, al dan niet met enige tussenpozen, zowel [persoon 1] , als [persoon 3] , [persoon 2] en [persoon 4] , een tijdje in de woning verbleven. Vast staat dat TBV alleen toestemming heeft gegeven voor inwoning door [persoon 1] voor een periode van drie maanden. Voor de anderen heeft TBV hetzij de toestemming expliciet afgewezen, hetzij is helemaal geen toestemming gevraagd door [huurder] . Ook staat vast dat TBV zowel mondeling als schriftelijk [huurder] meerdere keren erop heeft gewezen dat dit op grond van de huurovereenkomst en AHV niet was toegestaan en [huurder] niettemin de woning weer in gebruik heeft gegeven.

4.5.

De kantonrechter overweegt dat [huurder] niet, althans onvoldoende heeft gesteld op grond waarvan deze personen zonder toestemming toch in het gehuurde zouden mogen verblijven. Weliswaar heeft [huurder] een beroep gedaan op artikel 8 EVRM en gesteld dat hij het recht heeft om samen te wonen met een persoon naar keuze, maar daarbij gaat [huurder] voorbij aan het feit dat hij geen eigenaar is van de woning en als huurder gehouden is aan de inhoud van de huurovereenkomst en bijbehorende AHV. Niet blijkt op grond van welke huurvoorwaarde TBV toestemming niet mocht weigeren of toestemming niet nodig was voor deze bepaalde personen. Bovendien zijn tegenstrijdige verklaringen afgelegd over wat de relatie van al deze personen met de huurder was. Zo verklaarde [huurder] dat hij een affectieve relatie had met [persoon 1] en zij de woning had verlaten, omdat de relatie eindigde. In een overgelegde verklaring van de gemeente van 23 oktober 2023 staat echter dat [persoon 1] bij haar verzoek tot inschrijven in de BPR verklaarde dat zij drie maanden zou blijven en de huur contant aan [huurder] zou betalen. Mevrouw [persoon 2] verklaarde dat zij [huurder] via internet had leren kennen, terwijl [huurder] verklaarde haar te kennen van de sportschool. Zonder feitelijke nadere onderbouwing, die hier ontbreekt, blijkt niet dat sprake was van enkel logeren of leden van zijn huishouden zoals in artikel 7.2 en 7.4 AHV aangegeven. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [huurder] heeft gehandeld in strijd met zijn verplichtingen als huurder, door ondanks herhaalde waarschuwingen het gehuurde aan al deze vier personen afzonderlijk in gebruik te geven.

TBV heeft voldoende gesteld dat [huurder] niet voortdurend zijn hoofdverblijf in het gehuurde had

4.6.

TBV heeft aangevoerd dat [huurder] niet zelf in het gehuurde woonde wanneer hij het gehuurde in gebruik gaf, zodat daaruit volgt dat hij ook niet zijn hoofdverblijf had in het gehuurde. Volgens TBV was en is [huurder] zelden aanwezig in het gehuurde. Ter onderbouwing van haar stellingen heeft TBV onder meer een verslag overgelegd van haar bezoek aan het gehuurde van 16 januari 2025 waarbij [persoon 4] in de woning werd aangetroffen. Daarin verklaart de woonconsulent van TBV onder andere:
“De heer [persoon 4] vertelde mij dat hij gebruik maakt van het bed in de woonkamer en dat het bed in de slaapkamer gebruikt wordt door huurder. Gelet op de aangetroffen toestand in de woning, waaronder het bed in de slaapkamer, heb ik nog steeds de overtuiging dat huurder niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning.”Van de aangetroffen toestand zijn in het verslag foto’s opgenomen. Op een foto van de woonkamer is een bed of bedbank te zien is, opgemaakt met beddengoed. Op een foto van de slaapkamer zijn twee tegen elkaar geschoven bedden te zien, waarbij op één bed niets ligt en op het andere bed een matras zonder hoes, een kussen en een losse deken. Op de foto van de badkamer is een wastafelplankje met één tandenborstel te zien.

Daarnaast heeft TBV een e-mailbericht overgelegd van de politie na de inval in november 2024 waarin de wijkagent verklaart:
“Opvallend was dat er geen bed in de woning stond en dat de woning niet leefbaar was ingericht. Er stond een bank, salontafel en een eettafel. De woning zag er ook niet uit alsof er op dat moment iemand woonachtig was.”

Ook heeft TBV diverse berichten van meerdere buurbewoners overgelegd. Een buurtbewoonster verklaart in haar brief van 22 augustus 2024:
“[…] zijn 2 mannen komen wonen uit een asielzoekers centrum. doorgekregen van boven genoemde persoon(toevoeging kantonrechter: met ‘persoon’ wordt bedoeld de vorige bewoonster van [adres] ,)
[…]Het naamplaatje hangt er nog steeds: [huurder] . die hebben volgens mij hier ongeveer 6 maanden gewoond/geweest. Daarna echter veel overlast van mensen die we hier nog nooit hadden gezien en die waren in het weekend van hemelvaartsdag weg (verhuizen) en diezelfde dag zat er weer 2 anderen bewoners in tot nu toe. De huurders […] komen zo hier en nu nog een langs”Op 9 september 2024 verklaarde zij in een andere brief:
“[…]vrijdag 30 augustus 2024, de gemeente is weer langs geweest, zoals gewoonlijk geen contact met [adres] . 1 september 2024, wat nu weer? De onderhuurders aan de [adres] , waren weer bezig met spullen (dozen) in te laden, in een auto […]. Daarna is de oude huurder of beter gezegd die deze appartement aan de [adres] onderverhuurd komen kijken, en is ook het appartement zelf binnen geweest, op [adres] . […] voor dat de onderhuurders zijn vertrokken met de auto hebben de onderhuurders en de orginele bewoner van de [adres] , nog staan onderhandellen. […]”Een andere buurtbewoonster verklaart in een e-mail van 4 september 2024:
“Inmiddels zijn de onderhuurders van [adres] vertrokken en dat ging niet geheel zonder geluid. Afgelopen zondag 1 september werd nog 3x de auto volgeladen en zijn ze uiteindelijk vertrokken. De laatste keer kwam ook de officiële bewoner. De auto werd om het hoekje gezet, achteraan op de parkeerplaats. Eerst kwam de bewoner en is met de onderhuurders naar boven gelopen. Na, ik denk, 10 minuten kwam hij weer naar buiten en liep weer het hoekje om. Even later toen voor de laatste keer de auto was volgeladen werd er geappt en binnen 3 minuten kwam de man weer te voorschijn, de sleuteloverdracht. De man verdwijnt wederom om het hoekje en de onderhuurders stappen in de auto en rijden weg. De officiële huurder heeft mij gezien en keek me alles behalve vriendelijk aan. Ik voel mij niet veilig meer!!!”Tot slot heeft TBV een verklaring overgelegd van een derde buurtbewoner. Hij verklaarde per e-mailbericht van 9 september 2024 onder andere: “
Woensdag 4 september: "oorspronkelijke" bewoners [adres] weer even aanwezig in het apartement. Meteen gegooi met deuren en overlast door blowen. […] Vrijdag 6 september: bewoners [adres] lijken weer intrek te hebben genomen in het apartement. Gegooi met deuren en stankoverlast van het blowen, ook blowen op balkon. […] Zondag 1 september weer de hele dag een tv loeihard aan. Daarnaast zijn de illegale onderhuurders van [adres] verhuisd en ook hierdoor constante herrie in het trappenhuis. De "oorspronkelijke" bewoner(s) van [adres] zijn op een gegeven moment aan komen rijden en hebben op straat stiekem de finaciële afhandeling gedaan en de sleutels van [adres] van de verhuizende Polen in ontvangst genomen.”

4.7.

[huurder] heeft betwist dat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde had. Daarbij heeft hij aangevoerd dat hij onafgebroken op het adres stond ingeschreven, zelf de huur betaalde en incidenteel langere periodes van huis was wegens werk, studie of familie omstandigheden. Ter onderbouwing daarvan heeft hij een arbeidsovereenkomst, zorgovereenkomst en loonstroken overgelegd. Ook heeft hij een verklaring overgelegd van de gemeente waarin staat:
“Op 19-05-2025 is het besluit van opname van gegevens over uw vertrek in de basisregistratie personen (BRP) gepubliceerd. Dit blijkt bij nader inzien niet juist en dat besluit trekken we bij deze in. De uitschrijving van bovenstaand adres wordt

teruggedraaid.”[huurder] betwist de betrouwbaarheid van de verklaringen van de omwonenden. Volgens hem is daarbij sprake van discriminatie. Tot slot waren de huisbezoeken volgens [huurder] niet aangekondigd en kreeg hij niet een eerlijke mogelijkheid om uitleg te geven.

4.8.

[huurder] heeft de inhoud van het verslag van het huisbezoek van TBV en de verklaring van de politie niet betwist, noch daar een reactie op gegeven. Uit de politieverklaring volgt dat het niet aannemelijk is dat de woning in november 2024 werd bewoond. Uit het verslag van TBV volgt dat het niet aannemelijk is dat [huurder] ook in de woning woonde toen [persoon 4] daar begin 2025 verbleef. Hoewel [huurder] de verklaringen van de buurtbewoners wel heeft betwist, ziet die betwisting vooral op de gemelde overlast, maar niet op de onderdelen waarin wordt aangegeven dat [huurder] zelden thuis is of de woning aan derden in gebruik heeft gegeven. Deze betwisting van [huurder] is, in het licht van alles wat TBV heeft gesteld, onvoldoende. Het enkele feit dat een buurtbewoner heeft aangegeven dat zij heeft begrepen dat [huurder] vanuit een asielzoekerscentrum in het gehuurde is gaan wonen, is geen reden om uit te gaan van discriminatie door de buurtbewoners, laat staan discriminatie die van invloed is geweest op hun verklaring. Ook overigens is niet gebleken dat discriminatie een rol heeft gespeeld in deze zaak.

De kantonrechter is daarom van oordeel dat TBV voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat [huurder] niet voortdurend zijn hoofdverblijf had in het gehuurde. Dat heeft tot gevolg dat op [huurder] een verzwaarde stel- en motiveringsplicht rust zoals opgenomen in artikel 7.4 van de AHV.

[huurder] heeft niet voldaan aan zijn verzwaarde motiveringsplicht

4.9.

De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] niet aan zijn verzwaarde motiveringsplicht heeft voldaan. Het feit dat [huurder] veel van huis was vanwege werkzaamheden, verklaart voor een deel zijn afwezigheid, maar is geen feit waaruit blijkt dat hij zijn hoofdverblijf had in het gehuurde. Daarnaast heeft [huurder] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de gemeente haar besluit om hem uit de BRP uit te schrijven heeft ingetrokken nadat hij daartegen bezwaar had gemaakt. De enkele (blijvende) inschrijving in de BRP betekent echter niet dat iemand ook daadwerkelijk op het ingeschreven adres voortdurend hoofdverblijf heeft. Daarbij merkt de kantonrechter op dat het besluit van de gemeente een aanwijzing is dat er ook voor de gemeente aanleiding leek te zijn om ervan uit te gaan dat [huurder] was vertrokken uit het gehuurde. Tot slot is de kantonrechter van oordeel dat de tijdens de mondelinge behandeling besproken klacht over overlast door [huurder] in september 2024 weliswaar impliceert dat hij op dat moment aanwezig was, maar onvoldoende is om ervan uit te gaan dat hij buiten die periode ook voortdurend in het gehuurde was.

Verder heeft [huurder] geen feiten en omstandigheden aangedragen waaruit blijkt dat hij wel zijn hoofdverblijf had in het gehuurde. [huurder] heeft ook niet aangegeven hoe hij nog wel aan zijn verzwaarde motiveringsplicht kan voldoen, door bijvoorbeeld het overleggen van pintransacties van boodschappen die hij in de buurt van het gehuurde deed of verklaringen van buurtbewoners. De kantonrechter is daarom van oordeel dat ervan moet worden uitgegaan dat [huurder] niet zijn voortdurende hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad.

De ontbinding is gerechtvaardigd

4.10.

Op grond van deze overwegingen staat vast dat [huurder] zich niet heeft gehouden aan zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, zodat sprake is van tekortkomingen. Dat betekent dat de huurovereenkomst in principe ontbonden kan worden. Wel moet daarvoor nog worden beoordeeld of de ontbinding gerechtvaardigd is, omdat dat volgens [huurder] niet het geval is.

4.11.

TBV heeft de verplichting om als toegelaten instelling te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van de sociale huurwoningen. Het handelen van [huurder] druist daar tegenin, doordat hij niet voortdurend in het gehuurde woont en het gehuurde bovendien naar eigen believen aan anderen in gebruik geeft. Zeker gezien de grote schaarste aan (huur-)woningen, heeft TBV er groot belang bij hiertegen op te treden, zodat zij de woning kan verhuren aan een kandidaat-huurder die deze woning wél zelf nodig heeft. [huurder] heeft niet gemotiveerd waarom zijn algemene woonbelang zwaarder moet wegen dan dit belang van TBV. Daarom acht de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van deze tekortkomingen gerechtvaardigd.

[huurder] moet de woning verlaten

4.12.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [huurder] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.

De veroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad toegewezen

4.13.

TBV verzoekt om de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dit betekent dat [huurder] direct aan het vonnis moet voldoen, ook wanneer in hoger beroep zou worden gegaan. [huurder] heeft geen verweer gevoerd tegen dit verzoek, zodat het daarom kan worden toegewezen. Omdat TBV echter heeft gevraagd om een motivatie, om onnodige benadeling van haar rechtspositie in een eventueel executiegeschil te voorkomen, overweegt de kantonrechter nog het volgende.

4.14.

Uitgangspunt is dat een veroordeling in principe uitvoerbaar moet zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidstelling ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd als het belang van [huurder] bij behoud van de bestaande toestand (zolang niet op het door hem ingestelde rechtsmiddel is beslist) of zijn belang bij zekerheidstelling, ook met dit uitgangspunt, zwaarder weegt dan het belang van TBV. De kantonrechter ziet in wat [huurder] heeft aangevoerd geen aanleiding om de belangenafweging op dit punt anders te beoordelen dan wat hiervoor is overwogen. Dat betekent dat niet afgeweken wordt van het uitgangspunt en de kantonrechter het vonnis zoals gevorderd uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren.

4.15.

[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van TBV worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2 punten × € 204,00)

- nakosten

€

102,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

790,45

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het [adres],

5.2.

veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met alle zaken - tenzij die van TBV zijn - en al de personen die van de kant van [huurder] in de woning verblijven en de woning ter vrije en algehele

beschikking van TBV te stellen, met inlevering van alle sleutels,

5.3.

veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 790,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2025.

Ontbinding huurovereenkomst wegens tekortkomingen huurder in hoofdverblijf en onderverhuur