Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 24/2448 en BRE 25/2478
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 september 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland(gemeente Vlissingen), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 januari 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 8 februari 2023 de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te [plaats] op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op respectievelijk € 507.000 en € 405.000. Tegelijk met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen OZB) van de gemeente Vlissingen opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 30 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [persoon 1] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende was aan het begin van het belastingjaar eigenaar van de woning aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1927) met een gebruiksoppervlakte van 271 m². De woning ligt op een perceel van 445 m². De woning is op 25 mei 2023 verkocht voor € 635.000.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van het appartement aan de [adres 2] te [plaats] (hierna: het appartement). Het appartement heeft een gebruiksoppervlakte van 104 m². Bij het appartement behoren een garage en een berging. Belanghebbende heeft het appartement op 10 mei 2021 gekocht voor € 387.439, exclusief het aandeel in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren (VvE).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en/of het appartement te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 430.000 is en de waarde van het appartement maximaal € 380.000. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarden.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslagen OZB. [1] Het oordeel over de aanslagen OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning en het appartement. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 8 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de waarden van de onroerende zaken niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van een woning wordt bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
[adres 1]
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de matrix is waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 583.727 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In de matrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.4.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, type en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.5.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De heffingsambtenaar heeft aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zowel bij de woning als bij de referentiewoningen zijn daardoor correcties toegepast. De voorzieningen en het onderhoud van de woning zijn onder gemiddeld (factor 2) gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft daardoor naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verminderde onderhoudsstaat en de verouderde voorzieningen. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat een lagere waardering gerechtvaardigd is. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ook rekening gehouden met het verschil in gebruiksoppervlakte tussen de woningen door te rekenen met een prijs per eenheid (m²) en is met het verschil in perceeloppervlakte rekening gehouden door middel van een grondstaffel. Verder heeft de heffingsambtenaar aan de meest vergelijkbare referentiewoning – [referentiewoning 1] – ook het meeste gewicht toegekend. Deze woning is gelet op grootte en ligging goed vergelijkbaar met de woning. De enkele omstandigheid dat – in tegenstelling tot bij deze referentiewoning – voor de woning vrij geparkeerd kan worden geeft geen aanleiding voor een ander oordeel. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat van deze omstandigheid een waardedrukkend effect uitgaat.
4.6.
Verder overweegt de rechtbank dat zij geen aanleiding ziet om een correctie toe te passen voor het duurzaamheidsniveau van de woning, omdat de referentiewoningen in dezelfde periode zijn gebouwd als de woning. De mate van duurzaamheid zit dus verdisconteerd in de verkoopcijfers. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het duurzaamheidsniveau van de woning van dien aard is dat dit een neerwaartse correctie rechtvaardigt.
4.7.
De stelling van belanghebbende dat het eigen verkoopcijfer van de woning niet bruikbaar is, omdat deze ten tijde van de beschikking nog niet bekend was kan haar niet baten. De heffingsambtenaar heeft namelijk de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van een vergelijking met referentiewoningen en slechts ter controle ook het eigen verkoopcijfer aangehaald. Hoewel de rechtbank in dit geval van oordeel is dat de waarde van de woning niet enkel kan worden onderbouwd aan de hand van het eigen verkoopcijfer, omdat de verkoop te ver van de waardepeildatum af is gelegen, betekent dat niet dat het eigen verkoopcijfer in zijn geheel niet bruikbaar is. Het vormt naast de vergelijking met referentiewoningen een indicatie dat de waarde niet te hoog is. Ook de omstandigheid dat de woning lange tijd te koop heeft gestaan doet daar niet aan af.
4.8.
Belanghebbende heeft gesteld dat de WOZ-waarde van de woning veel te hoog is gestegen in vergelijking met de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [3] Dit betekent dat procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning zelf en de procentuele stijging van de WOZ-waarde van andere onroerende zaken niet van belang zijn bij de waardebepaling van de woning.
4.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
[adres 2]
4.10.
De heffingsambtenaar heeft in beroep de waarde van het appartement onderbouwd aan de hand van een taxatiematrix. In de matrix is de waarde van het appartement op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 440.409 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . In de matrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met het appartement. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar verwezen naar het eigen verkoopcijfer van het appartement.
Eigen verkoopcijfer
4.11.
Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [4]
4.12.
Naar het oordeel van de rechtbank kan de waarde in dit geval het beste worden vastgesteld aan de hand van de koopsom van het appartement. De woning is namelijk kort voor de waardepeildatum verkocht, te weten op 10 mei 2021 voor – met aftrek van het aanwezige reservefonds van de VvE – € 387.439. Dit leidt tot een geïndexeerde waarde van € 435.770 naar de waardepeildatum. Partijen hebben geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat het eigen verkoopcijfer niet marktconform is. De koopsom geeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank een goede weergave van de marktwaarde van de woning rond de waardepeildatum. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter controle van het eigen verkoopcijfer een matrix opgesteld waaruit volgt dat het eigen verkoopcijfer marktconform is.
Gelijkheidsbeginsel
4.13.
Voor zover belanghebbende met haar verwijzing naar de WOZ-waarde van de [adres 6] een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel slaagt dat naar het oordeel van de rechtbank niet.
4.14.
De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In deze zaak is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Ook kan het gelijkheidsbeginsel niet worden toegepast in het kader van de meerderheidsregel, omdat belanghebbende slechts naar één ander object heeft verwezen. De rechtbank merkt daarbij op dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft uitgelegd dat voor het object aan de [adres 6] twee beschikkingen zijn afgegeven, één voor het woongedeelte (€ 400.000) en één voor de garage (€ 32.000) en dat deze tezamen de WOZ-waarde van het appartement (inclusief de waarde van de garage) overtreffen. De door belanghebbende opgeworpen vraag of de heffingsambtenaar voor [adres 6] twee afzonderlijke beschikkingen mocht afgeven ligt niet ter beoordeling voor. De rechtbank is in deze procedure slechts bevoegd een oordeel te vellen over de hoogte van de WOZ-waarde van het appartement van belanghebbende voor het belastingjaar 2023.
4.15.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de waarde van het appartement voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. Omdat de beroepen ongegrond zijn, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt zij ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 10 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De griffier is verhinderd om deze uitspraak te ondertekenen. De uitspraak is daarom alleen ondertekend door de rechter.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.